ustalenie wielkości udziałów

dziunia

Witam. W mojej wspólnocie już 3 rok obowiązuje zasada głosowania wg wielkości udziałów (dlaczego taka – nie wiem). Od pół roku jestem w nowym zarządzie. Pomimo wielokrotnych próźb i wezwań część "właścicieli" nie chce okazać swoich aków własności ani zarządowi ani adninistratorowi. Osoby te twierdzą, że równie miarodajny jest wyciąg z Rejestru Gruntów (nadmieniam, że sama znalazłam tam błędne zapisy), a poza tym cyt. "w akcie notarialnym są moje dane wrażliwe". W jaki sposób można NA PEWNO ustalić właścicieli? Czy zarząd lub administrator ma inne (np sądowe) możliwości ustalenia właścicieli i ich wielkości udziałów?

owner

[cite] dziunia:[/cite]W mojej wspólnocie już 3 rok obowiązuje zasada głosowania wg wielkości udziałów (dlaczego taka – nie wiem). Od pół roku jestem w nowym zarządzie.

I jeszcze nie przeczytałaś ustawy o własności lokali, która reguluje podstawowe zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych?

Art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Ustawa: http://www.lex.com.pl/bap/student/Dz.U.2000.80.903.html

[cite] dziunia:[/cite]W jaki sposób można NA PEWNO ustalić właścicieli? Czy zarząd lub administrator ma inne (np sądowe) możliwości ustalenia właścicieli i ich wielkości udziałów?

Zarząd powinien wystąpić pisemnie do sądu rejonowego o odpis księgi wieczystej nieruchomości wspólnej. Opłata wynosi 6 zł za rozpoczętą stronę (Kw tradycyjne) lub 30 zł (Kw elektroniczne).

Jeśli administrator tego nie wie, powinniście go zmienić.

owner

Podstawa prawna żądań zarządu:
Art. 29.1e. Zarząd (...) może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali.

Ewidencja gruntów i budynków nie musi zawierać pełnych i aktualnych danych o stanie prawnym nieruchomości. Taka aktualizacja powinna natomiast być dokonywana w księgach wieczystych, dlatego w tym zakresie księgi są bardziej wiarygodne od katastru.

wmp4

w niektórych księgach wieczystych nieruchomości (jak w naszej ) są tylko numery
lokali wydrębnionych i numery załozonych dla nich ksiąg wieczystych . aby uzyskać nazwiska
właścicieli i wielkość udziałów należy wystąpić o odpis KW lokalu , lub obejrzec KW lokalu w systemie elektronicznym Sądu (bezpłatnie ).

owner

Nie ma nawet udziałów?
Samo obejrzenie Kw nic nie daje - chyba, że spiszesz wszystkie dane. Zarząd ma ustawowy obowiązek "prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej" (art. 29.1b). Taki spis musi opierać się o wiarygodne dokumenty.

wmp4

myślałem tutaj o obejrzeniu i spisaniu danych - aby później po upewnieniu się od kogo - "
Art. 29.1e.(...) żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali. "

Zarządca

Uprzedzam, że odszyfrowanie danych umieszczonych w odpisie z księgi wieczystej może być naprawdę trudne (nowy, nieprzyjazny dla obywatela system elektroniczny ).
Organizowane są w tym zakresie szkolenia (to nie żart).

TomTom

Zmiany w katastrze (rejestr danych o gruntach i budynkach oraz o ich właścicielach) co do nowych właścicieli są widoczne wcześniej niż w KW. Udziały też są uwidocznione i bardziej czytelne. Wypis z rejestru może dostać każdy właściciel.
W rejestrze pierwszym źródłem są akty notarialne a dopiero potem KW.
Wypis z rejestru zawiera informacje o właścicielu, ale nie musi być wzmianki o numerze KW, jeżeli nie została jeszcze założona, stąd właściciel, który fizycznie nie ma wpisu jest już wcześniej widoczny w katastrze.

wmp4

"odszyfrowanie danych umieszczonych w odpisie z księgi wieczystej może być naprawdę trudne"
dałem sobie z tym radę , znalazłem nawet bład - w naszym budynku jest aktualnie 21 lokali ,
w KW pisze że 25 lokali .

TomTom

Jak posprawdzasz KW "głębiej" to jeszcze się okaże, że w KW jest prawidłowo ale ktoś połączył lokale bez waszej zgody.
Porównaj z wypisem z rejestru gruntów.

wmp4

oczywiście że masz rację , tylko że nie ktoś a Gmina (poprzedni właściciel ) i bez naszej zgody
bo część lokali połączyła jeszcze przed 1994 r. i nie wprowadziła tych zmian do KW . a teraz twiedzi że nie może bo nie wie jak to było naprawdę .

owner

[cite] TomTom:[/cite]Zmiany w katastrze (rejestr danych o gruntach i budynkach oraz o ich właścicielach) co do nowych właścicieli są widoczne wcześniej niż w KW. Udziały też są uwidocznione i bardziej czytelne. Wypis z rejestru może dostać każdy właściciel.

Tylko, że dane o stanie prawnym z rejestru nie są objęte rękojmią wiary publicznej, jak np. dane o właścicielu z Kw. Dla sądu dokumentem odzwierciedlającym stan prawny nieruchomości jest księga wieczysta. A udziały to własność.

Zarządca

Z drugiej strony wpis ma moc wsteczną (art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).