Balkon- część wspólna czy nie

annvik

Dzień dobry. Mam pytanie o zasady remontu balkonów we wspólnotach mieszkaniowych. Na zebraniu Wspólnota podjęła uchwałę o przystąpieniu do remontu balkonów ze środków funduszu remontowego. Wybrano wykonawcę i ruszyły roboty. Na niektórych balkonach były wcześniej płytki. Wykonawca je skuł. Zarząd powiedział, że nowe płytki każdy właściciel mieszkania ma położyć na swój koszt. Jak rozmawiałam z administratorem to powiedział mi, że w umowie z wykonawcą nie ma żadnych płytek. Potem dostaliśmy pismo, że Zarząd Wspólnoty zadecydował, że płytki zostaną położone na koszt każdego właściciela, którego balkon jest remontowany, gdyż kupili jakieś płytki po preferencyjnej cenie i mamy zapłacić od metrażu balkonu. Skoro, jak niektóre wyroki sądu pokazują balkon jest częścią wspólną i właściciel nie ma nic do gadania to chyba powinno to iść z funduszu remontowego. Jeśli zaś, kierując się innym wyrokiem sądu do balkonu jest tylko wejście przez mieszkanie właściciela i stanowi to powierzchnię użytkową tylko właściciela to na jakiej podstawie Zarząd bez pytania nas o zgodę obciąża nas kosztami płytek? Niem mamy wpływu ani na ich cenę ,ani na jakość czy wygląd, a tym bardziej sposób ułożenia.

elan124

Annvik: Zasady remontu balkonów we wspólnotach mieszkaniowych

http://www.administrator24.info/artykul/id6102,co-nowego-w-orzecznictwie-remont-balkonow-i-loggii-obciazenie-lokali-uzytkowych-za-centralne-ogrzewanie

http://www.rp.pl/Nieruchomosci/311079966-Kto-odpowiada-za-remont-balkonow-wlasciciel-czy-wspolnota-mieszkaniowa.html

http://www.zgn-praga-pn.waw.pl/wm/materialy-dla-wspolnot/28-remont-balkonu

annvik

Rozumiem, że na właścicielu mieszkania ciąży obowiązek prawidłowego utrzymania balkonu, np. wymiany płytek. Tylko czy Zarząd Wspólnoty może narzucić to odgórnie, wybrać materiał i wykonawcę? Skoro w uchwale nie było jasno sprecyzowane, kto za co płaci to rozumiem, ze taka uchwała jest nieważna?

elan124

"Pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem": https://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?f=37&t=10158&p=102021&hilit=balkon+część+wspólna#p102021

annvik

Dziękuję.

kasander

Zarząd Wspólnoty zadecydował, że płytki zostaną położone na koszt każdego właściciela, którego balkon jest remontowany, gdyż kupili jakieś płytki po preferencyjnej cenie i mamy zapłacić od metrażu balkonu.
...czy Zarząd Wspólnoty może narzucić to odgórnie, wybrać materiał i wykonawcę?

Coś szwankuje organizacja życia wspólnotowego w Waszej wspólnocie.
Tak nie powinno być.
To nie zarząd rządzi lecz we wspólnocie "rządzą" właściciele, a zarząd jest od wykonywania ich woli.
Zarząd postąpił nieroztropnie (i właściciele zresztą też) skoro tak istotną rzecz jak remont balkonów - a chyba już w każdej wspólnocie wiedzą jaki jest status prawny balkonów - nie dopilnował doprecyzowania szczegółów, zwłaszcza finansowych w uchwale.

Skoro w uchwale nie było jasno sprecyzowane, kto za co płaci to rozumiem, ze taka uchwała jest nieważna?

Nie - źle rozumujesz.
Aby uchwała była nieważna musi ją któryś z właścicieli zaskarżyć do sądu i uzyskać wyrok ją unieważniający.
Płacić i tak za wszystko płacą właściciele czy to będzie z FR czy z extra wpłat właścicieli - to jest tylko kwestia odpowiedniego dogadania się we wspólnocie.
U Was tego zabrakło.

Haneczka

[cite] annvik:[/cite] Na zebraniu Wspólnota podjęła uchwałę o przystąpieniu do remontu balkonów ze środków funduszu remontowego.

Uchwała powinna precyzyjnie określać na czym ów remont ma polegać. Powinien być w niej ujęty koszt remontu, a wcześniej przygotowany kosztorys inwestorski przedsięwzięcia.

[cite] annvik:[/cite]Na niektórych balkonach były wcześniej płytki. Wykonawca je skuł. Zarząd powiedział, że nowe płytki każdy właściciel mieszkania ma położyć na swój koszt.

:bigsmile: :bigsmile: :bigsmile: Co za sprzeczność z uchwałą i z prawem do podejmowania samodzielnych decyzji dotyczących własnego lokalu! Jednym słowem wolności osobiste Wam Wasz zarząd ogranicza.To się nazywa... samowolny zamordyzm wspólnotowy. :tooth:

elan124

Annvik: Na niektórych balkonach były wcześniej płytki, wykonawca je skuł

Ale ktoś musiał tego wykonawcę wpuścić na swój, prywatny balkon !

wp44

elan124: Ale ktoś musiał tego wykonawcę wpuścić na swój, prywatny balkon !

Musiał, nie musiał. Tak się jakoś składa, że niekoniecznie. Na balkon można się dostać z lokalu, albo z zewnątrz, na przykład po drabinie, lub z rusztowania rozstawionego przy balkonach.

annvik

Na balkon wykonawca dostał się po rusztowaniu.. Co ciekawe 2 lata temu też był remont balkonów (I część) i tam też skuli istniejące płytki, a część właścicieli położyła nowe, część nie ma do tej pory.

elan124

Annvik: Na balkon wykonawca dostał się po rusztowaniu...

Skoro na TWÓJ balkon wykonawca dostał się po rusztowaniu, to niedługo w mieszkaniu może nic nie być. Doskonała wskazówka dla złodzieja !!!

wp44

elan124: Skoro na TWÓJ balkon wykonawca dostał się po rusztowaniu, to niedługo w mieszkaniu może nic nie być.

Czyli co sugerujesz? Powinni zdemontować rusztowanie, a roboty remontowe wykonywać w dostępie linowym?

elan124

Zapomniałeś co i jak było na początku :

Annvik: Na zebraniu Wspólnota podjęła uchwałę o przystąpieniu do remontu balkonów ze środków funduszu remontowego. Wybrano wykonawcę i ruszyły roboty. Na niektórych balkonach były wcześniej płytki. Wykonawca je skuł. Zarząd powiedział, że nowe płytki każdy właściciel mieszkania ma położyć na swój koszt. Jak rozmawiałam z administratorem to powiedział mi, że w umowie z wykonawcą nie ma żadnych płytek .

wp44

Nie, nie zapomniałem co i jak było na początku. Ja się po prostu tylko odniosłem do wąskiego aspektu sprawy, czyli dostępu do balkonu. Kwestia zasadnicza jest tutaj jasna, podałeś szereg linków wyjaśniających, więc nie będę Cię dublował. : )
Ja to widzę tak, że ten remont, to prawdopodobnie nie tylko "płytki", ale również płyta lub elementy konstrukcyjne. Do samych płytek nie stawia się rusztowań.

elan124

To na czym ma polegać ów remont balkonów ??? Na stawianiu rusztowań i wymianie płyt balkonowych !!!??? Tak naprawdę, to takiego rodzaju gruntowny remont wymaga pozwolenia na budowę. Jest cos takiego, czy działają na ślepo ? A sprawdzenie i kontrola stanu technicznego balkonów jest przewidziana ? https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/3120/2/remont-balkonow/

wp44

na czym ma polegać ów remont balkonów

Tego nie wiem. Rozumiem, że pytanie kierujesz do annvik, a nie do mnie. : )

Na stawianiu rusztowań i wymianie płyt balkonowych !!!??? Tak naprawdę, to takiego rodzaju gruntowny remont wymaga pozwolenia na budowę.

Nie, stawianie rusztowań, to nie jest remont. Natomiast o wymianie płyt przecież jeszcze nikt tu nie wspomniał. Odnośnie pozwolenia na budowę, wszystko jest napisane w ustawie Prawo budowlane. Zwróć uwagę na art. 29 ust. 2 pkt 1).

Jest cos takiego, czy działają na ślepo ?

Znowu pytanie raczej do annvik

A sprawdzenie i kontrola stanu technicznego balkonów jest przewidziana ?

i znowu.

Pozdrawiam.

elan124

wp44: Ja to widzę tak, że ten remont, to prawdopodobnie nie tylko "płytki", ale również płyta lub elementy konstrukcyjne

"Tego nie wiem. Rozumiem, że pytanie kierujesz do annvik, a nie do mnie". :bigsmile:

wp44

Ale co chcesz przekazać elan124? Jaką treść? Ja bardzo chcę Ci pomóc, tylko nie rozumiem, do czego zmierzasz.

elan124

Zmierzam do tego, aby annvik powiedziała na czym ma polegać remont balkonów ! Może przy okazji zacytuje też uchwałę wspólnoty w tej sprawie...

wp44

Jak chce, to niech mówi, a jak nie chce, to nie musi. Ja sobie tylko głośno myślę, że skoro w umowie z wykonawcą nie ma żadnych płytek, to remont z założenia nie może dotyczyć płytek. : )

elan124

A ja sobie myślę, tak cicho, że remont ma polegać na położeniu płytek (dostarczonych przez wspólnotę i opłaconych z funduszu remontowego), na koszt właściciela każdego balkonu :bigsmile:

wp44

Grunt, że (bez)sens tej wymiany zdań jest bardzo głęboki. Jakbyśmy nie mieli własnych balkonów i własnych płytek. : )

elan124

Ja mam własny balkon i wara wspólnocie od moich płytek !

wp44

Ja mam własny balkon i płytki mam wymienione w ramach remontu przez wykonawcę, jak wszyscy pozostali właściciele. Jest jednolity typ, jest porządek, ład i harmonia. Dogadaliśmy się. Mądrzy ludzie zawsze znajdą porozumienie. Głupiec zawsze znajdzie problem, nawet tam, gdzie go nie ma.

P.s. Dobra nasza, elan124. Licznik wpisów bije. Ja jestem drugi w rankingu najaktywniejszych, a Ty trzeci. Pościgamy się? : )

elan124

wp44: Pościgamy się ? : )

Nie.Taka "dyscyplina" rywalizacji mnie nie interesuje. Ale tak na marginesie, co chcesz w ten sposób przekazać wp44 ? Ja bardzo chcę Ci pomóc, tylko nie rozumiem, do czego zmierzasz... ? Daję ci na parę dni fory :tooth:

wp44

Chcę w ten sposób przekazać, że dajesz radę.

Zarządca

Koszt położenia płytek obciąża co do zasady właściciela lokalu, jednak w omawianej sprawie mamy do czynienia z taką sytuacją, że przeprowadzenie remontu wspólnej nieruchomości wymaga ich uszkodzenia. W takiej sytuacji to na wspólnocie spoczywa obowiązek przywrócenia do stanu pierwotnego.

Nie wydaje mi się, aby wspólnota mogła narzucać rodzaj tych płytek.

wp44

Owszem, masz rację Zarządca. Wspólnota nie może narzucać właścicielowi rodzaju płytek, dlatego napisałem wyżej, że trzeba się po prostu dogadać. Tak było na przykład u mnie i tak jest w wielu wspólnotach, które znam. Bez współdziałania każdy położy sobie po swojemu i balkony będą wyglądać, jak w jakichś slumsach na przedmieściach brazylijskiego miasta. Chyba zgodzimy się co do tego, że chociaż wykończenie balkonów pozostaje w gestii właścicieli, to te elementy wykończeniowe mają istotny wpływ na kształtowanie ładu przestrzennego.

KubaP

[cite] Zarządca:[/cite]Koszt położenia płytek obciąża co do zasady właściciela lokalu, jednak w omawianej sprawie mamy do czynienia z taką sytuacją, że przeprowadzenie remontu wspólnej nieruchomości wymaga ich uszkodzenia. W takiej sytuacji to na wspólnocie spoczywa obowiązek przywrócenia do stanu pierwotnego.

Nie wydaje mi się, aby wspólnota mogła narzucać rodzaj tych płytek.

szkoda, że sądy, a może i lepiej tak nie stanowią.
Podobnie jest z zamurowanymi na stałe szachrami z instalacja wod-kan . Właściciel ponosi ryzyko, że jego kafle kiedyś będą uszkodzone .
To do właściciela lokal należy ponieść koszty ułożenia co niejednokrotnie jest podkreślane w doktrynie sądowej.

Zarządca

Jak rozumiem wątek dotyczy kafli położonych na posadzce balkonu, w przestrzeni wewnętrznej , dlatego to sprawa właściciela. Podobnie z drzwiami wejściowymi do lokalu czy oknami - oczywiście warto się porozumieć i uzgodnić, ze wszystkie będą identyczne, nie mniej jednak raczej trudno coś takiego przeprowadzić.

KubaP

[cite] Zarządca:[/cite]Jak rozumiem wątek dotyczy kafli położonych na posadzce balkonu,

nie tylko, ale o koszty, jakie musi ponieś właściciel balkonu. Ułożenie płytek nie kosztem wspólnoty.
Najlepiej się od takich rzeczy ubezpieczyć i kupić sobie zapas płytek "na wszelki wypadek"

Zarządca

Właściciel miał już płytki, uległy uszkodzeniu z powodu remontu. Po zakończeniu prac na wspólnocie spoczywa obowiązek przywrócenia do stanu poprzedniego.

KubaP

[cite] Zarządca:[/cite]Właściciel miał już płytki, uległy uszkodzeniu z powodu remontu. Po zakończeniu prac na wspólnocie spoczywa obowiązek przywrócenia do stanu poprzedniego.

ale tylko w tym zakresie, jaki został uszkodzony w trakcie remontu konstrukcji balkonu ( pas przybudynkowy), a właściciel chce mieć jednolite kafle na całej powierzchni ... i w tym jest problem .

Zarządca

To trzeba się z właścicielem porozumieć - oczywiście w granicach rozsądku, w końcu to jego własność została uszkodzona. Przywrócenie do stanu pierwotnego w przypdku starych płytek nie oznacza automatycznie wymiany na nowe - świetnie sobie z tym radzą ubezpieczyciele.
W ostateczności można wypłacić odszkodowanie.

KubaP

[cite] Zarządca:[/cite] Przywrócenie do stanu pierwotnego w przypdku starych płytek nie oznacza automatycznie wymiany na nowe - świetnie sobie z tym radzą ubezpieczyciele.
W ostateczności można wypłacić odszkodowanie.

[b]Najlepiej się od takich rzeczy ubezpieczyć i kupić sobie zapas płytek "na wszelki wypadek"[/b]

przecież tak napisałem

elan124

wp44: Jest jednolity typ, jest porządek, ład i harmonia. Dogadaliśmy się. Mądrzy ludzie zawsze znajdą porozumienie. Głupiec zawsze znajdzie problem, nawet tam, gdzie go nie ma.

wp44: Chyba zgodzimy się co do tego, że chociaż wykończenie balkonów pozostaje w gestii właścicieli, to te elementy wykończeniowe mają istotny wpływ na kształtowanie ładu przestrzennego.

Zarządca: Jak rozumiem wątek dotyczy kafli położonych na posadzce balkonu, w przestrzeni wewnętrznej , dlatego to sprawa właściciela. Podobnie z drzwiami wejściowymi do lokalu czy oknami - oczywiście warto się porozumieć i uzgodnić, ze wszystkie będą identyczne, nie mniej jednak raczej trudno coś takiego przeprowadzić.

Petro: wp44 dzięki za zdjęcie, mój blok jest taki sam.

Niestety, ja tak głęboko jak wp44 nie tkwię w elementach ładu przestrzennego. Według mnie, rozsądny i przekonywujący komentarz Zarządcy odpowiada aktualnym sytuacjom w wielu wspólnotach.
Balkon, to sprawa przestrzeni wewnętrznej a nie zewnętrznej. A ilu to członków wspólnoty wp44 (patrz zdjęcie budynku WM w wątku: "Termomodernizacja a brak informacji o wielkości styropianu") może podejrzeć jakiego typu, rodzaju i koloru są kafelki u sąsiada, z boku czy na dole i wyciągać wnioski dotyczące porządku i harmonii elementów, kształtujące ład przestrzenny !??? To samo dotyczy przechodniów... ! Odpowiedź: tylu co kot napłakał !
Rozumiem też, że we wspólnocie wp44 mądrze ludzie ( a nie głuptasy) doszli już dawno do porozumienia, aby drzwi wewnętrzne - na klatkach schodowych - prowadzące do każdego mieszkania były jednakowego typu, modelu czy koloru. To samo dotyczy rodzaju wykończenia drzwi tj. grubość futryny, okucia i klamka (chrom, mosiądz, stare złoto, stal nierdzewna). Elementy te przecież powinny stanowić idealną i harmonijną całość.
Czyli podsumowując, wszystkie drzwi główne prowadzące do poszczególnych lokali z klatek schodowych, z pewnością są jednolite, po to by panowała estetyczna spójność a nie zbyteczna dysharmonia. Tylko pozazdrościć...
P.S. Patrząc na zdjęcie budynku WM, w której mieszka wp44 rozumiem, jakie to przeżywają męczarnie, tortury, udręki i katusze w czasie każdego remontu elewacji czy wewnątrz budynku...
(...)

wp44

(...)

elan124: we wspólnocie wp44 mądrze ludzie ( a nie głuptasy) doszli już dawno do porozumienia, aby drzwi wewnętrzne - na klatkach schodowych - prowadzące do każdego mieszkania były jednakowego typu, modelu czy koloru. To samo dotyczy rodzaju wykończenia drzwi tj. grubość futryny, okucia i klamka (chrom, mosiądz, stare złoto, stal nierdzewna). Elementy te przecież powinny stanowić idealną i harmonijną całość. Czyli podsumowując, wszystkie drzwi główne prowadzące do poszczególnych lokali z klatek schodowych, z pewnością są jednolite, po to by panowała estetyczna spójność a nie zbyteczna dysharmonia. Tylko pozazdrościć...

Normalnie, jakbyś był w mojej wspólnocie. Albo, jakbyś widział jakieś zdjęcie mojej wspólnoty. Nie ma co zazdrościć, to jest paskudne uczucie. Jak chcesz mieć tak, jak u mnie, to nie zazdrość, tylko zabieraj się do roboty, zamiast przesiadywać na forum. :bigsmile: