zabudowanie 2 ścianek na balkonie

slon38

Witam
Posiadam balkon niezabudowany z 3 stron. Chciałbym na szczytach zamontować pergole na całej szerokości i wysokości balkonu. Zabudowa z delikatnych desek drewnianych.
Czy na to wymagana jest zgoda zarządu lub zarządcy. Czy jest to ingerencja w cześć wspólną tzn. elewację.

poiter

Musisz dowiedzieć się w zarządzie czy jest taka możliwość.

KubaP

[cite] slon38:[/cite]Witam
Posiadam balkon niezabudowany z 3 stron. Chciałbym na szczytach zamontować pergole na całej szerokości i wysokości balkonu. Zabudowa z delikatnych desek drewnianych.
Czy na to wymagana jest zgoda zarządu lub zarządcy. Czy jest to ingerencja w cześć wspólną tzn. elewację.

napisz pismo do administratora o wydanie warunków technicznych w związku z zabudową balkonu, i się dowiesz ...

kasander

W tej - wydawałoby się tak prostej sprawie zdania są podzielone.

Różni specjaliści, nawet fachowych portali czy wydawnictw uważają, że to zmiana wyglądu elewacji a więc NW i wymaga zgody wspólnoty.

Zastanawiając się nad tym, jak zabudować balkon musimy pamiętać, że oprócz zgody wspólnoty potrzebujemy także zgody właściwego organu miejscowego – wydziału architektury w urzędzie gminy lub starostwie.

http://www.dom.pl/zabudowa-balkonu-w-bloku-czy-konieczna-jest-zgoda-wspolnoty.html

Swoją drogą - nawet zamocowanie anteny sat. czy parasolki do balustrady ingeruje w NW i zmienia wygląd elewacji gdy jest rozłożona a mimo to nie słyszałem aby była na to potrzebna zgoda wspólnoty czy organu arch.bud.
Nie mówiąc już o tym jak zmieniają wygląd elewacji wiszące na sznurkach schnące gacie, majtki czy biustonosze. Niektórzy używają także argumentu, że to wszystko psuje poczucie estetyki budynku chociaż jak wiemy jest to pojęcie względne i nigdzie nie jest zdefiniowane.

Orzecznictwo natomiast jest w tych kwestiach jednoznaczne - balkon przynależny do lokalu, jego przestrzeń wewnętrzna jest strefą wewnętrzną mieszkania, jej przedłużeniem i wspólnocie (nikomu) nie wolno w nią ingerować.

Jeżeli nie przewiduje się zmian w konstrukcyjnej części budynku, wspólnota nie może decydować o tym, co dzieje się na tarasie – podkreślał. NSA sygnatura akt: II OSK 1245/14

http://www.rp.pl/Nieruchomosci/310279994-NSA-zabudowa-tarasu-lub-balkonu-mozliwa-bez-zgody-wspolnoty.html#ap-2

Sędzia dodała, że każdy członek wspólnoty mieszkaniowej może zabudować loggię, bez podejmowania uchwały wszystkich jej członków. Wyrok WSA w Warszawie, z 31 stycznia 2014 r., sygn. akt VII SA/Wa 2073/13

http://www.budownictwo.abc.com.pl/czytaj/-/artykul/wsa-wspolnota-nie-musi-wyrazic-zgody-na-zabudowe-balkonu

NSA w wyroku z 23.10.2015 r. (II OSK 1245/14) stwierdził, że zgoda wspólnoty mieszkaniowej na zabudowę tarasu lub balkonu jest wymagana tylko wówczas, gdy jest on częścią nieruchomości wspólnej, czyli w sytuacji, gdy dostęp do niego ma większa liczba mieszkańców, niż tylko właściciel lokalu, do którego przylega balkon lub taras.

http://czasopisma.beck.pl/nieruchomosci/aktualnosc/zgoda-na-zabudowe-tarasu-lub-balkonu/

Zarządca

Przestrzeń wewnętrzna balkonu (tarasu) należy co prawda do właściciela lokalu, jednak dla estetyki budynku nie bez znaczenia jest w jaki sposób właściciel z niej korzysta. Prawo własności nie jest nieograniczone, dlatego też nie sądzę, aby w każdym przypadku można było jednoznacznie stwierdzić, że zabudowa jest dopuszczalna bez konieczności uzyskiwania pozwoleń od wspólnoty mieszkaniowej, a w innym nie. W orzecznictwie sądów powszechnych można spotkać się, np. z poglądem, że połączenie z konstrukcją jest równoznaczne z tym, że taka zabudowa stanowi przedmiot współwłasności przymusowej.

"Sąd Okręgowy analizując przedmiot uchwały, jakim jest odmowa zobowiązania mieszkańców budynku do likwidacji zabudowy balkonów doszedł do wniosku, że należy on do kategorii czynności przekraczających zwykły zarząd w rozumieniu art. 22 ust. 1 w zw. z ust. 3 ustawy o własności lokali. Wskazał na stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08 (Lex nr 348085), według którego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał, że skoro zabudowa balkonu opiera się na jego ścianie zewnętrznej, konstrukcyjnej, należącej do elewacji budynku, ma związek z nieruchomością wspólną, do której elewacja należy. W rezultacie więc, kwestia zobowiązania posiadacza mieszkania do usunięcia zabudowy z elementu elewacji budynku i zarazem jego części konstrukcyjnej, wykracza poza zakres czynności zwykłego zarządu i winna być przez Wspólnotę rozstrzygana w drodze uchwały."

https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/zabudowa$0020balkonu/150500000000503_I_ACa_000005_2014_Uz_2014-04-11_002

kasander

jednak dla estetyki budynku nie bez znaczenia jest w jaki sposób właściciel z niej korzysta.

"Estetyka budynku" nie jest pojęciem prawnym. To są odczucia czysto subiektywne. Ktoś uwielbia przedpokój w boazerii a inny nie może na to patrzeć.

połączenie z konstrukcją jest równoznaczne z tym, że taka zabudowa stanowi przedmiot współwłasności przymusowej.

Taki pogląd jest nieuprawniony i nielogiczny.
Wieszając swój prywatny obrazek na ścianie klatki schodowej nie zmieniam jego statusu prawnego on nie staje się własnością wszystkich właścicieli.
Dawałem już przykład, powtórzę: przymocowując antenę sat. do balkonu nie przekazuję jej dla wspólnoty, to samo z parasolką przymocowaną do barierki balkonu.
Gacie wywieszone na suszarce trwale przymocowanej do balustrady są dalej moimi gaciami a nie współwłasnością przymusową.

koziorozka

slon38 - nie szukaj przepisu tylko zdrowego rozsądku.
Balkon od ulicy czy od podwórza? Od podwórza - rób co chcesz.
Od ulicy - obejrzyj elewację swojego budynku i sąsiednich.
Eleganckie i stylowe? Zrezygnuj z pergoli.
Chaos? Rób pergole i nie pytaj nikogo.
Ani styl ani chaos? Proś wspólnotę o zgodę.

Haneczka

Od ulicy - obejrzyj elewację swojego budynku i sąsiednich.

I wkomponuj się estetycznie w całość.

Proś wspólnotę o zgodę.

Nie proś. Nie próbuj klękać... Poinformuj zarząd wspólnoty o zmianach, których chcesz dokonać i w jaki sposób, ewentualnie prosząc o przydatne wskazówki techniczne.

kasander

Poinformuj zarząd wspólnoty o zmianach, których chcesz dokonać i w jaki sposób, ewentualnie prosząc o przydatne wskazówki techniczne.

A niby dlaczego ma informować zarząd skoro nie ingeruje w NW?
Jak będzie chciał firankę zmienić czy stół w salonie przestawić to też ma informować zarząd?!

Haneczka

[cite] kasander:[/cite]

Poinformuj zarząd wspólnoty o zmianach, których chcesz dokonać i w jaki sposób, ewentualnie prosząc o przydatne wskazówki techniczne.

A niby dlaczego ma informować zarząd skoro nie ingeruje w NW?

A dlaczego nie?
Wspólnota funkcjonuje nie tylko na podstawie ustawy o własności lokali. To również środowisko danej grupy ludzi, których łączą jakieś tam wzajemne relacje sąsiedzkie - pozytywne/negatywne, w ich wspólnym miejscu zamieszkania. Chociażby z tego względu wypada formalnie poinformować o zmianach, które będą widoczne na zewnątrz budynku oraz zmienią jego dotychczasowy wygląd. W ten sposób, poza informacją, dać również drugiej stronie możliwość do złożenia jakiegoś sprzeciwu, o ile będzie on uzasadniony. A dodatkowo, dać możliwość do uzgodnienia warunków technicznych przeprowadzanych zmian.

Nowy doklejony: 30.06.17 22:45

[cite] kasander:[/cite]Jak będzie chciał firankę zmienić czy stół w salonie przestawić to też ma informować zarząd?!

Tu już sytuacja jest nieco inna, ponieważ jest to przestrzeń wewnętrzna jego prywatnego lokalu. Nie dostrzegasz tej różnicy?

kasander

jest to przestrzeń wewnętrzna jego prywatnego lokalu. Nie dostrzegasz tej różnicy?

Przestrzeń balkonu choć na zewnątrz to też przestrzeń prywatna, wewnętrzna właściciela lokalu. Mój salon, moja firanka, mój balkon, moja zabudowa - gdzie Ty tu jakieś różnice widzisz?

Chociażby z tego względu wypada formalnie poinformować o zmianach, które będą widoczne na zewnątrz budynku oraz zmienią jego dotychczasowy wygląd.

Zmiana firanek czy zasłon na inny kolor choć ma miejsce w przestrzeni wewnętrznej zasadniczo też zmienia odbiór i wygląd budynku na zewnątrz, to przecież oczywiste - ale sądziłem, że tylko w komunie na to mogli wpaść (Bareja) aby prosić kogoś o zgodę czy informować.
Tyle, że nie o to przecież chodzi bo takie czy inne odczucia estetyczne są wyłącznie subiektywne i nikt, nawet wspólnota uchwałą nie może ich oceniać czy klasyfikować. W Chinach zdaje się to przerabiali.
Tu się rozchodzi o praktyczną realizację ustawowego prawa współwłaściciela zawartego w art. 12 ust.1 UoWL.
Każdemu współwłaścicielowi NW z mocy prawa przysługuje uprawnienie do np. montażu szyldu reklamowego na elewacji, rolety w oknie czy na ścianie itp. bez pytania o zgodę a co dopiero urządzanie (zabudowy, firanki, anteny, pranie itp.) przestrzeni prywatnej jaką jest okno czy wewnętrzna część balkonu.

KubaP

[cite] kasander:[/cite]Zmiana firanek czy zasłon na inny kolor choć ma miejsce w przestrzeni wewnętrznej zasadniczo też zmienia odbiór i wygląd budynku na zewnątrz,

jest jeden mankament, że tych firanek z zewnątrz nie widać, a zabudowę balkonu, a i owszem . Nieruchomość budynkowa to nie gołębnik na palu , powinna podlegać jakimś wymogą estetycznym.

kasander

tych firanek z zewnątrz nie widać

Niestety, każdą firankę, zasłonę, żaluzje widać z zewnątrz.

powinna podlegać jakimś wymogą estetycznym.

W Chinach podlegała.
U nas wymogi estetyczne są pojęciem względnym, nieokreślonym.
Pisałem już - jeden uwielbia w przedpokoju boazerię a drugi na nią patrzeć nie może.

Nieruchomość budynkowa to nie gołębnik na palu

Gołębnik na palu też może wpływać jeżeli stoi przed budynkiem - tylko gdzie jest napisane, czy niepisane prawo, że wszystkie budynki czy też każdy budynek wspólnoty ma być jednakowy i ma mieć zachowany jednolity "porządek estetyczny".
To było w Chinach, jest chyba w Korei a u nas na szczęście było tylko u Bareii.

Haneczka

kasander, teraz zadam Ci tylko jedno pytanie: czy przestrzeń prywatna jest zawsze nieograniczona?

kasander

Nie wiem po co zadajesz takie pytanie skoro oboje znamy odpowiedź, no przynajmniej ja znam.

Haneczka

[cite] kasander:[/cite]Nie wiem po co zadajesz takie pytanie

Zadaję je w związku z tematem. O tym dobrze wiesz.

[cite] kasander:[/cite]skoro oboje znamy odpowiedź,

Ale... być może nie znają jej czytelnicy tego wątku.

[cite] kasander:[/cite]no przynajmniej ja znam.

Więc... skoro masz wątpliwości, co do tego, że ją znam, to proszę, załóż że tak jest na pewno - czyli, że jej nie znam i... udziel tej odpowiedzi.

kasander

Tak myślałem, że nie odpuścisz więc łopatologicznie.
Gdyby przestrzeń prywatna podlegała ograniczeniom nie nazywałaby się prywatną.
Korzystanie z tej przestrzeni (z prawa własności) dopiero podlega ograniczeniom.
Zabudowując w swojej prywatnej przestrzeni ścianką kawałek balkonu nie ingeruję w nic, nikomu nie przeszkadzam ani nie wyrządzam szkody, nie lamię żadnego prawa.
Wychodząc na papierosa i paląc go w swojej przestrzeni prywatnej muszę się liczyć z samo ograniczeniami związanymi z tym, że szkodzę sąsiadom narażam ich na niebezpieczeństwo, łamię prawo, wydzielając szkodliwe immisje.

Sędzia dodała, że każdy członek wspólnoty mieszkaniowej może zabudować loggię, bez podejmowania uchwały wszystkich jej członków.
Na podstawie:
Wyrok WSA w Warszawie, z 31 stycznia 2014 r., sygn. akt VII SA/Wa 2073/13

http://www.budownictwo.abc.com.pl/czytaj/-/artykul/wsa-wspolnota-nie-musi-wyrazic-zgody-na-zabudowe-balkonu

NSA w wyroku z 23.10.2015 r. (II OSK 1245/14) stwierdził, że zgoda wspólnoty mieszkaniowej na zabudowę tarasu lub balkonu jest wymagana tylko wówczas, gdy jest on częścią nieruchomości wspólnej, czyli w sytuacji, gdy dostęp do niego ma większa liczba mieszkańców, niż tylko właściciel lokalu, do którego przylega balkon lub taras.

http://czasopisma.beck.pl/nieruchomosci/aktualnosc/zgoda-na-zabudowe-tarasu-lub-balkonu/

Jak widzisz - mądrzejsi ode mnie traktują przestrzeń prywatną jako świętość.
Chyba nie chciałabyś aby ktokolwiek ingerował w Twoją przestrzeń prywatną jaką niewątpliwie jest wnętrze i sama np. Twoja torebka?

elan124

Kasander: No przynajmniej ja znam

Ciekaw jestem, kiedy dojdziecie do przestrzeni... osobistej :bigsmile:

Haneczka

[cite] kasander:[/cite]Tak myślałem, że nie odpuścisz

Hmm... Jestem jaka jestem. A może... to tylko pozory i... pajacuję?
Niemniej, wyjaśnienie tego, co przyciąga moją uwagę, jest dla mnie istotne.

[cite] kasander:[/cite]Gdyby przestrzeń prywatna podlegała ograniczeniom nie nazywałaby się prywatną.
Korzystanie z tej przestrzeni (z prawa własności) dopiero podlega ograniczeniom.

Tak. Masz rację. Od początku chodziło mi o korzystanie z przestrzeni prywatnej.

[cite] kasander:[/cite]Zabudowując w swojej prywatnej przestrzeni ścianką kawałek balkonu nie ingeruję w nic, nikomu nie przeszkadzam ani nie wyrządzam szkody, nie lamię żadnego prawa.

Ja nie twierdziłam, że dokonując tych czynności jest łamane prawo. Wcześniej napisałam o estetycznym wkomponowaniu się w całość, czyli takiej zabudowie balkonu, która będzie współgrała z architekturą budynku.
Poza tym, zgłoszenie zarządowi tej czynności jest raczej dobrosąsiedzkim gestem, który pokazuje, iż działamy wspólnie i w porozumieniu, dbając o zewnętrzny wygląd budynku - mimo tego, iż formalnie można to zrobić, bez zgody wspólnoty jako jednostki organizacyjnej.

[cite] kasander:[/cite]Wychodząc na papierosa i paląc go w swojej przestrzeni prywatnej muszę się liczyć z samo ograniczeniami związanymi z tym, że szkodzę sąsiadom narażam ich na niebezpieczeństwo, łamię prawo, wydzielając szkodliwe immisje.

Mam palących na balkonach sąsiadów. Mimo tego, że łamią prawo nie przyszłoby mi do głowy użerać się z nimi w sądzie. Kiedy oni palą, a ja wyczuwam w mieszkaniu dym, natychmiast zamykam na jakiś czas okna. Oni wypalą co mają wypalić, ja przeczekam i... dzięki tamu żyjemy w zgodzie. Spokój i pokój w stosunkach sąsiedzkich jest bezcenny.
Natomiast inna sytuacja z dymem papierosowym będzie przy wadliwie funkcjonującej wentylacji i przy paleniu na klatce schodowej.

[cite] kasander:[/cite]

Sędzia dodała, że każdy członek wspólnoty mieszkaniowej może zabudować loggię, bez podejmowania uchwały wszystkich jej członków.
Na podstawie:
Wyrok WSA w Warszawie, z 31 stycznia 2014 r., sygn. akt VII SA/Wa 2073/13

http://www.budownictwo.abc.com.pl/czytaj/-/artykul/wsa-wspolnota-nie-musi-wyrazic-zgody-na-zabudowe-balkonu

NSA w wyroku z 23.10.2015 r. (II OSK 1245/14) stwierdził, że zgoda wspólnoty mieszkaniowej na zabudowę tarasu lub balkonu jest wymagana tylko wówczas, gdy jest on częścią nieruchomości wspólnej, czyli w sytuacji, gdy dostęp do niego ma większa liczba mieszkańców, niż tylko właściciel lokalu, do którego przylega balkon lub taras.

http://czasopisma.beck.pl/nieruchomosci/aktualnosc/zgoda-na-zabudowe-tarasu-lub-balkonu/

Nigdy wcześniej nie twierdziłam i nie pisałam, że zabudowa balkonów, czy loggi, które są przynależne do lokalu, wymaga uchwały wspólnoty.

[cite] kasander:[/cite]Jak widzisz - mądrzejsi ode mnie traktują przestrzeń prywatną jako świętość.

Ale... korzystanie z niej już niekoniecznie.

[cite] kasander:[/cite]Chyba nie chciałabyś aby ktokolwiek ingerował w Twoją przestrzeń prywatną jaką niewątpliwie jest wnętrze i sama np. Twoja torebka?

Dokąd ta torebka nie stałaby się elementem elewacji budynku to uznałabym, że nie ma żadnego prawa. :cool:

Nowy doklejony: 02.07.17 00:13

[cite] elan124:[/cite]

Kasander: No przynajmniej ja znam

Ciekaw jestem, kiedy dojdziecie do przestrzeni... osobistej :bigsmile:

Pole minowe dostarcza raczej mocnych, jednorazowych "atrakcji". :bigsmile:

elan124

Haneczka: Pole minowe dostarcza raczej mocnych, jednorazowych "atrakcji

Ale tylko w przypadku braku wkomponowania w estetyczną całość, niezagospodarowanej nieruchomości wspólnej :bigsmile:

KubaP

Ograniczone prawo własności

http://strefynieruchomosci.blog.pl/2013/12/16/przykladowe-ograniczenia-w-prawie-wlasnosci/

Zarządca

[cite] slon38:[/cite]Witam
Posiadam balkon niezabudowany z 3 stron. Chciałbym na szczytach zamontować pergole na całej szerokości i wysokości balkonu. Zabudowa z delikatnych desek drewnianych.
Czy na to wymagana jest zgoda zarządu lub zarządcy. Czy jest to ingerencja w cześć wspólną tzn. elewację.

Jeżeli montaż pergoli wiąże się ingerencją we wspólną nieruchomość, to moim zdaniem wymaga to zgody wspólnoty mieszkaniowej. Mam tu na uwadze otwory w elewacji, uszkodzenia, dobudowanie murku, itd.

kasander

...wiąże się ingerencją we wspólną nieruchomość, to moim zdaniem wymaga to zgody wspólnoty

Dziwny pogląd, sprzeczny z przepisami i z orzecznictwem nawet tu przytaczanym.
Brak jest podstaw prawnych tym bardziej, że właściciel ma zagwarantowane, ustawowe prawo do korzystania z NW

Art. 12. 1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Na gruncie stosowania ustawy o własności lokali często uznaje się, że art. 12 ust. 1 uwl jako szczególny wyłącza obowiązywanie art. 206 kodeksu cywilnego. W konsekwencji powszechną praktyką jest, że zarządzający bezzasadnie uzależniają współkorzystanie z elewacji od wyrażenia zgody, tj. podjęcia stosownej uchwały, zabraniają właścicielom montowania anten telewizyjnych, krat antywłamaniowych, rolet, itp. urządzeń, czy szyldów reklamowych.

http://www.zarzadca.pl/komentarze/711-montaz-reklam-i-urzadzen-to-ustawowe-prawo-wspolwlasciciela

Malo tego - to prawo do korzystania z NW ma określone też dość jasno granice:

Art. 13. 1. Właściciel ... jest obowiązany ...z ... nieruchomości wspólnej, korzystać...w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli

Wywiercenie otworu nie utrudnia w żaden sposób innym właścicielom korzystania z NW przez nich.

Zarządca

Wywiercenie otworów to ingerencja w nieruchomość wspólną, a żadne przytoczone powyżej orzeczenie nie stoi z tym poglądem w sprzeczności.

Nie musi to utrudniać korzystania z tej nieruchomości, ale prowadzi do przerwania ciągłości elewacji.

kasander

Wywiercenie otworów nie ingeruje w NW na tyle żeby zmieniać jej przeznaczenie do czego dopiero potrzebna jest uchwala. Mówią o tym także właśnie przytoczone orzeczenia.

Nie musi to utrudniać korzystania z tej nieruchomości, ale prowadzi do przerwania ciągłości elewacji.

Żaden przepis nic nie mówi o przerywaniu ciągłości elewacji lecz tylko i wyłącznie o nie utrudnianiu korzystania przez innych współwłaścicieli.