Umowa z administratorem-mała wspólnota

Daniel M

Witam,
czy do zawarcia umowy z Adminstratorem( mała wspólnota) wymagana jest zgoda całego zarządu( dwie osoby), czy nie? Sprawa lekko skomplikowana- jestem jednym z dwóch członków Zarządu-przebywam za granicą. Jakiś czas temu zmieniony został Administrator, a umowę podpisał jedynie jeden członek Zarządu. Jest ważna?

elan124

A czy przy powołaniu Administratora na tą zaszczytną funkcję, podpisywały się DWIE osoby czy JEDNA ?

Daniel M

To właśnie przedmiot mojego pytania-nie podpisywałem się pod niczym,włącznoe z umową i innymi dokumentami

elan124

Czyli to nie Zarząd podpisał umowę administratorem, tylko jeden z członków Zarządu. A tak naprawdę w małej wspólnocie wszyscy właściciele są członkami zarządu (zarząd własny współwłaścicieli), dlatego - moim zdaniem - powinna być podjęta w tej materii jednolita decyzja wszystkich właścicieli lokali (jednomyślność wszystkich członków wspólnoty).

Daniel M

Wspólnota wybrała jakiś czas temu Zarząd aby było łatwiej( np zlecenia przelewów,etc). Idąc Twoim tokiem myślenia-umowa jest nieważna?

kasander

Może to zabrzmi jak masło maślane ale tak wynika z przepisów.
Umowa i tak byłaby nieważna nawet gdyby były dwa podpisy zarządu bo ten zarząd (którego jesteś członkiem) jest też nieważny.
Chyba że...?
Aby zarząd mógł być wybrany i reprezentować małą wspólnotę musieliby wszyscy właściciele zawrzeć umowę w formie AN o zmianie ustawowego sposobu zarządu rzeczą wspólną.
Zakładam, że w tej formie nie zawieraliście wcześniej umowy (wybierając zarząd).
W takim stanie prawnym, mając na uwadze przepisy Kc - ta umowa (z administratorem) nawet z jednym podpisem jednego ze współwłaścicieli - jest ważna!

Podstawową zasadą obowiązującą w małych wspólnotach mieszkaniowych rządzących się według przepisów kc i kpc jest zarząd własny współwłaścicieli. Każdy z nich jest bowiem zobowiązany do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Często w praktyce zdarza się, że tylko jeden bądź niektórzy członkowie wspólnoty uczestniczą w zarządzie. Nie ma przy tym obowiązku zawierania w tej sprawie umowy czy podejmowania uchwały. Wystarczająca jest tzw. milcząca zgoda pozostałych właścicieli lokali.

http://wspolnotymaleiduze.pl/mala-wspolnota-maly-klopot/

Daniel M

Bardzo dziękuję za odpowiedzi! Cóż, dziwny jest ten świat... Mam jeszcze jeden problem. W lokalu zaintalowany jest piec c.o na paliwo stałe. Lokal posiada kanał kominowy-dedykowany tylko do niego. Jest problem z tymże kominem(słaby ciąg). Mostrz kominiarski wydał opinię,w której sugeruje wymianę końcówki(przedłużenie). Administrator -w odpowiedzi na mój wniosek o jej wymianę stwieedził,że "wspólnota"stwierdziła,że to mój komin i mój problem. Jak od strony prawnej zmusić i kogo(Wspólnota czy Adninistrator) do wykonania zalecenia. Dodam,że kontaktowałem się już z PINB i aktualnie czekam na dokumenty po jego wizji lokalnej.

kasander

Lokal posiada kanał kominowy-dedykowany tylko do niego. Jest problem z tymże kominem(słaby ciąg)

Nie wiem czy mówisz o jednej rzeczy czy dwóch bo czym innym jest komin a czym innym kanał (przewód) kominowy. Komin może posiadać jeden przewód (kanał) kominowy lub więcej.

Administrator -w odpowiedzi na mój wniosek o jej wymianę stwieedził,że "wspólnota"stwierdziła,że to mój komin i mój problem.

Administrator czyli bądź co bądź osoba fachowa nie powinien powtarzać b....i stwierdzonych przez wspólnotę (czyli przez Ciebie też).

Komin jako budowla jest częścią konstrukcyjną budynku a więc za jego prawidłową eksploatację (przeglądy, naprawy itp) odpowiada zgodne z ustawą-prawo budowlane właściciel budynku czyli wspólnota bo komin należy do NW niezależnie któremu lokalowi i jego właścicielowi służy. Natomiast sam kanał (przewód) kominowy jest specyficzną częścią wspólną budynku, bo każdy przewód kominowych służy jednemu lokalowi (właścicielowi).
Przyjęło się we wspólnotach - z czym ja osobiście się nie zgadzam - że koszty konserwacji, remontu, wymiana wkładu itd przewodu kominowego ponosi właściciel lokalu (bo tylko jemu służy).
Natomiast remont komina to sprawa wspólnoty.

"...Komin należy do części wspólnych budynku, wobec czego obowiązek utrzymania go w należytym stanie technicznym i użytkowym obciąża wszystkich współwłaścicieli budynku mieszkalnego, niezależnie od tego, który lokal mieszkalny obsługuje wadliwy przewód kominowy...
podobnie jak dach, ściany zewnętrzne i inne elementy zapewniające możliwość jego użytkowania, część wspólną budynku, za stan której odpowiedzialność administracyjną, wynikającą z przepisów prawa budowlanego, wszyscy współwłaściciele ponoszą solidarnie.
Dotyczy to w szczególności obowiązku wynikającego z art. 61 Prawa budowlanego stwierdzającego, iż właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymać i użytkować obiekt zgodnie z art. 5 ust. 2, tj. w sposób zgodny z jego przeznaczeniem oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Stan przewodów kominowych należy do elementów szczególnie newralgicznych, decydujących o bezpieczeństwie, zdrowiu i życiu wszystkich użytkowników budynku mieszkalnego, dlatego obowiązek przywrócenia odpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego w oparciu o art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego nakłada się w takiej sytuacji na wszystkich współwłaścicieli.
Powyższa kwestia była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć sądowo-administracyjnych i takie jest ukształtowane stanowisko orzecznictwa w tym zakresie..."

- II SA/Sz 795/09 - Wyrok WSA w Szczecinie z 2009-12-09

Dodam,że kontaktowałem się już z PINB i aktualnie czekam na dokumenty po jego wizji lokalnej.

Nie otrzymasz dokumentów, takie dokumenty i zalecenia otrzyma wspólnota bo dla PINB wg ustawy-prawo budowlane to wspólnota (a nie właściciele lokali) jest stroną bo jest odpowiedzialna za prawidłowy stan kominów.

KubaP

[cite] Daniel M:[/cite]Bardzo dziękuję za odpowiedzi! Cóż, dziwny jest ten świat... Mam jeszcze jeden problem. W lokalu zaintalowany jest piec c.o na paliwo stałe. Lokal posiada kanał kominowy-dedykowany tylko do niego. Jest problem z tymże kominem(słaby ciąg).

Mistrz kominiarski wydał opinię,w której sugeruje wymianę końcówki(przedłużenie).

Administrator -w odpowiedzi na mój wniosek o jej wymianę stwieedził,że "wspólnota"stwierdziła,że to mój komin i mój problem.

widzę, że .. nie lubią Ciebie w tej wspólnocie

[cite] Daniel M:[/cite]Jak od strony prawnej zmusić i kogo(Wspólnota czy Adninistrator) do wykonania zalecenia. Dodam,że kontaktowałem się już z PINB i aktualnie czekam na dokumenty po jego wizji lokalnej.

stan przed lustrem i zmuś tego, kogo widzisz . Częścią wspólna jest ten element budynku, którzy służy co najmniej dwóm właścicielom.

Przewód dymowy służy tylko Tobie, więc zleć prace na swój koszt i wymień "końcówkę" .

kasander

KubaP: Częścią wspólna jest ten element budynku, którzy służy co najmniej dwóm właścicielom.

(...)
Właściciele uchwałą mogą zaliczyć do NW taki element - to jasne przesłanie z art. 22 ust. 3 ppkt 8 UoWL
Natomiast z urzędu, z mocy ustawy element stanowi NW gdy nie służy:

wyłącznie do użytku właścicieli lokali

(art. 3 ust.2) - i to jest jedyne kryterium zaliczania elementów do NW (części wspólnych).

KubaP

(...)

[cite] kasander:[/cite]Natomiast z urzędu, z mocy ustawy element stanowi NW gdy nie służy:

wyłącznie do użytku właścicieli lokali

(art. 3 ust.2) - i to jest jedyne kryterium zaliczania elementów do NW (części wspólnych).

(...)o ... nieruchomość wspólną stanowi : komin jako budowla - TAK , przewód dymowy - NIE.


od góry (czapy kominowej) są wyloty przewodów dymowych , z boku wyloty wentylacyjne. całość tworzy komin

Mistrz kominiarski wydał opinię,w której sugeruje wymianę końcówki(przedłużenie).

Problem nie leży w kominie, że się rozsypuje, ale w końcówce przewodu dymowego, która zużyła się ( śmierć techniczna) i należy ją wymienić na koszt właściciela lokalu .

Oczywiście prace może wykonać administrator NW, ale koszty powinien ponieść, właściciel lokalu, któremu przewód dymowy służy .

Daniel M

Dziękuję za wszystkie komentarze-szczególnie rzeczowe i oparte o obosiązujące przepisy prawne. Czekam na rozwój wypadków...

KubaP

[cite] kasander:[/cite]

KubaP: Częścią wspólna jest ten element budynku, którzy służy co najmniej dwóm właścicielom.

(...)
Właściciele uchwałą mogą zaliczyć do NW taki element - to jasne przesłanie z art. 22 ust. 3 ppkt 8 UoWL
Natomiast z urzędu, z mocy ustawy element stanowi NW gdy nie służy:

wyłącznie do użytku właścicieli lokali

(art. 3 ust.2) - i to jest jedyne kryterium zaliczania elementów do NW (części wspólnych).

ale tego nie zrobili , przynajmniej nic na ten temat wiadomo , dlatego należy sprawę rozpatrywać na zasadach ogólnych