Opłaty zaliczkowe na utrzymanie lokalu

budex75

Dzień dobry.
Chciałbym zasięgnąć wskazówki u bardziej doświadczonych uczestnikom forum.Mianowicie po przegłosowaniu uchwały z 1 głos -1 lokal na procentowy udział lokalu w decydowaniu o wspólnocie,opłaty na utrzymanie lokalu są takie same dla każdego lokalu?. W chwili obecnej lokale o wielkości 19 m/kw płaca te same opłaty co lokale o wielkości 100 m( opłaty eksplotacyjne). Według mnie jest to niezgodne z Ustawa o Własnosci Lokali gdyż według mojej orientacji powinny być one uzależnione od udziału procentowego lub metrów lokalu w nieruchomości.Jeżeli to mozliwe prosze o passus art lub ustawy na podstawie której opłaty mogą być identyczne dla wszystkich lokali bez względu na udział procentowy i wielkość.

Pozdrawiam.

KubaP

Powiem tak, zaliczki mogą być identyczne, ale .... rozliczne kosztów utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej już nie
powinno być rozliczane wg udziału. Jedni będą mieć nadpłatę ( z mniejszym metrażem) inni niedopłatę (z większym metrażem).

Jeżeli to mozliwe prosze o passus art lub ustawy na podstawie której opłaty mogą być identyczne dla wszystkich lokali bez względu na udział procentowy i wielkość.

z ustawy o własnosci lokali

[b]Rozdział 3[/b]

[b]Prawa i obowiązki właścicieli loka[/b]li

Art. 12. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby [b][color=#00f]przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej[/color][/b] w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

koziorozka

Mianowicie po przegłosowaniu uchwały z 1 głos -1 lokal na procentowy udział lokalu w decydowaniu o wspólnocie,opłaty na utrzymanie lokalu są takie same dla każdego lokalu?.

Jeżeli uchwaliliście, że dzielicie koszty równo na lokale to jest to sprzeczne z ustawą.
Postaraj się to zmienić, uświadom sąsiadom, że łamiecie prawo.
Policz sam, jakie powinieneś wpłacać zaliczki (zgodnie z prawem, czyli proporcjonalnie do udziału) i tego się trzymaj.

tajfun

Kolego Budex 75. We wspólnotach mieszkaniowych nie ma czegoś takiego jak opłaty na utrzymanie lokalu. Sa zaliczki na NW i zaliczki na media dostarczane do lokalu. Zaliczki na utrzymanie lokalu sa w Spóldzielniach Mieszkaniowych.
Oprócz tego właściciel lokalu ponosi koszty utrzymania lokalu , takie jak TV , internet itd... Ale to nie ma nic wspólnego ze Wspólnotą Mieszkaniową.
Art.13.1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu,...
Ten akapit art 13 ma znaczenie wyłącznie informacyjne .
Natomiast jako członek wspólnoty ...
jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,

KubaP

[cite]tajfun[/cite]Zaliczki na utrzymanie lokalu sa w Spóldzielniach Mieszkaniowych.

Nic podobnego ...w SM są OPŁATY EKSPLOATACYJNE

budex75

[cite] KubaP:[/cite]Powiem tak, zaliczki mogą być identyczne, ale .... rozliczne kosztów utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej już nie
powinno być rozliczane wg udziału. Jedni będą mieć nadpłatę ( z mniejszym metrażem) inni niedopłatę (z większym metrażem).

Jeżeli to mozliwe prosze o passus art lub ustawy na podstawie której opłaty mogą być identyczne dla wszystkich lokali bez względu na udział procentowy i wielkość.

z ustawy o własnosci lokali

[b]Rozdział 3[/b]

[b]Prawa i obowiązki właścicieli loka[/b]li

Art. 12. 2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby [b][color=#00f]przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej[/color][/b] w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Rozumiem w momencie kiedy Wspólnota przegłosuje uchwałę o rozliczeniu kosztów utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej po równo na każdy lokal będę mógł tę abnormalny problem wziąć do sądu.W Wspólnocie są 53 lokale z czego większośc to lokale bardzo duże ,więc na ręke jest im ta uchwała żeby lokale mniejsze ponosiły ten sam koszt rozliczeń.

KubaP

[cite] budex75:[/cite]Rozumiem w momencie kiedy Wspólnota przegłosuje uchwałę o rozliczeniu kosztów utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej po równo na każdy lokal będę mógł tę ab-normalny problem wziąć do sądu.

W Wspólnocie są 53 lokale z czego większośc to lokale bardzo duże ,więc na ręke jest im ta uchwała żeby lokale mniejsze ponosiły ten sam koszt rozliczeń.

i o to chodzi , o to chodzi panoczku ... nie po równo tylko wg udziału rozlicza się koszty utrzymania części wspólnych.

Art. 25. 1.[b] Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu[/b] z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo [b]jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.[/b]

koziorozka

Rozumiem w momencie kiedy Wspólnota przegłosuje uchwałę o rozliczeniu kosztów utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej po równo na każdy lokal będę mógł tę abnormalny problem wziąć do sądu.

Dobrze rozumiesz, że możesz zaskarżyć tę uchwałę jako sprzeczną (niezgodną) z ustawą o własności lokali.

Egzo

[cite] budex75:[/cite]Jeżeli to mozliwe prosze o passus art lub ustawy na podstawie której opłaty mogą być identyczne dla wszystkich lokali bez względu na udział procentowy i wielkość.

[cite] budex75:[/cite]Rozumiem w momencie kiedy Wspólnota przegłosuje uchwałę o rozliczeniu kosztów utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej po równo na każdy lokal będę mógł tę abnormalny problem wziąć do sądu.

Problem w tym, że wspólnota może w ogóle nie głosować uchwały o rozliczeniu kosztów utrzymania lokalu/lokali i nie będziesz miał co zaskarżać. Według ustawy o własności lokali obligatoryjne jest podjęcie uchwał jedynie w przedmiocie:
1) przyjęcia rocznego planu gospodarczego,
2) opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
3) udzielenia absolutorium zarządowi (lub zarządcy 18.1).

To wszystko. Nie ma ustawowego obowiązku podejmowania uchwały w sprawie zatwierdzenia rocznego rozliczenia kosztów lokalu/lokali. Wbrew temu co by się wydawało ustawa nie przewiduje nawet obowiązku zatwierdzania rocznego sprawozdania finansowego ani rocznego sprawozdania zarządu. Sprawozdanie finansowe powinno być częścią sprawozdania zarządu, ale formą wyrażania przez właścicieli lokali aprobaty jest udzielenie lub nie udzielenie zarządowi absolutorium, a nie oddzielne głosowanie nad zatwierdzeniem sprawozdania finansowego. To stawia cię w trudnej sytuacji.

Co prawda podejmowanie uchwał w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego jest powszechną praktyką we wspólnotach (to dobrze), zapewne w twojej wspólnocie też tak jest, ale to nadal nie gwarantuje ci sukcesu. Załóżmy, że wspólnota podejmie uchwałę o zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego a ty zaskarżysz tę uchwałę do sądu i sąd ją uchyli. Pytanie brzmi: jakie skutki będzie to miało dla ciebie? Obawiam się, że żadne.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu, wyrok z dn. 9 października 2012 r., sygn. akt I ACa 990/12:

Uchwała zatwierdzająca sprawozdanie finansowe nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, w szczególności nie prowadzi ona do powstania zmiany lub ustania stosunku cywilnoprawnego.

Skoro tego rodzaju uchwała nie wywołuje skutków cywilnoprawnych to tym samym jej uchylenie także nie powoduje takich skutków.
Wspólnota będzie nadal funkcjonowała bez zatwierdzonego sprawozdania, a ty nadal będziesz musiał płacić dotychczasowe zaliczki, ponieważ sąd nie uchylił uchwały o ich zatwierdzeniu.

Konkluzja: należy zaskarżyć do sądu aktualną uchwałę o ustaleniu wysokości zaliczek ze względu na naruszenie twojego interesu. Jeżeli będziesz czekał do rocznego rozliczenia, to możesz zabrnąć w ślepą uliczkę.

Faktem jest, iż sądy przyjęły interpetację, że zaliczki mogą być ustalone w wysokości nieproporcjonalnej do udziałów, ale takie wyroki zapadały najczęściej w konkretnych okolicznościach faktycznych, w których istniały racjonalne przesłanki do takiego postępowania, np. właściciel lokalu z góry spłacił przypadającą na niego część kredytu na remont NW, więc byłoby bezsensowne pobieranie od niego zaliczek na ten cel, aby następnie oddać mu te zaliczki na koniec roku w całości. Jeżeli uchwała o jednakowych zaliczkach narusza twój interes, to nie czekaj do końca roku.

Pułapki:
a) zaskarżenie musi się opierać na zarzucie naruszenia twojego interesu, a nie na zarzucie naruszenia przepisów prawa, bo jednakowe zaliczki w zasadzie nie są niezgodne z prawem.
b) musisz upewnić się, że zaliczka, którą płacisz, jest większa niż przypadająca na ciebie część faktycznych kosztów. Może się zdarzyć, że zaliczkę ustalono na poziomie niższym niż twoja część kosztów (czyli na koniec roku należałoby dopłacić), a wtedy nie doszłoby do naruszenia twojego interesu pomimo, że zaliczki są jednakowe dla wszystkich.

Termin na zaskarżenie uchwały to 6 tygodni i jest nieprzekraczalny.

KubaP

{cite]Egzo[/cite]Problem w tym, że wspólnota może w ogóle nie głosować uchwały o rozliczeniu kosztów utrzymania lokalu/lokali i nie będziesz miał co zaskarżać. Według ustawy o własności lokali obligatoryjne jest podjęcie uchwał jedynie w przedmiocie:
1) przyjęcia rocznego planu gospodarczego,
2) opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
3) udzielenia absolutorium zarządowi (lub zarządcy 18.1).

Oczywiście, że jest to nieuprawniona interpretacja . Katalog rzeczy w których właściciele lokali podejmują uchwały jest otwarty o czy mówi słowo "w szczególności" . Nie ma nic obligatoryjnego ...

[b]Art 30[/b].2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, [color=#00f][b]powinny być[/b][/color] [b][color=#f00]w szczególności:[/color][/b]
1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

tajfun

Egzo. W mojej opinii, masz całkowitą rację. Żadna inna wypowiedź na tym forum nie była w tak oczywisty sposób zgodna z moimi poglądami.
Kuba P:

Oczywiście, że jest to nieuprawniona interpretacja . Katalog rzeczy w których właściciele lokali podejmują uchwały jest otwarty o czy mówi słowo "w szczególności" . Nie ma nic obligatoryjnego ..

Masz racje ale tylko w przypadku jesli koszty mediow do lokali stanowią koszty NW . A nie zawsze tak jest.

KubaP

[cite] tajfun:[/cite]Masz racje ale tylko w przypadku jesli koszty mediow do lokali stanowią koszty NW . A nie zawsze tak jest.

hmm ... tak sie zastanawiam co możliwość do podejmowania uchwał ma wspólnego z rozliczeniami kosztów? :shocked:
Tylko tej kwestii dotyczyła moja wypowiedź , a nie rozliczeń kosztów.

tajfun

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] tajfun:[/cite]Masz racje ale tylko w przypadku jesli koszty mediow do lokali stanowią koszty NW . A nie zawsze tak jest.

hmm ... tak sie zastanawiam co możliwość do podejmowania uchwał ma wspólnego z rozliczeniami kosztów? :shocked:
Tylko tej kwestii dotyczyła moja wypowiedź , a nie rozliczeń kosztów.

Wg mnie jesli uchwała merytorycznie dotyczy NW to taka mozliwośc istnieje , a jesli nie to nie istnieje. Przykładem jest moja sprawa. Ale pod pewnym względem masz racje. Gdyby takiej uchwały nie poddano pod rozstrzygnięcie sadowe to funkcjonuje ona w obrocie prawnym. Cały smaczek polega na tym że jedynie sad może stwierdzić czy jest ona zgodna , czy niezgodna z prawem. Nawet ( jak u mnie ) w jednej wspólnocie funkcjonuje pogląd _koszty mediów to koszty lokalu , a w drugiej ( identycznej) -koszty mediów to koszty NW.

budex75

Uchwała została przegłosowana.W chwili obecnej media CO ZW CW płacimy każdy w zależnośći od zuzycia liczników- git.Fundusz remontowy będziemy również płacic od metrów kw lokalu,więc to jest dodatkowy plus . Natomiast zaliczki na opłaty ekploatacyjne wszyscy będziemy płacic takie same niezależnie od udziałow tylko podzielone na ilośc lokali,a rozliczenie tych kosztów także po równo na każdy lokal:shocked:.Wyliczyłem że będę poszkodowany na samych zaliczkach eksploatacyjnych ok 1500 zł lokale rocznie a na rozliczeniach trudno nawet powiedzieć.Proszę Państwa o zdanie czy w ogóle jest warto ścinać się o to w sądzie ?.Jak miałbym to tego podejść, do kogo wnosic pozew i ile to mnie może kosztować, jeśli ruszył bym z tym -jestem w tym zagadnieniu debiutamtem ( z tą patologią jescze się nie spotkałem).Doszły mi słuchy że część mieszkanców chce przegłosować nową uchwałę o funduszu remontowym który również podzielony byłby na równe części dla każdego,a biorąc pod uwagę procentowy udział dużych lokali w nieruchomosci mogą to zrobic bez komplikacji.
Z góry dziękuję za odpowiedzi, wskazówki i porady.....
Pozdrawiam

KubaP

[cite]budex75:[/cite] Proszę Państwa o zdanie czy w ogóle jest warto ścinać się o to w sądzie ?

oczywiście za 1500 zł , opłata sądowa za zaskarżenie uchwały to 200 zł i raz na zawsze trzeba z tą uznaniowością skończyć . Duży ma ponosić duże koszty, a mały małe koszty , licząc udziałem.

[cite]budex75:[/cite] Jak miałbym to tego podejść, do kogo wnosic pozew i ile to mnie może kosztować, jeśli ruszył bym z tym -jestem w tym zagadnieniu debiutamtem ( z tą patologią jescze się nie spotkałem)

jak jesteś "debiutantem" to zacznij od lokalnego mecenasa .... są takie darmowe porady prawne przy gazetach lokalnych, kościołach

Egzo

[cite] KubaP:[/cite]Nie ma nic obligatoryjnego ...

Wręcz przeciwnie, wszystko co wymieniłem jest obligatoryjne i wynika wprost z ustawy.

https://sjp.pwn.pl/szukaj/obligatoryjny.html

[cite] budex75:[/cite]Wyliczyłem że będę poszkodowany na samych zaliczkach eksploatacyjnych ok 1500 zł lokale rocznie a na rozliczeniach trudno nawet powiedzieć.Proszę Państwa o zdanie czy w ogóle jest warto ścinać się o to w sądzie ?.Jak miałbym to tego podejść, do kogo wnosic pozew i ile to mnie może kosztować.

Procedura sądowa nie jest skomplikowana, pozew wnosi się do Sądu Okręgowego, koszt 200 zł od każdej zaskarżanej uchwały, wzory pozwów znajdziesz w internecie. Pozew wymaga solidnego uzasadnienia, ale w twoim przypadku to nie będzie trudne, bo skoro macie mierniki zużycia CO w lokalach, to instalacja grzejna w lokalach nie stanowi części wspólnej i wspólnota nie może pobierać od ciebie większych opłat niż te, wynikające ze wskazań miernika. Zanim złożysz pozew (pamiętaj: termin 6 tygodni) proponuję uprzednio napisać pismo do zarządu wspólnoty za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, w którym wyjaśnisz bezprawność uchwały i wezwiesz do powzięcia właściwej w terminie 4 tygodniowym. Kopię pisma i zwrotkę zachowaj na potrzeby procesu. Jeżeli to nie odniesie skutku, to składaj pozew - oczywiście o ile 1500 zł to nie jest dla ciebie kwota tylko na waciki.

KubaP

[cite] Egzo:[/cite]

[cite] KubaP:[/cite]Nie ma nic obligatoryjnego ...

Według ustawy o własności lokali obligatoryjne jest podjęcie uchwał jedynie w przedmiocie:
1) przyjęcia rocznego planu gospodarczego,
2) opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
3) udzielenia absolutorium zarządowi (lub zarządcy 18.1).
Wręcz przeciwnie, wszystko co wymieniłem jest obligatoryjne i wynika wprost z ustawy.

https://sjp.pwn.pl/szukaj/obligatoryjny.html

napisze trywialnie, jak nie podejmą tych uchwał to co im zrobisz ? np. o udzieleniu absolutorium ze względu na stosunki międzysąsiedzkie - ocena postawy osobistej.

Ja uważam, że art. 30 jest "kierunkowskazem" jakiego typu powinny być te uchwały, jakie podejmują właściciele lokali na zebraniu sprawozdawczym za rok obrachunkowy , o czym świadczy użyte słownictwo w art.30

[b]Art 30.[/b]2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, [b][color=#f00]powinny[/color] być w [color=#f00]szczególności[/color][/b]: 
1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu, 
2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, 
3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

.