obowiazek powiadomienia członków wspólntoy o decyzji nadzoru budowlanego
KAROLSKO
Użytkownik
Witam,
Nadzór Budowlany wydał decyzje dobudowania brakującego komina ,który został nałożony na wspólnotę mieszkaniową ( pismo adresowane do zarządcy budynku).
Termin wykonania był do 31.12.2016 , komin nadal nie jest wykonany,a członkowie wspólnoty w ogóle o tym nie wiedzą.
Ponieważ sprawa została zgłoszona w okresie gwarancji budynku Zarządca liczy,ze koszty te poniesie deweloper,ale jak na razie bezskutecznie.
Gdyby jednak się to nie udało mieszkańcom grozi poniesienie bardzo wysokich kosztów dobudowania komina oraz grzywien za opóźnienie wykonania decyzji nadzoru.
Czy zarządca wspólnoty nie powinien o tym jak najszybciej powiadomić wszystkich członków wspólnoty w formie pisemnej,aby nie było to dla nikogo zaskoczeniem ?
Nadzór Budowlany wydał decyzje dobudowania brakującego komina ,który został nałożony na wspólnotę mieszkaniową ( pismo adresowane do zarządcy budynku).
Termin wykonania był do 31.12.2016 , komin nadal nie jest wykonany,a członkowie wspólnoty w ogóle o tym nie wiedzą.
Ponieważ sprawa została zgłoszona w okresie gwarancji budynku Zarządca liczy,ze koszty te poniesie deweloper,ale jak na razie bezskutecznie.
Gdyby jednak się to nie udało mieszkańcom grozi poniesienie bardzo wysokich kosztów dobudowania komina oraz grzywien za opóźnienie wykonania decyzji nadzoru.
Czy zarządca wspólnoty nie powinien o tym jak najszybciej powiadomić wszystkich członków wspólnoty w formie pisemnej,aby nie było to dla nikogo zaskoczeniem ?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Bardzo źle, że przetrzymaliście tę sprawę tak długo. Bardzo niedobrze. Ja na Twoim miejscu zacząłbym od zrobienia porządku z takim zarządcą. Zgaduję, że to jest zarządca nominowany przez wspomnianego "dewelopera"? Jeśli tak, to nie liczyłbym na zbyt wiele przy takiej konfiguracji. Nikt nie będzie dobrowolnie gryzł ręki, która go karmi.
Pozdrawiam.
Dokładnie tak jest.Zarządca jest "nominowany" przez dewelopera. Ale nie bardzo kto ma robić porządek z tym Zarządcą .
Mieszkańcy nic nie wiedzą o tych problemach i są w sumie zadowoleni.
Niedługo zbliża się roczne zebranie .Chciałabym do porządku zebrania włączyć informację o brakującym kominie, decyzji nadzoru i grożących z tego tytułu kosztach.
Tylko nie chciałabym,aby to było w formie ustnej bez udokumentowania w sprawozdaniu ,bo na zebranie chodzi niewielu mieszkańców.
W jaki sposób to najlepiej zrobić?
Jeśli mieszkańcy nic nie wiedzą o problemach, to przecież nic nie stoi na przeszkodzie, żeby ich poinformować. Napisz krótki opis sytuacji wraz ze spodziewanym kosztem całkowitym i niech sobie każdy policzy wg swojego udziału, w jakiej części będzie musiał partycypować w tym koszcie. Podpisz się z imienia i nazwiska i wrzuć to ludziom do skrzynek pocztowych.
Ponieważ Zarządca zwykle przez zebraniem wysyła do wszystkich członków wspólnoty informacje o tym co będzie poruszane na zebraniu,to chyba wydrukuje taki opis sytuacji ,przekażę Zarządcy i poproszę ,aby przekazał to wszystkim razem z informacją o zebraniu.
Ciekawe tylko czy to zrobi ?
No i tu zastanawia mnie jak do tego doszło,że budynek został przekazany do użytkowania a komina brak.
Czy nikt tego nie przewidział na etapie projektu?
O ile dobrze pamiętam chodziło o to, że to miał być lokal użytkowy, a dla takowego dodatkowy komin prawdopodobnie nie był potrzebny. Dopiero później ktoś - jak rozumiem, inwestor - zdecydował się zmienić przeznaczenie lokalu z użytkowego na mieszkalny i jakoś to przepchnął. Tak, czy inaczej, na etapie zmiany przeznaczenia lokalu powinien był zapewnić spełnienie warunków technicznych, czyli zadbać o to, żeby komin się pojawił. Być może to jest sprawka tego, który sporządził zaświadczenie o samodzielności lokalu i poświadczył (najpewniej za namową inwestora), że lokal spełnia wymagania przepisów. Urząd tego nie sprawdza. To robi dopiero prokuratura na późniejszym etapie. : )
Pozdrawiam.
Komina po prostu na zaprojektowano,ani nie wykonano i już.Tacy fachowcy .
Zgodnie z zaleceniem powiadomiłam wszystkich mieszkańców o decyzji nadzoru budowlanego wrzucając im opis sytuacji do skrzynek na listy.
Są już pewne odzewy kierujące się w stronę Zarządcy,ze przez dwa lata nie powiadomił mieszkańców i nic nie zrobił .
Czekamy co będzie na walnym zebraniu .Ja niezależnie wytoczyłam sama sprawę w sądzie przeciwko deweloperowi ,ale wsparcie wspólnoty byłoby mi bardzo potrzebne.Dziękuję.
Frekwencja jak przypuszczałam minimalna, w sprawozdaniu nic na temat problemów z nadzorem budowlanym i decyzji co z tym robić ,mimo ,ze wszyscy mieszkańcy zostali przeze mnie poinformowani o problemie.
Moja sprawa z deweloperem w toku i chyba to mi tylko zostało.
Oni chyba tylko liczą ,że wygram mimo,ze sprawę do sądu winna wnieść wspólnota.
Tylko czy tak to powinno być?
No więc, gdyby się okazało, że może się skończyć tak, jak napisałem powyżej, to przypomnij im wtedy bajkę o liczydle, o ile sama ją znasz.
Tylko wtedy wnoszenie sprawy by się w ogóle mi nie opłacało ,bo moje mieszkanie jest jedno z najmniejszych i na prawników wydałam już więcej niż wynosiłby mój wkład w budowę komina.
Z tego wynika bardzo ważna rzecz,że wspólnota we własnym interesie powinna włączyć się do sprawy( jako interwenient uboczny chyba ?)
Bajki o liczydle nie znam :(. Gdzie mogę ją przeczytać?
Nowy doklejony: 03.04.18 10:26
Konsultowałam sprawę i tak się zastanawiam czy podział kosztów napraw czy remontów części wspólnych budynku (np. budowy brakującego komina) zawsze winien odbywać się proporcjonalnie do wielkości mieszkania ? Komina co prawda brakuje u mnie ,ale brak komina ewidentnie wpływa na złą wentylację budynku, zagrożenie wynikające z używania kuchenek i piecyków gazowych , duże prawdopodobieństwo powstania grzyba itp. Czy ustawa o własności lokali nie przewiduje tez jakichś innych sposobów podziału tych kosztów? Czy sąd może tego nie wziąć pod uwagę ?
Jaki zakreślono termin w decyzji?
Jeżeli już minął, to proszę wezwać nadzór do wszczęcia postępowania egzekucyjnego, ponieważ pozostaje - podobnie jak zarządzający, bezczynny w sprawie.
Grzywna w celu przymuszenia może zostać nałożona na zarządcę, co w omawianej sprawie byłoby dobrym, dyscyplinującym rozwiązaniem.
Poczekam jeszcze ,sprawa w sądzie już niedługo.
"Z tych też przyczyn w ramach uznania administracyjnego, wymierzając przedmiotową grzywnę organ egzekucyjny winien kierować się zasadą celowości i skuteczności podjętych działań (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2012 r., II OSK 813/11, Lex nr 1252196). Pamiętać przy tym należy, że nałożenie grzywny w celu przymuszenia nie powoduje powstania po stronie zobowiązanych żadnych dodatkowych kosztów. W razie wykonania obowiązku grzywna podlega albo zwrotowi (art. 126 u.p.e.a.), albo - gdy nie została zapłacona lub ściągnięta - umorzeniu (art. 125 § 1 u.p.e.a.). To od zobowiązanych zależy czy wykonają nałożony obowiązek, a w konsekwencji - czy poniosą koszty nałożonej grzywny (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 4 kwietnia 2012 r., II SA/Gd 838/11, Lex nr 1145748)."
por. uzasad. wyroku WSA w Poznaniu z dnia 7.07.2015 r., sygn. akt: II SA/Po 470/15
Nadal jednak się zastanawiam czy podział kosztów napraw czy remontów części wspólnych budynku (np. budowy brakującego komina) zawsze winien odbywać się proporcjonalnie do wielkości mieszkania ? Komina co prawda brakuje u mnie ,ale brak komina ewidentnie wpływa na złą wentylację budynku, zagrożenie wynikające z używania kuchenek i piecyków gazowych , duże prawdopodobieństwo powstania grzyba itp. Czy ustawa o własności lokali nie przewiduje tez jakichś innych sposobów podziału tych kosztów? Czy sąd może tego nie wziąć pod uwagę.
Uowl to raptem dwie kartki. Nie możesz przeczytać?
Pozdr.
Jeśli wygram sprawę tylko w pewnym procencie proporcjonalnie do wielkości mieszkania ,to pozostałą część muszą zapłacić inni lokatorzy.
Czułabym się z tym niezręcznie w stosunku do sąsiadów.
Musisz sobie tylko odpowiedzieć na jedno pytanie: co w sytuacji, kiedy za rok sąsiad z klatki obok też stwierdzi, że czegoś mu brakuje, co powinien mieć i zażąda podziału kosztów na całą wspólnotę, w tym również na Ciebie? Co wtedy? Pójdziesz do niego i poprosisz, żeby był tak honorowy, jak Ty i że powinien się czuć niezręcznie? Jak myślisz, co Ci odpowie?
Pozdr.
Budynek w momencie złożenia mojego pozwu był jeszcze na gwarancji,a więc komin powinien zrobić deweloper lub dać pieniądze na wykonanie zastępcze ( jest to równoznaczne z doprowadzeniem mojego mieszkania do stanu zgodnego z prawem budowlanym).
Ja o to właśnie walczę w sądzie o to deweloperem i jak wygram to planuję rozliczyć się ze wspólnotą z kosztów ,które poniesie za wykonanie komina.
Ale zastanawiam się czy przy takim postawieniu sprawy nie wchodzę w kompetencje wspólnoty i nie powinnam zmodyfikować swojego roszczenia w stosunku do dewelopera.
Nowy doklejony: 02.10.18 12:32
Ponownie wracam do wątku komina,na którego zbudowanie przez dewelopera czekam już ponad 4 lata.
Moja sprawa z deweloperem jest już od dwóch lat w sądzie.WSPÓLNOTA W OGÓLE W TYM NIE UCZESTNICZY MIMO,ZE TO ONA DOSTAŁA Z NADZORU BUDOWLANEGO NAKAZ WYBUDOWANIA KOMINA.
W ostatnim okresie sąd zaproponował mi próbę ugodę za pośrednictwem mediatora sądowego.
Wiązało się to z wieloma ustępstwami z naszej strony w stosunku roszczeń z pozwu ,ale stwierdziliśmy ,że jeśli deweloper da nam równowartość kosztów budowy komina i komin zostanie szybko wybudowany ,to jesteśmy gotowi to zaakceptować.
Poinformowaliśmy wiec wspólnotę,ze gotowi jesteśmy włączyć się do kosztów budowy komina z kwotą jaką otrzymamy od dewelopera po potrąceniu naszych dotychczasowych udokumentowanych kosztów sądowo-prawnych.
WSPÓLNOTA SIĘ NA TO NIE ZGODZIŁA ,"PLANUJE" SAMA WYSTĄPIĆ DO SĄDU TWIERDZĄC ,ZE NA PEWNO ODZYSKA OD DEWELOPERA WSZYSTKIE KOSZTY.
BARDZO PROSZĘ SUGESTIĘ JAKIMI ARGUMENTAMI MOGŁABYM ICH PRZEKONAĆ,ZE KAŻDY PROCES NIEMAŁO KOSZTUJE,SPRAWA MOŻE SIĘ CIĄGNĄC LATAMI I ŻADEN WYROK NIE JEST PEWNY WYGRANEJ ?
Wspólnota ma występować o to samo, o co ty zawalczyłaś już przez dwa lata? Nowy zarządca chce się wykazać?
Żeby wspólnota mogła wystąpić z takim samym pozwem jak największa liczba właścicieli (nie muszą wszyscy) powinna scedować roszczenia gwarancyjne na wspólnotę.
Ale jeśli ty zachowasz roszczenie, to przy cesjach pozostałych właścicieli wspólnota mogłaby być interwenientem ubocznym w Twoim procesie.
Wtedy wspólnie walczycie o jak największy zwrot, tj. o zwrot kosztów w proporcji do udziałów, których właściciele przystąpili do cesji.
Prawdopodobnie tylko drugi wariant ma sens, bo Twoje roszczenie gwarancyjne już zostało dowiedzione przed sądem. To oznaczałoby jednak odrzucenie proponowanej ugody i przedłużenie twojego procesu.
Nikt nie wspominał o cesjach? Tzn. że nikt we wspólnocie nie myśli poważnie o żadnym procesie.
Natomiast teraz kiedy już zdecydowałam się na ugodę sądową żąda się ode mnie przedłożenia jej kopii i zwrotu wszystkich otrzymanych od dewelopera pieniędzy bez jakichkolwiek odliczeń poniesionych kosztów.
Ugoda jeszcze nie zawarta, żadne pieniądze nie wpłynęły na moje konto,a już słyszę ,ze zawłaszczyłam mienie wspólnoty i mam wszystko co dostanę oddać.
Czy wspólnota rzeczywiście ma prawo tak postawić sprawę ?
Czy nie powinno być w tej sprawie jakiejś uchwały w sprawie wystąpienia wspólnoty do dewelopera o dopłatę różnicy ?
Ja sama wywalczyłam po odliczeniu swoich kosztów 3/4 budowy komina.
Nie mówi się, bo już na cesje jest za późno. Zaraz zawrzesz ugodę. Ugody przewlec nie sposób.
Wyprzedziłaś wspólnotę z pozwem i wygrałaś odszkodowanie związane z wartością odtworzenia części wspólnych budynku w wysokości ¾ całych nakładów.
Kwota odszkodowania znacząco przewyższa twój udział w częściach wspólnych budynku.
Komina sama i tak nie wybudujesz. Zrobi to kiedyś wspólnota.
W stosunku do wspólnoty w praktyce masz kupę czasu, co najmniej do zebrania rocznego w I kw. przyszłego roku.
To mniej więcej by się zgadzało?
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
Dla przypomnienia. Wspólnota przegapiła ten wątek:
https://muratordom.pl/prawo/formalnosci-budowlane/cesja-wierzytelnosci-wspolnota-mieszkaniowa-deweloper-aa-BHG6-MevC-Li8e.html
Wspólnota nie kalkuluje żadnych kosztów sądowo-prawnych procesu i twierdzi ,że jak ONA poszłaby do sądu ,to za wszystko zapłaciłby deweloper.
No i faktycznie troszkę zapominają tez o cesji roszczeń ,od której chyba należy zapłacić jeszcze podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC) ?
Ale wracając do meritum to imo wspólnota ma sporo racji. A będzie miała mnóstwo racji, jeśli sama teraz nie zbudujesz komina.
Nie podałaś warunków ugody, ale generalnie wydaje się że:
- treść ugody wspólnota poznać w końcu powinna,
- zależy kto ma wybudować komin,
- generalnie lepiej żeby budowała wspólnota
- i wtedy jeśli wspólnota, to bezwzględnie wspólnota zwraca ci wszelkie koszty dodatkowe
- w grę może wchodzić też potrącenie różnowartości Twojego udziału w kosztach budowy komina, potrącając te kwotę od razu partycypujesz w budowie, a resztę rozlicza wspólnota na pozostałych właścicieli
Treścią roszczenia było doprowadzenie zakupionego mieszkania do stanu zgodnego z zasadami prawa budowlanego ,której integralną częścią było wybudowanie brakującego komina.
Ponieważ sprawy sądowe ciągną się latami (moja już dwa lata) sąd zaproponował włączenie do sprawy mediatora sadowego i próbę podpisania ugody.
Po kilkumiesięcznych mediacjach przystaliśmy na bardzo niekorzystne dla nas warunki ugody,bo nie chcieliśmy wchodzić w dalsze koszty sadowe,prawne i biegłych i czekać na wybudowanie komina latami ( w mieszkaniu nie da się aktualnie mieszkać).
Dlaczego więc powinniśmy udostępniać treść tej ugody wspólnocie ,która w ogóle w tym nie uczestniczyła?
A komin i tak ma wybudować wspólnota,bo taką decyzję wydał nadzór budowlany .
1.„Nadzór Budowlany wydał decyzje dobudowania brakującego komina”: Gdzie był ten Nadzór Budowlany, gdy zatwierdzany był projekt budynku bez komina?! Gdzie był Nadzór Budowlany podczas realizacji inwestycji – budowy budynku bez komina?! Najpierw pogonić trzeba urzędasów, którzy wymądrzają się, gdy sami narobili bałaganu!
2. „Zarządca zwykle przez zebraniem wysyła do wszystkich członków wspólnoty informacje…” Niech Pani nie wywiesza zawiadomień na klatkach, tylko pisze do każdego współwłaściciela, tak jak to robi Zarządca i jak ja to zrobiłem! Każdy właściciel lokalu musi być powiadamiany pisemnie i najlepiej pocztą! Dopiero wtedy nie wykręci się gadaniem, że nic nie wiedział.
3. „Komina po prostu na zaprojektowano, ani nie wykonano i już. Tacy fachowcy .” I znowu kłaniają się nisko „fachowcy”-urzędasy! Powtarzam pytania: Kto zatwierdził taki projekt? Kto sprawował nadzór budowlany?
4. „ grzywny są małe, a zarządca nie zapłaci ich z własnej kieszeni ,tylko obciąży nimi mieszkańców czyli i mnie.” Wie Pani, co ja zrobię jeżeli jakiekolwiek moje prawa jako współwłaściciela wspólnoty zostaną złamane lub tylko naruszone? Wsmaruję pozew po pierwszym zwróceniu uwagi i to bez względu na to kogo on dotknie! I BARDZO DOBRZE Pani zrobiła!
5. „Komina co prawda brakuje u mnie, ale brak komina ewidentnie wpływa na złą wentylację budynku…” Musi Pani patrzeć na całość wspólnoty, a nie tylko na czubek swojego nosa. Właśnie Pani odwala całą robotę za Zarządcę! A reszta śmierdzących leni z Pani wspólnoty czeka na efekty Pani działań i na możliwość przywalenia Pani za aktywność w ich imieniu. Niech Pani spodziewa się wszystkiego najgorszego. Ja to już mam, próbując zwołać pierwsze zebranie zgodnie z prawem.
Pozdrawiam, życząc dalszej wytrwałości.
Ujawnij dlatego, własnie, że to wspólnota powinna go wybudować. Ugoda dotyczy między innymi części wspólnej waszej nieruchomości.
I dlatego że nie ujawniając tej ugody będziesz wrogiem nr jeden już na zawsze. Już jakiś populista chlapie, że dostaniesz pieniądze wspólnoty i masz budować komin.
Całej ugody ujawniać nie musisz. Na początek poinformuj wspólnotę że wygrałaś pieniądze, których wspólnota nie miała praktycznych szans wygrać. I że dalszy brak cesji prowadzi do przedawnienia roszczeń dzisiaj przysługujących (albo już nie z powodu przedawnienia?) innym właścicielom.
Jakaś uchwała wspólnoty byłaby nie od rzeczy (rodzaj porozumienia ze wspólnotą), ale najpierw wysonduj wspólnotę.
Najpierw muszą zapomnieć o swoim procesie, potem zrozumieć zasadę podziału kosztów wg udziałów. Potem zgasną ostatni populiści spośród sąsiadów. A potem zagłosujecie jakąś uchwałę i przelejesz środki odpowiednio pomniejszone.
Treść ugody możesz tylko streścić. Pieniądze będą na Twoim koncie, więc i tak dyktujesz warunki dot. kompensat.
Co do granic nieruchomości wspólnej na szczęście sporu nie ma, bo jest decyzja nadzoru. W razie sporu nadzór wam sprecyzuje.
Myślę tez o uchwale ,ale na razie Zarząd nie umie sformułować jej treści,więc jest odmowa co do zasady.
Czekam na dalszy ciąg zdarzeń,bo ugoda jeszcze nie dotarła do sądu i deweloper jej jeszcze fizycznie nie podpisał.
Co dla przeciętnego Kowalskiego oznacza na przykład sformułowanie,ze :koszty procesowe i zastępstwa procesowego znoszą się wzajemnie ?
Czy przeciętny Kowalski zrozumie ,że dla mnie to oznacza ,że ani sąd ani deweloper mi tych kosztów nie zwróci ?
A ja musiałam się na to zgodzić,bo by nie było mowy o ugodzie i sprawa ciągnęłaby się latami.
Proponuję trochę więcej szacunku do ludzi. Nie ma powodu, żeby z góry nazywać kogoś pogardliwie urzędasem. Jak widać, zawsze w modzie działanie na zasadzie "nie znam się, to się wypowiem". A przy okazji kogoś obrażę, nazwę śmierdzącym leniem, a co mi tam. Zastanów się, przyjacielu, w jakim świetle taki wpis stawia Ciebie samego. Niechcący wystawiasz świadectwo sobie.
I znowu kłania się dymiący "Sambor". Patrz powyżej.