Część wspólna we wspólnocie mieszkaniowej

Kasiaa

Zakupiłam mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej. Udałam się do zarządcy budynku celem ustalenia z ktorej komórki lokatorskiej mogę korzystac. Dowiedzialam sie ze podczas inwentaryzacji do mojego mieszkania nie przypisano zadnego pomieszczenia (nikt w mieszkaniu wtedy nie mieszkal). Zarządca podpowiedzial zebym dogadala sie z sasiadami. Dodam ze w budynku sa piwnice, budynek gospodarczy i spore podworko. Caly parter zamieszkuje rodzina (maja zlaczone 2 mieszkania i dobudowana czesc)ktora wydzielila sobie spora czesc podworka, ogrodzila ja i zamyka na klodke. Maja tez czesc piwnic i caly budynek gospodarczy. Pozostali sasiedzi podobno sie na to zgodzili. Mi nie pozwalaja nawet wjezdzac samochodem na podworko. Dzisiaj dowiedzialam sie ze owi sasiedzi planuja wykupic od wspolnoty budynek gospodarczy. Jest juz umowiony notariusz i ustalony termin. Zaczeli juz nawet prace remontowe, mimo ze jeszcze nie jest ich. Potrzebuja zgody wszystkich mieszkancow a mnie nikt o nic nie pytal. W akcie notarialnym mam zapis ze przysluguje mi prawo do wylacznego korzystania z komorki lokatorskiej. Czy moge jej nie dostac bo zarzadca nie przypisal jej do mieszkania podczas inwentaryzacji? Czy moge nie zgodzic sie na sprzedasz budynku gospodarczego i jakie za tym ida konsekwencje? Jakim prawem grunt ktory stanowi czesc wspolna zostal podzielony i ogrodzony?

Haneczka

Zakupiłam mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej.

Jak duża jest wspólnota, tzn. ile jest w niej lokali?

Zarządca podpowiedzial zebym dogadala sie z sasiadami.

Absolutnie nie jesteś do tego zobowiązana. Żądaj (najlepiej na piśmie, za potwierdzeniem odbioru) by zarządca załatwił tę sprawę, zgodnie z warunkami, które masz określone w swoim akcie notarialnym. Twoje jest to, za co zapłaciłaś plus zapisy dające Ci prawo do wyłącznego korzystania z komórki lokatorskiej.

Czy moge nie zgodzic sie na sprzedasz budynku gospodarczego i jakie za tym ida konsekwencje?

Oczywiście, nawet na zasadzie "nie, bo nie". Konsekwencje dla Ciebie żadne.

Kasiaa

W kamienicy jest 6 mieszkan i z tego co wiem tylko mieszkanie 1-2 i 3 (czyli moje) sa wlasnoscia, reszta to najemcy (na zasadzie mieszkan komunalnych). Jesli dobrze rozumiem przepisy prawa najemny nie sa czlonkami wspolnoty mieszkaniowej. Czyli jesli bedzie glosowanie dotyczace sprzedazy budynku gospodarczego teoretycznie liczy sie tylko moj glos?
Czy moge poprosic zarzadce zeby dokonali inwentaryzacji jeszcze raz?

elan124

Kasiaa: W akcie notarialnym mam zapis, że przysługuje mi prawo do wyłącznego korzystania z komórki lokatorskiej.

Piwnica czy komórka lokatorska (!?) w WM może być albo pomieszczeniem przynależnym lokalu, albo jego częścią składową, albo przynależeć do nieruchomości wspólnej. Treść aktu notarialnego przesądza o tym, w jaki sposób ta komórka przynależy do twojego własnościowego lokalu. Pamiętaj, że piwnice w nieruchomości wspólnej nie stanowią przedmiotu prawa własności, lecz poszczególni właściciele użytkują je na zasadzie umowy quoad usum, czyli umownego podziału. Jesteście małą wspólnotą, stąd te problemy. Tzw. małe wspólnoty mieszkaniowe rządzą się według przepisów kc i kcp. Każdy z właścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną.

W twoim przypadku może dojść do tego, że w przypadku dalszego działania twoich sąsiadów sprzecznego z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, rozstrzygnięcia tej kwestii może być tylko przez sąd (na żądanie każdego z właścicieli).

Przy okazji zerknij tu: http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content/$N/154500000000503_I_ACa_000031_2012_Uz_2012-09-14_001

kasander

Kasiaa: Zakupiłam mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej.
Udałam się do zarządcy budynku celem ustalenia

Najpierw trzeba było się udać a potem dopiero kupować! Poza tym - nie ma takiego stanowiska we wspólnocie.
We wspólnocie jest właściciel budynku, którym są na zasadzie współwłasności - wszyscy właściciele lokali wykupionych.
To oni podejmują wszelkie decyzje.
Wykonawcą ich decyzji może być zatrudniony przez nich administrator (nazywany mylnie zarządcą).

W akcie notarialnym mam zapis ze przysluguje mi prawo do wylacznego korzystania z komorki lokatorskiej. Czy moge jej nie dostac bo zarzadca nie przypisal jej do mieszkania podczas inwentaryzacji?

Zapis w AN to rzecz święta dla prawa własności i żaden administrator (zarządca) nie ma w tej kwestii nic do gadania. Praktyka jest niestety trochę inna.
Przed kupnem lokalu byłaś w budynku, oglądałaś teren i wszystkie pomieszczenia wspólne?
Masz protokół przyjęcia (przekazania)?
Będą Ci potrzebne do wyegzekwowania swoich praw.

Czy moge nie zgodzic sie na sprzedasz budynku gospodarczego i jakie za tym ida konsekwencje?

Możesz, żadne.

Jakim prawem grunt ktory stanowi czesc wspolna zostal podzielony i ogrodzony?

Prawdopodobnie bezprawiem. "Parszywa zmiana".

W kamienicy jest 6 mieszkan i z tego co wiem tylko mieszkanie 1-2 i 3 (czyli moje) sa wlasnoscia, reszta to najemcy teoretycznie liczy sie tylko moj glos?

No nie bardzo.
Jest Was czworo właścicieli (1-2 i Ty) plus miasto lub gmina jako właściciel lokali niewykupionych (komunalnych).
W małych wspólnotach nie przeprowadza się głosowań lecz podejmuje decyzje, najczęściej 100% głosów właścicieli. Oczywiście lokatorzy (najemcy) nie są członkami wspólnoty - nie powinni mieć nawet nic do gadania w kwestiach życia wspólnotowego bo to domena tylko i wyłącznie właścicieli lokali i współwłaścicieli części wspólnych.

Czy moge poprosic zarzadce zeby dokonali inwentaryzacji jeszcze raz?

"Zarządcy" właściciel o nic nie prosi - wydaje mu polecenia.
Jak rozumiem nie wiesz co kupiłaś i nie wiesz co jest Twoją współwłasnością.
Nie sprawdziłaś też zapewne KW przed kupnem lokalu - szkoda, bo tam wszystko jest (powinno być) napisane.

Czarno to wszystko widzę, bo żeby uzdrowić sytuację w tej wspólnocie potrzebne jest współdziałanie wszystkich właścicieli, chęci, dobra wola i znajomość prawa. Samej będzie Ci ciężko bo na początek należy przestawić mentalność zasiedziałych najemców oraz zarządcy "rządzącego" budynkiem i terenem.

koziorozka

Kasiu
6 lokali to mała wspólnota, czyli nieco inne prawa, niż w dużej
U ciebie decyzje podejmuje troje lub czworo właścicieli, czyli ty, gmina oraz właściciel (właściciele?) mieszkań na parterze.
Na sprzedaż części wspólnych oraz inne ważne decyzje potrzebna jest zgoda was wszystkich.

Na twoim miejscu zaczęłabym od ustalenia kim naprawdę jest osoba, którą ty nazywasz "zarządcą". Może to administrator?
Wyjaśnienie tej kwestii jest bardzo ważne, dowiesz się do czego ta osoba jest uprawniona a co przekracza jej kompetencje. Będziesz wiedziała na czym stoisz.
Administrator to osoba, która pracuje na podstawie umowy zlecenia (najczęściej)
Zarządca ma umowę notarialną

KubaP

[cite] Kasiaa:[/cite] W akcie notarialnym mam zapis ze przysluguje mi prawo do wylacznego korzystania z komorki lokatorskiej. Czy moge jej nie dostac bo zarzadca nie przypisal jej do mieszkania podczas inwentaryzacji?

to sprzedający powinien Tobie wskazać to co ci sprzedaje, jak sprzedał komórkę, to powinien ci ją wskazać .

[cite] Kasiaa:[/cite] Czy moge nie zgodzic sie na sprzedasz budynku gospodarczego i jakie za tym ida konsekwencje?

tak możesz sie nie zgodzić , i wcale nie musisz się tłumaczyć dlaczego , a konsekwencje ... zainteresowany może wystąpić o zgodę na sprzedaż , sprawa trafi do sądu, a tam pokażesz, jaki jest bajzel Ty nie masz komórki, a ktoś inny zajął bezprawnie pól działki gruntowej bez umownie.

[cite] Kasiaa:[/cite] Jakim prawem grunt ktory stanowi czesc wspolna zostal podzielony i ogrodzony?

to trzeba było sprawdzić przed zakupem lokalu . Co na ten temat w księgach wieczystych ?

Zarządca

Zarządca nie podejmuje decyzji dotyczących sposobu korzystania ze współwłasności, dlatego też niczego nie "przypisuje". Z treści pytania wnioskuję, że właściciele zawarli umowę quoad usum, tj. umowę dotyczącą sposobu korzystania, teraz aby objąć w posiadanie komórkę lokatorską, proszę zwrócić się do właścicieli o dopuszczenie do współposiadania, zapewne to miał na myśli zarządzający. W razie braku zgody - przysługuje droga sądowa.


Bez uzyskania zgody wszystkich właścicieli nie dojdzie do sprzedaży części wspólnej, tj. budynku gospodarczego, ponieważ czynność przekracza zakres zarządu zwykłego.