Gmina wyodrębniła kotłownię i wpisała się jako właściciel do KW
Al
Użytkownik
Witam, poczytałem sporo na tym portalu i dowiedziałem się wielu ważnych rzeczy, ale nie znalazłem odpowiedzi na mój problem.
WSTĘP
Jestem właścicielem lokalu mieszkalnego w dużej wspólnocie mieszkaniowej (kilkanaście lokali). Budynek był kiedyś własnością zakładową, ale potem został przez zakład przekazany w całości gminie. Wówczas żadne lokale nie były jeszcze sprzedane. Gmina po paru latach zaczęła sprzedawać mieszkania, i obecnie wszystkie są już prywatne.
Wspólnota składa się z jednego budynku, w którym od początku zlokalizowana była niewielka kotłownia zasilająca w ciepło i c.w.u. mój budynek oraz jeszcze jeden sąsiedni, stojący na osobnej działce (odrębna wspólnota). Gdy gmina zaczęła sprzedawać mieszkania, kotłownia w najlepsze funkcjonowała, dostarczała ciepło do w/w dwóch bloków mieszkalnych. Po kilku latach, gdy gmina sprzedała ok. 2/3 mieszkań, gmina postanowiła o likwidacji kotłowni z powodu zbyt dużych kosztów jej funkcjonowania. Mieszkańcy zostali powiadomieni o terminie zaprzestania przez kotłownię dostarczania ciepła, i wszyscy zmuszeni byli na własny koszt zainstalować w swoich mieszkaniach piece dwufunkcyjne. Gmina po wyłączeniu kotłowni zdemontowała piece, węzeł cieplny, a pomieszczenia kotłowni zamknęła.
OBECNA SYTUACJA
Obecnie gmina ogłosiła przetarg na sprzedaż pomieszczeń po byłej kotłowni. Kotłownia składa się z kilku pomieszczeń, m.in. z zaplecza socjalnego dla palaczy (pokój-dyżurka, toaleta, itp.). Gmina uważa, że te pomieszczenia są jej własnością. Faktem jest, że my wszyscy tak myśleliśmy, i nawet gmina płaciła wspólnocie zaliczki na utrzymanie NW tak, jakby te pomieszczenia były jej własnością. Po bliższej analizie sprawy okazało się, że gmina, jakimś cudem, bez wiedzy wspólnoty i bez jej zgody, wyodrębniła te pomieszczenia łącznie jako jeden lokal użytkowy, założyła mu księgę wieczystą i wpisała się do KW jako właściciel!
SPÓR
Jednak po przeczytaniu na tym portalu o wyroku Sądu Najwyższego V CSK 139/10 uważamy, że pomieszczenia po byłej kotłowni stanowią nieruchomość wspólną, gdyż w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu na rzecz innego właściciela niż dotychczasowy, kotłownia dostarczała ciepło i c.w.u. dla całego budynku (a nawet do dwóch), a więc służyła wszystkim właścicielom lokali.
Gmina twardo stoi na stanowisku, że pomieszczenia byłej kotłowni stanowią własność gminy, bo obecnie nie ma tam już kotłowni. My uważamy, że to co jest obecnie nie ma znaczenia, bo kotłownia stała się nieruchomością wspólną wiele lat temu, w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu, gdy kotłownia pracowała pełną mocą, i zasilała wszystkie lokale. Stan prawny został wtedy ustalony, a późniejszy demontaż urządzeń kotłowni nie może "wycofywać" lokalu z nieruchomości wspólnej. Prawo współwłasności kotłowni stało się prawem nabytym - nabytym na zasadzie nieruchomości wspólnej, przez właścicieli lokali lata temu, i nie możemy teraz utracić tego prawa przez to, że ktoś, po wielu latach zdemontował urządzenia kotłowni. Gmina uważa, że lokale mogą płynnie przechodzić ze statusu nieruchomości wspólnej do statusu prywatnej własności gminy, wystarczy tylko odkręcić urządzenia...
PYTANIA
1. Czy nasza interpretacja jest słuszna? Czy pomieszczenia kotłowni weszły w skład NW z chwilą sprzedaży pierwszego lokalu i nadal mają taki status, pomimo demontażu urządzeń? Czy jednak mylimy się?
2. Myśleliśmy nawet, aby wystąpić do sądu na bazie art. 189 kpc o stwierdzenie, że pomieszczenia kotłowni stanowią nieruchomość wspólną. Jednak na różnych portalach doczytałem się, że w sytuacji, gdy gmina już wpisała się do KW, to pozew przeciwko gminie z art. 189 kpc jest niedopuszczalny, gdyż należy złożyć powództwo dalej idące, mianowicie o uzgodnienie KW ze stanem faktycznym. Co gorsza, podobno w takiej sytuacji wspólnota nie może pozywać gminy w ogóle, bo spór dotyczy prywatnej nieruchomości, która ma własną KW i właściciela, a to nie wchodzi w kompetencje wspólnoty! Czy to oznacza, że w tej sytuacji jedyną drogą odzyskania pomieszczeń po kotłowni jest wspólny pozew wszystkich właścicieli lokali, o uzgodnienie KW?
3. Kogo traktować jako "dotychczasowego właściciela": zakład pracy, który wybudował budynek, czy gminę, która zaczęła sprzedawać lokale?
Jeżeli ktoś może coś podpowiedzieć, będziemy wdzięczni.
WSTĘP
Jestem właścicielem lokalu mieszkalnego w dużej wspólnocie mieszkaniowej (kilkanaście lokali). Budynek był kiedyś własnością zakładową, ale potem został przez zakład przekazany w całości gminie. Wówczas żadne lokale nie były jeszcze sprzedane. Gmina po paru latach zaczęła sprzedawać mieszkania, i obecnie wszystkie są już prywatne.
Wspólnota składa się z jednego budynku, w którym od początku zlokalizowana była niewielka kotłownia zasilająca w ciepło i c.w.u. mój budynek oraz jeszcze jeden sąsiedni, stojący na osobnej działce (odrębna wspólnota). Gdy gmina zaczęła sprzedawać mieszkania, kotłownia w najlepsze funkcjonowała, dostarczała ciepło do w/w dwóch bloków mieszkalnych. Po kilku latach, gdy gmina sprzedała ok. 2/3 mieszkań, gmina postanowiła o likwidacji kotłowni z powodu zbyt dużych kosztów jej funkcjonowania. Mieszkańcy zostali powiadomieni o terminie zaprzestania przez kotłownię dostarczania ciepła, i wszyscy zmuszeni byli na własny koszt zainstalować w swoich mieszkaniach piece dwufunkcyjne. Gmina po wyłączeniu kotłowni zdemontowała piece, węzeł cieplny, a pomieszczenia kotłowni zamknęła.
OBECNA SYTUACJA
Obecnie gmina ogłosiła przetarg na sprzedaż pomieszczeń po byłej kotłowni. Kotłownia składa się z kilku pomieszczeń, m.in. z zaplecza socjalnego dla palaczy (pokój-dyżurka, toaleta, itp.). Gmina uważa, że te pomieszczenia są jej własnością. Faktem jest, że my wszyscy tak myśleliśmy, i nawet gmina płaciła wspólnocie zaliczki na utrzymanie NW tak, jakby te pomieszczenia były jej własnością. Po bliższej analizie sprawy okazało się, że gmina, jakimś cudem, bez wiedzy wspólnoty i bez jej zgody, wyodrębniła te pomieszczenia łącznie jako jeden lokal użytkowy, założyła mu księgę wieczystą i wpisała się do KW jako właściciel!
SPÓR
Jednak po przeczytaniu na tym portalu o wyroku Sądu Najwyższego V CSK 139/10 uważamy, że pomieszczenia po byłej kotłowni stanowią nieruchomość wspólną, gdyż w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu na rzecz innego właściciela niż dotychczasowy, kotłownia dostarczała ciepło i c.w.u. dla całego budynku (a nawet do dwóch), a więc służyła wszystkim właścicielom lokali.
Gmina twardo stoi na stanowisku, że pomieszczenia byłej kotłowni stanowią własność gminy, bo obecnie nie ma tam już kotłowni. My uważamy, że to co jest obecnie nie ma znaczenia, bo kotłownia stała się nieruchomością wspólną wiele lat temu, w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu, gdy kotłownia pracowała pełną mocą, i zasilała wszystkie lokale. Stan prawny został wtedy ustalony, a późniejszy demontaż urządzeń kotłowni nie może "wycofywać" lokalu z nieruchomości wspólnej. Prawo współwłasności kotłowni stało się prawem nabytym - nabytym na zasadzie nieruchomości wspólnej, przez właścicieli lokali lata temu, i nie możemy teraz utracić tego prawa przez to, że ktoś, po wielu latach zdemontował urządzenia kotłowni. Gmina uważa, że lokale mogą płynnie przechodzić ze statusu nieruchomości wspólnej do statusu prywatnej własności gminy, wystarczy tylko odkręcić urządzenia...
PYTANIA
1. Czy nasza interpretacja jest słuszna? Czy pomieszczenia kotłowni weszły w skład NW z chwilą sprzedaży pierwszego lokalu i nadal mają taki status, pomimo demontażu urządzeń? Czy jednak mylimy się?
2. Myśleliśmy nawet, aby wystąpić do sądu na bazie art. 189 kpc o stwierdzenie, że pomieszczenia kotłowni stanowią nieruchomość wspólną. Jednak na różnych portalach doczytałem się, że w sytuacji, gdy gmina już wpisała się do KW, to pozew przeciwko gminie z art. 189 kpc jest niedopuszczalny, gdyż należy złożyć powództwo dalej idące, mianowicie o uzgodnienie KW ze stanem faktycznym. Co gorsza, podobno w takiej sytuacji wspólnota nie może pozywać gminy w ogóle, bo spór dotyczy prywatnej nieruchomości, która ma własną KW i właściciela, a to nie wchodzi w kompetencje wspólnoty! Czy to oznacza, że w tej sytuacji jedyną drogą odzyskania pomieszczeń po kotłowni jest wspólny pozew wszystkich właścicieli lokali, o uzgodnienie KW?
3. Kogo traktować jako "dotychczasowego właściciela": zakład pracy, który wybudował budynek, czy gminę, która zaczęła sprzedawać lokale?
Jeżeli ktoś może coś podpowiedzieć, będziemy wdzięczni.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Przed sprzedażą pierwszego lokalu musiała zostać wykonana dokumentacja inwentaryzacyjna niezbędna do sporządzenia aktu notarialnego.
Co było wpisane w KW budynku i co masz wpisane w swoim AN kupna lokalu na temat tego pomieszczenia w ogóle na temat NW?
To punkt wyjścia do dalszych kroków. Zapewne zrobiła to w terminie poźniejszym nie mając do takich działań absolutnie żadnego prawa.
To coś podobnego jak ze sprzedażą Kolumny Zygmunta.
Jak to odkręcić to robota dla dobrego prawnika cywilisty tym bardziej, że gmina może mieć układy w sądzie skoro takie numery mogła wywijać.
p.s. Pojawiła się samostrzel2815 - to specjalistka od takich sytuacji - trzymaj się jej, wypytuj i słuchaj jej rad bo w praktyce ze swoją wspólnotą przeszła całą drogę do odzyskania kotlowni.
Jeszcze tylko jedno pytanie: czy muszę też dotrzeć do zapisów z pierwszego aktu notarialnego? To byłoby trudne, bo pierwszy właściciel sprzedał mieszkanie i wyjechał. Czy wystarczy to, co jest w moim AN?
Pozdrawiam, i do poniedziałku.
Dzisiaj sprawdziłem w internecie księgę wieczystą kotłowni (nr KW podany przez gminę w ogłoszeniu o przetargu). Nota bene do sprzedaży nie doszło, oferenci wycofali się.
Okazuje się, że jest to tak naprawdę numer KW całego budynku, bo są tam wymienione numery KW wszystkich sprzedanych lokali. Wynikałoby z tego, że gmina chyba koloryzuje mówiąc nam, że są wpisani jako właściciel kotłowni. Przypuszczam, że w rzeczywistości gmina dla kotłowni uzyskała jedynie ze starostwa powiatowego zaświadczenie o samodzielności lokalu (to też nam powiedzieli w gminie), ale KW jeszcze nie jest utworzona osobno dla tego lokalu. Prawdopodobnie KW dla kotłowni zostałoby utworzone w chwili sprzedaży - wtedy nastąpiłoby wyodrębnienie lokalu i założenie osobnej KW.
Poniżej podaję dane o datach, przekopiowane z ewidencji ksiąg wieczystych z internetu, dla nr KW podanego przez gminę, jako rzekomy nr KW kotłowni:
"ZAŁOŻENIE KSIĘGI WIECZYSTEJ W WYNIKU ODŁĄCZENIA CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI Z INNEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ
2. Chwila zapisania księgi --- 2005-02-01
3. Chwila ujawnienia księgi --- 2005-02-04
4. Data założenia dotychczasowej księgi wieczystej --- 2000-02-04"
Ku mojemu zaskoczeniu wygląda na to, że to ja kupiłem pierwszy lokal w budynku, więc mój akt notarialny będzie tym pierwotnym aktem. Sądzę tak, bo mój AN jest z końca grudnia 1999, a KW budynku (kotłowni?) została założona niecałe 2 miesiące później, czyli upłynęło tyle czasu ile mniej więcej trwają czynności w sądzie przy zakładaniu nowej KW.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Zajrzałem do mojego AN i podaję najważniejsze informacje.
Słowo wstępu:
Na podstawie mojego AN zakup dotyczy lokalu mieszkalnego oraz dwóch, przylegających do siebie działek:
- działki nr X, na której znajduje się budynek właściwy,
- działki nr Y, o powierzchni tylko 34 m2, na której znajduje się niewielka część budynku właściwego (wystająca poza działkę nr X). Ta część budynku zawiera niektóre pomieszczenia kotłowni - reszta pomieszczeń kotłowni, wraz z wejściem do niej znajduje się na działce nr X, wewnątrz budynku mieszkalnego. Nadmienię, że część budynku znajdująca się na działce Y nie jest przybudówką, jest to raczej "bunkier" wkomponowany w skarpę na której stoi cały budynek, wystający poza budynek. Dach ma betonowy i od strony ulicy wjeżdżają tam samochody, po prostu parkują. Od strony skarpy ten bunkier ma jedno okno, a wejście do tego bunkra i do reszty pomieszczeń kotłowni, jak wyżej zaznaczyłem, znajduje się na działce X.
Wydzielenie działek X i Y nastąpiło w tym samym akcie notarialnym, w którym kupowałem mieszkanie. Gmina, na potrzeby sprzedaży, wydzieliła z dwóch wielkich działek, te dwie mniejsze działki, na których stoi budynek i wystający fragment "bunkra".
CYTATY Z MOJEGO AKTU NOTARIALNEGO:
"wchodzące w skład wyżej opisanych nieruchomości działki gruntu nr X i Y o łącznym obszarze ..... metrów kwadratowych zabudowane są budynkiem mieszkalnym numer {numer mojego budynku}, w którym mieści się {podana liczba mieszkań} lokali mieszkalnych i jeden lokal użytkowy - kotłownia."
"w powołanym wyżej budynku mieszkalnym numer {numer mojego budynku} znajduje się, między innymi, położony na II piętrze lokal mieszkalny nr {podany numer mojego mieszkania}, składający się z ..... ( wyliczenie pomieszczeń w moim mieszkaniu, piwnicy)."
"Przedstawiciele gminy oraz {ja} oświadczyli, że ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego nr {numer mojego mieszkania}, określając wielkość udziału przypadającego nabywcy lokalu w nieruchomości wspólnej, składającej się z działek gruntu numer X i Y, na nnn/1000".
"Przedstawiciele gminy oświadczyli, że w wykonaniu powołanych dokumentów na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzedają {mi} na odrębną własność lokal {nr mojego mieszkania}, wraz z udziałem wynoszącym nnn/1000 części zarówno w gruncie oznaczonym numerami działek X i Y, na którym wzniesiony jest budynek mieszkalny, w którym lokal ten wyodrębniono, jak i we wspólnych częściach tego budynku i urządzeniach nie służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, zaś {ja} oświadcza, że powyższy lokal wraz z udziałem kupuje."
"Kupujący jest upoważniony i zobowiązany do współdziałania w zakresie zarządu rzeczą wspólną w rozumieniu art. 27 ustawy o własności lokali."
"Na podstawie umowy objętej tym aktem biorący udział w czynności wnoszą do Sądu Rejonowego w {miasto} Wydziału Ksiąg Wieczystych:
- o odłączenie z nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr {poprzednia wielka działka} działki gruntu nr X o obszarze {obszar},
- o odłączenie z nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr {inna wielka działka} działki nr 15/11 o obszarze 34 m2.
- urządzenie dla tych działek gruntu nowej księgi wieczystej i o wpisanie w nowo urządzonej KW własności nieruchomości na rzecz gminy {nazwa gminy},
- o wydzielenie z nieruchomości składającej się z działek gruntu nr X i Y lokalu mieszkalnego nr {mój lokal} i założenie dla niego nowej księgi wieczystej" (i dalej o wpisanie mnie w tej księdze jako właściciela),
- wpisanie w księdze wieczystej urządzonej dla nieruchomości składającej się z działek gruntu nr X i Y współwłasności gruntu, budynku, i urządzeń nie służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali - w udziale wynoszącym nnn/1000 części na rzecz właściciela lokalu mieszkalnego nr {nr mojego mieszkania}."
Czy w tych okolicznościach, według Was kotłownia jest własnością gminy, czy jest częścią wspólną?
Czyli wyodrębnili kotłownię z części wspólnej.
Wg mnie to wyodrębnienie jest do podważenia, ale bez sądu raczej się nie obejdzie.
To tak jakbyś oddał swoje auto sąsiadowi na podstawie podpisanej umowy i pytał się nas czy auto jest dalej Twoje.
Trochę namieszałeś w pierwszym wejściu ale jak widzisz po sprawdzeniu zapisów w KW i AN wszystko jest jasne.
Ja widzę tylko jeden punkt zaczepienia - taki, że błędnie zakwalifikowano kotłownię jako lokal użytkowy (koziorozka też o tym pisze). Pierwotnie sprzedano ją jako NW i w tym samym AN odłączono ją jako lokal użytkowy.
Generalnie sprawa dla dobrego prawnika niebędącego w układzie "gmina - sąd".
To odłączenie nie dotyczy kotłowni. W moim poście zaznaczam, że sprawa dotyczy odłączenia nowo tworzonych działek, które ja kupuję jako współwłasność (tych z budynkiem mieszkalnym i częścią "bunkra") od innych wielkich działek, które istniały przed tą transakcją. Chodzi o to, że przed zakupem przeze mnie mieszkania, cały blok mieszkalny stał na gigantycznej działce, a część bunkra na innej gigantycznej działce przyległej do tej pierwszej. Gmina nie chciała, aby nabywcy mieszkań stali się jednocześnie współwłaścicielami ogromnych terenów na których stał blok mieszkalny i bunkier, dlatego dokonała podziału tych wielkich działek tak, aby wykroić z nich mniejsze działki, jedną po obrysie budynku mieszkalnego i drugą po zarysie bunkra - te nowo utworzone działki stały się przedmiotem sprzedaży wraz z lokalem i udziałem w NW. Na tym polega to "odłączenie" - na odłączeniu działek, które kupuję od innych wielkich działek. Właśnie tego dotyczy fragment:
"- o odłączenie z nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr {poprzednia wielka działka} działki gruntu nr X o obszarze {obszar},
- o odłączenie z nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr {inna wielka działka} działki nr 15/11 o obszarze 34 m2."
Kotłownia została zakwalifikowana jako odrębny lokal (użytkowy) i na tym polega prawdziwy problem.
Odłączenie działek nie dotyczyło kotłowni. Dla ułatwienia zamieszczam rysunek.
Tak właśnie jest.
<a href=https://zapodaj.net/4a116020e62ff.png.html>Rysunek wspólnoty.png</a>
Gdybyś przytoczył na początku rysunki bez opisywania sytuacji sprawa byłaby jasna - kotłownia zajmuje dwie działki gruntu i należy do NW wspólnoty.
Natomiast konfrontując rysunki z Twoimi wpisami mamy: "- taki zapis masz w swoim AN kupna lokalu (tak podałeś)
I teraz - nie wiadomo jaki jest ostateczny status prawny lokalu użytkowego-kotłowni:
czy: czy: I to jest węzeł gordyjski całej sprawy
Jeżeli trzymamy się zapisów w Twoim AN czyli tego co Ty kupiłeś, to w nim kotłownia nie należy do NW lecz występuje jako odrębny lokal (użytkowy).
Logicznie natomiast biorąc, mając na uwadze także przytaczany wyrok SN kotłownia winna być NW.
Należy jeszcze pamiętać, że z AN wynika, iż właścicielem obydwu działek została gmina: Mając powyższe na uwadze - odpowiedź na Twoje podstawowe pytanie: - nie jest jednoznaczna i niestety ale tylko sąd prawdopodobnie będzie władny to rozstrzygnąć.
Właśnie otrzymaliśmy odpowiedź od gminy na nasze pismo, ale niestety chyba ta odpowiedź niewiele wnosi do sprawy, ponieważ gmina w ogóle nie odniosła się do znaczenia wyroku Sądu Najwyższego dla tej sprawy, po prostu zignorowali to zagadnienie. Odpowiedź nie została nawet sporządzona przez prawnika gminy, tylko przez referenta ds. techniczno-budowlanych (pismo podpisane przez burmistrza). Wygląda to tak, jakby gmina robiła unik, bo nie mają żadnych argumentów prawnych.
Ich odpowiedź sprowadza się do tego, że kotłownia jest ich własnością, bo w chwili sprzedaży pierwszego lokalu, do kotłowni został przypisany udział w NW. Ale my właśnie tę czynność kwestionujemy, jako niedopuszczalną w świetle wyroku SN V CSK 139/10. Na ten temat ani słowa.
Dalej piszą, że lokal uzyskał zaświadczenie o samodzielności, no ale to już jest czynność wtórna, o charakterze administracyjnym, wynikająca z uprzedniego faktu przypisania przez gminę udziałów do kotłowni. Czyli odpowiedź gminy mniej więcej sprowadza się do tego, że: kotłownia jest nasza, bo tak to sobie wydzieliliśmy, i nieważne, że niezgodnie z orzecznictwem SN.