parking

maniek13

Dzień dobry zwracam sie z zagadnieniem związanym z miejscem parkingowym. Mieszkam w bloku w którym jest 50 lokali mieszkalnych, 49 lokali należy do wspólnoty mieszkaniowej 1 lokal stanowi własność skarbu państwa.W obecnej chwili teren przynależny do nieruchomości na którym mamy parking jest dla mieszkańców niewystarczający. W niektórych lokalach mieszkańcy mają po 2 a nawet 3 auta ,zdarzają się sytuacje kiedy mieszkańcy parkują na parkingu również pojazdy służbowe , są też mieszkania które właściciele wynajeli innym osobom którzy nie są zameldowani i też mają auta. W związku z tym mam pytanie - czy istnieje regulamin dla osób korzystających z parkingu? Czy można podjąć Uchwałe, która określała by, że do jednego mieszkania przysługuj jedno miejsce parkingowe a osobie nie zameldowanej w danym lokalu takie miejsce nie przysługuje? Dodatkową własność wspolnoty oprócz nieruchomości i parkingu stanowi też działka zieleni /trawnik/ o powierzchni 22arów, jakie należałoby wykonać czynności aby część tej działki przekształcić na parking?
Będę wdzięczny za pomoc.

kuba2

Witam. Uważam, że jeśli parking znajduje się na terenie wspólnoty (każdy właściciel mieszkania ma udział w gruncie - a zatem i w parkingu) to sami musicie uchwalić regulamin korzystania z parkingu. Jednaj, jeżeli parking nie jest ogrodzony i jest do niego swobodny dostęp, to raczej nic nie można zrobić z "nieproszonymi" pojazdami.
Jeśli chodzi o powiększenie parkingu: parking (myslę o miejscu wyłożonym np. kostka a nie miejsce na surowej ziemi) jest budowlą w rozumieniu prawa budowlanego. Dlatego trzeba zrobić projekt, zgłosić go do nadzoru budowlanego i dopiero można układać kostkę. Projektant z uprawnieniami powinien wiedzieć, czy można w danym miejscu wybudować parking.

owner

[cite] maniek13:[/cite]Mieszkam w bloku w którym jest 50 lokali mieszkalnych, 49 lokali należy do wspólnoty mieszkaniowej 1 lokal stanowi własność skarbu państwa.

Wspólnotę mieszkaniową stanowią wszyscy właściciele lokali, wchodzących w skład określonej nieruchomości. Zatem "członkiem wspólnoty mieszkaniowej" jest również Skarb Państwa.

[cite] maniek13:[/cite]czy istnieje regulamin dla osób korzystających z parkingu? Czy można podjąć Uchwałe, która określała by, że do jednego mieszkania przysługuj jedno miejsce parkingowe a osobie nie zameldowanej w danym lokalu takie miejsce nie przysługuje?

Możecie uchwalić regulamin korzystania z parkingu, ale nie można uchwałą ograniczać współwłaścicielowi prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej. Możecie przyjąć, że właściciel lokalu, zajmujący większą ilość miejsc postojowych, jest zobowiązany do wnoszenia opłaty na rzecz wspólnoty. Wspólnota powinna z tym właścicielem zawrzeć umowę w tej sprawie.
Prawo do korzystania z niej mają również najemcy. Meldunek czy jego brak nie ma związku ani z tytułem prawnym do lokalu, ani z prawem do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

jQ

Owner, czy w takim razie jeśli cały teren wokół bloku jest własnością wspólnoty, to ustalając, że parkowanie dozwolone jest wyłącznie na wyznaczonych miejscach stanowiących parking, a zabronione np. na chodniku i placu nie będącym parkingiem, ogranicza się mieszkańcom prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej? Chyba coś nie tak.

owner

Pisałem o prawie do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Jeżeli jest dopuszczone parkowanie na chodnikach (lub częściowo na chodnikach, częściowo na jezdni), to OK, ale jeżeli jest zakaz, wprowadzony przez zarządcę drogi (wspólnotę mieszkaniową), to nie. Żeby uniknąć problemów z egzekucją zakazu, wspólnota powinna rozważyć ustanowienie strefy zamieszkania i powiadomienie o tym fakcie wydziału urzędu gminy / miasta, odpowiedzialnego za sprawy ruchu drogowego. Ustanowienie strefy wymaga opracowania organizacji ruchu, co należy zlecić specjaliście.

Wówczas parkowanie będzie dozwolone jedynie w miejscach specjalnie wyznaczonych i oznakowanych, zaś do przypadków łamania przepisów można wzywać Straż Miejską lub policję, która ma obowiązek podjąć interwencję, jak na drodze publicznej.

Zarządca

Link z orzeczeniem dotyczącym parkowania:
http://www.zarzadca.pl/content/view/680/94/

maniek13

Proszę o podpowiedz - czy są uwarunkowania prawne co do utworzenie na terenie przynaleznym do nieruchomości
parkingu, chcielibyśmy przeznaczyc część trawnika na parking. Dysponujemy terenem 22arow trawnika. Dziękuję.

czajnik5

Oczywiście, że są. Należy zacząć od zorientowania się, czy Twoja nieruchomość jest zlokalizowana w obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, to właśnie z tego planu dowiesz się, czy masz odpowiednią ilość miejsca na parking, a jeśli tak, to jak duży parking możesz wybudować.

Jeśli nie ma planu, to należy wystąpić z wnioskiem o warunki zabudowy do właściwego miejscowo organu administracji architektoniczno-budowlanej (znaczy się albo starostwo, albo wydział architektury urzędu miasta). Co ważne: w takiej sytuacji składasz projekt decyzji, a ten projekt musi Ci sporządzić architekt lub urbanista (czyli w praktyce architekt, ja osobiście nigdy nie spotkałem w moim życiu urbanisty)

maniek13

Witam.
Powracam do sprawy parkingu. Jesteśmy właśnie po zebraniu sprawozdawczym, na zebraniu większością głosów została podjęta Uchwała dotycząca wprowadzenia opłat za parkowanie na parkingu drugiego i następnego auta, czyli właściciel mieszkania posiada więcej niż jedno auto to pierwsze parkuje bezpłatnie a za następne ponosi opłatyzgodnie z uchwałą.
Podyktowane to jest małą ilością miejsc parkingowych i nie wszyscy właściciele mogą z tego parkingu korzystsać. Zprzyjęciem Uchwały nie było łatwo,(właściciele więcej niż jednego auta bojkotowali tą Uchwałę)ale Uchwała przeszła .
Teraz zaczyna się mój problem, napewno posiadacze więcej niż jedno auto będą oporni w ponoszeniu opłat wprowadzonych Uchwałą. Proszę o podpowiedz jak postąpić aby w pełni egzekwować i realizować podjętą Uchwałe, czy należałoby z tymi właścicielami zawrzeć stosowne umowy . Czy w przypadku nie wyrażania zgody na ponoszenie opłat zarząd WM może takiemu właścicielowi zablokowąć pilota do szlabanu wjazdowego na teren parkingu. Proszę o pdpowiedz w tym temacie. Pzdrawiam.

Zarządca

Na pewno należy zawrzeć umowy z poszczególnymi właścicielami.

Pomocne orzecznictwo w tym zakresie:
1) z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17.03.2009 roku, sygn. akt: I ACa 149/09 (niepubl.):

"Nietrafne są więc wywody skarżącej, iż wiążącym dla powodów byłoby określenie zasad korzystania z części wspólnej nieruchomości w uchwale. Jednak co istotniejsze, w ocenie Sądu Apelacyjnego, zawarcie takiej umowy jest dopuszczalne tylko w sytuacji, gdy współwłaściciel ma zamiar korzystać z rzeczy w zakresie szerszym niż to wynika z art. 206 kc. Stosownie do treści cytowanego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli (...). Dopiero, gdy jeden ze współwłaścicieli ma zamiar korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie większym niż wynikający z treści art. 206 kc możliwe jest zawarcie stosownej umowy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej."

2) uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2007 roku, sygn. akt: III CZP 59/07, OSNC 2008/7-8/81:
"Określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową."
Orzeczenie na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/content/view/613/94/

Orzecznictwo w zakresie dotyczącym wymogów, jakie winna spełniać przedmiotowa umowa;
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 17.03.2009 roku, sygn. akt: I ACa 149/09 (niepubl.):

"Wymaga także podkreślenia, iż uchwała wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym np. umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz podmiot, z którym umowa ma być zawarta. Za niedopuszczalne należy uznać, jak ma to miejsce w niniejszej sprawie, ogólne określenie warunków umowy bez wskazania strony, z którą ma być zawarta."

W świetle tego orzeczenia należałoby przygotować umowę, którą w pierwszej kolejności wspólnota winna zatwierdzić uchwałą, dopiero potem można ją zawrzeć.

maniek13

Gdzie mógłbym szukać wzoru takiej umowy. Co zrobić w sytuacji gdy właściciel drugiego pojazdu odmówi podpisania takiej umowy, czy można zablokować mu pilota od szlabanu wjazdowego na parking.
Pozdrawiam.

drops

Na jakiej podstawie chcesz mu blokować pilota, przecież ma prawo do parkowania jednego samochodu bez podpisywania umowy? A w ogóle to jest możliwość takiej blokady?

Zarządca

Jeżeli będzie korzystał, to i tak zawrze umowę, tylko nie na piśmie. Należy wezwać do zawarcia umowy, naliczać opłaty, w razie brak wpłat - sprawę skierować do sądu, który tę kwestię jednoznacznie rozstrzygnie.

GRZECH

Mam przeświadczenie, że jeżeli miejsce jest przeznaczone na parking i stanowi on teren nieruchomości wspólnej, to NIKT nie ma prawa go ograniczać.
Nie wyobrażam sobie sytuacji gdzie ogranicza się właścicielowi korzystanie z części wspólnej przeznaczonej na parking.
Co do opłat... na jakiej podstawie właściciel ma płacić dodatkowo za coś co jest również jego częścią. Jest to nieruchomość wspólna i wszyscy winni ponosić opłaty... nawet babcia co autem nie jeździ. (przepraszam babcie)

GRZECH

Za korzystanie z klatek schodowych też można pobierać opłaty?? za każde piętro 2 zł na utrzymanie czystości?? i ten co będzie mieszkał na 4 piętrze zapłaci 10 zł... też sprawiedliwe.

Nie rozumiem tego co tu piszecie...

owner

Nie wyobrażam sobie sytuacji gdzie ogranicza się właścicielowi korzystanie z części wspólnej przeznaczonej na parking.

Wyobraź sobie, że wszystkie miejsca parkingowe zajmuje jeden właściciel. Stawia tam swoje samochody, swojej rodziny i znajomych. Inni właściciele nie mogą skorzystać ze swojej współwłasności, bo już nie ma wolnych miejsc. Czy nadal twierdzisz, że nie wolno ograniczać dostępu do nieruchomości wspólnej? A wolno uniemożliwiać takie korzystanie innym?

Jarek69

[cite] maniek13:[/cite]właściciel mieszkania posiada więcej niż jedno auto to pierwsze parkuje bezpłatnie a za następne ponosi opłatyzgodnie z uchwałą.
Podyktowane to jest małą ilością miejsc parkingowych i nie wszyscy właściciele mogą z tego parkingu korzystsać.

Jak pisze maniek13 każdy właściciel ma prawo parkowania, ograniczenia pojawiają się gdy właściciel chce parkować więcej niż jeden samochód i według mnie wprowadzone opłaty przy fizycznym ograniczeniu miejsc parkingowych to dobre rozwiązanie.

GRZECH

owner, to sobie wyobrażam i sam jestem w podobnej sytuacji iż nie ma miejsca na terenie wspólnoty i muszę parkować poza ogrodzeniem. Ja i nie tylko ja są w podobnej sytuacji, a ta sytuacja jest od.. 10 lat...
Nie ma pomysłu na cokolwiek. Były karty wjazdu... ale nie zdało to egzaminu.

drops

W naszej WM tezżjest pomysł na opłaty od 2-go i następnego samochodu. Lecz uważam, że taka propozycja narusza moje prawo bo nie uregulowano nieodpłatnego korzystania z miejsca parkingowych przez pracowników firmy do której wejście znajduje sie na terenie WM lub ekip budowlanych remontujacych lokale użytkowe. Jesli oni korzystają z miejsc parkingowych nie ponosząc z tego tytułu żadnych opłat dlaczego ja mam płacić, choć ponoszę już opłaty zwiazane z terenem wspólnym.

Zarządca

W umowach proszę uwzględnić taką sytuację gdy właściciel lokalu ponoszący opłaty za parkowanie drugiego pojazdu nie może z parkingu skorzystać z uwagi na brak miejsca.

maniek13

Grzech wyobraż sobie,że osoba majaca najmuiejsze udziała w nieruchomości złosliwie parkuje 2 -3 pojazdy twierdząc że jemu się należy bo ma udział w nieruchomości nie uwzględniając innych właścicieli pojazdów ktorzy mają np. dwukrotnie większy udział w nieruchomości . Zadne sugestie ,rozmowy o braku miejsca dla innych uzytkowników parkingu nie przemawiają do rozsądku posiadaczom więcej niz jeden pojazd .Dlatego uważam że wprowadzenie opłat za drugie i następne auto zmobilizuje właścicieli tych aut do ich usunięcia z parkingu, w niektórych sytuacjach są to auta używane 2 razy w roku (złomy zarejestrowane)
Pozdrawiam.

Zarządca

Wielkość udziału nie ma tutaj znaczenia, co podkreślane jest w orzecznictwie ( Sąd Najwyższy wypowiadał się na ten temat wielokrotnie).

drops

Moim zdaniem wprowadzenie opłat jest dobre po uregulowaniu wszystkich pozostałych spraw np. nieodpłatnego korzystania przez osoby nieuprawnione i możliwości kontroli kto parkuje ( bo skąd będziecie wiedzieć czyj samochód i który z kolei). Sąsiedzi się znają , ale jak jest duża WM to niekoniecznie wiadomo czyje kogo.

GRZECH

... a może większością zmienić przeznaczenie nieruchomości wspólnej (parking) na wynajem i najemcy zapłacą... za miejsca.