Czy sąd może wypowiedzieć umowę?

nick52

Właściciele lokali zawarli z jednym z spośród siebie umowę o zarządzanie. Następnie 50% właścicieli złożyło w sądzie wniosek o zmianę zarządcy. W trakcie procesu zarządca wypowiedział Wspólnocie Mieszkaniowej zarządzanie w trybie 3-miesięcznym, zgodnie z umową. Pomimo to sąd postanowił wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.
W jakich sytuacjach sąd może zmienić postanowienie stron - chodzi o tryb 3-miesięcznego wypowiedzenia. Czy sąd może być stroną umowy cywilnoprawnej?

Wniosek o odwołanie zarządcy był poparty argumentami A i B. Natomiast sąd uzasadniając swoje postanowienie o wypowiedzeniu umowy przywołał argumenty C i D, których nie było w treści wniosku.

gonia

moim zdaniem wniosek do sądu był źle sformułowany ,,o zmianę zarządcy"? chyba sąd nie wypowiedział umowy, tylko unieważnił ją ze skutkiem natychmiastowym. Czy widziałeś uzasadnienie?

owner

Właściciele lokali zawarli z jednym z spośród siebie umowę o zarządzanie.

Czy ten właściciel lokalu posiadał licencję zarządcy? Umowa o zarządzanie, zawarta przez osobę bez licencji, jest nieważna:

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 2007.07.17 III CZP 69/07
Zawarta po dniu 31 grudnia 2001 roku umowa o zarządzanie nieruchomością - w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna.

Zarządca

[cite] nick52:[/cite]Właściciele lokali zawarli z jednym z spośród siebie umowę o zarządzanie. Następnie 50% właścicieli złożyło w sądzie wniosek o zmianę zarządcy

To mała wspólnota?

[cite] nick52:[/cite] W trakcie procesu zarządca wypowiedział Wspólnocie Mieszkaniowej zarządzanie w trybie 3-miesięcznym, zgodnie z umową. Pomimo to sąd postanowił wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym

To nie był proces, lecz postępowanie nieprocesowe wszczęte na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego:

"Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. "

[cite] nick52:[/cite]
W jakich sytuacjach sąd może zmienić postanowienie stron - chodzi o tryb 3-miesięcznego wypowiedzenia. Czy sąd może być stroną umowy cywilnoprawnej?

Sąd nie był w tym przypadku stroną, lecz wydał rozstrzygnięcie. Sąd, jako że nie jest stroną czynności cywilnoprawnej, nie jest nią związany, dlatego nie musiał zachowywać tego umownego terminu. [

quote][cite] nick52:[/cite]
Wniosek o odwołanie zarządcy był poparty argumentami A i B. Natomiast sąd uzasadniając swoje postanowienie o wypowiedzeniu umowy przywołał argumenty C i D, których nie było w treści wniosku.[/quote]
Sąd nie jest związany zarzutami uczestników, to do oceny Sądu należy wyważenie interesów wszystkich wszystkich współwłaścicieli, w tym postępowaniu obowiązują inne, niż w procesie reguły.

nick52

To jest mała wspólnota.
Nadal mam pytanie: na jakiej podstawie sąd zignorował złożone przez zarządcę wypowiedzenie i rozwiązał umowę ze skutkiem natychmiastowym.

Zarządca

Dla uściślenia - pomimo ustalenia trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia umowy, każda ze stron może ją wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym (np. w sytuacjach rażącego zaniedbywania wykonywania obowiązków (w razie bezzasadnego wypowiedzenia, drugiej stronie przysługuje odszkodowanie).
Niku, rozumiem, że nie zgadzasz się z treścią tego postanowienia. Czy zwracałeś się do Sądu o pisemne uzasadnienie? A może na rozprawie (o ile taka się odbyła) Sąd wyjaśnił motywy, jakimi się kierował?

nick52

Owner, czy rzeczywiście współwłaściciel bez licencji nie może zarządzać? Przecież zarządza także swoją własnością.

Zarządca

Nie może zawrzeć umowy o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale zarządzać może.

nick52

Mam uzasadnienie sądu w sprawie wyrażenia zgody na "rozwiązanie umowy o zarządzanie nieruchomością bez wypowiedzenia".

Co ciekawe wniosek był poparty argumentami, które sąd nie wziął pod uwagę przy podejmowaniu postanowienia j.w.
Stwierdził, że powodem rozwiązania umowy bez wypowiedzenia jest okoliczność, która nie była zawarta we wniosku ani nie była podnoszona przez wnioskodawcę w trakcie postępowania przed sądem. W pewnym sensie wypłynęła mimochodem.
Otóż właściciele odmówili uchwały w sprawie ustalenia nowych wzorów podpisów do rozporządzania kontem bankowym. Z tej przyczyny konto zostało zablokowane - można tylko na nie wpłacać. W tej sytuacji zarządca poinformował na piśmie właściciela, który regularnie płacił zaliczki o otwarciu konta zarządcy i możliwości wpłaty nań zaliczek. Właściciel ten zaliczki na to konto wpłacał i zarządca mógł z niego regulować część należności wspólnoty. Zarządca tworząc swoje konto wykorzystał wcześniejszą uchwałę, która upoważniła go do "zawierania i wypowiadania wszelkich umów koniecznych do administrowania nieruchomością wspólną".
Tym niemniej sąd uznał, że utworzenie konta administratora bez uchwały jest sprzeczne z prawem i dlatego rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia.
Na marginesie: właściciele, którzy złożyli wniosek od ok. 1,5 roku nie płacą zaliczek i kosztów mediów. Sąd wystawił im nakazy płatnicze.

nick52

Zapomniałem dodać, że w trakcie trwania postępowania przed sądem zarządca złożył wypowiedzenie umowy o zarządzanie w trybie 3-miesięcznym.

Zarządca

Sąd uznał za zasadne wypowiedzenie umowy w trybie natychmiastowym z powodu utworzenia konta administratora? Daleka idące, choć, aby oceniać czyjąś decyzję, należałoby poznać całość sprawy.