Nieprawidłowości po przeglądzie rocznym

IwonaB

Witam,
Po przeglądzie rocznym w nowym (1,5 roku) budynku wielorodzinnym stwierdzono szereg nieprawidłowości. Np. odcinkowe nieprawidłowe spadki rynien, brak mocowania rur spustowych na odcinku skosu na podcieniu, wykonanie kominów wentylacyjnych z cegły klinkierowej dziurawki co jest niezgodne z normą PN EN 771-1, prowadzenie instalacji TV przez przewody kominowe, maszty antenowe nie posiadają prawidłowej ochrony odgromowej, balkony: nieprawidłowa izolacja wodna połączenia cokołów ze ścianą. Brak elastycznego uszczelniacza na połączeniu płytek z cokołem. To tylko część nieprawidłowości.
I teraz jest pytanie, jak to wszystko "ugryźć" z punktu widzenia właściciela mieszkania w tym budynku, biorąc pod uwagę, że mamy jeszcze 3 lata rękojmi? A z kolei jeżeli wady nie zagrażają życiu i zdrowiu mieszkańców nie ma sankcji za niewykonanie napraw w ramach zaleceń pokontrolnych, o ile dobrze rozumiem odpowiednie przepisy. Jest tu o tyle nieciekawa sytuacja, że deweloper pełni funkcję jednoosobowego zarządu wspólnoty.

KubaP

Ten temat był już tu wielokrotnie poruszany . Wpisz w wyszukiwarkę słowo "rękojmia" i wyskoczą ci watki w który mówi się o rękojmi i wadach ukrytych jak je ugryźć

http://www.zarzadca.pl/komentarze/1611-rekojmia-za-wady-ilu-wlascicieli-musi-przelac-uprawnienia-na-wspolnote-mieszkaniowa

IwonaB

"W budynkach wzniesionych przez pozwaną ujawniły się liczne wady budowlane, których ta, mimo ponagleń ze strony zarządów wspólnot mieszkaniowych, nie usunęła."
No właśnie, zarząd ponaglał. A co jeżeli zarząd jest jednocześnie deweloperem? Sam siebie będzie ponaglał?

KubaP

A co jeżeli zarząd jest jednocześnie deweloperem? Sam siebie będzie ponaglał?

zmienić sposób zarządu nieruchomością i wywalić Dewelopera ze stołka zarządcy . to jest w waszym, właścicieli lokali, interesie

IwonaB

KubaP, oczywiście. Ja o tym wiem ale problem jest dokładnie taki jak opisał @azygnerski: pan deweloper taki miły człowiek, po co będziemy zmieniać. A administrator, równie miły, ramię w ramię z deweloperem ustalają sprawy, niekoniecznie dla dobra wspólnoty.

KubaP

[cite] IwonaB:[/cite]KubaP, oczywiście. Ja o tym wiem ale problem jest dokładnie taki jak opisał @azygnerski: pan deweloper taki miły człowiek, po co będziemy zmieniać.
A administrator, równie miły, ramię w ramię z deweloperem ustalają sprawy, niekoniecznie dla dobra wspólnoty.

To sprzedaj lokal i kup tam gdzie nie ma wad ukrytych ...i patologi właścicielskiej (wpis azygnerski)

IwonaB

I wiesz, że taki właśnie mam zamiar jeżeli w ciągu roku, dwóch nic się nie zmieni. Nie uśmiecha mi się pokrywanie kosztów przebudowy kominów, tudzież innych takich. Mam swoje doświadczenia w bojach o różne sprawy. Ale ile można jeżeli opór materii jest nie do przejścia jak napisał kol. azygnerski.

Nowy doklejony: 20.03.18 20:34
[quote][cite] azygnerski:[/cite]to nie patologia, to... syndrom sztokholmski:jumping:[/quote]
To chyba dobre określenie.

Nowy doklejony: 21.03.18 11:21
A jeszcze jeżeli chodzi o te przeglądy roczne, to jak to jest? Jeżeli są jakieś zalecenia w protokole pokontrolnym to one muszą być wypełnione, czy tylko mogą? I jaki jest na to czas? Przypuśćmy że usterki nie zagrażają życiu an zdrowiu mieszkańców.

Nowy doklejony: 21.03.18 11:27
Nie wiem dlaczego dokleiło moją wypowiedź do wczorajszej:co:
To może jeszcze raz:
Jeżeli chodzi o te przeglądy roczne, to jak to jest? Jeżeli są jakieś zalecenia w protokole pokontrolnym to one muszą być wypełnione, czy tylko mogą? I jaki jest na to czas? Przypuśćmy że usterki nie zagrażają życiu an zdrowiu mieszkańców.

KubaP

[cite] azygnerski:[/cite]to nie patologia, to... syndrom sztokholmski:jumping:

przesadzasz ... aż tak kochasz swego "dręczyciela" ( współwłaścicieli )

[b][color=#00f]Syndrom sztokholmski[/color] [/b]– stan psychiczny, który pojawia się u ofiar porwania lub u zakładników, [b]wyrażający się odczuwaniem sympatii i solidarności z osobami je przetrzymującymi[/b]. Może osiągnąć taki stopień, że [u]osoby więzione pomagają swoim prześladowcom w osiągnięciu ich celów[/u] lub w ucieczce przed policją.

[cite]IwonaB:[/cite]A jeszcze jeżeli chodzi o te przeglądy roczne, to jak to jest?
Jeżeli są jakieś zalecenia w protokole pokontrolnym to one muszą być wypełnione, czy tylko mogą? I jaki jest na to czas?
Przypuśćmy że usterki nie zagrażają życiu an zdrowiu mieszkańców.

usterki należy zlikwidować/usunąć niezwłocznie, po uzyskaniu wiedzy, że takie występują. O usunięciu ich, należy powiadomić niezwłocznie Zarząd WM / Administratora , może być mailem ...

Zarządca

W takiej sytuacji najmniej kosztowną drogą, która powinna doprowadzić do usunięcia nieprawidłowości jest skierowanie do nadzoru budowlanego wniosku o przeprowadzenie kontroli stanu technicznego.

Postępowanie administracyjne to często skuteczna droga do wyegzekwowania praw. Organ jednak może nakazać usunięcie usterek wspólnocie mieszkaniowej jako zarządcy obiektu. Ale być może wtedy właściciele lepiej się zorganizują.

IwonaB

Dziękuję za odpowiedzi.
Najbardziej kosztowna wydaje mi się konieczność przebudowy kominów wentylacyjnych, zbudowanych z cegły klinkierowej dziurawki co jest niezgodne z normą PN EN 771-1. Jeżeli budynek objęty jest rękojmią, to jak rozumiem koszt tej przebudowy powinien ponieść deweloper. Niestety nie kwapi się do tego, stąd moje pytanie na początku wątku.
To może jeszcze inaczej sformułuję moje pytanie: czy zalecenia z protokołu po przeglądzie są wystarczającym bodźcem dla dewelopera do wykonania napraw, czy mieszkańcy powinni wystąpić z pismem wzywającym dewelopera do naprawy z tytułu rękojmi? Czy deweloper może grać na zwłokę przez 3 lata nie wykonując napraw, bo tyle zostało nam jeszcze czasu rękojmi?
Oprócz tych kominów mamy ogólnie spartaczoną wentylację mechaniczną w naszych blokach, która w zasadzie nie działa tylko hałasuje. Z tym deweloper też nie ma ochoty sobie poradzić, mimo oddzielnych zaleceń z przeglądu wentylacji.

koziorozka

czy zalecenia z protokołu po przeglądzie są wystarczającym bodźcem dla dewelopera do wykonania napraw

Albo są, albo nie są - to zależy czy dewolop ma dobra wolę, czy węża w kieszeni.

czy mieszkańcy powinni wystąpić z pismem wzywającym dewelopera do naprawy z tytułu rękojmi?

Zgadzam się z Azygnerskim - najpierw pismo do dewelopera z pytaniami i info o zaleceniach z przeglądu.

Czy deweloper może grać na zwłokę

Tak

IwonaB

Deweloper ma zdecydowanie węża w kieszeni, tak wynika z moich i nie tylko obserwacji. Jego metoda to gra na zwłokę i przeczekanie, w międzyczasie obiecując ustnie na zebraniu wspólnoty wszelkie naprawy. Po czym mija rok i jesteśmy w tym samym punkcie. Mieszkańcy czekają na spełnienie obietnic a pan deweloper czeka w zarządzie wspólnoty na upływ gwarancji i rękojmi na budynek. Ostatnio podnosi się coraz więcej głosów, żeby dewelopera odwołać z zarządu, ale nie wiem czy wystarczająco dużo, bo cześć osób ma dalej klapki na oczach.
Co do pism, to rzeczywiście tylko w ten sposób udało mi się cokolwiek wskórać, chodziło o montaż anten satelitarnych zgodnie z nowymi przepisami. Dopiero ich wyłuszczenie na piśmie podziałało.
Teraz rzeczywiście warto byłoby wysłać pismo z pytaniem, tak jak piszecie.
Jest jeszcze taki szczegół "współpracy" z deweloperem. Na wszelkie pisma polecone, odpowiada mailem do mnie. Ja sobie tego nie życzę, bo chcę mieć odpowiedź na piśmie. Czy on może tak robić? I co zrobić, żeby odpowiadał w formie pisma na papierze a nie elektronicznie?