Zabudowa balkonu w bloku
Miki
Użytkownik
Witam,
Poproszę o poradę. Mieszkam na 7 piętrze i chciałabym zabudowac taras. Zgodę od dewelopera otrzymalam od razu na zabudowę w systemie Copal. Problem jest ze wspólnotą bo czekam na odpowiedzi do uchwały już ponad 5 miesięcy. Do tej pory raczyło odpowiedzieć 48% mieszkańców z tym 29% na tak. Moje pytanie jest takie: czy nie powinno być ustalonego terminu do którego głosy mają napływać bo tak to głosowanie może trwać nawet 10 lat.. I drugie pytanie, jeżeli zrobię zabudowę bez dłuższego czekania na 51% na tak (bo tyle conajmniej ma się zgodzić) to jakie mogą być tego konsekwencje?
Z góry dziękuję za pomoc
Poproszę o poradę. Mieszkam na 7 piętrze i chciałabym zabudowac taras. Zgodę od dewelopera otrzymalam od razu na zabudowę w systemie Copal. Problem jest ze wspólnotą bo czekam na odpowiedzi do uchwały już ponad 5 miesięcy. Do tej pory raczyło odpowiedzieć 48% mieszkańców z tym 29% na tak. Moje pytanie jest takie: czy nie powinno być ustalonego terminu do którego głosy mają napływać bo tak to głosowanie może trwać nawet 10 lat.. I drugie pytanie, jeżeli zrobię zabudowę bez dłuższego czekania na 51% na tak (bo tyle conajmniej ma się zgodzić) to jakie mogą być tego konsekwencje?
Z góry dziękuję za pomoc
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jeżeli zabudowa będzie od ulicy, dobrze widoczna, szpecąca fasadę, w zabytkowej okolicy, to wydział architektury może kazać ci to rozebrać.
Jednak taka możliwość wydaje mi się mało prawdopodobna.
Z góry dziękuję za odpowiedź
Kwestii związanych z procedurą głosowania ustawa o własności lokal nie reguluje, oczywiście zarząd wspólnot mieszkaniowej może ustalić jakiś instrukcyjny termin, jednak może warto, aby sama zwróciła się Pani do pozostałych właścicieli o oddanie głosów nad uchwałą?
Odpowiadając na drugie pytanie, to moim zdaniem taka zabudowa - o ile będzie będzie związana z ingerencją w nieruchomość wspólną - może być uznana za samowolę budowlaną, w konsekwencji urząd może wydać nakaz rozbiórki.
To musi być karat do głosowania z treścią uchwały pod która oddadzą swój głos właściciele lokali ( a nie ten kto otworzy drzwi)
Takie sprawy trzeba robić w porozumieniu z Zarządem WM ( administratorem)
Zapamiętaj, zbierając głosy tworzysz dowód w sprawie dla sądu , w przypadku zaskarżenia uchwały. Takie dokumenty nie powinny budzić wątpliwości dla sądu.
Na karcie do głosowania musi być imię i nazwisko właściciela lub właścicieli lokalu, udział w częściach wspólnych, miejsce na oddanie głosu/podpis/ , data oddania głosu. (skąd to wiem ? z sali sądowej)
kto, w ciemno, podpisze się na liście , to jest......
Nie będą jednak nieważne jesli właściciel oddając swój głos u ciebie po raz drugi zaznaczy (oświadczy pisemnie), że zmienia swój sposób głosowania (zmienił zdanie i jest np. ZA). Wtedy jego obydwa głosy będą ważne: liczony będzie ten twój zmieniony, a ten PRZECIW anulowany, nie liczony, ale nadal ważny.
Albo zachowasz minimum formalności, albo wprowadzisz zamieszanie które ludzie zapamiętają na lata..
Otrząśnij się także z tych dotychczasowych rad forumowych.
Ani Ty nie jesteś od zbierania głosów pod uchwalą ani wspólnota nie jest - nie ma prawa - podejmować uchwał dotyczących Twojego balkonu bo to własność prywatna a nie NW!
Zapewne wynika to z niewiedzy i błędnych informacji. Ty jako właścicielka lokalu i przyległego doń balkonu, nie możesz prosić o zabudowę czy o zgodę na zabudowę - co najwyżej możesz poinformować zarząd wspólnoty że takową zabudowę masz zamiar zrobić (dołączając odręczny szkic (rysunek) jak będzie wyglądać ) i że jej wykonanie na Twoim balkonie w żaden sposób nie będzie innym właścicielom utrudniało korzystania z ich balkonów i z elewacji.
Zabudowując w swojej prywatnej przestrzeni ścianką balkon nie ingerujesz w nic, nikomu nie przeszkadzasz ani nie wyrządzasz szkody, nie łamiesz żadnego prawa.
Wywiercenie otworów na ewentualne przymocowanie nie ingeruje w NW na tyle żeby zmieniać jej przeznaczenie - bo dopiero do tego (wtedy) byłaby potrzebna uchwała właścicieli.
De facto, nie jest to zabudowa balkonu lecz montaż konstrukcji (urządzenia) na elemencie wyposażeniu budynku bo balkon nie jest nawet obiektem budowlanym.
"Zabudowując balkon" lekkim systemem aluminiowo-szklanym (a do takich zalicza się system Copal) nie musisz mieć pozwolenia ani zgłoszenia w urzędzie! To nie są nawet roboty budowlane.
Pomijam fakt, że montowana konstrukcja miałaby powyżej 3m, była trwała (np. z okien pcv)i na stałe zamocowana (czyli niemożliwa do demontażu) co powodowałoby powiększenie powierzchni lokalu, bo wtedy byłaby to przebudowa wymagająca pozwolenia.
Orzecznictwo jest w tych kwestiach jednoznaczne - balkon przynależny do lokalu, jego przestrzeń wewnętrzna jest strefą wewnętrzną mieszkania, jej przedłużeniem i wspólnocie (nikomu) nie wolno w nią ingerować.
http://www.rp.pl/Nieruchomosci/310279994-NSA-zabudowa-tarasu-lub-balkonu-mozliwa-bez-zgody-wspolnoty.html#ap-2
http://www.budownictwo.abc.com.pl/czytaj/-/artykul/wsa-wspolnota-nie-musi-wyrazic-zgody-na-zabudowe-balkonu
http://czasopisma.beck.pl/nieruchomosci/aktualnosc/zgoda-na-zabudowe-tarasu-lub-balkonu/
Gdybyś rzeczywiście musiała to zrobić to sposób jest do przemyślenia. Może to być informacja wyjaśniająca o co chodzi i zawiadamiająca, iż pojawisz się po podpisy zgody (lub niezgody) w tej sprawie.
To oznacza, że sama nie musisz już nad tym pracować, ale... mogłaś otrzymać tę uchwałę do ręki i sama pozbierać podpisy. Dlatego napisałam wcześniej, że takie rozwiązanie jest możliwe, ze względu na czas, by szybciej mieć tę sprawę załatwioną.
No, ale jak sobie zrobisz to od Ciebie zależy , nie takie numery właściciele robili i przechodziło .
Uważam, że powinnaś współpracować z zarządem WM.
czy bez daszku:
"...do jakiego stopnia właściciel może modyfikować to wnętrze, skoro w przeciwieństwie do wnętrza lokalu, wygląd, sposób zagospodarowania samego balkonu/tarasu wpływa na estetykę i ład architektoniczny budynku, np. czy konieczna będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej na jego szklaną zabudowę. W wyroku z dnia 23.10.2015 r., sygn. akt: II OSK 1245/14, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że szklana zabudowa tarasu nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ nie powoduje ingerencji w konstrukcję stanowiącą część nieruchomości wspólnej. Orzeczenie powyższe nie będzie jednak adekwatne w każdej sytuacji, jeżeli bowiem przeszklenie wiązało się będzie z koniecznością dobudowania murku to dojdzie do zmiany parametrów budynku. Jak to wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 listopada 2013 r., sygn. akt: III CZP 65/13: „w ujęciu cywilistycznym wmurowanie cegieł w otwory okienne skutkuje tym, że te stają się częściami składowymi nieruchomości wspólnej (art. 47§ 2 k.c.). To oznacza, że czynność polegająca na całkowitym bądź częściowym zamurowaniu tych otworów stanowi bezpośrednią ingerencję w nieruchomość wspólną z naruszeniem prawa własności właścicieli lokali tworzących wspólnotę.”
Więcej na ten temat w artykule: "Kiedy przeszklenie tarasu wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/zarzadzanie-nieruchomosciami/3005-kiedy-przeszklenie-tarasu-wymaga-zgody-wspolnoty-mieszkaniowej
Kolejna kwestia to ewentualna konieczność wyrażenia zgody przez architekta - budynek może być objęty prawami autorskimi:
"
Jeżeli dany obiekt spełnia kryteria utworu architektonicznego, inwestor musi się liczyć z prawami twórcy projektu architektonicznego unormowanymi w ustawie z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 880 ze zm.; dalej: upa). Przysługują mu zatem prawa majątkowe oraz osobiste do utworu, przy czym w przypadku obiektu deweloperskiego, bo takich najczęściej dotyczy ta problematyka w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych – pierwsze z nich to element umowy pomiędzy inwestorem a architektem, a roszczenia z tytułu praw osobistych będą skuteczne także w stosunku do każdego właściciela obiektu - również do wspólnoty mieszkaniowej. Są one niezbywalne, nie można się ich zrzec i wygasają dopiero ze śmiercią twórcy."
Więcej na ten temat w artykule: "Prawa autorskie do budynku wspólnoty mieszkaniowej" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/3034-prawa-autorskie-do-budynku-wspolnoty-mieszkaniowej
Konstrukcja balkonu i elewacja nie może być uszkodzona po demontażu takiego "urządzenia" - firma Copal pewnie to może potwierdzić.
Przy takich warunkach zgoda dewelopera, która została już wydana, będzie wystarczająca.
rozporządzeniem z dnia 27 listopada 2009 r. Ministra Infrastruktury, zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. z 2009 r., nr 205, poz. 1584) dodano do ww. rozporządzenia § 14a ust. 2, którym ustalono, że na budynku mieszkalnym wielorodzinnym mogą być instalowane urządzenia związane z użytkowaniem budynku lub mieszkania, jak: kraty, żaluzje, rolety, zabudowy balkonów i logii. Zgodnie z § 3 rozporządzenia zmieniającego weszło ono w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, czyli 19 grudnia 2009 r.
Powyższa regulacja, obejmująca przepisy techniczno-budowlane, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 2 P.b., znacząco wpłynęła na wykładnię art. 3 ust. 9 P.b. powodując, że lekką zabudowę balkonu i loggii należy traktować jako zainstalowanie urządzenia budowlanego (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 22 września 2015 r., sygn. II SA/Bd 469/15; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 marca 2015 r., sygn. II OSK 1938/13 – powołane orzeczenia dostępne na stroniewww.orzeczenia.nsa.gov.pl).
Innymi słowy, w świetle art. 3 pkt 9 P.b. w zw. z § 14a ust. 2 rozporządzenia, zabudowa loggii poprzez wykonanie aluminiowej konstrukcji wypełnionej płytami pleksi ma charakter robót budowlanych polegających na instalacji (montażu) urządzenia budowlanego (por. wyrok NSA z 24 marca 2015 r., sygn. II OSK 2008/13).
Biorąc pod uwagę powyższe należy stanowczo stwierdzić, że w postępowaniach dotyczących zabudowy loggii i balkonów wszczętych po 19 grudnia 2009 r. stosuje się znowelizowane przepisy, które nie wymagają dokonania zgłoszenia, czy tym bardziej uzyskania pozwolenia na budowę. Tym samym sprawy takie nie podlegają kontroli organów nadzoru budowlanego, co sprawia, że brak jest podstaw do wydania w tych sprawach nakazów lub zakazów. http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/D10217FA6E
Nieruchomość wspólną funkcjonującą w ramach wspólnoty mieszkaniowej definiuje przepis art. 3 ust. 2 u.w.l. który stanowi, że nieruchomość wspólna obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że urządzenia i części budynku służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że kategoria "części wspólnej" nieruchomości ma charakter funkcjonalny i zarazem jest na tyle elastyczna, że status prawny danego elementu nieruchomości budynkowej uzależnia od okoliczności konkretnego przypadku w tym sensie, iż ani nie przesądza, ani też nie wyklucza kwalifikowania go jako części wspólnej (wyrok s. apel. w Warszawie z dnia 25 maja 2016r., sygn. akt VI ACa 605/15).
Mając na uwadze powyższe należy w pierwszym rzędzie odnieść się do funkcji jaką spełnia ta część budynku w ramach której miał miejsce montaż krat. Nie ulega wątpliwości, iż z natury jej konstrukcji ścian zewnętrznych budynku mieszkalnego wielorodzinnego wynika, że co do zasady nie służą one wyłącznie zaspokajaniu potrzeb poszczególnych właścicieli lokali znajdujących się w tym budynku.
Wobec tego należy uznać, że wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, pozostającej w zarządzie "A". Jeśli tak, to na montaż krat w ścianach zewnętrznych w loggii, przynależnej do mieszkania nr [...], wymagana była zgoda zarządcy nieruchomości. Brak takiej zgody nie czyni bezprzedmiotowym postępowania prowadzonego na podstawie art. 50-51 pr. bud., ale stanowi podstawę do wydania decyzji nakazującej rozbiórkę tej części obiektu, jaką stanowią zainstalowane kraty. http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/954B2AEF43
Nowy doklejony: 26.08.17 00:51 To dzisiaj duuuuże ryzyko, przy tych anomaliach pogodowych, które dają o sobie znać co jakiś czas. Lekka zabudowa nie oprze się huraganom, nawałnicom i trąbom powietrznym...
Jak się znają na tym to czemu nie. Na wypadek gdyby był problem w przyszłości to przynajmniej będę wiedzieć na jakich info mogę opierać moje zdanie lub ewentualną obronę w sądzie jeżeli do czegoś takiego kiedyś by doszło.
Ale tu pojawia się pytanie. Jeżeli deweloper zastrzegł sobie że wspólnota też się musi zgodzić to w jakiej sytuacji mnie to stawia? Z drugiej strony jeżeli to jest kluczem do rozwiązania sprawy to i tak uważam że robiąc zabudowę nie powinnam mieć żadnych problemów bo za długo członkowie wspolnoty zalegają z oddaniem głosów.
Odnosisz się do podstępnego reklamowania wskazanej przez siebie firmy? Nie musiałaś/-łeś podawać w pierwszym wpisie jej nazwy. Dla problemu, który przedstawiłaś/-łeś nie miało to żadnego znaczenia, a że bardziej chodziło o reklamowanie firmy to widać już po dalszych wpisach.
Nie opieraj się za mocno, bo sądy w takich przypadkach powołują własnych biegłych, za których trzeba słono płacić. W tej machinie wszyscy muszą dobrze zarobić.
Członkowie z reguły zalegają. Ciągła aktywność to nie ich domena. No, ale... to jest zgodne, jak najbardziej, z prawami natury. Bez odpowiednich dopalaczy, nie ruszą - nie spodziewaj się. :tooth:
Wogole nie zdawałam sobie sprawy że mój problem może wpłynąć na reklamę. System się tak nazywa. I wydaje mi się że jest to istotne bo to nie jest tradycyjna zabudowa jak dawniej że okna ludzie sobie stawiali na balkonach.
Dziękuje wszystkim za pomoc i odpowiedzi. Mam w planach także odwiedzenie radcy prawnego . Zobaczymy co powie. Podam odpowiedź na forum wkrotce.
Moim zdaniem to nie jest kluczem do rozwiązania sprawy, ponieważ żaden przepis, jak już wyżej napisano, nie określa terminu, w jakim należy przeprowadzić głosowania, dlatego nie może być mowy o przewlekłości.
Ponadto, brak uchwały oznacza brak zgody - to nie to samo, co tzw. milczenie organu.
Innymi słowy: jeżeli właściciele nie podjęli uchwały, to znaczy, że jak dotąd nie wyrazili zgody. Oni w ogóle nie mają obowiązku oddania głosu, dlatego np. sąd nie może nakazać właścicielom podjęcia uchwały określonej treści.
"Jak wyjaśnił bowiem Sąd Najwyższy w uchwale z 7 lutego 2002 r., l CKN 489/00, (OSNC 2002, nr 12 poz. 157) przepisy ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr i 903) regulujące zarząd nieruchomością wspólną nie przewidują możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści. Żaden przepis ustawy o własności lokali nie daje właścicielowi lokalu prawa do "wymuszenia" uchwały określonej treści na wspólnocie w drodze sądowej...Z żadnego przepisu nie wynika jednak prawo właściciela do żądania zobowiązania wspólnoty do podjęcia określonego działania, w szczególności takiego, które musiałoby przybrać formę podjęcia przez wspólnotę uchwały. I nie chodzi tu o niedopuszczalność drogi sądowej rozumieniu art. 199 k.p.c. lecz o niemożność skutecznego dochodzenia tego rodzaju roszczenia.”
Więcej na ten temat w artykule: "Czego Sąd nie nakaże wspólnocie? "
Artykuł na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/2805-czego-sad-nie-nakaze-wspolnocie
Jeśli pokarzesz ludziom że ze sprawą zabudowy chodzisz po prawnikach, to z czystej przekory nie zagłosują.