Głosowanie nad uchwałami a liczba głosów + cofnięcie uchwały

ABW

Witam

Temat złożony ale postaram się streścić.
Wspólnota Mieszkaniowa posiada 24 mieszkania i 6 garaży (garaże posiadają KW i mają przypisany udzial) pod budynkiem. Nasz zarządcą nie egzekwowal od "garazowcow" żadnych opłat (ani czynszu ani funduszu remontowego) przez okres kilku lat. W garażach jest prąd oraz jest sprzątane przed wjazdami. Garazowcy nie byli również informowani o podejmowanych uchwałach, zarządcą ich pomijal przy głosowaniu.
Zazwyczaj głosów było "na styk" czyli te 13 - 14 szt licząc tylko 24 mieszkania i były podejmowane w trybie indywidualnego zbierania głosów w trybie 1 mieszkanie = 1 głos. Taka forma była przyjęta bo na budynku udziały nie wynoszą 1 i na zebrania przychodziło mało osób.
Pytania:
1. Kto w tym momencie zawinił, zarząd czy zarządca jeśli chodzi o opłaty i co wspólnota może z tym teraz zrobić?
2. Czy uchwały są ważne i mogą dalej obowiązywać pomimo takiej sytuacji?

Pozdrawiam

tajfun

1. Zarząd
2 Tak

elan124

Czy głosowanie 1=1 było przegłosowane (w formie uchwały) na podstawie posiadanych udziałów czy na podstawie liczenia głosów ? A dlaczego ABW nazywasz osobę, która was wpuściła w maliny - Zarządcą. Kto z nim zawierał umowę i NA CO ? Może to po prostu normalny Administrator ?

ABW

Głosowanie 1=1 było podparte uchwała na podstawie liczenia głosów.
Nazywam tak ta osobę bo jest to firma świadczącą wspólnotom mieszkaniowym usługi związane z zarządzaniem i wbrew pozorom jest dosyć duża bo ma pod sobą około 5000mkw do zarządzania a umowę z tą firmą podpisał ówczesny zarząd.
Zarząd nie miał pełnej kontroli nad tym co robił zarządca i stąd tyle niedociągnięć i w efekcie jest nowy zarządcą który jest od niedawna i wspólnie z zarządem próbuje jakoś to wszystko postawić na nogi.
Stąd wyszedł ten temat.

Garazowcy nie uczestniczyli w żaden sposób w życiu wspólny, spotkaniach, głosowaniach, opłatach itp. Zarządcą jedynie rozliczal ich z energii elektrycznej bo mieli prąd od wspólnoty na podlicznikach.

Zarządca działał w dużej części na własną rękę, nawet konta bankowe wspolnoty nie były na wspólnotę tylko na zarządcę... dramat...

Nowy doklejony: 17.11.17 22:19
50 000mkw* ale mniejsza o to

elan124

ABW: Zarządca działał w dużej części na własną rękę , nawet konta bankowe wspólnoty nie były na wspólnotę tylko na zarządcę. Dramat.

Tego Zarządu już DAWNO nie powinno być !

ABW

W momencie wymiany zarządu zaczęły wychodzić cyrki odnośnie działania zarządcy i stąd zmiana na inna firmę i lawina problemów które dopiero ujrzały światło dzienne.

LeszekPoniatowski

Ten Zarząd to jakaś kompletna porażka i paranoja. Już dawno powinien być odwołany.

KubaP

[cite] ABW:[/cite]Temat złożony ale postaram się streścić.
Wspólnota Mieszkaniowa posiada 24 mieszkania i 6 garaży (garaże posiadają KW i mają przypisany udzial) pod budynkiem.

a co jest zapisane w akcie notarialnym czy lokale były sprzedawane razem z MP w garażu wielostanowiskowym?

[cite] ABW:[/cite] Nasz zarządcą nie egzekwowal od "garazowcow" żadnych opłat (ani czynszu ani funduszu remontowego) przez okres kilku lat.
W garażach jest prąd oraz jest sprzątane przed wjazdami. Garazowcy nie byli również informowani o podejmowanych uchwałach, zarządcą ich pomijal przy głosowaniu.

no tak Ten administratora to jest skąd z łapanki czy ogłoszenia ?

[cite] ABW:[/cite] Zazwyczaj głosów było "na styk" czyli te 13 - 14 szt licząc tylko 24 mieszkania i były podejmowane w trybie indywidualnego zbierania głosów w trybie 1 mieszkanie = 1 głos. Taka forma była przyjęta bo na budynku udziały nie wynoszą 1 i na zebrania przychodziło mało osób.

jest to nieprawidółwy sposób głosowania

[b]Art. 23[/b]. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

2. [b]Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów,[/b] chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

2b. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie

.

[cite] ABW:[/cite]1. Kto w tym momencie zawinił, zarząd czy zarządca jeśli chodzi o opłaty i co wspólnota może z tym teraz zrobić?

to zależy od zapisu w AN .

[cite] ABW:[/cite]2. Czy uchwały są ważne i mogą dalej obowiązywać pomimo takiej sytuacji?

NIE ! błąd w głosowaniu,.... chyba, że te 13-14 głosów policzone udziałami , wynika bedzie większy od 50 % .

[cite] ABW:[/cite]W momencie wymiany zarządu zaczęły wychodzić cyrki odnośnie działania zarządcy[administratora] i stąd zmiana na inna firmę i lawina problemów które dopiero ujrzały światło dzienne.

jak jest Zarząd WM to nie ma Zarządcy tylko jest ADMINISTRATOR

koziorozka

Rozumiem, że zmieniliście skład zarządu właścicielskiego.
Firma, która nazywasz zarządcą to twój administrator, a nie zarządca.
Macie więc nowy zarząd i nowego administratora. Super.
Wyliczcie "garażowcom" należne wspólnocie zaliczki i próbujcie je odzyskać. 3 lata wstecz macie do nich prawo.
Poszłabym na rękę, nie naliczała odsetek ustawowych i ustaliła jednakowe zasady spłaty na np. 6 rat. Jednak dążyłabym do odzyskania kasy.

Dawny zarząd zawinił, ale będzie bezkarny, w realu nie macie szans na żadne kary.

KubaP

[cite] ABW:[/cite]W momencie wymiany zarządu zaczęły wychodzić cyrki odnośnie działania zarządcy i stąd zmiana na inna firmę i lawina problemów które dopiero ujrzały światło dzienne.

to jest konsekwencja nietrzymania się prawa , tylko wg chciejstwa właścicieli lokali; to wg ich zasad działała ta wspólnota i tak się to skończyło

ABW

Ok Już poprawiam terminologię.

Garaże były sprzedawane jako oddzielne "lokale" i są to oddzielne pomieszczenia każde z własną brama wjazdowa.
Nie wszyscy garazowcy mają mieszkania w naszej wspólnocie.
Jak pisałem wcześniej, we WM nie zgadzają się udziały i nie wynoszą "1" stąd forma głosowania 1 lokal = 1glos z tym od samego początku (2010 rok) nikt nie brał garazowcow pod uwagę do czegokolwiek a oni się o nic nie upominali bo nie musieli nikomu za nic płacić...

A administrator to akurat większa tego typu firma w mojej okolicy i pewnie dlatego był z naszą WM od początku. Ciezko mi powiedzieć jak to się zaczęło bo nie mieszkam tu od początku.

"Wyliczcie "garażowcom" należne wspólnocie zaliczki i próbujcie je odzyskać. 3 lata wstecz macie do nich prawo.
"
Jaki przepis to reguluje?

Czyli rozumiem że można unieważnić WSZYSTKIE uchwały od początku funkcjonowania WM że względu na to ze źle było przeprowadzone głosowanie? W sensie nie uwzglednialo się garazowcow.

Nowy doklejony: 19.11.17 10:44
Generalnie dziękuję bardzo za każdą odp
Może dzięki Wam uda się jakoś rozwiązać chociaż część problemów.

koziorozka

Nie "unieważnisz" uchwał, co najwyżej wykażesz, że nie powstały, bo nie zyskały większości głosów. Ale po co?
Skup się na przyszłości.
Załatwiaj każą sprawę po kolei i konsekwentnie. Nie łap kilku srok za ogon, bo nic nie osiągniesz.
Pierwsza rzecz - prawidłowe wyliczenie zaliczek i negocjacje, jak spłacić zaległości, które powstały, ale są niezawinione przez "garażowców".
To zajmie wam trochę czasu, bo najpierw trzeba wyliczyć zaliczkę za jeden lokal garażowy a potem zaczną się schody - od kogo i jak windykować.
No, chyba, że 6 garaży to tylko 6 właścicieli a nie współwłasność bardzo wielu osób.
3 letnie przedawnienie - przepisy o świadczeniach okresowych - Kodeks cywilny art. 117-125

Jak to załatwisz, to zajmiecie się negocjacjami, kto zapłaci za założenie w garażach podliczników.
Sprzątanie przed wjazdem garażowicze powinni sami załatwić z osobą sprzątającą.
Ale te sprawy spokojnie mogą poczekać. Odzyskanie choć części kasy jest ważniejsze.

ABW

Prawnik z ramienia nowego Administratora (ogólnopolska firma) jasno nam przedstawił że wysokość stawki funduszu remontowego i oplat zwiazanych z administowaniem, sprzataniem itp (poza mediami) na garaże jest wg prawa taka sama jak za lokal mieszkalny.

Z tego tytułu garazowcy otrzymali wymiar opłat zgodnie z posiadaną powierzchnią garażu. Żeby się z nimi nie "kopac" WM uznała że pojdzie im na reke i nie będzie wnioskować o zaległe splaty.

Garazowcy uważają że są poważnie pokrzywdzeni że WM nie może od nich żądać opłat związanych z posiadaniem garażu
W związku z powyższym szukają każdej możliwej dziury i sposobu żeby utrudnić prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty i robią ciągle pod górę zarządowi i administatorowi.

Stąd pytanie o zaskarżenie uchwał przy głosowaniu których nie brali udziału.

KubaP

[cite] ABW:[/cite]Ok Już poprawiam terminologię.

Garaże były sprzedawane jako oddzielne "lokale" i są to oddzielne pomieszczenia każde z własną brama wjazdowa.
Nie wszyscy garazowcy mają mieszkania w naszej wspólnocie.
Jak pisałem wcześniej, we WM nie zgadzają się udziały i nie wynoszą "1" stąd forma głosowania 1 lokal = 1glos z tym od samego początku (2010 rok) nikt nie brał garazowcow pod uwagę do czegokolwiek a oni się o nic nie upominali bo nie musieli nikomu za nic płacić...

Jeżeli takie są fakty to.
Po pierwsze.
Trzeba jak najszybciej uporządkować sprawę udziałów, aby równały się "1" . Wynająć biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który przypisze poszczególnym elementom nieruchomości prawidłowe udziały.. Jak się tego nie zrobi, to każde działanie jest bezcelowe.

[cite] ABW:[/cite]A administrator to akurat większa tego typu firma w mojej okolicy i pewnie dlatego był z naszą WM od początku. Ciezko mi powiedzieć jak to się zaczęło bo nie mieszkam tu od początku.

Hmm...

[cite] ABW:[/cite]

"Wyliczcie "garażowcom" należne wspólnocie zaliczki i próbujcie je odzyskać. 3 lata wstecz macie do nich prawo. "

Jaki przepis to reguluje?

Przepis powiadasz ... Hmmm, mnie się wydaje, że te przepisy są opisane w ustawie o własności lokali

[b]Art. 12.[/b] 1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. [b]Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. [color=#00f]W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej[/color] w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.[/b]

3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

[cite] ABW:[/cite] Czyli rozumiem że można unieważnić WSZYSTKIE uchwały od początku funkcjonowania WM że względu na to ze źle było przeprowadzone głosowanie?
W sensie nie uwzglednialo się garazowcow.

Tylko te pozaczasowe ... np. o wyborze Zarządu WM , przyjęcia regulaminu , ect i ... te bieżące za 2017 , te wcześniejsze praktycznie same przestały istnieć, ponieważ zatopiły je rozliczenie kosztów utrzymania nieruchomości za lata poprzednie 2016, 2015, ....2010.
Należy obecnie , po zmianie udziałów, podjąć uchwałę o ponowne rozliczenie kosztów utrzymania nieruchomości za trzy lata wstecz , które uwzględnią garaże ( to jest robota dla Administratora).

[cite] ABW:[/cite]
Generalnie dziękuję bardzo za każdą odp
Może dzięki Wam uda się jakoś rozwiązać chociaż część problemów.

byc może

Garazowcy uważają że są poważnie pokrzywdzeni że WM nie może od nich żądać opłat związanych z posiadaniem garażu

To odeślij ich do zapisów ustawy o własności lokali treść masz TU

Czy nie są pokrzywdzeni w opłacie podatku od nieruchomości ? płaca tylko od lokali mieszkalnych ? czy od lokali mieszkalnych i garaży? Zapewniam ciebie ze płaca od lokali mieszkalnych i od garaży i to w rożnych stawkach, bo garaż zaliczany jest do lokali używkowych i stawka podatku jest wyższa. Na tym polega sprawiedliwość we wspólnocie.
Psoadasz duży udział / wiele lokali/ we wspólnocia to wnosisz kilka zaliczek/ ponosisz wyższe koszty utrzymania nieruchomości.

Stąd pytanie o zaskarżenie uchwał przy głosowaniu których nie brali udziału.

od tego się nie uchronisz, zasze jest takie ryzyko że znajdzie się, ktoś kto uważa, że jest "ciemiężony". Ma prwo swoich racji dochodzić w sądzie.

Należy przeczytać i to parę razy ustawę o własności lokali

Zarządca

[cite] ABW:[/cite]Witam

Temat złożony ale postaram się streścić.
Wspólnota Mieszkaniowa posiada 24 mieszkania i 6 garaży (garaże posiadają KW i mają przypisany udzial) pod budynkiem. Nasz zarządcą nie egzekwowal od "garazowcow" żadnych opłat (ani czynszu ani funduszu remontowego) przez okres kilku lat. W garażach jest prąd oraz jest sprzątane przed wjazdami. Garazowcy nie byli również informowani o podejmowanych uchwałach, zarządcą ich pomijal przy głosowaniu.
Zazwyczaj głosów było "na styk" czyli te 13 - 14 szt licząc tylko 24 mieszkania i były podejmowane w trybie indywidualnego zbierania głosów w trybie 1 mieszkanie = 1 głos. Taka forma była przyjęta bo na budynku udziały nie wynoszą 1 i na zebrania przychodziło mało osób.
Pytania:
1. Kto w tym momencie zawinił, zarząd czy zarządca jeśli chodzi o opłaty i co wspólnota może z tym teraz zrobić?
2. Czy uchwały są ważne i mogą dalej obowiązywać pomimo takiej sytuacji?

Pozdrawiam

Uchwały, o ile zagłosowała większość są ważne, jednak można je zaskarżyć. Z tą ważnością jest jedno, "ale": w pewnym wyroku Sąd Najwyższy stwierdził, że taki sposób zbierania głosów, gdy przychodzi się po podpis do wybranych osób, a pozostałe w ogóle pomija ograniczając jedynie do zawiadomienia o tym, że podjęto uchwały, stanowi tak istotne naruszenie, że w zasadzie o głosowaniu nie może być mowy.


Jednak sądy mogą różnie te kwestie rozstrzygnąć, dlatego o ile nie zachowano 6 tygodniowego terminu do zaskarżenia, nie ma sensu moim zdaniem angażować się w taki spór, chyba, że przedmiotem tych uchwał są jakieś bardzo ważne kwestie (np. zakaz wynajmowania lokali na okres poniżej 30 dni - taka sytuacja ma miejsce we wrocławskim obiekcie OVO, gdzie deweloper wynajmujący lokal, w którym prowadzony jest hotel Hilton, postawił nabywców apartamentów przez faktem dokonanym aranżując zebranie wspólnoty - udział w nim wzięli - ten deweloper oraz pierwszy nabywca lokalu).