Zarządzanie nieruchomością niezabudowaną a współwłasność ułamkowa

michal83

Dzień dobry,

Próbujemy rozwiązać problem zarządzania naziemnym, odkrytym parkingiem, którego współwłaścicielami jest x mieszkańców posiadających współwłasność ułamkową np. 1/ilość miejsc. W tej chwili z tego co się dowiedziałem możemy zarządzać na zasadzie KC dział IV - Współwłasność, tj decyzje wykraczające poza zakres zwykły zarządu muszą być podejmowane jednomyślne - co jest nie do zrealizowanie gdy np. kilku z właścicieli mieszka za granicą. Chcielibyśmy móc podejmować decyzję większością głosów na zasadzie wspólnoty mieszkaniowej, założyć konto i móc zbierać fundusze w celu pokrycia ewentualnych remontów i utrzymania. Czy jest możliwość istnienia na tej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej i na tej zasadzie powołanie zarządu większością głosów? Jak skutecznie zarządzać taką nieruchomością?

KubaP

[cite] michal83:[/cite] Próbujemy rozwiązać problem zarządzania naziemnym, odkrytym parkingiem,

czy to jest wyodrębniona działka gruntowa na której położony jest parking?

[cite] michal83:[/cite] W tej chwili z tego co się dowiedziałem możemy zarządzać na zasadzie KC dział IV - Współwłasność, tj decyzje wykraczające poza zakres zwykły zarządu muszą być podejmowane jednomyślne - co jest nie do zrealizowanie gdy np. kilku z właścicieli mieszka za granicą. Chcielibyśmy móc podejmować decyzję większością głosów na zasadzie wspólnoty mieszkaniowej, założyć konto i móc zbierać fundusze w celu pokrycia ewentualnych remontów i utrzymania.

to stare juz nieprawdziwe dane . od sierpnia 2016 każdy z właścicieli lokali może dysponować swoim udziałem, a decyzje podejmuje sie większością głosów

[b]Art. 3.[/b] 3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

[cite] michal83:[/cite]Czy jest możliwość istnienia na tej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej i na tej zasadzie powołanie zarządu większością głosów?
Jak skutecznie zarządzać taką nieruchomością?

to zależy czy jest to odrębna działka gruntowa?

michal83

Tak, parking położony jest na wyodrębnionej działce gruntowej.

KubaP

[cite] michal83:[/cite]Tak, parking położony jest na wyodrębnionej działce gruntowej.

no to :

[b]Art. 201.[/b] Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną [b]potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli[/b]. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli [b]może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.[/b]

[cite] michal83:[/cite] Chcielibyśmy móc podejmować decyzję większością głosów na zasadzie wspólnoty mieszkaniowej, założyć konto i móc zbierać fundusze w celu pokrycia ewentualnych remontów i utrzymania.

Czy jest możliwość istnienia na tej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej i na tej zasadzie powołanie zarządu większością głosów? Jak skutecznie zarządzać taką nieruchomością?

oczywiście, że jest należy tylko podjąć jedną uchwałę, że do waszej wspólnoty mają zastosowanie zapisy ustawy o własności lokali i tu jest potrzebna jednomyślność lub

[b]Art. 199.[/b] Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. [b][color=#f00]W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli[/color].[/b]

Może też pozbierać od tych współwłaścicieli lokali "z zagranicy" pełnomocnictwa rodzajowe do podjęcia tej uchwały.
Reszta to pikuś.

michal83

Oczywiście nie ma możliwości prawnej aby na nieruchomości gruntowej - powstała wspólnota mieszkaniowa.

Czyli jedyny, możliwy sposób zarządu określa tutaj K.C. Dział IV - Współwłasność? Co oznacza że w czynnościach które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd i nie ma innych możliwości.

Jak zatem zarządza się takimi nieruchomości? Jak założyć konto bankowe, fundusz na remonty i utrzymanie? Przy czynnościach które przekraczają zakres zwykłego zarządu, wystarczy że nie zgodzi się jeden ze współwłaścicieli i jedyną opcją jest sąd?

kasander

Jak zatem zarządza się takimi nieruchomości?

Proszę się spytać właścicieli w tzw. małych wspólnotach (do 7 lokali) - oni się zarządzają właśnie na takich zasadach.

określa tutaj K.C. Dział IV

Dokładnie tak.
Z tą różnicą, że mała wspólnota - wszyscy właściciele - w umowie mogą się umówić, że będą się zarządzać wg UoWL czyli jak duża wspólnota.
Wy jako współwłaściciele nieruchomości gruntowej nie możecie tego zrobić. Ma to swoje mocne, historyczne i praktyczne uzasadnienie.

Zarządca

Moim zdaniem współwłaściciele nieruchomości gruntowej mogą z powodzeniem zmienić sposób zarządu na taki, jaki wynika z ustawy o własności lokali - wymaga to jednomyślnego działania - zawarcia umowy o sposobie zarządu w formie aktu notarialnego. Sposób ten będzie podlegał wpisowi do księgo wieczystej.

KubaP

[cite] kasander:[/cite]Oczywiście nie ma możliwości prawnej aby na nieruchomości gruntowej - powstała wspólnota mieszkaniowa.

jest taka możliwość, aby do nieruchomości gruntowej miały zastosowanie przepisy wynikające z ustawy o własności lokali

Zarządca

To zależy już od samych właścicieli jak sobie sposób zarządu uregulują. Odpowiednie zastosowanie ustawy o własności lokali może mieć miejsce również i w odniesieniu do współwłasności nieruchomości gruntowej, z której nie wyodrębniono lokali.

KubaP

[cite] michal83:[/cite]
Jak zatem zarządza się takimi nieruchomości? Jak założyć konto bankowe, fundusz na remonty i utrzymanie?
Przy czynnościach które przekraczają zakres zwykłego zarządu, wystarczy że nie zgodzi się jeden ze współwłaścicieli i jedyną opcją jest sąd?

przecież to o czym piszesz zalicza się do czynności zwykłych zarządu nieruchomością .
Problem masz tylko taki, aby podjąć uchwałę o tym, że obowiązują was zapisy z ustawy o własności lokali , i tyle .

michal83

przecież to o czym piszesz zalicza się do czynności zwykłych zarządu nieruchomością .

Nigdzie nie napisałem że są to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością, ale jeśli by się takie pojawiły to jest to problem jeśli faktycznie nie obowiązywałyby zapisy z ustawy o własności lokali. Dziękuję bardzo za pomoc, mamy już uchwałę, zbiorę podpisy (rozumiem że musi być 100% za - jednomyślność) i powołamy zarząd na podstawie art. 20 UoWL, po czym zarejestrujemy wspólnotę w GUS itd.

KubaP

[cite] michal83:[/cite] jeśli by się takie pojawiły to jest to problem jeśli faktycznie nie obowiązywałyby zapisy z ustawy o własności lokali.

a co chcesz sprzedać część działki gruntowej?

[cite] michal83:[/cite] Dziękuję bardzo za pomoc, mamy już uchwałę, zbiorę podpisy (rozumiem że musi być 100% za - jednomyślność) i powołamy zarząd na podstawie art. 20 UoWL, po czym zarejestrujemy wspólnotę w GUS itd.

zdaje się nic nie zrozumiałeś , jaką uchwałę?, w jakiej sprawie?

kasander

michal83: ...mamy już uchwałę, zbiorę podpisy (rozumiem że musi być 100% za - jednomyślność) i powołamy zarząd na podstawie art. 20 UoWL, po czym zarejestrujemy wspólnotę w GUS itd.

Nieeeeeeeeeeeee!
Przypominam o czym pisałem:

Oczywiście nie ma możliwości prawnej aby na nieruchomości gruntowej - powstała wspólnota mieszkaniowa.

Z dwóch powodów:
- z logiki (mieszkaniowa)
- z definicji zawartej w art. 6 UoWL

michal83

a co chcesz sprzedać część działki gruntowej?

nie sprzedać, mamy ofertę dzierżawy części działki, która nie jest przez nikogo użytkowana

zdaje się nic nie zrozumiałeś , jaką uchwałę?, w jakiej sprawie?

Zrozumiałem, że

Problem masz tylko taki, aby podjąć uchwałę o tym, że obowiązują was zapisy z ustawy o własności lokali , i tyle .

kasander

aby podjąć uchwałę o tym, że obowiązują was zapisy z ustawy o własności lokali , i tyle .

Nieeeeeeeeeeeeeeeee!
Podobny problem, mają kondominia z tzw. częściami wspólnymi na zamkniętym osiedlu.
Prawnie nie jest to uregulowane.
Można założyć stowarzyszenie itp.
Najprościej będzie zawrzeć umowę między wszystkimi współwłaścicielami (bez powoływania się na przepisy wspólnot mieszkaniowych), że któryś z nich będzie zarządzał terenem i zajmował się bieżącym administrowaniem (pobieranie opłat, płatności, umowy różne z podmiotami zewn. itp.)
Problem pojawi się gdy będą jakieś pożytki i trzeba będzie zapłacić podatek, ale to dalsza sprawa.

mamy ofertę dzierżawy części działki

- czyli już będzie problem.

Zarządca

[cite] michal83:[/cite]

przecież to o czym piszesz zalicza się do czynności zwykłych zarządu nieruchomością .

Nigdzie nie napisałem że są to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością, ale jeśli by się takie pojawiły to jest to problem jeśli faktycznie nie obowiązywałyby zapisy z ustawy o własności lokali. Dziękuję bardzo za pomoc, mamy już uchwałę, zbiorę podpisy (rozumiem że musi być 100% za - jednomyślność) i powołamy zarząd na podstawie art. 20 UoWL, po czym zarejestrujemy wspólnotę w GUS itd.

Nie możecie zarejsetrować wspólnoty, ustawę o własności lokali - konkretnie sposób zarządu można stosować, ale "odpowiednio". Umowa o sposobie zarządu nie spowoduje powstania nowego bytu jakim jest wspólnota mieszkaniowa, ponieważ ustawodawca wyraźnie zastrzega, że tworzą ją właściciele lokali.

Sposób zarządu zawarty został w rozdziale 4 ustawy i te postanowienia można przetransponować do Waszej umowy, np. o sposobie głosowania, o powołaniu podmiotu zarządzającego ale to nigdy nie będzie zarząd jako organ ułomnej osoby prawnej.

blazejh

Problem takich działek i kondominiów (czyli osiedli domków jednorodzinnych na których są wspólne działki) jest słabo rozpoznany.

Po pierwsze": Najważniejsza jest jednomyślność właścicieli w podjęciu decyzji. Brak waszej jednomyślności będzie w przyszłości skutkował podobnie jak obejście prawa.

Po drugie: musicie podjąć właściwą decyzję w waszej sytuacji, w stosunku do waszych potrzeb.

I tu moim zdaniem informacja o spodziewanych pożytkach z dzierżawy jest absolutnie kluczowa. Moim zdaniem dzierżawa wyklucza jakiekolwiek próby odniesienia się w uchwale do ustawy o własności lokali i kieruje was ku stowarzyszeniu. Które będzie podatnikiem CIT.

Zarządca

Moim zdaniem zakładane stowarzyszenia to nie jest dobry pomysł ze względu na formalizmy, poza tym co w sytuacji, gdy dany właściciel odmówi uczestnictwa w nim.

Niezrozumiałe jest dlaczego ustawodawca od lat nie naprawia tej sytuacji, przecież konieczna jest nowelizacja kodeksu cywilnego, w latach 60-ych ubiegłego wieku nie było mowy o takich przeobrażeniach, nikt nie zakładał, że jeden garaż, czy droga dojazdowa mogą stanowić współwłasność kilkudziesięciu podmiotów.

koziorozka

Moim zdaniem zakładane stowarzyszenia to nie jest dobry pomysł

Podpowiesz forumowiczowi michal83 lepsze rozwiązanie jego problemu?

Zarządca

[cite] koziorozka:[/cite]

Moim zdaniem zakładane stowarzyszenia to nie jest dobry pomysł

Podpowiesz forumowiczowi michal83 lepsze rozwiązanie jego problemu?

Umowa o sposobie zarządu.

[cite] Zarządca:[/cite]To zależy już od samych właścicieli jak sobie sposób zarządu uregulują. Odpowiednie zastosowanie ustawy o własności lokali może mieć miejsce również i w odniesieniu do współwłasności nieruchomości gruntowej, z której nie wyodrębniono lokali.

kasander

lepsze rozwiązanie jego problemu?

Forumowicz otrzymał 6 dni temu już odpowiedź:

kasander: Najprościej będzie zawrzeć umowę między wszystkimi współwłaścicielami (bez powoływania się na przepisy wspólnot mieszkaniowych), że któryś z nich będzie zarządzał terenem i zajmował się bieżącym administrowaniem (pobieranie opłat, płatności, umowy różne z podmiotami zewn. itp.)

Zarządca

A nawet 7 dni temu otrzymał.

michal83

Umowa o sposobie zarządu

Czy to umożliwia założenie konta, sama umowa chyba nie zrobi z nas jednostki organizacyjnej/bytu który mógłby założyć konto w banku?

Najprościej będzie zawrzeć umowę między wszystkimi współwłaścicielami (bez powoływania się na przepisy wspólnot mieszkaniowych), że któryś z nich będzie zarządzał terenem i zajmował się bieżącym administrowaniem (pobieranie opłat, płatności, umowy różne z podmiotami zewn. itp.)

I który z współwłaściciel chciałby brać na siebie obowiązek zarządzania, tj. umowy na prąd, konserwacja, szlaban, szukanie usług w razie potrzeby, windykacja jeśli ktoś nie płaci, nikt nie będzie chętny, ale tutaj jak dobrze rozumiem to nie musi być któryś z nich, tylko może to być zewnętrzny zarządca?

blazejh

[cite] michal83:

I który z współwłaściciel chciałby brać na siebie obowiązek zarządzania, tj. umowy na prąd, konserwacja, szlaban, szukanie usług w razie potrzeby, windykacja jeśli ktoś nie płaci, nikt nie będzie chętny, ale tutaj jak dobrze rozumiem to nie musi być któryś z nich, tylko może to być zewnętrzny zarządca?

Prześledź ten wątek żeby nie powtórzyć błędów:

https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/7694/