Zakłócanie ciszy nocnej przez najemcę w lokalu usługowym w budynku wspólnoty

MaryLu

Witam
Proszę o poradę gdzie mogę zwrócić się jeszcze o pomoc w poniższej sprawie.
Jestem właścicielem mieszkania w bloku ze wspólnotą mieszkaniową. Mój lokal umiejscowiony jest bezpośrednio nad restauracja działająca wraz z ogródkiem pod moim balkonem w godzinach teoretycznie 9.00- 23.00, praktycznie od 9.00 do 2, 3 w nocy.
Notorycznie zakłócana jest cisza nocna. Mimo licznych interwencji policji nie ma najmniejszej poprawy. Zwróciłam się więc do Wspólnoty mieszkaniowej o interwencję w tej sprawie. Zarząd wspólnoty stwierdził ze nie widzi problemu bo ......lokal nie znajduje sie pod mieszkaniami członków zarządu Wspólnoty.
Gdzie w takim razie oprócz Sądu, mogę wnieść skargę na Wspólnotę. ? Dodatkowo , w jaki sposób można w sposób zewnętrzny przeprowadzić audyt w Wspólnocie. ?
Będę wdzięczna za wszelkie porady, wskazówki, bo sytuacja trwa juz od kilku lat i nie ma możliwości jej zmienić.

kasander

Jestem właścicielem mieszkania w bloku ze wspólnotą mieszkaniową. Mój lokal umiejscowiony jest bezpośrednio nad restauracja

Kupując mieszkanie, pod Tobą nie było jeszcze restauracji czy nie wiedziałeś że jest?
Jeżeli restauracja już była to zapewne był uwzględniony odpowiedni upust cenowy na tę niedogodność.

Notorycznie zakłócana jest cisza nocna.

W naszym prawie już nie funkcjonuje pojęcie "cisza nocna" bo równie dobrze można zakłócać "ciszę dzienną" komuś po nocnej zmianie.

Gdzie w takim razie oprócz Sądu, mogę wnieść skargę na Wspólnotę.

Po co, na co? Wspólnota to także Ty.
Skarga nic nie da - rozmawiać trzeba i...znaleźć kompromis.
Żaden sąd za Was tego też nie zrobi bo nie może zakazać działalności restauracji.
Jako właściciele we wspólnocie możecie jedynie podjąć uchwałę o zwiększeniu wpłacanych zaliczek (tytułem zadośćuczynienia za uciążliwości), art. 12 ust. 3 UoWL - przez właściciela lokalu z restauracją.

w jaki sposób można w sposób zewnętrzny przeprowadzić audyt w Wspólnocie. ?

Też pytanie po co, na co? Byłoby to wyrzuceniem pieniędzy w błoto. Sposób wydawania swoich pieniędzy najlepiej potrafią skontrolować - przynajmniej powinni - sami właściciele. Macie UoWL i uchwały, zarząd i zapewne zarządcę administratora też - do dzieła!

koziorozka

MaryLu - dlaczego uważasz, że wspólnota jest winna?
Nocne hałasy to nie jest sprawa wspólnoty, tylko straży miejskiej i policji. Wzywałaś? Ile razy?
Co na to dzielnicowy?

KubaP

[cite] MaryLu:[/cite] Mimo licznych interwencji policji nie ma najmniejszej poprawy.
Zwróciłam się więc do Wspólnoty mieszkaniowej o interwencję w tej sprawie. Zarząd wspólnoty stwierdził ze nie widzi problemu bo ......lokal nie znajduje sie pod mieszkaniami członków zarządu Wspólnoty.
Gdzie w takim razie oprócz Sądu, mogę wnieść skargę na Wspólnotę. ?

Dodatkowo , w jaki sposób można w sposób zewnętrzny przeprowadzić audyt w Wspólnocie. ?
Będę wdzięczna za wszelkie porady, wskazówki, bo sytuacja trwa juz od kilku lat i nie ma możliwości jej zmienić.

Dlaczego na Wspólnotę? a nie na właściciela lokalu w którym buszuje restauracja ?

odpowiedź na twoje problemy jest w ustawie o własności lokali .

[b]Art. 16.[/b] 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza [color=#f00]w sposób rażący[/color] lub [b]uporczywy przeciwko obowiązującemu [color=#f00]porządkowi domowemu [/color][/b]albo [b]przez swoje [color=#f00]niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali[/color] lub nieruchomości wspólnej uciążliwym[/b], wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

cTnt

Jako członek Wspólnoty Mieszkaniowej ma Pani prawo uzyskać ze Wspólnoty dane kontaktowe do właściciela lokalu i zgodnie z poradami przedmówców, powiadomić go o zaistniałej sytuacji, w szczególności zwrócić się o zdyscyplinowanie najemcy lokalu. Właścicielowi lokalu powinno zależeć, aby najemca nie wykraczał przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, bowiem to właściciel lokalu poniesie potencjalne konsekwencje o których mowa w art. 16 u.w.l.

Ma Pani również bezpośrednie roszczenia do najemcy, na podstawie art. 683 kodeksu cywilnego:
"Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów."
W pierwszej kolejności zalecam wystosowanie pisemnej informacji do najemcy lokalu, ze wskazaniem na konkretne naruszenia.

Dodatkowo w tym temacie należałoby zwrócić uwagę na art. 51 kodeksu wykroczeń, zgodnie z którym:
"§ 1. Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym,
podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.
§ 2. Jeżeli czyn określony w § 1 ma charakter chuligański lub sprawca dopuszcza się go, będąc pod wpływem alkoholu, środka odurzającego lub innej podobnie działającej substancji lub środka,
podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.
§ 3. Podżeganie i pomocnictwo są karalne."

Można jeszcze rozważyć kwestię immisji pośrednich materialnych, tj. hałasu. Tutaj można wystąpić do sądu z roszczeniem o przywrócenie stanu zgodnego z prawem oraz o zaniechanie naruszeń - art. 222 § 2 kodeksu cywilnego.

kasander

MaryLu
...nie ma możliwości jej zmienić.

Poza tymi które Ci przedstawiłem masz "całą masę możliwości"

...właściciel lokalu poniesie potencjalne konsekwencje o których mowa w art. 16 u.w.l.
... roszczenia do najemcy, na podstawie art. 683 kodeksu cywilnego.
... należałoby zwrócić uwagę na art. 51 kodeksu wykroczeń.
...o zaniechanie naruszeń - art. 222 § 2 kodeksu cywilnego

- nie pozostaje Ci nic innego tylko wyprowadzić się w pobliże jakiegoś sądu i zamienić gwar gości restauracyjnych na gwar sal i korytarzy sądowych.

Zarządca

Jeżeli w restauracji prowadzona jest sprzedaż alkoholu, może Pani doprowadzić do cofnięcia koncesji.



"Utratą zezwolenia może też skończyć się dwukrotne w ciągu sześciu miesięcy zakłócenie porządku publicznego w miejscu sprzedaży lub jego sąsiedztwie, o ile ma to związek ze sprzedażą alkoholu a sprzedawca nie wezwał policji lub straży miejskiej. Jak wskazuje orzecznictwo N. S. A. na przedsiębiorcy prowadzącym działalność gospodarczą, m.in. w zakresie sprzedaży napojów alkoholowych, spoczywa obowiązek zorganizowania jej w taki sposób, by klienci zachowaniem swoim nie naruszali przepisów ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi (wyrok NSA w Warszawie z dnia 22 maja 2001r. sygn. akt II SA 1452/00). Hałaśliwe zachowanie pijanych klientów punktu sprzedaży może być podstawą do cofnięcia pozwolenia."

Więcej na ten temat w artykule: "Koncesję na alkohol można cofnąć "

http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/2619-koncesje-na-alkohol-mozna-cofnac