Deweloper jako jednoosobowy zarząd wspólnoty

IwonaB

Witam,
Jest taka sytuacja. Deweloper buduje kilka bloków na działce. Po zbudowaniu 1 bloku, wspólnota złożona z jego mieszkańców podejmuje uchwałę o powołaniu zarządu jednoosobowego w postaci dewelopera. Za 1,5 roku deweloper oddaje do użytku 2 kolejne bloki. Po sprzedaży mieszkań jest on właścicielem jednego lokalu usługowego w ostatnim bloku. W tym momencie zarząd jest wybrany przez 1/3 mieszkańców wspólnoty. Na dodatek jest to deweloper, którego interesy mogą być sprzeczne z interesem mieszkańców.
Czy w tym momencie zarząd ma odpowiednią legitymację do reprezentowania interesów wspólnoty?

Haneczka

Po zbudowaniu 1 bloku, wspólnota złożona z jego mieszkańców podejmuje uchwałę o powołaniu zarządu jednoosobowego w postaci dewelopera.

Uchwała jest, a zgodnie z wolą właścicieli lokali, wyrażoną w tej uchwale, został wybrany zarząd - jednoosobowy. Z tym, że najprawdopodobniej ów deweloper został wybrany jako osoba fizyczna, bo innej możliwości nie widzę.

W tym momencie zarząd jest wybrany przez 1/3 mieszkańców wspólnoty.

No, ale... reszta obecnych współwłaścicieli podpisała swoje akty notarialne, w których z pewnością było określone w jaki sposób sprawowany jest zarząd wspólnoty.
Możecie zwołać zebranie i odwołać tego człowieka, skoro przestał się Wam podobać i macie pomysł na kogoś innego. Wasza wola - Wasza decyzja - Wasze działanie.

IwonaB

Co do tej "osoby fizycznej". Deweloper jest prezesem spółki z o.o. zajmującej się wznoszeniem budynków. Czy w tej sytuacji jest to osoba fizyczna? W jaki sposób określić, jako jaka osoba ten ktoś jest w zarządzie?

Haneczka

W jaki sposób określić, jako jaka osoba ten ktoś jest w zarządzie?

To powinno wynikać z treści uchwały o wyborze zarządu wspólnoty.

IwonaB

No dobrze ale z ustawy wynika, że ma to być osoba fizyczna. Więc rozumiem, że w różnych sytuacjach można sobie tym pojęciem dowolnie żonglować? Jak trzeba to jest fizyczna, jak trzeba prawna. Dziwne to jest wszystko. Chyba po to zostało to w ustawie opisane, że w zarządzie może zasiadać osoba fizyczna, że ma nie być o innym charakterze? Prezesem deweloper jest dopiero od tego roku.

Haneczka

[cite] IwonaB:[/cite]No dobrze ale z ustawy wynika, że ma to być osoba fizyczna. Więc rozumiem, że w różnych sytuacjach można sobie tym pojęciem dowolnie żonglować?

No i w uchwale właścicieli lokali, być może, widnieje jako osoba fizyczna np. Lew Budowlański, a nie jako firma deweloperska. Skoro właściciele lokali to akceptują to ich wybór. Jeśli mają zastrzeżenia, a mieć powinni, to należy to zmienić, a nie włazić w paszczę Lwu Budowlańskiemu. To wydaje się proste: chcą to go mają za zarząd. Nie chcą nie muszą - nikt im rąk w tej sprawie nie wykręca. To oni sami się ukłuli, ale... chcieli. :bigsmile:

IwonaB

To będzie ciężkie do zmiany. Jest tylko kilka świadomych osób we wspólnocie. Istnieje kilka poważnych wad w zbudowanych przez dewelopera budynkach, z których mało kto zdaje sobie sprawę. Niektórym one nie przeszkadzają, bo np. dotyczą tylko mieszkańców ostatnich pięter. Marne szanse na odwołanie tego zarządu, gdyż deweloper to trochę taki wilk w owczej skórze. Kreuje się na dobrodzieja ale niech tylko minie okres rękojmi, to mieszkańcy zostaną z ręką w nocniku.

tajfun

Zarząd niE może być wybrany przez 1/3 (33%) właściceli lokali ( nie mieszkańców ) lecz przez ponaD 50 % .

IwonaB

@tajfun, no więc właśnie też mi się tak wydaje. Jest to nielogiczne, że 1/3 mieszkańców wybrała zarządcę dla reszty, zanim jeszcze zamieszkali we wspólnocie. Tylko jakie powinny być dalsze kroki? I czy z automatu zarządca jest nieuprawniony do reprezentowania wspólnoty, skoro wybrała go 1/3 mieszkańców? Czy musi się odbyć nowe głosowanie czy tylko może? A z drugiej strony mieszkańcy, tak jak pisze Haneczka, podpisali akty notarialne, w których jest zapis, że część mieszkańców (30%) wybrała zarząd. Ale czy zarząd może być narzucony bez wybierania przez ponad 50% mieszkańców.

tajfun

Ale co to jest ta 1/3?

Egzo

[cite] IwonaB:[/cite]Ale czy zarząd może być narzucony bez wybierania przez ponad 50% mieszkańców.

Nie może, i u was tak nie było.

Czy musi się odbyć nowe głosowanie czy tylko może?

Nie musi.

A z drugiej strony mieszkańcy, tak jak pisze Haneczka, podpisali akty notarialne, w których jest zapis, że część mieszkańców (30%) wybrała zarząd.

Na pewno nie ma w AN zapisu, że "30% mieszkańców wybrało zarząd". Wybrało go 100% mieszkańców.

Jest to nielogiczne, że 1/3 mieszkańców wybrała zarządcę dla reszty, zanim jeszcze zamieszkali we wspólnocie.

Skoro "reszta" nie mieszkała jeszcze we wspólnocie, to jakim cudem ta reszta mogłaby mieć jakikolwiek wpływ na wybór zarządcy?
Z tym, że pojęcie "nie mieszkała" jest jak rozumiem użyte w sensie takim, że ta "reszta" mieszkańców na tamtą chwilę nie była właścicielami lokali, bo ich po prostu jeszcze nie wybudowano.


Według twojego opisu z pierwszego postu, kolejność wydarzeń była taka:

[cite] IwonaB:[/cite]Po zbudowaniu 1 bloku, wspólnota złożona z jego mieszkańców podejmuje uchwałę o powołaniu zarządu jednoosobowego w postaci dewelopera. Za 1,5 roku deweloper oddaje do użytku 2 kolejne bloki. W tym momencie zarząd jest wybrany przez 1/3 mieszkańców wspólnoty.

W tym momencie tak, ale w momencie, gdy odbywało się głosowanie nad wyborem zarządu istniał tylko jeden blok, więc właściciele lokali w tym bloku stanowili 100% członków wspólnoty.

Nowe lokale i nowi właściciele lokali pojawili się dopiero 1,5 roku później, po zbudowaniu nowych bloków. Jeżeli nowym członkom wspólnoty nie odpowiada obecny zarząd, to należy postąpić tak, jak radzi Haneczka, odwołać prezesa/dewelopera i powołać swój zarząd. Jeżeli szukasz jakiś formalnych kruczków, które pozwolą obejść konieczność głosowania nad odwołaniem i powołaniem nowego zarządu - to takich nie ma. Co prawda zachodzi tu konflikt interesów pomiędzy prezesem wspólnoty a deweloperem w jednej osobie, ale jak przypuszczam termin na zaskarżenie uchwały minął. Po prostu odwołajcie go legalną drogą.

blazejh

Rozumiem, że w aktach notarialnych w ogóle nie ma słowa o ustanowionym sposobie zarządu?
Czyli organem i podmiotem reprezentującym wspólnotę jest zarząd jednoosobowy wybrany w trybie art. 20 par 1 uowl.

W skład tego organy wchodzi osoba fizyczna Lew Budowlański. Formalnie jest bez znaczenia, że ten pan jest też prezesem dewelopera (osoby prawnej).
Ma to znaczenie faktyczne, bo taki układ z definicji i zazwyczaj prowadzi do rzeczywistego konfliktu interesów. Zazwyczaj nie znaczy zawsze, ale jak macie duże usterki gwarancyjne - z automatu.

Uzupełnienie składu wspólnoty o właścicieli z drugiego etapu inwestycji niczego formalnie nie zmienia. Faktycznie owszem, bo utrudnia tylko zmianę zarządu bo trudniej zebrać 50% plus głosów. I w ogóle wszelkie głosowania mogą być problemem.
Tym bardziej że drugi etap jest jakby bardziej związany z deweloperem a okres gwarancyjny pięcioletni wygaśnie im średnio o półtora roku później niż pierwszemu etapowi.

Zarządca

Jeżeli wszystkie budynki nie zostały wybudowane, to deweloperowi nie przysługiwały udziały w związane z lokalami, które powstaną w przyszłości, ponieważ w ustawie o własności lokali mowa jest o udziale w lokalach niewyodrebnionych. Najpierw taki lokal musi zatem zaistnieć w rzeczywistości, a nie wyłącznie na etapie marzeń, czy projektów.

Kilka lat temu kwestia taka była przedmiotem dyskusji na tym forum:

Z uzasadnienia postanowienia Sądu Okręgowego w Białymstoku z 23.09.2003 II Ca 544/03:

Przedmiotem powyższej umowy jest samodzielny lokal znajdujący się z istniejącym, przyjętym do użytkowania budynku, położonym na nieruchomości stanowiącej własność zbywcy (w umowie zawarto wniosek o połączenie nieruchomości). W świetle przepisów ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) oznacza to, że spełnione zostały przesłanki wyodrębnienia i zbycia tego lokalu jako odrębnej nieruchomości. Z lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość wiąże się odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej, tj. w elementach wspólnych budynku (budynków) i prawie do gruntu. Wysokość tego udziału określają przepisy ust. 3 - 7 art. 3 powołanej ustawy, z których wynika, że swobodne kształtowanie wysokości udziału właściciela wyodrębnionego lokalu jest dopuszczalne jedynie w wypadku określonym w art. 3 ust. 6, który w niniejszej sprawie nie ma zastosowania. W każdym innym wypadku sposób obliczania wysokości tego udziału określają przepisy ust. 3, 5 i 7 art. 3 jako bezwzględnie obowiązujące. Przy sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali, jak to miało miejsce w przedmiotowej sprawie, udział w nieruchomości wspólnej winien być obliczony w sposób wskazany w art. 3 ust. 3 (gdy nieruchomość jest zabudowana jednym budynkiem), bądź według reguły z art. 3 ust. 6 (gdy na nieruchomości istnieje więcej niż jeden budynek). W ocenie Sądu Okręgowego umowne ustalenie udziału w nieruchomości wspólnej niezgodnie z powyższymi regułami skutkuje nieważność tych postanowień umownych, nie powoduje jednak nieważności całej umowy. Kategoryczne sformułowania tych przepisów prowadzą do wniosku, że ich treść zastępuje nieważne postanowienia umowy, wywołując w ten sposób skutek przewidziany w art. 58 § 1 kc. Taki pogląd wyraził też Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 marca 2002 r. w sprawie IV CKN 896/00 (OSNC 2003/6/81) i stanowisko to Sąd Okręgowy w tym składzie podziela. Nieważność całej umowy zachodziłaby jedynie w razie ustalenia, że bez postanowień dotkniętych nieważnością umowa nie zostałaby zawarta (art. 58 § 3 kc), jednakże ustalenia w tym zakresie nie są dopuszczalne w postępowaniu wieczystoksięgowym, z uwagi na jego formalizm i ograniczenia dowodowe.

Sposób ustalenia wysokości udziału w nieruchomości wspólnej zabudowanej kilkoma budynkami określony w art. 3 ust. 5 ustawy o własności lokali może być zastosowany jedynie wówczas, gdy wszystkie budynki zostały już wybudowane i przyjęte do użytkowania. Wynika to nie tylko z wykładni językowej tego przepisu ("jeżeli nieruchomość ... stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami"), ale również ze stanowczego powiązania przez ustawodawcę wysokości udziału we wspólnej nieruchomości z faktyczną powierzchnią użytkową lokalu wyodrębnionego wraz z pomieszczeniami przynależnymi z jednej strony i faktyczną łączną powierzchnią użytkową wszystkich lokali z pomieszczeniami przynależnymi z drugiej. Konieczność ustalenia rzeczywistych powierzchni tych lokali i pomieszczeń wymaga istnienia wszystkich budynków, w przeciwnym wypadku określony w omawianym przepisie stosunek powierzchni będzie miał charakter hipotetyczny, oparty na nieweryfikowalnych w dacie wyodrębnienia lokalu przesłankach, a w pewnych sytuacjach (np. zaprzestanie budowy pozostałych budynków, wybudowania ich z inną niż planowana powierzchnią) suma ułamkowych udziałów wszystkich właścicieli nie będzie stanowić jedności. Zauważyć także należy, że żaden z pozostałych przepisów ustawy o własności lokali nie dopuszcza nawet pośrednio możliwości uwzględnienia powierzchni lokali jeszcze nie wybudowanych przy ustalaniu udziału we wspólnej nieruchomości - np. przewidziana w art. 22 ust. 3 pkt. 5 zmiana wysokości udziałów następuje już po dokonaniu przebudowy lub nadbudowy, stosownie do zmienionej w wyniku tego łącznej powierzchni wszystkich lokali. Mając zatem na względzie treść art. 3 ust. 5 tej ustawy i użycie w nim formy dokonanej "grunt zabudowany", jak też cel tego przepisu polegający na bezwarunkowym uzależnieniu udziału w nieruchomości wspólnej od stosunku faktycznych powierzchni lokalu wyodrębnionego i wszystkich lokali w budynkach na tej nieruchomości, a także brak w przepisach ustawy norm wskazujących ma możliwość uwzględnienia przy ustalaniu omawianego udziału powierzchni lokali jeszcze fizycznie nie istniejących, uznać należy, że ustalenia udziału wnioskodawców w nieruchomości wspólnej w sposób wskazany w art. 3 ust. 5 ustawy o własności lokali było niedopuszczalne. Wobec istnienia tylko jednego budynku na wspólnej nieruchomości, przy sukcesywnym wyodrębnianiu lokali, możliwe było obliczenie tego udziału wyłącznie w oparciu o przepis art. 3 ust. 3 powołanej ustawy. Konsekwencją powyższego jest nieważność postanowienia umowy w zakresie wysokości udziału wnioskodawców w nieruchomości wspólnej, co oznacza istnienie przeszkody do wpisu [w Kw - owner] skutkującej oddalenie wniosku (art. 6269 kpc). (...)


https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/1578/

IwonaB

W akcie notarialnym mamy taki zapis: notariusz pouczyła strony o treści uchwały 1/23 właścicieli lokali budynku nr 1 (czyli tego wybudowanego najwcześniej - mój dopisek) o wyborze Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w osobie pana Lwa Budowlańskiego, że zacytuję kolegę wyżej.
I tyle.
Jeżeli dobrze zrozumiałam, mieszkańcy bloku 1 nie mieli wystarczających udziałów, by wybrać zarząd całej przyszłej wspólnoty? Jeżeli tak, to co z tym począć dalej?

blazejh

Taki zapis dosłownie oznacza że kolejni właściciele zgadzają się że pan Budowlański będzie członkiem zarządu dla obydwu budynków.
Zgoda że to dziwne, bo akt wyboru był dawno i w węższym kręgu właścicieli. Zapis aktu oznacza że kolejni właściciele na zasadzie umowy wielostronnej akceptują tamten wybór.
Czyli pomimo powieszenia wspólnoty organ zachowuje zdolność do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz i wspólnoty wobec wszystkich jej właścicieli wewnątrz.

Z zarządcą 18.1 byłoby tak samo.

IwonaB

Tak naprawdę ta "akceptacja" była wymuszona, ponieważ zobowiązaliśmy się przy podpisaniu umowy deweloperskiej do podpisania również umowy przenoszącej własność. I to w określonym czasie. Przecież nie mogliśmy się z tego wycofać, nie akceptując jednego z zapisów aktu - dotyczącego zarządu nieruchomości. Mieliśmy jakiś wybór?

KubaP

[cite] IwonaB:[/cite]W akcie notarialnym mamy taki zapis: notariusz pouczyła strony o treści uchwały 1/23 właścicieli lokali budynku nr 1 (czyli tego wybudowanego najwcześniej - mój dopisek) o wyborze Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w osobie pana Lwa Budowlańskiego, że zacytuję kolegę wyżej.
I tyle.
Jeżeli dobrze zrozumiałam, mieszkańcy bloku 1 nie mieli wystarczających udziałów, by wybrać zarząd całej przyszłej wspólnoty? Jeżeli tak, to co z tym począć dalej?

zmienić sposób zarządu nieruchomością i zmienić skład Zarządu WM .

IwonaB

Dla mnie jest to oczywiste, natomiast rzecz dzieje się w małym mieście gdzie większość się zna a zarządca został zaakceptowany na zasadzie koleżeńskiej przez kilka osób. Na czas wyboru zarządu istniała jeden blok z 14 mieszkaniami więc wystarczyło 8 właścicieli. I tych 8 wybrało dla dzisiejszych 46 właścicieli. Mam wrażenie, ze większość będzie się bała coś zmieniać, bo nie chcą zamieszania. A problemów do rozwiązania przybywa. Teraz np. okazało się, że deweloper/zarząd wbrew przepisom nie zainstalował systemu do odbioru telewizji satelitarnej. Większość siedzi cicho i zadowala ją kablówka. A reszta nie ma wyboru.

KubaP

[cite] IwonaB:[/cite]Dla mnie jest to oczywiste, natomiast rzecz dzieje się w małym mieście gdzie większość się zna a zarządca został zaakceptowany na zasadzie koleżeńskiej przez kilka osób.
Na czas wyboru zarządu istniała jeden blok z 14 mieszkaniami więc wystarczyło 8 właścicieli. I tych 8 wybrało dla dzisiejszych 46 właścicieli.

Mam wrażenie, ze większość będzie się bała coś zmieniać, bo nie chcą zamieszania. A problemów do rozwiązania przybywa.
Teraz np. okazało się, że deweloper/zarząd wbrew przepisom nie zainstalował systemu do odbioru telewizji satelitarnej. Większość siedzi cicho i zadowala ją kablówka. A reszta nie ma wyboru.

- Słuchaj, albo plotkujemy, albo trzymamy się zasad prawa dotyczących wspólnot mieszkaniowych .
Uchwały we Wspólnocie Mieszkaniowej zapadają większością liczoną udziałami, a nie "głowami" właścicieli lokali. To podstawa głosowań.
Skład Zarządu WM można zmienić/rozszerzyć w każdej chwili.

z [u]ustawy o własności lokali[/u] (UoWL): 

[b]Art. 20[/b]. 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

2. [b][color=#f00]Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.[/color][/b]

[b]Art. 21[/b]. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

W pojedynkę nic nie wskórasz; musisz mieć grupę właścicieli lokali, która Ciebie wesprze , poprze twoje wywody / działania , inaczej będzie tylko gorzej.

blazejh

[cite] IwonaB:[/cite]Tak naprawdę ta "akceptacja" była wymuszona, ponieważ zobowiązaliśmy się przy podpisaniu umowy deweloperskiej do podpisania również umowy przenoszącej własność. I to w określonym czasie. Przecież nie mogliśmy się z tego wycofać, nie akceptując jednego z zapisów aktu - dotyczącego zarządu nieruchomości. Mieliśmy jakiś wybór?

Praktycznie podpisując nie miałaś żadnego wyboru. Tak samo jak się nie ma wpływu na zapis dot. powierzenia zarządu jakieś firmie. Ktos kto kupuje mieszkanie zwykle nie wczytuje się w to.
Chyba ze doprowadzi się do zmiany sposobu zarządu lub jak chyba jest w twoim wypadku do odwołania uchwałą jednoosobowego zarządu. Pisze "chyba", bo nie jestem pewien, czy zapis z aktu zacytowałaś dokładnie. Bo jedno słowo mniej lub więcej i zaczyna się problem z interpretacją intencji stron pierwszego aktu notarialnego. Czy zarząd został powierzony? Czy może jest zarząd w rozumieniu art. 20,1?

IwonaB

Zapis z aktu brzmi dokładnie tak jak napisałam wyżej z wyjątkiem danych osobowych czy numerów. Zarządem jednoosobowym wspólnoty jest deweloper dzięki uchwale mieszkańców 1 bloku o czym zostaliśmy poinformowani w akcie notarialnym. Natomiast zarządcą - administratorem jest inna osoba. Ten zarząd nam - mnie i mężowi nie odpowiada ale zostaliśmy postawieni pod ścianą i nie mogliśmy się nie zgodzić, bo wtedy nie podpisalibyśmy też aktu własności. Jak dla mnie to powinno wyglądać tak, że po rozszerzeniu wspólnoty jeszcze raz powinno się wybrać nowy zarząd. Taka sytuacja jak teraz będzie prawdopodobnie trwała do końca gwarancji/rękojmi na budynek, gdyż deweloper jest zainteresowany przeczekaniem różnych niewygodnych dla niego spraw, które mają miejsce. A mieszkańcy nie będą zainteresowani zmianą, gdyż tylko część jest świadoma wad a dla nich zaletą jest to że zarząd/deweloper nie pobiera opłat.

KubaP

[cite] IwonaB:[/cite] Ten zarząd nam - mnie i mężowi nie odpowiada ale zostaliśmy postawieni pod ścianą i nie mogliśmy się nie zgodzić, bo wtedy nie podpisalibyśmy też aktu własności.
Jak dla mnie to powinno wyglądać tak, że po rozszerzeniu wspólnoty jeszcze raz powinno się wybrać nowy zarząd.

Instrukcję jak to zrobić masz tu https://forum.zarzadca.pl/komentarz/108683/

[b]Art. 20.[/b] 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. 

2. [b][color=#f00]Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.[/color] [/b]

Do dzieła , zmieniaj.

IwonaB

Sama nie zmienię nic a nie wierzę w to, z przyczyn podanych wyżej, że uda się zebrać większość do odwołania dewelopera. Wolę skupić się na egzekwowaniu usunięcia wad, które w tym momencie są. A egzekwować będę od dewelopera a nie od zarządu. Mogę to robić sama bez poparcia wspólnoty. Ale dzięki za dobre rady.

blazejh

Kluczowe może być słowo "o wyborze". "Notariusz pouczyła strony o wyborze pana Lwa Budowlańskiego do zarządu".

Wg najprostszej mojej interpretacji chodzi o to że macie zarząd wybrany w trybie art 20.1 uwol. Uchwałą pierwszych właścicieli.

Czyli wg tej interpretacji popełniasz duży błąd, gdy twierdzisz że zarządem wspólnoty "jest deweloper". Tzn. w znaczeniu potocznym czasem tak powiemy, ale formalnie jest inaczej: zarząd jest jednoosobowy, wybrany w trybie art. 20,1 i w jego skład wchodzi jedna osoba fizyczna Lew Budowlański. Ten pan nie jest deweloperem, tylko facetem wybranym przez właścicieli. Pan Lew nie musi nawet być właścicielem lokalu, a dla ważności jego wyboru pozostaje bez znaczenia fakt gdzie pracuje.

Naturalnie faktycznie jest to konflikt interesów, ale pro forma wg powyższej interpretacji zapisu wszystko może być w porządku.

IwonaB

Rozumiem, że formalnie pan deweloper jako osoba fizyczna czyli Lew Budowlański może być w jednoosobowym zarządzie, mimo konfliktu interesów. Widocznie ten konflikt nie uniemożliwia piastowania przez niego tej funkcji mimo, że wg mnie powinien. Wiem, że w akcie notarialnym nie może być narzucony administrator bo jest to klauzula niedozwolona:
http://umowazdeweloperem.pl/klauzule-niedozwolone-zarzadca-nieruchomosci-narzucony-przez-dewelopera-na-wiele-lat/
ale widocznie zarząd może.
Dosłownie jeżeli chodzi o zapis to notariusz pouczyła "o treści uchwały o wyborze" a nie "o wyborze". To taki niuans ale chyba nic nie zmienia? To nic, pożyjemy zobaczymy. Może inni przejrzą też prędzej czy później na oczy. Lepiej prędzej dla nas wszystkich.

KubaP

[cite] IwonaB:[/cite]Za 1,5 roku deweloper oddaje do użytku 2 kolejne bloki.

Sama nie zmienię nic a nie wierzę w to, z przyczyn podanych wyżej, że uda się zebrać większość do odwołania dewelopera.
Wolę skupić się na egzekwowaniu usunięcia wad, które w tym momencie są.
A egzekwować będę od dewelopera a nie od zarządu. Mogę to robić sama bez poparcia wspólnoty. Ale dzięki za dobre rady.

Sama ? :bigsmile:
Ty sama możesz niewiele, bo tylko tyle ile posiadasz udziału, a im więcej Was, tym twój udział spada (budynki w budowie)
No, to do dzieła; walcz sama z deweloperem o założenie instalacji AZATR SAT, a walkę opisz tu na forum.

IwonaB

Deweloper miał obowiązek do którego się nie zastosował. To chyba jest oczywiste, że skoro w ustawie jest jak wół, że wszystkie budynki z pozwoleniem na budowę po lutym 2013 mają być wyposażone w tę instalację to tu nie ma pola do interpretacji. I to ma być zrobione. Zresztą to ja jako kupujący mieszkanie mam prawo do rękojmi a nie wspólnota.

KubaP

[cite] IwonaB:[/cite]Deweloper miał obowiązek do którego się nie zastosował..

to na jakiej podstawie dostal zgode na uzytkowanie ?
Wiesz wlasciciel lokalu ma tez obowiazki i co z tego ?

IwonaB

Pewnie, niech będą ustawy sobie a życie sobie. Po co nam rozporządzenia i dostosowywanie się do nich? Równie dobrze do tych przepisów o wyborze zarządu, które przytoczyłeś wyżej też nie trzeba się stosować.
A skąd mnie wiedzieć na jakiej podstawie on dostał na coś zgodę? Może na ładne oczy? A poważnie to było pewnie tak, że kierownik budowy podpisał się pod niezgodnym z prawdą oświadczeniem na zakończenie budowy, że inwestycja jest zgodna z obowiązującym prawem.

KubaP

[cite] IwonaB:[/cite]Pewnie, niech będą ustawy sobie a życie sobie. Po co nam rozporządzenia i dostosowywanie się do nich?
Równie dobrze do tych przepisów o wyborze zarządu, które przytoczyłeś wyżej też nie trzeba się stosować.
A skąd mnie wiedzieć na jakiej podstawie on dostał na coś zgodę? Może na ładne oczy?
A poważnie to było pewnie tak, że kierownik budowy podpisał się pod niezgodnym z prawdą oświadczeniem na zakończenie budowy, że inwestycja jest zgodna z obowiązującym prawem.

dlaczego tak wybiórczo ? czy Ty jako właścicielka masz obowiązki we wspólnocie ?

IwonaB

Bardzo dużo robię dla wspólnoty. Nikt np. nie zainteresował się że nie dostaliśmy świadectw energetycznych. Na mój wniosek do dewelopera, wszyscy dostali świadectwa. Reszta śpi albo zajmuje się mało ważnymi sprawami. A deweloper zawalił wiele spraw, szkoda nawet gadać.

KubaP

[cite] IwonaB:[/cite]Bardzo dużo robię dla wspólnoty. Nikt np. nie zainteresował się że nie dostaliśmy świadectw energetycznych.
Na mój wniosek do dewelopera, wszyscy dostali świadectwa.

No faktycznie , kawał roboty odwaliłaś .... a po co tobie ten papierek ? - świadectwo energetyczne.

Sprzedający lub wynajmujący mieszkanie albo dom musi wręczyć kontrahentowi taki dokument. 
Ale czy to ma sens, skoro jest traktowany jak świstek papieru, który można kupić za 150 zł?
Tyle że w polskim wydaniu wydaje się być kompletnie wypaczona.

źródło: http://wyborcza.biz/biznes/1,147759,18399209,do-czego-sluzy-swiadectwo-energetyczne.html

IwonaB

W porównaniu do reszty, kawał. A co ja mam płacić te 150 zł jak ktoś przy sprzedaży ode mnie zażąda? Są jeszcze inne sprawy, które trzeba wyprostować, m in. tą instalację satelitarną. Kablówka nie nadaje się do niczego.

KubaP

[cite] IwonaB:[/cite]W porównaniu do reszty, kawał.
A co ja mam płacić te 150 zł jak ktoś przy sprzedaży ode mnie zażąda?

Są jeszcze inne sprawy, które trzeba wyprostować, m in. tą instalację satelitarną.
Kablówka nie nadaje się do niczego.

Pytam się po co ci ten papierek , dla fanaberii ? jak go nie będziesz miała to nie sprzedasz lokalu?

Świadectwo charakterystyki energetycznej [b]jest ważne 10 lat[/b] pod warunkiem nie przeprowadzenia w tym czasie robót budowlanych, w wyniku których zmianie uległaby charakterystyka energetyczna budynku. Jeśli w wyniku przebudowy lub remontu budynku uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna, konieczne będzie sporządzenie nowego świadectwa.

Wystarczy, że kilku właścicieli wymieni okna i po ptokach ...

[cite] IwonaB:[/cite] Kablówka nie nadaje się do niczego.

Te twoje "ważne sprawy" to dla wspólnoty są pierdoł... załóż sobie indywidualną TV SAT, będzie taniej

IwonaB

Wybacz ale Twoje odpowiedzi są poniżej pewnego poziomu. Musisz bardzo się nudzić, skoro chce Ci się pisać takie zaczepne bzdety. Żegnam.

KubaP

[cite] IwonaB:[/cite]Wybacz ale Twoje odpowiedzi są poniżej pewnego poziomu.
Musisz bardzo się nudzić, skoro chce Ci się pisać takie zaczepne bz^dety.

A niby kto ten "poziom" ustawił TY? :bigsmile:

pokazuje Tobie druga stronę medalu życia we wspólnocie .
Bo jak widzisz, nie wszyscy chcą tak jak TY, oni chcą inaczej , nie popierają ciebie ...

Ten zarząd nam - mnie i mężowi nie odpowiada
Mam wrażenie, ze większość będzie się bała coś zmieniać, bo nie chcą zamieszania.

elan124

KubaP: A niby kto ten "poziom" ustawił

****, drogi... konsultancie. Zostałeś zapędzony w kozi róg. :tooth:

IwonaB

Jeżeli wg ciebie normalne jest, że deweloper nie stosuje się do obowiązującego prawa i dajesz"dobre" rady że ktoś ma sobie sam założyć telewizję satelitarną i jeszcze zapłacić za św. energetyczne, które należy się jak "psu zupa" to nie jesteś tu żadną pomocą tylko mą cicielem. Nie wiem po co tu się udzielasz? Zarząd w postaci dewelopera jest u nas głównym problemem. Nie my go wybieraliśmy i być może zostanie aż przestanie mieć w tym interes. A u nas mieszkańcom bardziej przeszkadza, że ktoś zabrudzil ścianę na klatce niż że zapłacili kupę kasy za mieszkanie nie spełniające obowiązujących norm. Jest to dziwne ale taka mamy społeczność. To kwestia priorytetów i świadomości. Ta niestety jest mała. W tych warunkach mentalnych będzie trudno o zmianę.

tajfun

Droga Iwono. Ja po kilku latach walki o interesy właścicieli lokali we wspolnocie razem z nimi doszedłem do wniosku ze na swiadomośc interesów i prawną nie ma co liczyć. Dla mnie kultura prawna naszego społeczeństwa ( z wyjątkiem kilku osób na tym forum ) to jest ZERO.
I aby pomóc właścicielom lokali jedynym sposobem jest występowanie do sądu o uniewaznienie uchwał kreowanych przez z ( bożej łaski ) zarządcę aby mu sie fajnie zarządzało. Podstawowa wiedza prawna , jakaś refleksja na treścią uchwały ... jakas aktywność na forum ??? Tego nie ma i długo, długo nie będzie.
Ostatnio np: własciciele w mojej wspolnocie podjęli uchwałę że będą płacicić za tych którzy nie płacą za media.
Ja nie żartuje.

KubaP

No dobra , **** ...

[cite] IwonaB:[/cite]Jeżeli wg ciebie normalne jest, że deweloper nie stosuje się do obowiązującego prawa i dajesz"dobre" rady że ktoś ma sobie sam założyć telewizję satelitarną i jeszcze zapłacić za św. energetyczne, które należy się jak "psu zupa" to nie jesteś tu żadną pomocą tylko mącicielem.

Teraz już wiemy, że poziom dyskusji wyznaczasz Ty i reszta do tego musi się dostosować. Postaram się.

Dla Ciebie nie ważne jest to, że dostałaś papierek, który TOBIE i mężowi, do niczego nie jest potrzebny i żadnych profitów, Tobie i mężowi, nie przynosi . Dla manie na dzień dzisiejszy to zbytek.

Co do instalacji AZART - to co, że się należy jak twierdzisz ... deweloperzy budują, sprzedają to co widzisz ... wg zasady "widziały gały co kupowały" .
To na etapie wydawania pozwolenia na użytkowanie rozstrzyga się czy budynek spełnia wymogi prawa budowlanego czy nie. Robią to osoby uprawnione i to chce, Tobie i mężowi, przekazać, ale twój świat jest z innej bajki, jak tego gostka od PIERDU,PIERDU...

[cite] IwonaB:[/cite] Nie wiem po co tu się udzielasz? ...

... po to, aby Tobie i mężowi przekazać , zanim zaczniesz pisać na forum wspólnot mieszkaniowych, abyś zapoznała się z treścią ustawy o własności lokali i to wielokrotnie .
Wiedza zarta w ustawie nie ma odzwierciedlenia w Twoim "poziomie dyskusji", jest natomiast tupanie nogą, jak rozkapryszonej kobiety "należy się, jak psu zupa" i już , foch :crybaby:

[cite] IwonaB:[/cite] Zarząd w postaci dewelopera jest u nas głównym problemem. Nie my go wybieraliśmy i być może zostanie aż przestanie mieć w tym interes.

problemem jest tylko dla Ciebie i twojego męża , innym odpowiada, bo jakby było inaczej to już dawno byście się jego pozbyli, a jak to zrobić, to może w innym "poziomie".

Ja nie znam środowiska ludzkiego, które byłoby ciemiężone i nie chciało zmian.

[cite] IwonaB:[/cite] A u nas mieszkańcom bardziej przeszkadza, że ktoś zabrudzil ścianę na klatce niż że zapłacili kupę kasy za mieszkanie nie spełniające obowiązujących norm. Jest to dziwne ale taka mamy społeczność.

A dla mnie nie .
Jest to normalne. W ten sposób Oni dbają o swoją własność. Chcieli by znać sprawce, który pokryłby szkodę, w postaci "malowania klatki schodowej".

Nie chcą wydawać kasy na ponowne malowanie po wydatku "kupy" kasy...

[cite] IwonaB:[/cite] To kwestia priorytetów i świadomości. Ta niestety jest mała. W tych warunkach mentalnych będzie trudno o zmianę.

Uważam, że powinnaś zweryfikować swoją wiedzę i nawyki ( wieczne żądanie, roszczenia) i zapoznać się z treścią ustawy o własnosci lokali , zrozumieć słowo pisane, jakie Ciebie i męża obowiązuje ,... i działać , działać , działać dla wspólnego dobra i nie zabierać się za bz^dety... i na to tracić nerwy i energię.

Tylko w "masie / kupie" będą sukcesy. Jak nie zbudujesz "większość" poniesiesz porażkę - Ty i mąż, a z czasem przyszyją Wam łatkę "wichrzycieli i mącicieli" życia wspólnotowego.

Haneczka

tajfun: Ostatnio np: własciciele w mojej wspolnocie podjęli uchwałę że będą płacicić za tych którzy nie płacą za media. Ja nie żartuje.

To raczej żaden problem dla zorientowanej reszty właścicieli. Wystarczy nie respektować tej uchwały i tyle.
****

tajfun

Haneczka:

To raczej żaden problem dla zorientowanej reszty właścicieli. Wystarczy nie respektować tej uchwały i tyle.

Tych zorientowanych jest , ...zaraz niech policze. Jest ich ...jeden . Ja.
Reszta nawet nie wie że podpisała sie pod taka uchwałą.

elan124

Tajfun: Reszta nawet nie wie że podpisała się pod taka uchwałą

Idealni właściciele do podpisywania takich umów. Niedługo może się okazać, że oni zaakceptowali umowę kredytową z bankiem, z miesięczną ratą w wysokości 500 zł na łebka !

IwonaB

@KubaP - "..No, to do dzieła; walcz sama z deweloperem o założenie instalacji AZATR SAT, a walkę opisz tu na forum..."

Uprzejmie donoszę, że istnieją poważne przesłanki do stwierdzenia, że walka o zbiorczą TV SAT będzie wygrana. Można? Można.
Po prostu nie ma opcji, że ostanie się rozwiązanie tańsze dla dewelopera a niekorzystne dla mieszkańca. I niezgodne z przepisami. No chyba, że wszyscy położą uszy po sobie i nie będą domagać się tego co się z mocy prawa należy. Pozdrawiam.

KubaP

[cite] IwonaB:[/cite]Uprzejmie donoszę, że istnieją poważne przesłanki do stwierdzenia, że walka o zbiorczą TV SAT będzie wygrana.
Można?
Można.

no, to gratuluję "sygnalistce" .... pierwsze koty za płoty, czas zrobić drugi krok, co tam było ... ?

Jak będzie wygrana to napisz ...

Zarządca

[cite] tajfun:[/cite]
Ostatnio np: własciciele w mojej wspolnocie podjęli uchwałę że będą płacicić za tych którzy nie płacą za media.
Ja nie żartuje.

Zapewne po to, aby nie wstrzymano dostaw mediów do budynku, jak zatem wygląda windykacja należności od dłużników?

Ostatecznie, gdy długów nie spłacą - i tak odpowiadają swoim majątkiem, z tym jednak ograniczeniem, że do wielkości udziału we wspólnej nieruchomości, o czym przesądza treść art. 17 ustawy o własności lokali.

IwonaB

@Kuba P. "no, to gratuluję "sygnalistce" .... pierwsze koty za płoty, czas zrobić drugi krok, co tam było ... ?
Jak będzie wygrana to napisz ..."

Nie drugi tylko trzeci. Pierwsze dwa to wyszarpane świadectwa energetyczne i telewizja satelitarna. Została jeszcze sp..na wentylacja mechaniczna, którą zostaliśmy uraczeni wbrew naszej woli (budynek 2-piętrowy). No i za mały parking, którego część deweloper w porozumieniu ze starostwem przeniósł na wynajętą na czas odbioru budynku działkę. Taki to jest fajny ten nasz deweloper, który pełni też rolę zarządu.

wm29a

Brawo IwonaB ! Trzymam za Twoje sukcesy kciuki i mocno wierzę w powodzenie, gdyż mnie to też niedługo czeka!
Chętnie skorzystam więc z Twojego doświadczenia w bojach!
WM mają to do siebie, że tylko nieliczni podejmują walkę w słusznej sprawie by ocalić ogół od katastrofalnego zarządzania.
Od większości ani pomocy, ani dobrego słowa się nie doczekasz, a jeszcze Ci nogą podłożą.
Kibicuje Ci pod każdym względem!

IwonaB

Dzięki za słowa wsparcia! Rzeczywiście znakomitej większości u nas nie obchodzi, czy w budynku zostały umieszczone wszystkie instalacje i czy działają prawidłowo. Dziś dostałam od dewelopera potwierdzenie, że moje uwagi co do telewizji satelitarnej w budynku są zasadne. Co prawda próbował coś "ściemniać" że w czasie jak wydawane było pozwolenie na budowę, to rozporządzenie nie obowiązywało ale oczywiście się mylił, co mu też odpisałam.
Czeka nas jeszcze batalia o wentylację w mieszkaniach, bo w naszym niskim 2-piętrowym budynku została zaprojektowana wentylacja mechaniczna o której deweloper "zapomniał" poinformować w prospekcie dołączonym do umowy deweloperskiej. Teraz mamy 10 wentylatorów na dachu, które powodują hałas, nie wentylując mieszkań. Wszystko przez optymalizację kosztów, która została wdrożona bo w budynku z w.mech jest znacznie więcej powierzchni do sprzedania ze względu na węższe kanały went. Pierwszymi, którzy zaalarmowali o nieprawidłowościach byliśmy my z mężem, jakżeby inaczej. Ostatni przegląd wentylacji tylko potwierdził nasze spostrzeżenia. Zobaczymy jak problem będzie rozwiązywany i czy w ogóle zostanie. Mamy tutaj pewne obawy ale czas pokaże. Dziś radziłabym jedno, odbiór mieszkania z fachowcem, i to dobrym. To co deweloperzy próbują przemycić w mieszkaniach naprawdę tworzy długa listę. Serdecznie pozdrawiam i życzę powodzenia w bojach!

Nowy doklejony: 27.10.17 18:31
[quote]Dlaczego nie korzystasz z narzędzi cytowania "Pokaż opcje" , tyko jakąś chałturę uprawiasz.? [/quote]
Dlatego, że opcje nie zawsze działają. Czasem jest 3 opcje: link do posta, link do posta w wątku, zgłoś do moderacji. A czasem 7, czyli wszystkie. Przynajmniej u mnie tak jest.