Właściciel z komornikiem na karku
Sytuacja: Właściciel zalega z płatnościami, ma wielotysięczny dług. Ów właściciel ma długi nie tylko wobec wspólnoty, ale również wobec instytucji, które wystąpiły przeciwko niemu na drogę sądową, skutkiem czego trwa egzekucja z nieruchomości.
Pytanie: Co w tej sytuacji powinien zrobić zarząd? Wnieść pozew, a potem dołączyć - w imieniu wspólnoty - do egzekucji jako kolejny wierzyciel? Kto ma pierwszeństwo spłaty?
Pytanie: Co w tej sytuacji powinien zrobić zarząd? Wnieść pozew, a potem dołączyć - w imieniu wspólnoty - do egzekucji jako kolejny wierzyciel? Kto ma pierwszeństwo spłaty?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Był to jeden z moich koronnych argumentów w sprawie uniewaznienia punktu o zaliczeniu kosztów mediow do kosztów NW
Moim zdaniem należałoby w takiej sytuacji rozważyć kwestię odpowiedzialności odszkodowawczej.
"Za wyrządzoną wspólnocie mieszkaniowej szkodę członkowie zarządu ponoszą także odpowiedzialność odszkodowawczą. Zgodnie z brzmieniem art. 471 kodeksu cywilnego: dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Podstawową, jednak nie jedyną, przesłanką tego rodzaju odpowiedzialności jest powstanie szkody. Należy jednak pamiętać, że członkowie zarządu odpowiadają na zasadzie winy, odpowiadają więc tylko wtedy, gdy powstała szkoda jest konsekwencją niewykonania lub nienależytego wykonywania obowiązków.
W ewentualnym procesie należy zatem udowodnić: powstanie szkody, jej wysokość, zaniechanie członków zarządu lub nienależyte wykonywanie obowiązków, ale także i związek przyczynowy, innymi słowy, że szkoda powstała z tego powodu, że zarząd zaniechał działania, do którego był zobowiązany lub nienależycie wykonał swoje obowiązki."
Więcej na ten temat w artykule: "Odpowiedzialność odszkodowawcza członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/704-odpowiedzialnosc-odszkodowawcza-czlonkow-zarzadu-wspolnoty-mieszkaniowej
Odpowiadając na postawione pytanie: nalezy pilnie wystąpić o wydanie nakazu zapłaty i spórbować zabezpieczyć roszczenie przez wpis do ksiegi wieczystej.
Jestem już zmęczony waleniem głową w mur. Zrobiłem już wszystko, co mogłem, by "wyprostować" sprawy wspólnoty. Od roku dałem sobie spokój. Czekam na rozwój wypadków - kiedyś coś musi pęknąć.
Odnośnie windykacji - jak zarząd tłumaczy brak działań w tym zakresie? Rozumiem, że zadłużenie powstało kilka lat temu, skoro dług jest wielotysięczny. Kolejną kwestią jest to, czy nie doszło do przedawnienia roszczenia w jakimś zakresie - zobowiązanie jest okresowe, zatem termin przedawnienia wynosi tylko 3 lata.
Innym razem zaskarżyłem uchwałę wyznaczająca koszty zarządu nieruchomością wspólną "po równo na lokal", a nie proporcjonalnie do udziałów. Zarzuciłem jej przede wszystkim, że jest niezgodna z UoWL. Sąd orzekł, że ja - jako współwłaściciel mieszkania większego - nie ponoszę szkody na obecnym sposobie rozliczeń, więc nie mogę podnosić tej kwestii.
Takich "kwiatków" mam wiele. Niedawno opowiadałem o tym wszystkim pewnej pani adwokat, która zupełnie nie zna ani tej wspólnoty, ani tych spraw. Z uśmiechem zapytała: A czy ktoś ze wspólnoty nie pracuje w sądzie? Owszem, pracuje - i jest to osoba mocno "zaprzyjaźniona" z zarządem. To mi daje do myślenia - i przekonuje, że dalsze batalie sądowe nie mają sensu.
Zarząd niczego nie tłumaczy, a nikt ze wspólnoty nie pyta. Kiedyś ja zadałem pytanie o pewne wątpliwe rozliczenia. W grę wchodziło kilkanaście tysięcy złotych nadpłat, które - według moich wyliczeń - powinny zostać wspólnocie zwrócone. Padła odpowiedź: Sprawa jest zamknięta. Na pytanie, jak ją zamknięto, nie uzyskałem odpowiedzi.
Co do zadłużonych sąsiadów. Sprawdziłem w KW, kim są wierzyciele, którzy wystąpili o egzekucję komorniczą. To firmy windykacyjne - domyślam się więc, że sąsiedzi są tak zadłużeni, że ich długami już się handluje. Zarząd dwa lata temu poinformował podczas zebrania, że w sądzie jest sprawa z powództwa wspólnoty przeciwko tymże sąsiadom. Tylko tyle, nic nie mówił, że są inni wierzyciele. Nigdy nie podał ani sygnatury sprawy, ani żadnych szczegółów, a w KW nie ma żadnej wzmianki o egzekucji ze strony wspólnoty. Gdyby sprawa naprawdę została wniesiona, to w ciągu dwóch lat chyba doszłoby do jakiegoś rozwiązania?
Żeby było ciekawiej, sprawdziłem KW wszystkich właścicieli. Okazuje się, że jest jeszcze jedna rodzina z egzekucją z nieruchomości. O niej zarząd nie mówi nic, pewnie sam nic nie wie. Taki to zarząd.
Z perspektywy większości egzekucji najważniejszy będzie § 1 ww. artykułu:
§ 1. Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:
1) koszty egzekucyjne;
2) należności alimentacyjne;
3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika;
4) należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;
5) należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu;
6) należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej;
7) należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej;
8) (uchylony)
9) należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję;
10) inne należności.
Powyższe 10 punktów nazywane jest również kategoriami. W kolejnych przepisach stypizowane zostały pewne wyjątki i regulacje szczególne, które na potrzeby niniejszej wypowiedzi nie zostaną zacytowane.
W sytuacji przedstawionej w pytaniu, konieczne wydaje się wystąpienie z pozwem o zapłatę, lub chociaż z wnioskiem o zabezpieczenie poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej – choć tutaj zależy od okoliczności. Optymalnym rozwiązaniem byłoby zwrócenie się z tą sprawą do profesjonalnego pełnomocnika, który po pełnej analizie będzie mógł przedstawić najkorzystniejsze rozwiązanie.
Zwłoka w skierowaniu powództwa do sądu może doprowadzić do powstania po stronie Wspólnoty szkody w związku z przedawnieniem roszczenia. Termin przedawnienia roszczeń okresowych, jakimi są płatne co miesiąc, do 10-go danego miesiąca, zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wynosi 3 lata. Odpowiedzialność cywilnoprawną za powstała szkodę ponosili będą członkowie Zarządu, przy czym w niektórych przypadkach będzie to także przestępstwem ściganym z oskarżenia publicznego.
Bez względu na to, czy z obecnie prowadzonej egzekucji Wspólnota uzyska spłatę, czy nie, w mojej ocenie dobrym rozwiązaniem będzie wniesienie powództwa do sądu. Co do należności objętych prawomocnym wyrokiem (takim jest np. prawomocny nakaz zapłaty), termin przedawnienia biegnie od nowa i wynosi 10 lat. Ponadto bieg tego terminu przedawnienia przerywa np. wniesienie wniosku o wyjawienie majątku lub złożenie wniosku egzekucyjnego do komornika. Po przerwaniu, bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się od nowa.
Jeśli już na obecnym etapie postępowania komorniczego wiadomym jest, iż egzekucja z nieruchomości będzie skuteczna i zabraknie środków na zaspokojenie wierzytelności Wspólnoty, szkoda czasu na zabezpieczanie powództwa poprzez ustanawianie hipoteki przymusowej. Zgodnie z art. 930 § 3 zdanie ostatnie k.p.c. obciążenie nieruchomości hipoteką przymusową po jej zajęciu przez komornika nie daje wierzycielowi przywilejów wynikających z zaspokojenia roszczeń w planie podziału w kategorii 5. Wierzytelność ta trafia do kategorii 10.