Zakład Budżetowy, jako kto?
gonia
Użytkownik
Witam, czy ważna jest umowa podpisana przez zarząd wspólnoty, o administrowanie z Zakładem Budżetowym ADM.
W umowie tej nie ma wskazanej osoby odpowiedzialnej za administrowanie, jest to umowa z Zakładem Budżetowym.
Jak to się ma do przepisów prawa, że umowę o administrowanie zawiera się z osobą fizyczną lub prawną, skoro Zakład Budżetowy nie ma osobowości prawnej.
W umowie tej nie ma wskazanej osoby odpowiedzialnej za administrowanie, jest to umowa z Zakładem Budżetowym.
Jak to się ma do przepisów prawa, że umowę o administrowanie zawiera się z osobą fizyczną lub prawną, skoro Zakład Budżetowy nie ma osobowości prawnej.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w
umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu
nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo
prawnej "
Czy pisząc " Jak to się ma do przepisów prawa" masz na myśli w/w art.18 UoWL. ?
jeżeli tak , to niestety przepis ten nie odnosi się do umowy o administrowanie , lecz do
określenie sposobu zarządu , czy to będzie zarząd właścicielski (złożony z właścicieli lub osób z poza ich grona ale osób fizycznych ) czy to będzie zarząd powierzony osobie prawnej (firma
lub zarządca licencjonowany).
administrowanie nieruchomością jest inną czynnością niż zarządzanie , zresztą napisałaś że
macie swój zarząd , chyba właścicielski . moim zdaniem , zarząd może zawrzeć umowę o administrowanie z kim chce ( może także sam administrować) i jest z tej decyzji rozliczany przez ogół właścicieli .
Czy zakład budżetowy ADM może administrować nieruchomością , nie mam pojęcia ale
wydaje mi się że jeżeli taką usługę ma zapisaną w akcie powołania , statucie , to może .
" czy ktoś odpowie na moje pytanie, czy za trudno ?"
Gonia , uważam że na forum jest wielu ludzi którzy lepiej ode mnie wyjaśniliby problem ale jest sobota , weekend i ludzie się relaksują :) .
Bardzo proszę, o odpowiedź, czy ktoś jest w stanie odpowiedzieć na moje pytania?
w administrowaniu . administrator wykonuje tylko te czynności które zleci mu zarząd i mogą to być tylko czynności zwykłego zarządu . zarząd może zlecić także usługę prowadzenia
ewidencji pozaksięgowej administratorowi lub innej osobie fizycznej lub firmie które muszą mieć odpowiednie uprawnienia .
administrator nie może wykonywać czynności które przekraczają czynności zwykłego zarządu .
Zarząd nie dostanie absolutorium i tyle, a co z kasą(ewentualnie)? czy można pociągać Zakład jako taki?, czy burmistrza jako ,,pracodawcę" Zakładu?
zaznaczę, że ten administrator dysponuje naszą kasą pomijając konto bankowe wspólnoty, czy to jest zarządzanie, czy administrowanie
Jeżeli nie ma takiego zapisu(statut zmieniany w październiku 2007r) to czy może administrować? tym bardziej, że gmina ma swoje udziały w nieruchomości wspólnoty?
Nie piszcie mi proszę o izbach obrachunkowych, czy Ministerstwach, ponieważ nie ma czasu na zabawę, tu chodzi o pieniądze wspólnoty wykorzystywaną przez ADM dla innych celów(wiem, że tak nie może być).
A co z ustawą o samorządzie gminnym, ADM jako jednostka gminy wykonuje tylko zadania gminy, zarządza i administruje tylko gminnym zasobem w 100% należącym do gminy, jak to się ma do wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy?
z tego co piszesz , wnioskuję że nie odpowiada Wam (wspólnocie) administrowanie ADM-u.
więc co stoi na przeszkodzie aby wypowiedzieć ważną istniejącą umowę i zatrudnić nowego administratora lub samemu administrować ? nie musicie wynajdywać jakichś powodów takich jak: brak licencjonowanego zarządcy , brak zapisu w statucie ADM-u o zarządzaniu , niezgodność z ustawą o samorządzie gminnym . Po prostu rozstajemy się i tyle .
kto dopuścił do tego że administrator " dysponuje naszą kasą pomijając konto bankowe wspólnoty" ? Ja wiem z własnego doświadczenia że
odzyskanie tych pieniędzy będzie bardzo trudne . do 1999 roku byliśmy zarządzani i administrowani przez RTBS ( jednostka gminna) i nie bylismy w stanie odzyskać żadnych pieniędzy w momencie kiedy zdecydowalismy się na samodzielność . wybraliśmy opcję
" zerową " , to znaczy że my nie byliśmy im nic winni a oni nam . czasami się to opłaca .
"kogo ewentualnie pociągnąć do odpowiedzialności np. za kasę, którą sprzeniewierzy?"
rzeczywiście nie radzę zgłaszać sprawy do izby obrachunkowej, czy Ministerstwa , bo
moim zdaniem to strata czasu a wynik będzie żaden ( biurwa nigdy nie zrobi krzywdy biurwie)
ale jeżeli jesteście przekonani o "sprzeniewierzeniu kasy " przez ADM , to są takie organa jak policja i prokuratura .
Zatrudnia tylko jedną osobę z licencją zawodową zarządcy nieruchomości (Poziom i struktura zatrudnienia w linku http://je.pl/ujlf )
z tablicy 4 (Porównanie wielkości MZB z innymi zakładami) wynika, że nie zarządzają wspólnotami.
MZB Racibórz zarządza 206 budynkami o 4 271 lokalach i powierzchni 211 000 m2.
I do tego tylko jedna licencja.
co myślicie o takim zapisie w umowie: ,,Zakres obowiązków administratora określa umowa o sprawowanie zarządu"
co to jest ? czy zarządzanie ?, czy administrowanie?, czy jak komu wygodnie?
,,Zakres obowiązków administratora określa umowa o sprawowanie zarządu"
To jest zarządzanie.
Ale jest też problem innego rodzaju, kiedy wspólnota podpisuje umowę na administrowanie a zarząd przekazuje jej wszystkie kompetencje.
De facto zarząd wspólnoty nie robi nic poza tym, że jest zarządem na papierze.
Wychodzi wtedy na to że zarząd to fikcja a administrator ma wszelkie uprawnienia zarządu i jest nieformalnym zarządem.
W owym statucie, który podałeś napisano wyraźnie, że ten zakład zarządza i administruje tylko lokalami należącymi do miasta we wspólnotach mieszkaniowych, a nie wspólnotami. Działalność polegająca na zarządzaniu, czy administrowaniu jest niezgodna ze statutem tego zakładu i jako taka jest niedozwolona.
W moim przypadku w statucie ADM-u jest napisane, że zakład współpracuje ze wspólnotami, wniosek z tego jest dla mnie jednoznaczny, że zakłady budżetowe nie mogą ani administrować, ani zarządzać wspólnotami mieszkaniowymi, bo nie są to zadania własne gminy, jest to działalność komercyjna wychodząca poza zadania własne gminy, natomiast zakłady budżetowe szukają łatwego zysku dla swojej działalności, ponieważ gmina, czy miasto nie ma kasy, żeby utrzymać swoje zasoby we wspólnotach.
",,Zakres obowiązków administratora określa umowa o sprawowanie zarządu"
To jest zarządzanie."
To jest pomieszanie z poplątaniem , administrator to administrator a zarząd to zarząd .
Kuba napisał:
"kiedy wspólnota podpisuje umowę na administrowanie a zarząd przekazuje jej wszystkie
kompetencje."
wspólnota nie podpisuje umowy o administrowanie , ogół właścicieli może najwyżej podjąć uchwałę o upoważnieniu zarządu do podpisania takiej umowy . Zarząd nie może przekazać administratorowi kompetencji które ma tylko ogół właścicieli (określane w UoWL jako czynności które przekraczają czynności zwykłego zarządu ) .
administrator wykonuje tylko te czynności które zleci mu zarząd i mogą to być tylko czynności zwykłego zarządu .
Ministerstwo Infrastruktury informuje, że w rozp. min. gosp. i pracy z dnia 8 grudnia 2004r. w sprawie klasyfikacji zawodów i specjalności dla potrzeb rynku pracy i zakresu jego stosowania oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 6 kwietnia 2004r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wymieniony został zawód ,,zarządca nieruchomości" oraz usługa ,,zarządzanie nieruchomościami", natomiast brak jest zawodu ,,administrator", oraz usługi o nazwie,,administrowanie nieruchomościami"
Należy podkreślić, że ze względu na złożoność procesu zarządzania nieruchomością, trudne,a wręcz niemożliwe jest wyodrębnienie zespołu czynności administrowania, które mogłyby być samodzielnie wykonywane przez osobę o kwalifikacjach niższych niż zarządca nieruchomości.
Ponieważ zarządca nieruchomości(licencjonowany) zatrudniający administratorów(do pomocy) ponosi pełną odpowiedzialność za wykonywane przez nie czynności.
Jest to odpowiedź podsekretarza stanu w ministerstwie infrastruktury.
Dlatego uważam, że wszyscy ci, którzy administrują(tak jak ADM,ZGM itp.) bez licencji zarządcy działają niezgodnie z prawem i oszukują wspólnoty twierdząc, że to właśnie tylko administrowanie.
A jak sądzicie, czy podpisywanie przelewów bankowych wspólnoty przez ADMINISTRATORA to czynności zwykłego zarządu, które można powierzyć ADMINISTRATOWI czy zastrzeżone jak oświadczenie woli tylko dla przynajmniej dwóch członków zarządu. Cały czas zmierzam w kierunku fikcyjnego Zarządu właścielskiego, który nic nie robi i ADMINISTRATORA, który robi wszystko - poza czynnościami, które przekraczają czynności zwykłego zarządu, na które oczywiście potrzebna jest uchwała.
"A jak sądzicie, czy podpisywanie przelewów bankowych wspólnoty przez ADMINISTRATORA to czynności zwykłego zarządu, które można powierzyć ..."
sądzę że nie można powierzyć podpisywania przelewów bankowych wspólnoty
ADMINISTRATOROWI . Kto jest właścicielem rachunku bankowego wspólnoty ?
Kto z zarządu wspólnoty jest wpisany w bankowej karcie podpisów ? zgodnie z
" Art. 30 UoWL
1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy, "
czyli , moim zdaniem , na przelewach powinny być podpisy min. 2-ch członków
zarządu lub zarządcy któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 .
Jednak nie jest to dobre wyjście dla wspólnoty. Dokonywanie operacji na koncie przez administratora bez konieczności każdorazowej akceptacji zarządu to prosta droga do nadużyć. Wspólnota nie ma tak dużo płatności w ciągu miesiąca, więc można to zorganizować tak, żeby było i sprawnie, i bezpiecznie.
,,Zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną w sposób określony w art.18 ust. 1", jest to zarząd lub zarządca notarialny, nie odnosi się to do administratora, ani do zarządu właścicielskiego.
,,zatem zarząd może udzielić upoważnienia administratorowi do wydawania bankowi dyspozycji z rachunku bankowego i to będzie zgodne z prawem" to jest właśnie poplątanie z pomieszaniem. To po co taki zarząd? i to jest fikcyjny zarząd, o którym pisze Kuba.
Administrator, to pomocnik zarządu, nie ma takiej usługi jak ,,administrowanie nieruchomością" wspólną, ale jeżeli już, to jest usługa, a dysponowanie kontem wspólnoty jest to podejmowanie decyzji przez administratora, to jest poplątanie z pomieszaniem.
Gonia : " To po co taki zarząd? i to jest fikcyjny zarząd " , oczywiście jestem jak najbardziej tego samego zdania , takie zarządy należy odwoływać .
Nie wszystko jednak, co jest prawnie dozwolone, jest dobre i bezpieczne. Ja nie mam tego problemu w swojej wspólnocie. Ale zdaje się, że to Ty masz ten problem. Zastosuj się więc do rady wmp4 i odwołaj swój fikcyjny zarząd.
Jeśli mówimy o "wydawaniu dyspozycji bankowi" to trzeba pamiętać o tym, że występują tu różne sytuacje. Taka, jaką opisałem wyżej, nie ma elementu decyzyjności.
Inne wydatki, poza "sztywnymi" (wynikającymi z zawartych umów), również nie następują na podstawie decyzji jednego człowieka - wymagają one zgody w postaci uchwały ogółu właścicieli lokali. Samo podpisanie przelewu nie jest decyzją o tym, czy wydać i na co, lecz czynnością techniczną, wykonawczą.
Zdarza się, że zarządca czy administrator otrzymuje "blankietowe" pełnomocnictwo do wydawania pieniędzy do określonej kwoty lub na określone cele. W moim przekonaniu jest to nieprawidłowe, ponieważ daje się możliwości samodzielnego decydowania przez zatrudnionego podwykonawcę o tym, na co lub ile wydać wspólnotowych pieniędzy.
Bywa też - i to jest prawdziwy dramat - że wspólnoty przyznają administratorowi niczym nieograniczone (ani kwotowo, ani przedmiotowo) prawo dysponowania środkami finansowymi wspólnoty. Niezgłębione są pokłady ludzkiej głupoty...
Takich uprawnień sami zarządcy powinni się wystrzegać, ponieważ jeśli nawet oni sami są krystalicznie uczciwi, to nie powinni stwarzać pola do plotek, domysłów i podejrzeń. Nie sprzyja to ani dobrej współpracy ze wspólnotą, ani ich własnej reputacji.
Z tym że ten zarzą idzie dużo dalej, bo ADMINISTRATOR podpisuje umowy w imieniu wspólnoty z dostawcami, na sprzątanie itd. Dostawcy nie czują różnicy i wszystko na pozór wygląda poprawnie. Woda i ciepło płyną a na klatce jest czysto.
Taki ADMINISTRATOR przygotowuje również uchwały na zebrania i całe zebranie a zarząd to akceptuje. Wychodzi na to, że ADMINISTRATOR sprawuje faktyczny Zarząd, bo nie ma kompetencji, których zarząd nie mógłby przekazać takiemu ADMINISTRATOROWI (zakładam, że niezgłębione są pokłady ludzkiej głupoty).
Podejrzewam, że taki ADM jak u Goni pełni funkcje nieformalnego Zarządu wspólnoty a Zarząd właścicieli to fikcja.
Moim zdaniem, nie będzie to zgodne z ustawą o własności lokali. Przede wszystkim usługa mogła być świadczona nienależycie, o tym czy należy dokonać zapłaty i w jakiej wysokości decyduje wspólnota (zarząd) a nie osoba trzecia (administrator), mogą mieć też miejsce inne zdarzenia (przelew wierzytelności, potrącenie, etc.).
"Zatem zarząd może udzielić upoważnienia administratorowi do wydawania bankowi dyspozycji z rachunku bankowego i będzie to zgodne z prawem".
Natomiast, czy zarząd wspólnoty wydał upoważnienie do dysponowania kontem? nie wiadomo, ponieważ nikt nie domaga się udostępnienia umowy jaką zawarł zarząd z ADM.
Czy to można zaliczyć do administrowania?
Czy może należało by podpisać umowę o administrowanie z Gminą, jako osobą prawną?
Umowa o powierzenie administrowania nieruchomością wspólną
zawarta w ......w dniu..... pomiędzy:
wspólnotą.........w ....przy ulicy......
reprezentowaną przez osoby Wspólnoty
1..........
2..........
a Komunalnym Zakładem Budżetowym ADM w ..... reprezentowanym przez .......... kierownika ADM zwanym dalej administratorem.
Strony stwierdzają, ze przedmiotem umowy jest wykonywanie przez administratora czynności administrowania nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy o g.n. oraz rozdziału 4 ustawy o w.l.
1. Zarząd wspólnoty zleca administratorowi wykonywanie w sposób samodzielny czynności administrowania............
9. Ubezpieczenie budynku w zakresie ognia i innych zdarzeń losowych w wariancie pełnym. Wspólnota wyraża zgodę na ubezpieczenie w ramach polisy zbiorowej z innymi wspólnotami administrowanymi przez Administratora. Koszty ubezpieczenia będą rozliczane według m2 powierzchni.
11. Przygotowywanie umów związanych z realizacją zadań
12. Reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz, a także w stosunkach z członkami wspólnoty i osobami trzecimi.
13. Przygotowywanie i obsługa zebrań wspólnoty.
16. prowadzenie odpowiedniej księgowości wspólnoty.
19. Pobieranie i windykacja opłat należnych od właścicieli.
21. Wynajmowanie pomieszczeń w części nieruchomości wspólnej.
23. Windykacja opłat w postępowaniu sądowym.
par. 5
1. administrator jest upoważniony do dysponowania środkami finansowymi zgromadzonymi na koncie wspólnoty na pokrycie wszystkich wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
..........
umowa jest podpisana administrator Zakład Budżetowy ADM i Za Zarząd Wspólnoty podpisy dwóch osób, które reprezentują wspólnotę(jak na początku umowy).
Co o tym sadzicie?
Za takim typem umowy przemawia nie tylko powołanie się w niej na ustawę o gospodarce nieruchomościami, ale również rodzaj czynności, do których upoważniono administrującego:"ubezpieczenie wspólnoty.." , "reprezentowanie wspólnoty",etc.
Zawarcie powyższej umowy wymagało ponadto zmiany sposobu zarządu w trybie art. 18 uwl, zgody właścicieli wyrażonej w sposób określony w tym przepisie. Zarząd nie był uprawniony do scedowania swoich uprawnień, które przysługują mu jako organowi. Tak naprawdę, to wątpliwości budzi w ogóle ważność czynności związanych z reprezentowaniem wspólnoty na zewnątrz dokonanych na tej podstawie przez ADM, uważam, że niektóre z nich mogą być nieważne.
Nieważność należy więc rozpatrywać w dwóch aspektach- niespełnienia wymogów ugn (brak licencji) oraz uwl (naruszenie art. 21 uwl w zw. z art. 18 uwl).
Te dwie osoby, są faktycznie Zarządem wspólnoty powołanym uchwałą właścicieli, ale twierdzili iż Zarządem nie są, dopiero na rozprawie w sądzie ,,dowiedzieli się" że jednak dalej tym zarządem są.
Czy w związku z tym umowa jest nadal nie ważna? bo rozumiem, że w umowie powinni być panowie wymienieni jako Zarząd wspólnoty?
Pomocne orzecznictwo:
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 2007.07.17, sygn. akt: III CZP 69/07:
"Zawarta po dniu 31 grudnia 2001 roku umowa o zarządzanie nieruchomością - w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna".
z uzasadnienia tego orzeczenia:
"Umowa o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu przyjętym w art. 185 ustawy może być zawarta jedynie między podmiotami wskazanymi w art. 185 ust. 2 ustawy. Jeśli więc strony złożą zgodne oświadczenia woli składające się na tę umowę, to skutki prawne określone przepisami ustawy występują jedynie wtedy, gdy stronami tymi są, z jednej strony - przedsiębiorca (art. 184 ust. 3 ustawy) lub zarządca nieruchomości w rozumieniu art. 184 ust. 3 ustawy, a z drugiej - właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa albo inna osoba lub jednostka organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości.
Tylko w razie zawarcia umowy między tymi podmiotami samo złożenie oświadczeń woli o zarządzaniu nieruchomościami stwarza po strome zarządcy uprawnienia i obowiązki w zakresie "podejmowania wszelkich decyzji i dokonywania wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość" (art. 185 ust. 1 ustawy), daje podstawę do działania zarządcy w charakterze pełnomocnika, powoduje względne ("chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej") ograniczenia zarządcy w czerpaniu korzyści z zarządzania nieruchomością, nakłada na zarządcę nieruchomości wobec drugiej strony umowy "obowiązek stosowania przepisów prawa i standardów zawodowych, kierowania się zasadami etyki zawodowej", wykonywania czynności zarządzania ze szczególną starannością, właściwą dla zawodowego charakteru działalności (art. 186 ust. 1 ustawy) oraz rodzi ryzyko odpowiedzialności zawodowej zarządcy, o której mowa w art. 188 ustawy. ".
Gdyby rozpatrywać tę umowę wyłącznie na gruncie ustawy o własności lokali, to również nie może wywoływać skutków prawnych w zakresie dotyczącym scedowania prawa do reprezentacji wspólnoty na zewnątrz. Ta umowa jest wówczas ważna, ale nieważne są postanowienia, które dotyczą tej kwestii. Wspólnota musiałaby dokonać zmiany sposobu zarządu i powierzyć zarząd ADM - wówczas ten podmiot mógłby reprezentować wspólnotę, zawierać umowy w jej imieniu, etc.
Skoro tego nie uczyniono, to nie sposób uznać, aby działania takiego "zarządcy" były skuteczne.
Mam takie samo zdanie, chciałam się tylko upewnić, ponieważ z moim prawnikiem będę mieć kontakt dopiero pod koniec stycznia.
Uważam, że wydawanie dyspozycji bankowych to przejaw zarządu majątkiem wspólnoty, na gruncie uwl zarząd zatem nie może takich uprawnień cedować, musieliby się na to zgodzić właściciele zmieniając sposób zarządu nieruchomością wspólną. Oczywiście ta uwaga pozostaje aktualna, gdy dyspozycje dotyczą rachunku bankowego, którego posiadaczem jest wspólnota mieszkaniowa.
Jeżeli to rachunek członków zarządu - rzeczywiście może udzielić pełnomocnictwa osobie trzeciej.