Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami

kotek1

Słyszałem o zmianach w ustawie o gospodarce nieruchomościami, które dotyczą zarządców nieruchomościami, pośredników w obrocie nieruchomościami. Ma wejść w życie z dniem 1 września br.
Czego one dotyczą, jakich zmian one dotyczą. Pozdrawiam.

elan124

"Za brak obowiązkowego ubezpieczenia OC kara finansowa zamiast nieważności umowy w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia nakładana w drodze decyzji przez Inspekcję Handlową. Zamawiający może również wezwać zarządcę lub pośrednika do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od daty wezwania. Jeśli zaś ten dokumentu nie przedstawi ma prawo wypowiedzieć umowę o zarządzania nieruchomością lub umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym. To najważniejsza zmiana w nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, którą przyjął KRM": http://pfrn.pl/page/2222

kotek1

Super sprawa dla ubezpieczycieli. A co z tych zmian będzie miała wspólnota bo na tej zmianie zarobi ubezpieczyciel bo OC wzrośnie jak to nie jednokrotnie bywało przy takiej zmianie. Jednak wspólnota poniesie konsekwencje wzrośnie cena usług. O ile wiem to też nie wielka zmiana bo teraz zarządcy też muszą być ubezpieczeni.

kasander

Jednak wspólnota poniesie konsekwencje wzrośnie cena usług.

To jakieś błędne rozumowanie i nieporozumienie.
Przede wszystkim UoGN nie dotyczy wspólnot.

Art. 1. 1. Ustawa określa zasady:
1) gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego;
8) działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.

Tu należy przypomnieć też bardzo ważną uchwałę SN:

"...Jeśli więc właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością..."- Uchwała SN z dnia 17 lipca 2007 r., III CZP 69/07

Reasumując - wspólnota mieszkaniowa może zatrudnić sobie administratora, dyrektora, prezesa, konserwatora czy też przekazać zarząd w dowolny, aprobowany przez prawo sposób, np. przez zawarcie umowy zlecenia, czy też udzielenie pełnomocnictwa do dokonywania określonych czynności.

kotek1

Dlaczego więc zarządcy często powołują się w swojej działalności na Ustawę o Własności Lokali i Ustawie o Gospodarce Nieruchomościami jest to wybieg czy manipulacja. Prawdę mówiąc to myślę, że zarządcę bądź administratora obowiązuje umowa ze wspólnotą a zarząd wspólnoty obowiązuje ustawa może się mylę albo się w tym pogubiłem.

kasander

Dlaczego więc...

Bo ustawa dotyczy zarządców:

Art. 1. 1. Ustawa określa zasady:
8) działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.

Jest cała masa nieruchomości tzw zasobów SP a więc nieruchomości innych niż prywatne wspólnot - w których zasady określone UoGN obowiązują:

Art. 1. 1. Ustawa określa zasady:
1) gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego;

Wspólnoty będące własnością właścicieli, nie należą do tych kategorii.

to myślę, że zarządcę bądź administratora obowiązuje umowa ze wspólnotą a zarząd wspólnoty obowiązuje ustawa może się mylę albo się w tym pogubiłem.

Zarząd wspólnoty tak jak i właścicieli lokali obowiązuje UoWL . Tak samo dotyczy to zatrudnianych we wspólnotach w roli administratorów zarządców nieruchomości czy zatrudnianych do sprawowania zarządu (art. 18).
Jeszcze inaczej - wspólnota może zatrudnić sobie do administrowania zarządcę, konserwatora czy innego prezesa nawet bez OC.
Natomiast jeżeli wspólnota chce mieć możliwość egzekwowania od zatrudnionego człowieka skutków jego działalności wynikających z UoGN to musi wtedy zatrudnić go z wszelkimi szykanami tej ustawy czyli tak jak nieruchomości państwowe czy samorządowe.
Jest to oczywiste bo ustawodawca nie może narzucać prywatnemu właścicielowi budynku jednorodzinnego czy wielorodzinnego - jak ma się zarządzać.

---

Jeżeli chodzi o nowelizację to:
- znowelizowana ustawa przywraca definicję "zarządzania nieruchomościami”.
- precyzuje, że zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły i powtarzalny, co oznacza, że zarządcą nieruchomości będzie mógł być wyłącznie przedsiębiorca.
- zobowiązuje zarządcę nieruchomości do dołączania polisy OC do umowy o zarządzanie nieruchomością i wprowadza sankcje finansowe za ich brak.
- ustawodawca dopuszcza możliwość zawarcia umowy zarządzania nieruchomością nie tylko w formie pisemnej, ale także elektronicznej.

---

blazejh

Czyli do UoGN wraca jakiś rodzaj definicji zawodu zarządcyjaki był przed deregulacją. Widocznie komuś tej definicji brakowało.
Za to nadal nie definiuje się umowy o zarządzanie, która pozostanie tzw. umową nienazwaną.

kasander

Widocznie komuś tej definicji brakowało.

Sprawca sam się przyznaje i chwali.

Po ponad 3 latach starań Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości rząd przyjął zmiany w prawie.
Od samego początku, a więc od 1 stycznia 2014 roku, kiedy to doszło do deregulacji zawodów pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości, PFRN starała się przekonać Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju do zmian, wskazując na szkody wynikające z liberalizacji przepisów. W szczególności na brak definicji związanych z wykonywaniem czynności pośrednictwa i zarządzania oraz zaniechania prawa do korzystania z rejestrów – wskazuje Andrzej Piórecki, prezydent PFRN.
Liczne spotkania z poprzednią i obecną ekipą rządzącą, a także urzędnikami Kancelarii Prezydenta RP, podczas których przedstawiciele PFRN wskazywali na negatywne skutki przepisów deregulacyjnych i możliwości wprowadzenia niezbędnych dla profesjonalizacji rynku rozwiązań, doprowadziły wreszcie do zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

http://www.budnet.pl/Znowelizowana_Ustawa_o_gospodarce_nieruchomosciami_Klienci_pod_wieksza_ochrona,Ustawy_i_rozporzadzenia_prawa_budowlanego,138851-czytaj.html

Zarządca

Zmiany dotyczące zarządców nieruchomości:

1) zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami;

2) zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

-zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
-zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
-zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
-bieżące administrowanie nieruchomością;
-utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
-uzasadnione inwestowanie w nieruchomość;

3) zakres czynności zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.;

4) kopia dokumentu ubezpieczenia, o którym mowa w ust. 3, aktualnego na dzień zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi załącznik do tej umowy. Zarządca nieruchomości niezwłocznie informuje stronę umowy o zarządzanie nieruchomością o wszelkich zmianach umowy ubezpieczenia lub o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia. Jeżeli zarządca nieruchomości nie dopełnił tych obowiązków, strona umowy o zarządzanie nieruchomością, po uprzednim wezwaniu zarządcy nieruchomości do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od daty wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę o zarządzanie nieruchomością ze skutkiem natychmiastowym.

Więcej na ten temat w artykule:
Nowe wymogi dla zarządców, pośredników i rzeczoznawców majątkowych

na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/rynek-nieruchomosci/3023-nowe-wymogi-dla-zarzadcow-posrednikow-i-rzeczoznawcow-majatkowych

KubaP

[b]Zmiany w Ustawie dotyczące zarządców nieruchomości: [/b]

po art. 184 dodaje się art. 184a i 184b w brzmieniu: 

184a. Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami. 

184b. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności: 

1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości; 
2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości; 
3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego; 
4) bieżące administrowanie nieruchomością; 
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem; 
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.”; 
 w art. 185 ust. 2 otrzymuje brzmienie: 

2. Zakres czynności zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.”; 

w art. 186 po ust. 3 dodaje się ust. 3a i 3b w brzmieniu: 

3a. Kopia dokumentu ubezpieczenia, o którym mowa w ust. 3, aktualnego na dzień zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi załącznik do tej umowy. Zarządca nieruchomości niezwłocznie informuje stronę umowy o zarządzanie nieruchomością o wszelkich zmianach umowy ubezpieczenia lub o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia. 

3b. Jeżeli zarządca nieruchomości nie dopełnił obowiązków, o których mowa w ust. 3a, strona umowy o zarządzanie nieruchomością, po uprzednim wezwaniu zarządcy nieruchomości do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od daty wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę o zarządzanie nieruchomością ze skutkiem natychmiastowym.”


Termin wejścia ustawy w życie planowany jest na[b] 1.09.2017[/b] r.

Zarządca

Zachowanie formy elektronicznej będzie wymagała złożenia tzw. bezpiecznych podpisów elektronicznych, zatem zwykły email nie wystarczy, należy o tym pamiętać.

Odnośnie sposobu zawarcia umowy, to strony mogą złożyć oświadczenia osobno a następnie się nimi wymienić, nie musi to być jeden wspólny dokument.


"Należy jednak mieć na uwadze, że zachowanie formy pisemnej nie wymaga, aby oświadczenia woli były złożony w tym samym czasie, jako przykład można posłużyć się dość częstym przypadkiem powierzenia zarządu w umowie ustanawiającej odrębna własność lokalu, czyli w trybie art. 18 ustawy o własności lokali.

Jeżeli właściciele lokali poza określeniem sposobu zarządu wskażą osobę zarządcy i określą jego wynagrodzenie lub sposób jego ustalenia będziemy mieli do czynienia z czymś więcej niż tylko z umową o sposobie zarządu, takie oświadczenia woli właścicieli konstytuujących wspólnotę mieszkaniową (wyodrębnienie pierwszego lokalu na rzecz innego podmiotu niż dotychczasowy właściciel nieruchomości) stanowią „zalążek” umowy o zarządzanie. Oczywiście jej zawarcie wymaga pisemnego potwierdzenia warunków przez zarządcę, który może złożyć swoje oświadczenie woli przed, albo już po złożeniu oświadczeń przez właścicieli w tym pierwszym akcie notarialnym, np. przez złożenie oferty wspólnocie."

Więcej na ten temat w artykule: "Różne są sposoby zawarcia umowy o zarządzanie"

na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/52-akty-prawne/kodeks-postwania-cywilnego/2779-rozne-sa-sposoby-zawarcia-umowy-o-zarzadzanie