Garaż
maciek1242
Użytkownik
Witam.
Głównym moim wątkiem jest sprawa garażu ale mam też i inne watpliwości w których również prosił bym o pomoc Jestem mieszkancem dużej WM, są to cztery budynki w których znajdują się miejsca garażowe. 113 włascicieli mieszkań 60 miejsc garażowych.Stanowią one wg zapisu w aktach notorialnych własność lokalu niemieszkalnego-garażu stanowiącego odrębną nieruchomść o powierzchni.....Zostało to zaliczone jako część wspólna i obciążono nas opłatami na koszty zarządzania tak jak za mieszkania. W obecnej chwili zarządzający sugeruje Zarządowi że pomimo tych opłat powinnismy na swój koszt usuwać wszelkie usterki(wymiana świetlówek, naprawa awari bramy wjazdowej ,sprzatania garaży).W obecnej chwili miejsca garażowe są sprzątane 1 raz w miesiącu i tak jak nam oświadczył Zarzad dzięki uprzejmości firny sprzatającej.Była nawet próba wprowadzenia takiej uchwały ale na nieformalnym spotkaniu zostało przez zarządzającego wycofane.Mam pytanie jeżeli mamy taki zapis w aktach ,to czy możemy powołać swoją wspólnotę,a jak nie to czy uprawnione jest to co zarzad chce poddać pod głosowanie.
2 pytanie: czy spotkania Zrządu powinny być protokółowane i czy na nieformalnych spotkaniach Zarządu z właścicielami mogą być poddawane pod głosowanie uchwały.
Głównym moim wątkiem jest sprawa garażu ale mam też i inne watpliwości w których również prosił bym o pomoc Jestem mieszkancem dużej WM, są to cztery budynki w których znajdują się miejsca garażowe. 113 włascicieli mieszkań 60 miejsc garażowych.Stanowią one wg zapisu w aktach notorialnych własność lokalu niemieszkalnego-garażu stanowiącego odrębną nieruchomść o powierzchni.....Zostało to zaliczone jako część wspólna i obciążono nas opłatami na koszty zarządzania tak jak za mieszkania. W obecnej chwili zarządzający sugeruje Zarządowi że pomimo tych opłat powinnismy na swój koszt usuwać wszelkie usterki(wymiana świetlówek, naprawa awari bramy wjazdowej ,sprzatania garaży).W obecnej chwili miejsca garażowe są sprzątane 1 raz w miesiącu i tak jak nam oświadczył Zarzad dzięki uprzejmości firny sprzatającej.Była nawet próba wprowadzenia takiej uchwały ale na nieformalnym spotkaniu zostało przez zarządzającego wycofane.Mam pytanie jeżeli mamy taki zapis w aktach ,to czy możemy powołać swoją wspólnotę,a jak nie to czy uprawnione jest to co zarzad chce poddać pod głosowanie.
2 pytanie: czy spotkania Zrządu powinny być protokółowane i czy na nieformalnych spotkaniach Zarządu z właścicielami mogą być poddawane pod głosowanie uchwały.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Spotkania, czy zebrania nie muszą być protokołowane(choć moim zdaniem właściciele powinni to robić).
W mojej wspólnocie na spotkaniach nieformalnych są podejmowane uchwały i to bardzo ważne uchwały dla wspólnoty, jest to bardzo niedobra(w/g mnie naganna) praktyka zarządców, lub zarządu, wykorzystująca zaskoczenie, niewiedzę właścicieli lokali o sednie sprawy w podejmowanych uchwałach(czasem uchwał jest kilka). Moim zdaniem na takich spotkaniach nie powinno się podejmować uchwał, ale prawo zezwala, takie mamy prawo, wszystko zależy od właścicieli, czy będą sobie pozwalać na takie procedery.
ważne uchwały dla wspólnoty ".
"Moim zdaniem na takich spotkaniach nie powinno się podejmować uchwał, ale prawo
zezwala, takie mamy prawo ".
to o czym piszesz jest bezprawne , prawo na to nie zezwala . uchwały mogą być podejmowane wyłącznie na prawomocnie zwołanym zebraniu właścicieli lub w przypadku
braku większości za lub przeciw uchwale , głosowanie kontynuowane jest poprzez indywidualne zbieranie głosów .
Jak będę mieć czas to znajdę ten wpis.
Albo garaż jest odrębną nieruchomością lokalową (lokal użytkowy), albo jest częścią wspólną (należy do nieruchomości wspólnej).
Z tego co piszesz wynika, że u Was zachodzi ten pierwszy przypadek. Zatem koszty utrzymania lokalu ponoszą (powinni ponosić) wyłącznie współwłaściciele tego lokalu (ci, którzy mają wpisany w akcie notarialnym udział w nieruchomości garażowej).
Współwłaściciele lokalu nie są ani nie będą wspólnotą. To tak, jakby kilku współwłaścicieli mieszkania chciało "powołać" wspólnotę. Zarządzanie lokalem garażowym, będącym we współwłasności, odbywa się na zasadach określonych w przepisach o współwłasności Kodeksu cywilnego (art. 195-221).
W sprawach lokalu wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa podejmować uchwał - to sprawa właścicieli tego lokalu. Wspólnota nie zarządza odrębnymi lokalami, lecz nieruchomością wspólną.
Art. 23 UoWL
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd ; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
jeżeli ktoś uważa że zarząd może zbierać indywidualnie głosy właścicieli , bez
uprzedniego przedstawienia uchwały na zebraniu , to jest to zwyczajne naginanie prawa .
1) na zebraniu
2) w trybie obiegowym
3) w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo obiegiem).
Wyraźnie jest to zapisane w przepisie ustawy, który przytoczyłeś: Jeśli ktoś uważa inaczej to nie rozumie, co cytuje.
Przykładowo mieszkanie 50 m2 i miejsce w garażu - 12m2, ale z częścią wspólną 50m2. Razem mieszkanie i garaż - 100m2. To mam razem głos równoważny z wlaścicielem 100m2 mieszkana bez garażu??
Pytam bo w mojej wspólnocie garażowców liczbowo jest mniej niż bezgarażowców, ale jakby dodać metraże-udziały mieszkań i miejsc parkingowych to wydaje mi się że będziemy jednak w większości.
Masz udziały w garażu wielostanowiskowym, tak jak Kowalski i Nowak mają udziały w mieszkaniu X. To samo.
Lokal, który jest garażem wielostanowiskowym ma swój udział w nieruchomości wspólnej tak samo jak i mieszkanie ma swój udział w nieruchomości wspólnej. Jedyna różnica to taka, że kupiłeś udział w hali garażowej z osobami, których nie znasz. Garaż wielostanowiskowy stanowi współwłasność tylko ich "udziałowców".
Zobacz te tematy
https://forum.zarzadca.pl/discussion/552/miejsce-w-parkingu-podziemnym-jakiego-dokonac-podzialu
https://forum.zarzadca.pl/discussion/401/koszty-eksploatacji-nieruchomosci-wspolnej-a-koszty-eksploatacji-hal-garazowych
Dziękuje za szybkie odpowiedzi .Wracając do tematu ,przykładowo zaliczka na poczet kosztów zarzadzania wynosi 2.50zł za m2 więc ja płacę za metraż mojego mieszkania plus piwnica i miejsce postojowe w garażu.Wszystko liczone w metrach. Wiadomo że te 2,5zł rozkłada się na poszczególne fragmenty jak sprzatanie, wywóz smieci ,utrzymanie terenów zielonych i inne,a także na wynagrodzenie administratora.Reasumując płacę za wszystko a zarząd wspólnoty chce dodatkowo obciążyć nas kosztami usuwania awari w garażu
Maciek, a uważasz, że zarząd wspólnoty powinien obciążać właścicieli innych mieszkań za usuwanie awarii drzwi w mieszkaniu Kowalskiego i Nowaka? Awaria w lokalu garażu to problem współwłaścicieli hali garażowej. Te same zasady jak dla mieszkania i nic innego.
Zwykle w garażach usytuowane są instalacje, urządzenia, które służą całej wspólnocie a nawet przejścia do komórek lokatorskich. Współwłaściciele garażu mogliby bowiem w takiej sytuacji domagać się od wspólnoty mieszkaniowej wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości (ustanowienie służebności), jednak możliwe jest także przyjęcie uchwały dotyczącej sposobu partycypacji w kosztach.
Przydatne orzeczenie:
http://www.zarzadca.pl/content/view/571/94/
To według wypowiedzi Jarka jak i Zarządcy wspólnota nie powina rościć sobie żadnych praw do garażu a także opłat na koszty zarządzania nieruchomością.
Odnośnie natomiast kosztów utrzymania garażu - zasadniczo kwestia ta wykracza poza sferę zarządu wspólnoty mieszkaniowej, oczywiście z moim zastrzeżeniem umieszczonym powyżej.
Zarządca ma racje - on w ogóle nie powinien nic w tym garażu robić. To jest problem współwłaścicieli garażu. W mieszkaniach zarządca przecież nie wymienia żarówek.
2 budynki + podziemny pod budynkami garaż wielostanowiskowy (nie dla wszystkich mieszkań) dla poszczególnych właścicieli mieszkań.
Koszty zarządzania nieruchomością płacą wg mieszkanie+garaż. (suma=1)
Same wydatki dot. garażu tj. oświetlenie, bramy, sprzątanie boksów pokrywają właściciele tych miejsc wg udziału w samej hali garażowej, gdzie liczone udziały osobno =1.
Nad garażami znajduje się zielony taras.
Zastanawiam się jak w przyszłości, na jakiej podstawie wykonywać i kogo obciążyć za remont np. przeciekającego zielonego tarasu (woda przedostaje się do garaży przez strop) lub pękających filarów lub ścian nośnych.
Wydaje się że są to elementy konstrukcyjne i powinni zapłacić za to wszyscy z całej nieruchomości.
W odniesieniu do szkód w części lokalu garażowego poza obrębem budynku - nie. Strop garażu pod zielonym tarasem i inne elementy konstrukcji lokalu poza budynkiem nie są częścią konstrukcji budynku. Koszty remontów tych części lokalu obciążają wyłącznie współwłaścicieli tego lokalu.
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3.2 uwl).
Strop nad garażem w części poza budynkiem nie jest częścią wspólną, służy wyłącznie właścicielom lokalu garażowego. To samo dotyczy filarów i ścian nośnych w tej części lokalu.
Za windę parterowcy też mają płacić choć im nie służy.
Co robi właściciel?
Zwraca się do swojego ubezpieczyciela o odszkodowanie.
Towarzystwo (jeśli uzna) wypłaca i gdzie szuka pieniędzy do odzyskania?
U właściciela tarasu.
Kto jest właścicielem?
Wspólnota.
Od kogo ubezpieczyciel odzyska te pieniądze?
Ostatecznie od ubezpieczyciela wspólnoty czyli towarzystwa nr 2.
Ponadto, czy w garażu znajdują się urządzenia i instalacje służące właścicielom lokali tworzącym wspólnotę mieszkaniową? Czy garaż jest powiązany konstrukcyjnie z budynkami?
dalej, udział garażowy 0,1500 dzieli się np. na 5 boksów garażowych po 0,0300 udziału każdy.
więc lokator co ma mieszkanie i garaż ma=0,0850+0,0300=0,1150 udziału.
Taras jest dostępny dla wszystkich właścicieli tj. mieszkań i garaży, natomiast stanowi on "dach" dla garaży podziemnych.
W garażu brak wspólnych udządzeń... jedynie instalacje (rozprowadzenie) TV, internet.
Do garażu podziemnego można zejść bezpośrednio przez piwnice (z budynku). Więc można stwierdzić iż jest częściowo powiązany konstrukcyjnie z budynkiem. Część garaży znajduje się pod budynkiem (1/3 budynku reszta stanowią piwnice).
wwwinyl możesz jaśniej... pogubiłem się w towarzystwie nr 2...
A jak przecieka izolacja odrębnego lokalu - tj. garażu? Może też dochodzić od współwłaścicieli garażu. Moim zdaniem należy najpierw ustalić czy ten taras to prostu trawnik, czy jakaś konstrukcja.
Pomiędzy nimi na wysokości parterów znajduje się konstrukcja łącząca oba budynki (płyta betonowa).
Konstrukcja ta jest dachem dla garaży podziemnych.
Konstrukcja jest w garażach wsparta na betonowych palach.
Na tej konstrukcji jest zrobiony taras tj. chodniki, kwiaty, krzewa i inne rośliny. Można tu przysiąść wśród zieleni.
Dzięki
Chetnie sie podłacze do tego watku. Co do zasady nalezysie zgodzic ze za remont klatki schodowej zaplaca rowniez wlasciciele miejsc parkingowych, a wlasciciele mieszkan nie beda partycypowac w kosztach remontu garazu. Wszystko wynika z faktu ze garaz jest taki samym lokalem jak kazde inne mieszkanie a roznica polega na tym, ze garaz ma wielu wlascicieli a mieszkanie jest przedmiotem wspolwlasnosci malzonkow ( kawalera lub panny, wdowca lub wdowej). Na gruncie takiej sytuacji nalezaloby wskazac, w ktorych sytuacjach pieniadze wnoszone jako czynsz przez wlascicieli garazy posluza wlasnie garazowi jak czesci wspolnej nieruchomosci. Odpowiedz brzmi nigdy i to jest najwiekszy dramatyzm sytuacji poniewaz kasa z czynszu mieszkaniowego bedzie przeznaczana wylacznie na czesci wspolne nieruchomosci, a garaz jest odrebnym lokalem jak wczesniej wspomnialem. U mnie sytuacja jest identyczna, nad garazami jest plac zabaw, z ktorego korzystaja wszyscy mieszkancy, a zatem z logicznego punktu widzenia jest to czesc wspolna i koszty naprawy stropu powinny byc pokrywane z funduszu remontowego wspolnoty tym bardziej ze jedna ze skladowych czesci oplat za miejsce garazu jest fundusz remontowy wyraznie wskazany. Na uwage zasluguje , moim zdaniem fakt podzialu calej nieruchomosci i posiadanych w niej udzialow. Skoro z zapisu w akcie notarialnym wynika ze Zespol Miejsc Parkingowych znajduje sie w piwnicy budynku to jest to jednoznaczne z tym iz jest to czesc wspolna. Z tych samych zapisow wynika ze powierzchnia ZMP jest czescia skladowa calej nieruchomosci, lecz do wyjasnienia pozostaja kwestie .....
Udzial w nieruchomosci wspolnej to stosunek pow. lokalu wraz z pomieszczeniem przynaleznym, do calej powierzchni budynku( a wiec i ZMP) wyrazony w ulamku np. 119/10000. taki udzial jest podstawa do wyliczenia udzialu w gruncie na ktorym stoi nieruchomosc co wyraza sie iloczynem powierzchni dzialki razy 119/10000, a wynik bedzie w metrach kwadratowych.
I tu beda same niewiadome. Czy wlasciwie wylicza sie udzial w gruncie, raz od mieszkania i drugi raz w tym samym gruncie od miejsca parkingowego. Logicznie myslac pozycja wyjsciowa powinna byc powierzchnia calej dzialki pomniejszona o powierzchnie ZMP. Od tej pomniejszonej powierzchni policzyc udzial w gruncie dla wszystkich mieszkancow niezaleznie od tego czy maja miejsca postojowe czy nie, a udzialy w gruncie stanowiacym powierzchnie ZMP policzyc tylko dla posiadaczy miejsc postojowych. W innym przypadku lokator bez miejsca postojowego ma udzial w gruncie , ktory jest zajety przez ZMP. Dalszym paradoksem jest fakt ze powierzchnie miejsca parkingowego do opodatkowania ustalono jako stosunek calej pow. ZMP do ilosci miejsc postojowych, chociaz faktyczne miejsce zajmowane przez samochod jest duzo mniejsze. Tym sposobem jest wlascicielem rowniez czesci ciagow komunikacyjnych ZMP, których powierzchnia nie jest defakto miejscem postojowym, a wiec podatek od tego powiniem byc liczony jak od korytarza w budynku.
Co panie i panowie o tym sadzicie, czy rozwazaliscie taki scenariusz.
W przypadku, jak wyzej opislalem, zgodnie z zapisami w akcie notarialnym, podatek od miejsca parkingowego powinien byc liczony jak od budynku mieszkalnego 0.52 zł , czy jak od innych budynkow 6.68 zł.
Pozdrawiam
Nie wymyślaj na nowo prochu - sposób obliczania udziałów określa ustawa o własności lokali (art. 3). Tu nie ma co kombinować.
MAM DO PRZEKAZANIA SUPER WIADOMOSC. W SADZIE WOJEWODZKIM W OLSZTYNIE WYGRALEM SPRAWE Z SKO ODNOSNIE PODATKOW OD MIEJSC POSTOJOWYCH W GARAZU POD BUDYNKIEM. TEN PODATEK, TAK ORZEKŁ SAD, POWINIEN BYC NALICZANY W TAKIEJ SAMEJ WYSOKOSCI JAK DLA CZESCI MIESZKALNYCH BUDYNKU , CZYLI U MNIE 0,56 ZŁ A NIE JAK CHCIAŁ UM I SKO 6,68 ZA METR KWADRATOWY. HUUUUUUURRRRRRAAAAAAAAAA.
"Gminy szukają pieniędzy i coraz częściej sięgają do kieszeni podatników tak głęboko, na ile tylko pozwolą im na to przepisy, niekiedy zdarza się, że stosują dość kontrowersyjne metody. Jak informuje Gazeta Prawna właścicielom garaży i miejsc postojowych w budynkach wielorodzinnych nalicza się wyższy podatek od nieruchomości. Jego stawka aż dziesięciokrotnie przekracza wysokość wymiaru podatku stosowaną dla lokali mieszkalnych. Miasta powołują się na wyroki sądów administracyjnych, choć orzecznictwo jest w tym względzie sprzeczne, niektóre składy sądów uznają, że w przypadku, gdy garaż znajduje się w budynku wielorodzinnym należy zastosować stawkę jak dla obiektu mieszkalnego, inne natomiast nakazują , żeby naliczać podatek jak dla pozostałych budynków lub ich części."
Więcej na ten temat:
http://www.zarzadca.pl/przeglad-prasy/prasa-ogolnopolska/1065-sprytna-gmina
Zapewne chodzi o: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/88D1EDADEA
Uzasadnienie się jeszcze pisze (jeśli w ogóle zostanie napisane, nie znam proc. adm.).