Prawo do zaparkowania na swoim osiedlu
IwonaB
Użytkownik
Proszę o opinię w następującej sprawie. Jest dość duża wspólnota mieszkaniowa, osiedle ogrodzone. Deweloper sprzedając mieszkania, sprzedawał prawo do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego naziemnego. Załapali się tylko ci, którzy kupili mieszkania na pierwszym etapie budowy. Mają po 1,2 lub 3 miejsca na zasadzie "quoad usum". Pozostali, a jest ich jakieś 20%, nie mieli już możliwości kupna takiego miejsca. Mieszkanie kupili nie przypuszczając, że inni mają po kilka takich miejsc i tak naprawdę dla nich zostało b.mało. Deweloper informował o ogólnodostępnych miejscach parkingowych na osiedlu. Problem w tym, że te miejsca potrafią być zajęte przez osoby, które mają je "swoje" ale parkują na ogólnodostępnych bo te ich są trochę dalej od klatki. Co ciekawe miejsca tzw. ogólnodostępne znajdują się tuż przy granicy działki lub np. przy boisku, gdzie wg przepisów nie powinno ich być. Skutek całej sytuacji jest taki, że mieszkaniec, mimo że ma pilot do bramy i identyfikator pojazdu nie ma możliwości zaparkowania swojego jedynego samochodu na osiedlu, zwłaszcza w godzinach wieczornych lub nawet popołudniowych. Fama o problemach na tym osiedlu niesie się po okolicy i mieszkania bez takiego miejsca stają się praktycznie niesprzedawalne a jeżeli w ogóle to z dużą szkodą dla właściciela. Szans na przegłosowanie we wspólnocie jakiejkolwiek zmiany rozdysponowania miejsc oscylują wokół 0 bo większość nie zgodzi się na odebranie im przywilejów. Czy jest w ogóle jakieś wyjście z tej patowej sytuacji?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Istnieje pogląd że developer w ogóle nie może sprzedawać części działki do innych celów. Takie zapisy uważane są za abuzywne. Działka to przeciez element NW.
Właściciel (...) jest obowiązany (...) korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli (..).
Czy przypisanie do wyłącznego korzystania ma wyższość nad ww ustawą, czy ja ją źle interpretuję?
"W umowach deweloperskich powszechną już praktyką obrotu jest przekazywanie nabywcom lokali wyłącznego prawa do korzystania z określonych części nieruchomości wspólnej, zwykle miejsc parkingowych. Zastrzeżenie w umowach wyodrębnienia i sprzedaży lokali tego prawa nie ma jednak charakteru definitywnego, może być w każdej chwili uchwałą właścicieli lokali zmienione, o czym przesądził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 czerwca 2010 roku, sygn. akt: III CSK 325/09 (niepubl.).'
Więcej na ten temat w artykule: "Deweloper nie zagwarantuje prawa do wyłącznego korzystania"
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/802-deweloper-nie-zagwarantuje-prawa-do-wylacznego-korzystania-
Tak, oczywiście, można zmienić sposób korzystania na drodze sądowej, moim zdaniem obecny sposób korzystania narusza zasadę wynikającą z art. 206 k.c.:
" Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli".
Korzysta z prawa posiadania i z ochrony tego prawa.
Nazywanie sytuacji "kto pierwszy, ten lepszy" przywilejem jest imo nieporozumieniem. Deweloper sprzeda quod usum zawsze temu, kto będzie pierwszy. Nie wstrzyma przecież dodatkowej sprzedaży użytkowań do końca drugiego etapu inwestycji, żeby posprzedawać sprawiedliwie po jednym stanowisku największej liczbie chętnych. To jest niemożliwe.
Kupując mieszkanie nie mogłaś "nie przypuszczać", że sąsiedzi będą mieli wykupione po trzy stanowiska, a dla ciebie pula stanowisk quod usum jest wyczerpana.
Taki argument w sądzie nie wchodzi w rachubę, bo w akcie odczytywanym u notariusza było wyraźnie wykazane jakie lokale mają już przypisane jakie stanowiska (numerami).
Może np. wynikać że już wszystkie są przypisane.
Z twojego aktu, jak z każdego, wynika, że macie x stanowisk sprzedanych/w trwającej sprzedaży quod usum.
Jest jeszcze pula stanowisk Y do użytku wspolnego.
Możesz weryfikować to, czy x + y w sumie , to ilość stanowisk spełniająca minimalny wymóg z pozwolenia na budowę. Czyli czy x + y spełnia normy prawa budowlanego.
Do sądu nie masz po co iść, bo kwestia prawna jest prawdopodobnie czysta. Umowy quod usum raczej sądownie nie zmienisz, bez wykazania poważnych wad prawnych w momencie ustanowienia pierwszej umowy.
Fakt że inwestycja była dwuetapowa nie ma znaczenia, bo nw jest jedna, a aktach jest ten sam wykaz stanowisk.
Quod usum to nazwa dla umowy. Jest to nazwa zwyczajowa, bo pełnym tekstem jest to: umowa o ustanowienie wyłącznego korzystania z oznaczonej części rzeczy.
Sprzedający tego prawa do rzeczy jest właścicielem rzeczy (np.deweloper jest właścicielem wydzielonego stanowiska nr 1). Użytkownik tj. nabywca tego prawa, z momentem nabycia prawa staje sie posiadaczem tej samej rzeczy.
Z momentem sprzedaży powstają wiec dwa współistniejące tytuły do władania tą sama rzeczą: obok własności pojawia się posiadanie.
Użytkownik jest więc posiadaczem, przysługuje mu ochrona posiadania, inaczej zwana posesoryjną. Czyli jest podwójne władztwo nad tą sama rzeczą (częścią rzeczy), co w praktyce oznacza że ta pani z dużym autem może parkować jak chce w poprzek lub na ukos, i w ogóle ma szeroki zakres uprawnień związanych ze swoim posiadaniem. Najważniejsze, czego ta pani nie może to samowolnie nie wolno jej zmienić przeznaczenia rzeczy bez zgody właściciela rzeczy, czyli teraz już bez zgody wspólnoty.
I nie wolno jej zahaczać o sąsiednie stanowiska gdyż zrzekła się z roszczenia o korzystanie z innych stanowisk z wyjątkiem tych dwóch użytkowanych przez nią.
Gdy deweloper przekazuje nieruchomość wspólną ( w tym parking) wspólnocie, ta wstępuje w prawa właściciela rzeczy w miejsce dewelopera (następstwo prawne), użytkownik stanowiska jednak pozostaje bez zmian i jego posiadanie zachowuje ciągłość. To na marginesie, ma znaczenie dla zasiedzenia, ponieważ quod usum, jak każde prawo rzeczowe, podlega zasiedzeniu na zasadach ogólnych.
Czyli ta uwaga o zasiedzeniu byłaby istotna, gdyby rzeczywiście w aktach notarialnych nic nie było o quod usum. W co osobiście nie wierzę.
Sadzę że nie umiesz rozczytać tego, co jest w twoim akcie.
Ewentualnie akty dla drugiego etapu są wadliwe, bo nie powtarzają zapisów z etapu pierwszego.
Co do mojego aktu n. to zapis brzmi dokładnie:
"Małżonkowie wyrażają zgodę na dokonanie takiego podziału (quoad usum) i oświadczają że nie będą wnosić żadnych roszczeń do części działki 111/1, wydzielonych do wyłącznego korzystania przez właścicieli poszczególnych lokali i upoważniają spółkę XYZ do dysponowania działką gruntu do czasu zbycia przez Spółkę wszystkich lokali, w szczególności poprzez przyznawanie jej części, w tym miejsc postojowych do wyłącznego korzystania."
Nie ma natomiast informacji ile i jakich miejsc z działki gruntu już przydzielono, mimo że w tym momencie większość albo wszystkie, i nie ma też takich informacji w dziale III KW dla nieruchomości wspólnej.
To co robi ta pani z tymi autami może być najwyżej ocenione przez innych współwłaściciel nw jako naganne, ale nie jako niezgodne z prawem. Wątpię żeby sędzia ocenił to tak jednoznacznie jak Ty.
Zapis w akcie jest ułomny, ale zahaczenie tego w sądzie byłoby b. trudne. Nie dołączyli do aktu jakiegoś rzutu działki 111/1?
Zastanawiające jest jeszcze, że w dziale III KW są wpisane prawa do wyłącznego korzystania z ogródków przydomowych, które były rozdysponowane na zasadzie quoad usum, natomiast brak wpisów o miejscach parkingowych udostępnionych niby na tej samej zasadzie.
Łatwo sprawdzić kiedy i kto, co kupił lub ma przysądzone do wyłącznego korzystania.
Nie kłamali , szkic był jako 100% MP wykorzystane, skoro już wcześniej sprzedali.
Wygląda na to że sprzedaż użytkowań z puli x zamknęli już w pierwszym etapie. Przy sprzedaży mieszkań w drugim etapie posłużyli się rzutem działki 111/1 z pierwszego etapu.
Czyli w momencie zakupu Twojego mieszkania rzut był juz dawno wykonany.
Czy rzut stan prawny związany z mp pokazywał jako aktualny dla drugiego etapu tego ci nie powiemy. Z aktualizowaniem rzutów różnie bywa gdy sprzedaż ciągnie sie trzy lata.
znalazłam: "(...)w wyroku z dnia 17 sierpnia 2010 roku (sygn. akt: I ACa 322/10) Sąd Apelacyjny w Lublinie skonstatował, że „okoliczności faktyczne towarzyszące zawieraniu umów między deweloperem a członkami wspólnoty rodzą poważne wątpliwości co do ich ważności z uwagi na fakt narzucenia przez dewelopera ograniczenia uprawnień właścicieli lokali do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem już na etapie przekształcenia praw i bez żadnego ekwiwalentu pieniężnego dla pozostałych właścicieli, mimo iż taka regulacja w znaczącym stopniu zaniża standard praw do lokali”, W podobnym tonie wypowiedział się ten Sąd w wyroku z dna 4 kwietnia 2012 roku (sygn. akt: III CSK 325/09, niepubl.)(...)."
Generalnie cały komentarz jak wyżej wydaje się podzielać moje wątpliwości.
Ale masz rację, zapisy w waszych aktach są nieczytelne. Nie ma spisu miejsc postojowych do wyłącznego użytkowania z ich czytelną numeracją i z przyporządkowaniem do własności lokali mieszkalnych. I z ogródkami chyba podobnie?
Rzut załatwiałby może sprawę gdyby był elegancko opisany i oczywiście aktualny na okazję każdej kolejnej sprzedaży. Tylko jak aktualizować takie rzuty?
I tutaj jest pytanie, czy klauzula ta jest skuteczna w omawianej sprawie? Bo rozumiem, że nawet gdy osoba nie kupuje miejsca parkingowego jest stroną umowy "quoad usum" jako że dotyczy ona nieruchomości wspólnej?
Z Twojej relacji wynika że ten negatywny przykład post powyżej jest analogiczny do waszego. Tzn. u was jest tak jak być nie powinno, a artykuł pokazuje zasadę jak być powinno.
Nie sadzę żeby procedurę zawierania quod usum można by było prawidłowo/czytelnie załatwić samymi rzutami działki. U nas rzutów w ogóle nie zastosowano.
Czyli jeżeli dobrze rozumiem, będąc stroną umowy, powinnam mieć w klauzuli oświadczenia o zawarciu umów zarówno tych wcześniejszych jak i ofert dla przyszłych nabywców. Co ciekawe, mimo że podobno umowy do wyłącznego korzystania zostały zawarte notarialnie nie ma o nich wzmianki w KW dla nieruchomości. A podobno dla trwałego zawarcia takich umów potrzebne jest ujawnienie ich w KW, gdyż przyszły nabywca mieszkania może podważać ich istnienie, argumentując że o nich nie wiedział. Zastanawiam się teraz, dlaczego nie są ujawnione? Czy dlatego, że o to nie wnioskowano, czy też sąd wieczystoksięgowy odmówił wpisu, być może ze względu na jakieś wątpliwości.
Powinna być informacja o tym ile jest ogółem stanowisk w puli x, ile objęto już quod usum, ile czeka na objecie. Czyli zapisy, które rzut działki może jedynie uzupełniać i nigdy nie zastąpi.
Procedura powinna być kontynuowana w drugim etapie, nawet jeżeli pula x została wyczerpana już w pierwszym.
Prawdopodobnie umowy quod usum zawarte w pierwszym etapie zawierana były staranniej niż te z drugiego.
Jeśli porównasz swój akt z jakimś z pierwszego etapu to mogą się one lekko różnić w tym zakresie. Oczywiście nie powinny, ale wychodzi na to że się jednak trochę różnią.
Pytanie jak, bo w sądzie byłyby potrzebny silny konkret. Że rzut nieczytelny to raczej mało.
Nie wiem jak wyglądają akty z wcześniejszych etapów. Chodzi mi o to, czy umowa quoad usum ze mną, jako współwłaścicielem została zawarta skutecznie? I w sposób trwały, co zapewniałoby ujawnienie w KW, czego nie ma. Dlatego też, jak przypuszczam,przyszły nabywca naszego mieszkania nie byłby nią związany.
Jak to teraz jest taki problem, to może trzeba było się nie decydować na zakup?
Natomiast zastanawiam się nad taka procedurą - zgłębiając temat znalazłam takie stwierdzenie: "W ramach (...) współwłasności właściciel może żądać wydzielenia mu części nieruchomości do wyłącznego korzystania, jeżeli nie sprzeciwiają się temu charakter lub rodzaj nieruchomości albo uzasadnione interesy pozostałych współwłaścicieli." Czyli jak rozumiem, mieszkaniec bez przydzielonego miejsca może wystąpić do wspólnoty o przydzielenie takiego miejsca, a jest z czego, bo miejsc ogólnych trochę jest. Czyli wspólnota musiałaby podjąć uchwałę w tej sprawie. Jak znam życie wspólnota nie zgodzi się na przydzielenie takiego miejsca z miejsc ogólnodostępnych, bo niektórzy nie będą mieli gdzie postawić swojego 3 samochodu. Wówczas wydaje mi się, że sąd przyznałby rację właścicielowi, który stara się o 1 miejsce dla swojego 1 samochodu, który na dodatek ma spory udział we współwłasności.
nadzieja umiera ostania ...:bigsmile:
Rozumiem tę kwestię tak samo, przecież jest Pani współwłaścicielem (lub współużytkownikiem) tych miejsc, które deweloper "odsprzedał" sąsiadom, płaci Pani podatek (użytkowanie).
Gdyby sąsiedzi płacili wspólnocie opłaty, to wskazany sposób korzystania miałby uzasadnienie. Deweloper nie mógł dożywotnio zapewnić nikomu parkingu, ponieważ to nie jest jego własność.