Art. 203. KC w praktyce.

Gat

Jak w praktyce to wygląda. Przede wszystkim jaki wpływ ma się na wybór przyszłego zarządcy (jeżeli sąd przychyli się do wniosku) i czy może on być wskazany?
Jakie ma uprawnienia taki zarządca w kwestii decyzji o remoncie dachu, docieplenia budynku czy podniesienia stawki za czynsz?
Interesuje mnie sprawa w ujęciu Małej Wspólnoty: do 7 lokali. Czy taki zarządca może być współwłaścicielem, lub osobą nieposiadającą praw do lokalu, ale akceptowaną przez większość współwłaścicieli na to stanowisko?
I w końcu jak sprawę skierować do sądu?

Jestem członkiem małej wspólnoty: dokładnie 7 lokali. Jeden ze współwłaścicieli blokuje wszystkie decyzje przekraczające zwykły zarząd.
Za wszelkie informację z góry bardzo dziękuję.

koziorozka

Zarządca sądowy (przymusowy) podejmuje decyzje tylko na poziomie zarządu zwykłego, czyli jego uprawnienia są marne.
Remont, docieplenie, podwyższenie zaliczki - te decyzje może podjąć tylko sąd, na wniosek zarządcy.
Jak np. 5 właścicieli podpisze się pod kandydaturą pani X na zarządcę, to sąd raczej się nie sprzeciwi. raczej, bo pewności nie ma.

Na dole są wzory
https://prawonieruchomosci24.pl/pisma-sadowe/wniosek-o-ustanowienie-zarzadcy-1601.html

Gat

Dzięki, to wyczerpuje temat W takim razie szukam jakiegoś wzoru wniosku do sądu o rozstrzygnięcie w małych wspólnotach - nie udało mi się, mimo prób, niczego znaleźć. Ktoś mógłby pomóc?

KubaP

[cite] Gat:[/cite]Jak w praktyce to wygląda. Przede wszystkim jaki wpływ ma się na wybór przyszłego zarządcy (jeżeli sąd przychyli się do wniosku) i czy może on być wskazany?

Sąd rozpatruje taki wniosek w trybie procesowym. Zarządca sądowy ( nie mylić z przymusowym) musi spełnić wymogi ujęte UoGN i dawać gwarancję profesjonaliści .

http://wspolnotymaleiduze.pl/zarzad-sadowy-w-malej-wspolnocie-mieszkaniowej/

Tu masz przykładowe stanowisko Sądu ws ustanowienia zarządu sądowego.
http://orzeczenia.bielsko-biala.so.gov.pl/content/$N/151505000001003_II_Ca_000538_2015_Uz_2015-11-02_001

[cite] Gat:[/cite]Jakie ma uprawnienia taki zarządca w kwestii decyzji o remoncie dachu, docieplenia budynku czy podniesienia stawki za czynsz?
Interesuje mnie sprawa w ujęciu Małej Wspólnoty: do 7 lokali. Czy taki zarządca może być współwłaścicielem, lub osobą nieposiadającą praw do lokalu, ale akceptowaną przez większość współwłaścicieli na to stanowisko?
I w końcu jak sprawę skierować do sądu?

http://www.wspolnotamieszkaniowa.pl/aktualnosci/zarzadca-sadowy-ustanowiony-przez-sad-i-jego-kompetencje/143.html

https://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?t=10264

http://orzeczenia.bartoszyce.sr.gov.pl/content/$N/150515050000503_I_Ns_000205_2017_Uz_2017-07-10_002

[cite] Gat:[/cite]Jestem członkiem małej wspólnoty: dokładnie 7 lokali. Jeden ze współwłaścicieli blokuje wszystkie decyzje przekraczające zwykły zarząd.

Może to tobie pomoże
http://www.zarzadca.pl/wzory-pism-sadowych/wnioski/81-wniosek-o-ustanowienie-zarzadcy-przymusowego

http://zarzadcy.com.pl/aktualnosci/jak-wyglada-sprawowanie-zarzadu-przymusowego-we-wspolnocie-mieszkaniowej/6962.html

Gat

Dziękuję Kuba za tak wyczerpującą odpowiedź. Ale jak pisałem do Koziorozka - temat jest wyczerpany. W moim przypadku staranie się o zarządce sądowego to pójście ze złego w bardzo złe, a co gorsze - w ogóle nie rozwiązuje sprawy w sytuacjach przekraczających zwykły zarząd.
W mojej WM zawsze mamy większość w każdej decyzji, więc nie ma paraliżu w zwykłych czynnościach. Temat zarządcy sądowego podniosłem, bo wydawało mi się, że być może to rozwiąże wszystkie nasze obecne, oraz przyszłe problemy. Niestety, jak już zdążyłem się zorientować, taki zarządca nadal musi występować o rozstrzygnięcie do sądu w sytuacjach niezwykłych...

Zostaje nam jedynie sąd i tu znowu pojawia się problem. Jak w ogóle się za to zabrać?

KubaP

Zostaje nam jedynie sąd i tu znowu pojawia się problem. Jak w ogóle się za to zabrać?

Najlepiej od zaraz ... trzeba napisać wniosek do sądu o ustanowienie zarządcy sądowego
http://www.zarzadca.pl/wzory-pism-sadowych/wnioski/81-wniosek-o-ustanowienie-zarzadcy-przymusowego

Gat

[cite] KubaP:[/cite]

Zostaje nam jedynie sąd i tu znowu pojawia się problem. Jak w ogóle się za to zabrać?

Najlepiej od zaraz ... trzeba napisać wniosek do sądu o ustanowienie zarządcy sądowego

Po co mam to robic, skoro w czynnosciach zwyklych jest zgodnosc na zasadzie wiekszosci?
Pisalem wczesniej:

[cite] Gat:[/cite]Dzięki, to wyczerpuje temat W takim razie szukam jakiegoś wzoru wniosku do sądu o rozstrzygnięcie w małych wspólnotach - nie udało mi się, mimo prób, niczego znaleźć. Ktoś mógłby pomóc?

koziorozka

Chodzi ci o to, żeby sąd stwierdził konieczność wykonania np. remontu dachu mimo sprzeciwu jednego z właścicieli?
Tu masz wzór
http://www.zarzadca.pl/wzory-pism-sadowych/wnioski/745-wniosek-o-wyrazenie-zgody-na-remont-dachu-mala-wspolnota

Gat

[cite] koziorozka:[/cite]Chodzi ci o to, żeby sąd stwierdził konieczność wykonania np. remontu dachu mimo sprzeciwu jednego z właścicieli?

Tak, dokładnie o to - dziękuję. Mam w związku z tym pytanie. We wniosku widziałem fragment o ekspertyzie - czy jest ona niezbędna. Jeżeli tak, to kto musi ją wykonać?
Myślałem o dołączeniu zdjęć, od razu każda rozsądna osoba przyzna, że remont jest niezbędny. Ale w sądzie może być różnie...

Oraz co znaczy: "Wszyscy właściciele z wyjątkiem wnoszących wniosek są uczestnikami tego postępowania". Czy tu chodzi o to, że ci co wniosku nie składali są zapraszani na rozprawę, czy że rozpatruje się rozprawę mając na uwadze ich dobro, ale do sąd u nie idą?

KubaP

[cite] Gat:[/cite] Mam w związku z tym pytanie. We wniosku widziałem fragment o ekspertyzie - czy jest ona niezbędna. Jeżeli tak, to kto musi ją wykonać?
Myślałem o dołączeniu zdjęć, od razu każda rozsądna osoba przyzna, że remont jest niezbędny. Ale w sądzie może być różnie...

ale nie sąd... on bada dowody.... do tego potrzebuje opinie osoby uprawnionej np. biegłego.
W twoim przypadku to może być koszt od 1500 do 5000 zł. Wszytko zależy od zakresu robót i zaleceń sądu.

U mnie sąd, za tłumaczenie pozwu na język obcokrajowca ... nakazał zapłacić wnioskodawcy 9800,-. W rezultacie pozwanego "zabolało", bo przegrał sprawę we wszystkich instancjach.
Jednak taka "pokazówka" się przydała, zmniejszyła się ilość właścicieli lokali roszczeniowych "bo mnie się wydaje".

Gat

Rozumiem, kto w takim przypadku jest osobą uprawnioną do wydania opinii odnośnie konieczności wykonania remontu?

Poza tym, to jest pat. Nie mogę wydać pieniędzy na ekspertyzę, bo wykracza to poza zwykłe czynności zarządu. Jest brak zgody na remont więc mam związane ręce.

KubaP

[cite] Gat:[/cite]Rozumiem, kto w takim przypadku jest osobą uprawnioną?

najlepiej biegły z listy sądowej

http://www.inzynierbudownictwa.pl/biznes,prawo,artykul,kto_moze_wykonywac_ekspertyzy_techniczne_w_zakresie_budownictwa_,7713

Gat

Jakie mam umocowanie prawne, aby w imieniu małej WM skorzystac z takiej ekspertyzy? Tym bardziej, że na koncie WM nie ma takiej kwoty.

KubaP

[cite] Gat:[/cite]Jakie mam umocowanie prawne, aby w imieniu małej WM skorzystać z takiej ekspertyzy?
Tym bardziej, że na koncie WM nie ma takiej kwoty.

jeszcze nie napisałaś wniosku do sądu, ..... . Jak chcesz wojować ze Wspólnotą to trzeba się i pod tym względem też przygotować

Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Art. 203. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Myślę, że nie czekasz na wskazówki, jak to można zrobić na cudzy koszt ? Choć mam z tym temacie dylemat, a wynika to z zadanych pytań...

Gat

Kuba, jestem Ci wdzięczny, że mi pomagasz...ale ciągle nie potrafisz zrozumieć, że my zawsze mamy zgodę większości. Nie potrzebujemy zarządcy sądowego - zrozum to. Zarządca sądowy jest rozwiązaniem dla wspólnot gdzie nie można nic ustalić, albo nikt nic nie chce robić i niczym nie jest zainteresowanym. WYkonujemy czynności zwykłe zarządu płynnie i bez zgrzytów. Opisywałem to przecież.

To nie ja walczę ze WM, mamy typa, który nic nie chce podpisać. Płaci tyle ile trzeba, ale nie podpisze - bo nie i koniec.
Dlaczego wiedząc to ciągle i uparcie sugerujesz mi aby zastosować Art. 203? Obowiązek takiego zarządcy wygasa wraz z dojściem do porozumienia właścicieli odnośnie zwykłych czynności zarządu. Bezsens. Sąd stwierdziłby, że wniosek o wyznaczenie zarządcy jest bezzasadny, skoro zgadzamy się w tych kwestiach.

Zatem jeszcze raz: Po co nam sądowy zarządca?

KubaP

Wobec powyższe ja pasuję . Sorry.
Pytaj dalej ....

koziorozka

Gat - razem z sąsiadami zrzucacie się na niezbędne opłaty.
We wniosku do sądu na końcu żądacie, by te koszty pokryła strona pozwana, bo to jej sprzeciw te koszty wygenerował/spowodował.
Wy jesteście wnioskodawcami.
Uczestnik postępowania - osoba, która nie podpisała się pod wnioskiem o remont, ale remont jej też dotyczy. Będzie wezwana i proszona o złożenie wyjasnień.

Załączniki do wniosku.
Choć jeden powinien wskazywać, że sprawa jest zadawniona, że to nie wichura sprzed miesiąca. Bo sąsiad może teraz nie mieć kasy, ale za kwartał będzie miał.
Notatka sprzed 2-5 lat, że rozmawialiście o konieczności remontu
Zdjęcia zalanego mieszkania/strychu, jakieś pisma od ubezpieczyciela
Zdjęcia

Czy protokół inspektora jest konieczny? Wg. prawa powinniście robić okresowe przeglądy budowlane, więc jakieś powinniście mieć.
Jak nie macie, to jak najszybciej to zróbcie. Jak znam życie, to znajdą się w nim także inne potrzeby waszego budynku, więc protokół i na przyszłość się przyda.
W każdym powiecie jest Inspektorat Nadzoru Budowlanego - tam znajdziesz listę osób z uprawnieniami i dowiesz się o przybliżone ceny.

Gat

Dziękuję bardzo, Koziorozka.

Sytuacja u nas wygląda tak, że ruszyliśmy dopiero od września 2017. Nie robimy za wiele, bo ten gość na nic się nie zgadza. Nie podpisał żadnej uchwały - więc są one nieistniejące. Przed tą datą WM istniała jedynie w myśl ustawy, z racji wyodrębnienia lokali. Od września zarejestrowaliśmy WM, mamy regon, nip, mamy księgową.

Remont jest konieczny, co wskażą załączone zdjęcia - gigantyczne placki ubytku tynku na kamienicy. Od pół roku dyskutujemy na ten temat i nic się nie rusza w tej kwestii. Jako dowód mogę jedynie dołączyć zeznania niemalże wszystkich lokatorów, którzy byli obecni na zebraniach.

Remont mamy zamiar wykonać poprzez zaciągnięcie kredytu. W przypadku tego pana, który płaci nam jedynie 50 zł miesięcznie, po zaciągnięciu kredytu płaciłby około 100 zł. Koszty bardzo małe zatem, nie wiem jakby miał się wytłumaczyć brakiem kasy. Tym bardziej, że obecny stan kamienicy stwarza zagrożenie - więc sprawa jest priorytetowa.

koziorozka

Księgowa w małej wspólnocie? Mnie by było szkoda kasy.

Konto bankowe jest najważniejsze - zawsze jest "podkładka" na to kto i na co wpłacił i wypłacił.
Dowód dla sądu to nie tylko zeznania, ale np. notatki, protokoły z zebrań właścicieli z dwoma, trzema podpisami. I data np. sprzed roku.
Jak będziecie wspólnie działać, to wszystko szybko załatwicie.
Powodzenia!

ANNAMARIA

Może lepiej podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządu z KC na UoWL, głosowanie większością udziałów może uzdrowić sytuację. Pozdrawiam.

ijan

ANNAMARIA - jak można uchwałą WM zmienić ustawę UoWL.

KubaP

[cite] ANNAMARIA:[/cite]Może lepiej podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządu z KC na UoWL,
głosowanie większością udziałów może uzdrowić sytuację. Pozdrawiam.

na to też musi wyrazić zgodę 100% właścicieli lokali - zmianę sposobu zarządu ....

ANNAMARIA

Jeżeli nie ma 100% udziałów to można chyba zwrócić się do sądu z wnioskiem o zatwierdzenie uchwały.
Pozdrawiam.

KubaP

[cite] ANNAMARIA:[/cite]Jeżeli nie ma 100% udziałów to można chyba zwrócić się do sądu z wnioskiem o zatwierdzenie uchwały.
Pozdrawiam.

Mnie się wydaje, że nie w tym przypadku - zmiany sposobu zarządu nieruchomością. Co innego ustanowić zarządcę sądowego.

Gat

[cite] koziorozka:[/cite]Księgowa w małej wspólnocie? Mnie by było szkoda kasy.

Nam też szkoda, jak się bardziej wdrożymy w temat, zapewne zrezygnujemy z usług księgowej. Drogo nie liczy, a pomaga jak tylko może.

[cite] ANNAMARIA:[/cite]Może lepiej podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządu z KC na UoWL, głosowanie większością udziałów może uzdrowić sytuację. Pozdrawiam.

To rozwiązałoby wszelkie obecne i przyszłe problemy. Problem jedynie w tym, że nie wydaje mi się, aby sąd miał się przychylić do takiego wniosku.
Możemy to zrobić sami, pod warunkiem, że zgadzają się wszyscy. Czyli, że wszyscy wyrażają zgodę, aby decyzje były podejmowane większościowo. Sąd w ewentualnych przyszłych sprawach zawsze wydaje w oparciu o to decyzję.

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] ANNAMARIA:[/cite]Jeżeli nie ma 100% udziałów to można chyba zwrócić się do sądu z wnioskiem o zatwierdzenie uchwały.
Pozdrawiam.

Mnie się wydaje, że nie w tym przypadku - zmiany sposobu zarządu nieruchomością. Co innego ustanowić zarządcę sądowego.

W małych WM zarządca sądowy jest niemalże bezużyteczny. Chyba tylko po to, aby mógł w świetle prawa zrobić przelewy. A to w praktyce można robić ot tak...ustawodawca bardzo uprościł sprawę czynności zwykłych zarządu w małej WM.
Mała WM jest rejestrowana w momencie gdy np: przecieka dach i nikt, oprócz bezpośrednio poszkodowanych nie chce płacić za remont - a tu jest potrzebna zgoda wszystkich, lub rozstrzyga sąd. Lub rejestrowana jest z innych powodów, decyzją współwłaścicieli i wtedy zawsze jest większość, bo mieszkają tam normalni ludzie chcący zadbać trochę o swój dom.
Problem jest, gdy znajdzie się troll, który nic nie chce.

Bardzo chciałbym, aby było możliwe decydowanie większościowe...Nie uśmiecha mi się w każdej "grubszej" sprawie lecieć do sądu.

KubaP

[cite] Gat:[/cite]

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] ANNAMARIA:[/cite]Jeżeli nie ma 100% udziałów to można chyba zwrócić się do sądu z wnioskiem o zatwierdzenie uchwały.
Pozdrawiam.

Mnie się wydaje, że nie w tym przypadku - zmiany sposobu zarządu nieruchomością. Co innego ustanowić zarządcę sądowego.

W małych WM zarządca sądowy jest niemalże bezużyteczny. Mała WM jest rejestrowana w momencie gdy np: przecieka dach

masz prawo do takiej tezy. Mnie ona jest bardzo obca , bo instytucja zarządcy sądowego jest po to, aby wprowadzić "program naprawczy" we wspólnocie mieszkaniowej np: . przez edukację właścicieli lokali tworzących daną wspólnotę.

[cite] Gat:[/cite] Mała WM jest rejestrowana w momencie gdy np: przecieka dach

Oczywiście, że nie jest to standardowa forma / decyzja ,

Wspólnota powstaje w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu i to wtedy powinna być "zarejestrowana" (Regon,NIP, konto bankowe)
przez pierwszego właściciela nieruchomości (100%) (Gminę , developera, ect) . Jak tak jest, to jest normalność i poprawność prawna.

Gat

Kuba, nie rozumiem Cię z tym zarządcą sądowym. Zarządca sądowy ma dokładnie te same prawa co zarządca wybierany przez lokatorów małej wspólnoty, za to ma więcej obowiązków: obowiązkowe sprawozdania wysyłane sądowi. I jego umocowanie prawne gaśnie wraz z osiągnięciem porozumienia wśród lokatorów odnośnie czynności zwykłych zarządu.

Zatem, skoro jest zgoda wiekszościowa, to możemy wykonywać WSZYSTKIE czynności zarządu zwykłego, dokładnie takie same jakie mógłby robić zarządca sądowy. Zatem po co....? Po co ciągle o tym wspominasz?

KubaP

[cite] Gat:[/cite]Kuba, nie rozumiem Cię z tym zarządcą sądowym.
Zarządca sądowy ma dokładnie te same prawa co zarządca wybierany przez lokatorów małej wspólnoty,
za to ma więcej obowiązków: obowiązkowe sprawozdania wysyłane sądowi. I jego umocowanie prawne gaśnie wraz z osiągnięciem porozumienia wśród lokatorów odnośnie czynności zwykłych zarządu.

a skąd ty masz te dane?
W jaki sposób On ma realizować program naprawczy, gdy właściciele mają takie same prawa, jak przy Zarządcy wybieranym.?

Zarządcy sądowego nie ustanawia się w nagrodę ...

Gat

Wypełnia narzucone obowiązki, mogą być okreslone precyzyjnie lub ogólnie i pełni funkcje zarządu zwykłego. Gdzie tu widzisz niezgodność?
Skąd czerpię informację? Z wielu stron. Przykład: http://wspolnotymaleiduze.pl/zarzad-sadowy-w-malej-wspolnocie-mieszkaniowej/

KubaP

Zarządca sądowy ma dokładnie te same prawa co zarządca wybierany przez lokatorów małej wspólnoty, za to ma więcej obowiązków: obowiązkowe sprawozdania wysyłane sądowi.

Hmm ... i wszystko jasne ... gdzie ty widzisz "takie same"?
Ja mam inne doznania praktyczne ws zarządcy sądowego w małej WM niż pani mecenas Natalia Klima-Piotrowska

Z chwilą prawomocnego ustanowienia zarządu sądowego, czyli wyznaczenia zarządcy przez sąd, [b]współwłaściciele [color=#f00]zostają odsunięci[/color] od zarządzania wspólnotą[/b]. Zarządca sądowy jest bowiem wyłącznie uprawniony do zarządzania nieruchomością wspólną, przy czym uprawnienie to jest ograniczone tylko do czynności zwykłego zarządu. Rozporządzenie rzeczą, czyli np. sprzedaż, a także inne czynności niezwykłe, każdorazowo będą wymagały zgody wszystkich współwłaścicieli albo [b]zezwolenia sądu.[/b]

Który zarządca sądowy bedzie pytał współwłaścicieli lokali, jak on pracuje pod nadzorem sądu . Wali wniosek do sądu i już ...