Finansowanie z funduszu remontowego
aslema
Użytkownik
Witam!
Mam pytanie odnośnie przepisów dot. funduszu remontowego
Jaki przepis ustawowy reguluje, na co mogą być wydawane pieniądze gromadzone na funduszu remontowym?
Czy wydatki z funduszu remontowego leżą w kompetencji zwykłego zarządu, czy wykraczają poza jego ramy?
Czy możliwy jest, np. zakup krzewów ozdobnych, placu zabawa itp. z konta funduszu remontowego?
Mam pytanie odnośnie przepisów dot. funduszu remontowego
Jaki przepis ustawowy reguluje, na co mogą być wydawane pieniądze gromadzone na funduszu remontowym?
Czy wydatki z funduszu remontowego leżą w kompetencji zwykłego zarządu, czy wykraczają poza jego ramy?
Czy możliwy jest, np. zakup krzewów ozdobnych, placu zabawa itp. z konta funduszu remontowego?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
1) Wydatkowanie środków z funduszu wymaga uchwały.
2) Ale nawet uchwałą - jak wskazują orzeczenia sądowe - nie można przeznaczyć tych środków na cele inne, niż remonty.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie I ACa 456/09 (Rzeczpospolita):
...ale jak będzie uchwała "o przesunięciu", to już nie narusza, nie godzi i nie pozbawia?
Najpierw sąd stwierdza kategorycznie, że na inne cele nie wolno, bo to narusza i godzi, a zaraz potem podpowiada, że wystarczy użyć magicznego słowa "przesuwa" i już uchwała nie godzi i nie narusza. Wówczas można zmusić (uchwałą!) pozostałych współwłaścicieli do przeznaczenia środków na cele inne, niż pierwotnie planowane. Toż to kretynizm w postaci czystej.
We wspólnotach zaliczki na eksploatację są wydawane na bieżąco. Jedyna rezerwa finansowa wspólnot mieszkaniowych to "fundusz remontowy" - czasami jest to fundusz tylko z nazwy, bez podejmowania uchwały o wyodrębnieniu i bez regulaminu. To jest jedyne źródło finansowania wszelkich wydatków poza bieżącą eksploatacją. Może niepotrzebnie nazywa się je funduszami "remontowymi", bo ani budowa ogrodzenia, ani ocieplenie budynku, ani monitoring czy domofon to nie są remonty. Ale czy to jest takie ważne?
Zrozumiałbym, gdyby zakwestionowano uchwałę o budowie płotu, w sytuacji, kiedy nieruchomość wspólna ma inne pilne potrzeby: przecieka dach, walą się kominy, balkony grożą zawaleniem. Ale jeżeli nie ma tragedii, remonty nie są konieczne, a pieniądze na FR są niewykorzystane? Czy od tych orzeczeń począwszy, wspólnoty będą musiały wynajmować prawników do redagowania uchwał w sprawie budowy płotu? A przecież podobno najważniejsza jest wola większości, a nie sprawy proceduralne, a zwłaszcza magiczne słówka, ulubione przez jurystów?
Jeden z wrocławskich sądów posunął się wręcz do stwierdzenia, że wspólnota nie jest uprawniona do inwestowania w nieruchomość, bo ustawa (uwl) mówi jedynie o jej utrzymaniu. Jeśli jest to poprawna interpretacja ustawy, to trzeba ją zmienić, bo jest kaleka. Oznacza to bowiem, ze jak ktoś miał nieszczęście nabyć (np. w drodze spadku) mieszkanie w starym, zdewastowanym budownictwie, to nie ma szans - mimo, że jest to podobno własność prywatna - na legalne, zgodne z prawem podniesienie standardu budynku: wyposażenia w nowoczesne instalacje, ocieplenie budynku, ogrodzenie, założenie oświetlenia zewnętrznego itp. Chyba, że wszyscy właściciele lokali się na to zgodzą - ale i to jest wątpliwe, bo sądy podnoszą nie tylko kwestię "przymuszania" uchwałą do wydatków na inne cele, niż remonty, ale w ogóle kwestionują prawo wspólnot do inwestowania.
Taka interpretacja nie może być poprawna. Inwestycje to nakłady na nieruchomość wspólną. Wymieniony w uwl katalog kosztów zarządu nie jest zamknięty, tak jak katalog czynności przekraczających zarząd nieruchomością wspólną zawarty w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. W obu przypadkach ustawodawca posługuje się pojęciem " w szczególności".
W orzecznictwie w odniesieniu do wykładni przepisów kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności przeważający jest pogląd, że pod pojęciem ""wydatków" , o którym mowa w art. 207 k.c. należy także rozumieć " każdy wydatek w szerokim rozumieniu, także nakłady a jeśli tak, to czy tylko nakłady konieczne czy także wszystkie inne, również inwestycyjne prowadzące, jak w rozpoznawanej sprawie, do rozbudowy domu na nieruchomości wspólnej i zwiększenia jej wartości. Od odpowiedzi na to pytanie zależy, czy można uznać powyższy przepis za podstawę prawną rozliczania nakładów także inwestycyjnych poniesionych przez współwłaściciela na rzecz wspólną i podstawę jego roszczeń o zwrot równowartości tych nakładów. Rozważając tę kwestię trzeba stwierdzić, że przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności rzeczy nie posługują się w ogóle pojęciem nakładów, które użyte jest na przykład w art. 226 k.c. w odniesieniu do roszczeń posiadacza rzeczy. Nie rozróżniają też wydatków koniecznych i innych, jak to ma miejsce w odniesieniu do nakładów, o których mowa we wskazanym wyżej art. 226 k.c. Posługują się natomiast pojęciem wydatków i ciężarów oraz pojęciem zwykłego zarządu rzeczą wspólną i czynności przekraczających zwykły zarząd. Pozwala to podzielić przeważające w doktrynie stanowisko, że w art. 207 k.c. chodzi o szerokie rozumienie wydatków na rzecz wspólną, obejmujące wszystkie wydatki zarówno dokonane w ramach zwykłego zarządu jak i z jego przekroczeniem, w tym nakłady: konieczne, użyteczne a także zbytkowne"
Por. uzasadnienie uchwały S.N. z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 11/06.
Orzeczenie na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/294/94/
Proszę jeszcze zauważyć, że w regulacji kodeksowej odnoszącej do zakresu stosowania art. 207 kc. (który posiłkowo ma zastosowanie również do dużej wspólnoty mieszkaniowej) brak zwrotu "w szczególności", o którym mowa w uwl. Tym bardziej zatem inwestowanie w nieruchomość należy uznać za koszt zarządu nieruchomością wspólną.
Odnośnie natomiast wydatkowania środków z funduszu remontowego - jeżeli właściciele w uchwale o jego utworzeniu postanowili, że można je przeznaczać wyłącznie na remonty, to nie można następnie bez zmiany zasad funkcjonowania funduszu wydatkować ich na inwestycje.
Poza tym każdy przypadek jest inny - taką uchwałę każdy właściciel może zaskarżyć i Sąd ją uchyli, gdy powództwo będzie zasadne, np. latami gromadzone są środki na remont zniszczonego dachu i nagle właściciele postanawiają przeznaczyć je na inwestycję, np. budowę basenu.
Rozumiem, że ten wyrok masz na uwadze:
http://www.zarzadca.pl/content/view/491/94/
Przeczytaj go jednak uważnie:
"Sąd Okręgowy uznał, że nie znajduje oparcia w przepisach ustawy o własności lokali nałożenie na właścicieli lokali obowiązku pokrywania kosztów bliżej nieokreślonych robót budowlanych innych niż remonty (§ 2 zaskarżonej uchwały) czy też nowych zadań inwestycyjnych (§ 4 zaskarżonej uchwały).....W tej sytuacji Sąd I instancji uznał, że umożliwienie zarządowi wspólnoty podjęcie samodzielnej decyzji w zakresie wydatkowania kwoty do 25.000 zł bez konieczności podejmowania uchwał, być może w sprawach przekraczających zwykły zarząd należy uznać za sprzeczne z przepisami ustawy....Z tego też powodu za sprzeczny z prawem uznano postanowienia § 11 uchwały, jako oderwane całkowicie od konieczności uchwalania rocznego planu gospodarczego, a nakładające na właścicieli obowiązek wniesienia na konto bankowe kwoty będącej różnicą pomiędzy kosztami przeprowadzonych robót a wartością środków zgromadzonych na funduszu. Sąd Okręgowy uznał, że rozwiązanie to otwiera drogę do możliwości nałożenia na właścicieli lokali obowiązków finansowych w zakresie przekraczającym roczny plan gospodarczy bez żadnej kontroli decyzyjnej".
Taka uchwała nie mogła się ostać.
Mamy oddzielne konto na fundusz remontowy i oddzielne na zaliczki bieżące. Czyli na fr gromadzimy środki, ale czy można przeznaczyć te środki na remont części budynku nie będący częścią wspólną?
W naszym wypadku uchwała mówiła o tym, że wyrażamy zgodę na remont części nie wspólnych i pokrycie kosztów z własnych pieniędzy mieszkańców, ale nie mówiła o tym, że zostanie to od razu pokryte z funduszu remontowego, a następnie mieszkańcy będą to spłacali.
Chodzi mi głównie o schemat funkcjonowania zarządu sam, który podobno na podstawie uchwały dotyczącej zgody na remont, podjął uchwalę o przeznaczeniu środków z funduszu remontowego na pokrycie (skredytowanie) tego remontu. Czy mogli w taki sposób postąpić podejmując jako zarząd (w trzech osobach) uchwałę dotycząca sfinansowania tego remontu.
Ja z kolei chciałbym zwrócić uwagę na inne fragmenty uzasadnienia wyroku: Nie trafia do mnie argumentacja, że właściciele lokali nie mogli zarządowi udzielić uchwałą pełnomocnictwa do podejmowania czynności przekraczających zarząd zwykły, np. co do form inwestycji: Przecież ten fragment uchwały można rozumieć tak, że właściciele upoważniają zarząd do dokonania czynności zarówno zwykłego zarządu, jak i przekraczających zwykły zarząd, ale wyłącznie do kwoty 25.000 zł. To jest ta uchwała, która daje zarządowi prawo do podejmowania decyzji samodzielnie - po co jeszcze inne uchwały?
Przypomnę, że chodziło o uchylenie "uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nr 12/2006 z 16 stycznia 2007 r. w sprawie utworzenia i funkcjonowania wyodrębnionego funduszu remontowo-inwestycyjnego WM". Wychodzi na to, że jeśli nawet wspólnota w nazwie funduszu umieści zwrot "remontowo-inwestycyjny" oraz w treści uchwały o powołaniu funduszu określi jego cele jako nie tylko remontowe, ale i inwestycyjne, to sądowi to nie wystarczy. Niby mamy prawo określać cele, na które mogą być przeznaczone nasze pieniądze, robimy to uchwałą, a i tak jest źle...
Sądy są tak przywiązane do przedpotopowych przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności, że swoimi interpretacjami ograniczają możliwości wynikające z ustawy o własności lokali, ściągając nas na grunt kodeksu cywilnego i wymagając zgody wszystkich właścicieli w coraz szerszym zakresie spraw wspólnoty. Jeszcze trochę i sądy najchętniej wykluczyłyby możliwość korzystania z uwl w ogóle. Czy trzecia władza chce zastąpić pierwszą, czyli ustawodawcę?
Na szczęście, Sąd Najwyższy przyjął zupełnie inną linię orzecznictwa. 3 dni po wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, SN podjął słynną uchwałę w składzie 7 sędziów z 21.12.2007 uznającą, że środki wpłacane w formie zaliczek przez właścicieli stanowią majątek odrębny wspólnoty mieszkaniowej.
Ponadto, Sąd I i II instancji podkreślał w uzasadnieniu, że problem dotyczy pokrywania "kosztów bliżej nieokreślonych robót budowlanych innych niż remonty (§ 2 zaskarżonej uchwały) czy też nowych zadań inwestycyjnych".
Nowe zadania inwestycyjne? To niekoniecznie nakłady na nieruchomość wspólną.
Nie zgadzam się z takim twierdzeniem, " każdy wydatek w szerokim rozumieniu, także nakłady a jeśli tak, to czy tylko nakłady konieczne czy także wszystkie inne, również inwestycyjne prowadzące, jak w rozpoznawanej sprawie, do rozbudowy domu na nieruchomości wspólnej i zwiększenia jej wartości. Od odpowiedzi na to pytanie zależy, czy można uznać powyższy przepis za podstawę prawną rozliczania nakładów także inwestycyjnych poniesionych przez współwłaściciela na rzecz wspólną i podstawę jego roszczeń o zwrot równowartości tych nakładów. Rozważając tę kwestię trzeba stwierdzić, że przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności rzeczy nie posługują się w ogóle pojęciem nakładów, które użyte jest na przykład w art. 226 k.c. w odniesieniu do roszczeń posiadacza rzeczy. Nie rozróżniają też wydatków koniecznych i innych, jak to ma miejsce w odniesieniu do nakładów, o których mowa we wskazanym wyżej art. 226 k.c. Posługują się natomiast pojęciem wydatków i ciężarów oraz pojęciem zwykłego zarządu rzeczą wspólną i czynności przekraczających zwykły zarząd. Pozwala to podzielić przeważające w doktrynie stanowisko, że w art. 207 k.c. chodzi o szerokie rozumienie wydatków na rzecz wspólną, obejmujące wszystkie wydatki zarówno dokonane w ramach zwykłego zarządu jak i z jego przekroczeniem, w tym nakłady: konieczne, użyteczne a także zbytkowne"
Por. uzasadnienie uchwały S.N. z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 11/06.
Orzeczenie na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/294/94/
Mogą być uzsadnione lub nie, a obydwa warianty wiążą się zawsze z wydawaniem pieniędzy i zmuszaniem pozostałych do partycypownia w ich kosztach.
Dobrze. W takim razie, czy tworzenie jakiegokolwiek funduszu remontowo-inwestycyjnego jest zgodne z ustawą?
Właściciele mają obowiązek ponoszenia kosztów związanych z remontami, natomiast takiego obowiązku odnośnie inwestycji ustawa już nie sygnalizuje.
Poza tym, jeśli cokolwiek nie jest obowiązkiem wynikającym z ustawy, to czy decyzje podejmowane większością głosów odnośnie utworzenia funduszu inwestycyjnego lub o określonym innym przeznaczeniu, ale nie związanym z remontem, dają prawo egzekwowania wpłat zaliczek od właścicieli na ten cel, przecież inny niż remonty?
Wydaje mi się, że nie chodzi tu o nieruchomość wspólną w rozumieniu uwl. SN odwołuje się do Kodeksu cywilnego, a wrocławski SA do ustawy o własności lokali. Nas interesują możliwości współwłaścicieli we wspólnocie mieszkaniowej (czyli na gruncie uwl), a nie innych form współwłasności.
Sąd przedstawił wykładnię art. 207 k.c.: Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Wykładnia ta jest aktualna w stosunku do innych form współwłasności, również przymusowej we wspólnocie mieszkaniowej.
Fundusz remontowy też jest pozaustawowy i orzecznictwo wskazuje na możliwość jego tworzenia przez właścicieli w drodze uchwały podjętej większością głosów.
Nakłady na nieruchomość wspólną to również koszt zarządu, powtórzę jeszcze raz: ustawodawca wymieniając koszty w art. 14 uwl posłużył się terminem "w szczególności". W przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu także użył tego zwrotu.
W przepisach o współwłasności też nie ma mowy. Uregulowania zawarte są w innej części kc
Czy na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, dotyczące nieruchomości wspólnej, jednak nie wymienione w ustawie o własności lokali też muszą się zgodzić wszyscy?
Czy wystarczy większość głosów aby wszyscy się na to zrzucali?
jak to jest w planie remontów i inwestycji NW na dany rok , to czemu nie ...
:shamed: zrzucać wszyscy się nie chcą , ale już korzystać to i owszem :bigsmile: