Głosowanie uchwały - ilość głosów współwłaścicieli

Indiana

Witam,
Proszę o pomoc. Czy jeśli Gmina ma dwa lokale w dużej wspólnocie (8lokali) to głosując, ma dwa głosy ? Dodam że w statucie wspólnoty jest zapis ze każdy współwłaściciel ma jeden głos. Ale jak to się ma do liczby posiadanych lokali ? Nie glosujemy udzialami. Prosze o podppwiedzi i pozdrawiam !

Haneczka

Indiana: Dodam że w statucie wspólnoty jest zapis ze każdy współwłaściciel ma jeden głos

No i wszystko gra. :tooth: Jeśli ten współwłaściciel ma dwa lokale to też ma jeden głos. Nie głosujecie lokalami tylko współwłaścicielami, a raczej to oni głosują, dysponując jednym głosem.
Dlaczego jednak nie głosujecie udziałami?

KubaP

[cite] Indiana:[/cite] Czy jeśli Gmina ma dwa lokale w dużej wspólnocie (8 lokali) to głosując, ma dwa głosy ?
Dodam że w statucie wspólnoty jest zapis ze każdy współwłaściciel ma jeden głos. Ale jak to się ma do liczby posiadanych lokali ? Nie glosujemy udzialami.!

ten zapis w statucie jest niezgodny z prawem - ustawą o własności lokali art. 23. więc nie jest obowiązujący . Nie możecie tak głosować.

[b]Art. 23.[/b] 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

[b]2. [color=#f00]Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów,[/color] chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.[/b]

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

2b. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Teraz odpowiedz sobie na pytanie:
Czy mając dwa lokale masz jeden głos czy dwa, a może masz udział 25% (2 X 12,5%) i nim chcesz głosować?
Które rozwiązanie jest zgodne z prawem?

elan124

Indiana: Nie głosujemy udziałami

To bardzo źle. Oczywiście możecie głosować metodą 1 właściciel = 1 głos, ale pod warunkiem, że to zostanie wcześniej przegłosowane waszymi UDZIAŁAMI.

Indiana

Tak to jest jak się przejmuję wspólnotę i trzeba część spraw wyprostować.

tajfun

[cite] elan124:[/cite]

Indiana: Nie głosujemy udziałami

To bardzo źle. Oczywiście możecie głosować metodą 1 właściciel = 1 głos, ale pod warunkiem, że to zostanie wcześniej przegłosowane waszymi UDZIAŁAMI.

I dotyczy to każdej uchwały. Nie mozna podjąć uchwały że głosujecie każdą uchwałę i właściciel 1 głos..

koziorozka

w statucie wspólnoty jest zapis ze każdy współwłaściciel ma jeden głos. Ale jak to się ma do liczby posiadanych lokali ? Nie glosujemy udzialami.

Statut to uchwała taka sama, jak inne.
Zapis w uchwale, że jeden właściciel ma zawsze jeden głos jest sprzeczny z prawem (uowl), więc w każdej chwili możecie przerwać tę bezprawna praktykę.
I radzę zamknąć oczy, nie ruszać dotychczasowych uchwał, nie kwestionować ich, nie podważać bez dogłębnego rozważenia konsekwencji.

agata_s

W naszej wspólnocie mamy uchwałę - spisaną przez notariusza, zgodzili się wszyscy właściciele mieszkań, że na każdego właściciela przypada 1 głos. Wydaje mi się, że jeżeli taka uchwała została spisana, to ona jest zgodna z prawem? Zdecydowaliśmy się na to dlatego, że bardzo nieprzyjemna sąsiadka, która robi wszystkim pod górkę ma sama ponad 40% udziałów. A żeby podejmować wspólnie decyzje i nie dać się jej to zaproponowaliśmy takie rozwiązanie. Więc według prawa jest to okay?

cTnt

odpowiedź na Pani pytanie wymaga uzyskania dodatkowych informacji:
1. Czy na 100% jest to uchwała, czy może jest to umowa ws. określenia zasad zarządu nieruchomością wspólną, określająca zasady głosowania?
2. Czy zgodzili się wszyscy właściciele mieszkań, czy wszyscy poza tą jedną sąsiadką posiadającą ponad 40% udziałów w nieruchomości wspólnej?

Jeśli jest to notarialna umowa ws. określenia zasad zarządu nieruchomością wspólną, a zawarta jest przez właścicieli reprezentujących 100% udziałów w nieruchomości wspólnej, głosowanie według zasady "1 właściciel - 1 głos", będzie zgodne z prawem. Dodatkowo wzmianka o tej umowie powinna zostać wpisana do księgi wieczystej dla głównej nieruchomości gruntowej i budynkowej.

Natomiast jeśli jest to notarialnie zaprotokołowana uchwała ws ustalenia zasad głosowania, tutaj sprawa wymagałaby dokładnego przeanalizowania całej treści uchwały oraz konkretnej sytuacji Wspólnoty. Generalnie jednak raczej trudno będzie obronić kolejne uchwały podjęte z powołaniem się na tę uchwałę. Poniżej cytaty z orzecznictwa:
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 10 lipca 2009 r., sygn. akt: II CSK 83/09
"Stosownie do art. 23 ust. 2 u.w.l., uchwały właścicieli zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ustawa ustanawia zatem jako zasadę liczenie głosów według wielkości udziałów we wspólnocie, głosowanie zaś według reguły "jeden właściciel - jeden głos" dopuszcza w drodze wyjątku, zastrzegając expressis verbis, że specjalna uchwała, przyjmująca taki system liczenia głosów, musi jednocześnie określać indywidualny przedmiot głosowania. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7.10.2005 r., IV CSK 129/05 (nie publ.), podejmowanie specjalnej uchwały o zastosowaniu zasady głosowania, jeden właściciel - jeden głos" nie jest konieczne tylko w sytuacji określonej w art. 23 ust. 2a u.w.l., tj. gdy żądanie głosowania według tej zasady zgłoszą właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 część udziałów w nieruchomości wspólnej, a suma udziałów w tej nieruchomości nie jest równa albo gdy większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy oba te warunki spełnione są łącznie.

Taka sytuacja w niniejszej sprawie jednak nie zachodzi, gdyż głosowanie według zasady "jeden właściciel - jeden głos" przeprowadzono z powołaniem się na treść uchwały z dnia 18.12.2003 r. Ustanowienie w tej uchwale zasady głosowania w pozwanej wspólnocie "wszystkich uchwał" według reguły, jeden właściciel - jeden głos" było zatem niedopuszczalne, a uchwała ta, jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującym przepisem ustawy, jest nieważna (art. 58 § 1 KC; por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4.8.1992 r., I CRN 113/92, OSNC 1993, nr 5, poz. 86). Przyjęcie odmiennego poglądu prowadziłoby do przyznania właścicielom lokali tworzącym wspólnotę uprawnienia do zmiany treści ustawy w drodze podjętej przez nich uchwały, czego nie można zaakceptować.

Jeżeli zatem głosowanie na zebraniu pozwanej wspólnoty w dniu 31.3.2007 r. oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów odbywało się według wspomnianej zasady, bez podjęcia specjalnej uchwały, a uzyskany wynik głosowania nie oddaje większości głosów, liczonej według wielkości udziałów właścicieli lokali, to podjętą w taki sposób uchwałę trzeba uznać za nieistniejącą."

agata_s

Mieliśmy spotkanie z notariuszem, który spisywał powstanie wspólnoty mieszkaniowej - zostały sprzedane 2 mieszkania jednego z właścicieli, dwóm rodzinom, w związku z czym na 9 lokali przypada teraz 5 właścicieli. Na tym spotkaniu notariusz ustalał uchwały funkcjonowania wspólnoty: kwestie głosowania, kwestia funduszu remontowego, kwestia zarządzania, sprawy finansowe. Przy wszystkich tych uchwałach była zawsze zgoda wszystkich 5 właścicieli. Sąsiadka jest już do przodu z latami, poza tym przy obcych nie robi scen, więc też się zgadzała. Dopiero po roku, kiedy na zebraniach nie zgadzaliśmy się na jej dziwne pomysły zorientowała się, że mimo większości udziałów nie może z nami wygrać i zaczęła się wojna. Teraz chciałaby głosowanie według udziałów, ale my podpieramy się uchwałą, której ona sama na szczęście nie przegłosuje. Możemy się czasem nie zgadzać w pewnych kwestiach, ale co do tego, my 4 właściciele nie zgadzamy się na zmianę uchwały notarialnej, na którą ona też się zgodziła.
Generalnie to orzecznictwo jest dla mnie niejasne.

cTnt

Powyższe orzecznictwo można w sposób uproszczony podsumować następująco:
1. uchwała ustanawiająca generalną zasadę głosowania we wszystkich sprawach, według reguły "jeden właściciel - jeden głos", jest nieważna.
2. późniejsze uchwały podejmowane z powołaniem się na wcześniej podjętą uchwałę ustanawiającą generalną zasadę głosowania we wszystkich sprawach, według reguły "jeden właściciel - jeden głos", najczęściej będą uchwałami nieistniejącymi.

Opisanego przez Panią konkretnego przypadku nie sposób ocenić bez wglądu i analizy dokumentacji źródłowej. Zauważyć przy tym należy, iż opisywana sytuacja sugeruje, iż mamy do czynienia z uchwałami, jednak mimo wszystko kluczowe będzie dokonanie stosownej wykładni.

agata_s

Rozumiem więc, że za każdym razem, kiedy zwołujemy zebranie w sprawie np. remontu to przed rozpoczęciem głosowania trzeba określić, że na każdego właściciela przypada jeden głos w tej danej uchwale?
Uważam to za dość niesprawiedliwe, bo 1 sąsiadka (konfliktowa) ma 45% udziałów, druga 25%, pozostałych 3 po 10% (w uproszczeniu). W takim wypadku, nawet jak tych troje właścicieli będzie chciało coś ugrać (np. sprzątanie klatki schodowej przez firmę) to i tak nic nie wskórają, mimo że de facto jest ich 3 przeciwko 2.

KubaP

[cite] agata_s:[/cite]Rozumiem więc, że za każdym razem, kiedy zwołujemy zebranie w sprawie np. remontu to przed rozpoczęciem głosowania trzeba określić, że na każdego właściciela przypada jeden głos w tej danej uchwale?

Tak, to musi być uchwała głosowana udziałami, że konkretnej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

[cite] agata_s:[/cite]Uważam to za dość niesprawiedliwe, bo 1 sąsiadka (konfliktowa) ma 45% udziałów, druga 25%, pozostałych 3 po 10% (w uproszczeniu). W takim wypadku, nawet jak tych troje właścicieli będzie chciało coś ugrać (np. sprzątanie klatki schodowej przez firmę) to i tak nic nie wskórają, mimo że de facto jest ich 3 przeciwko 2.

jak nic nie ugra? .... 3 to więcej niż 50 % właścicieli lokali ( ze 100% = 5 właścicieli).

koziorozka

za każdym razem, kiedy zwołujemy zebranie w sprawie np. remontu to przed rozpoczęciem głosowania trzeba określić, że na każdego właściciela przypada jeden głos w tej danej uchwale?

Tak.
Właściciele mający w sumie co najmniej 20% udziałów podpisują się pod żądaniem głosowania 1=1 i sprawa załatwiona.
https://forum.zarzadca.pl/wiki/glosowanie
Co to za kłopot? Zróbcie sobie kilkanaście takich kartek z gotowym tekstem (z miejscem na datę i podpisy) i na wiele lat wam wystarczy.