zmiana zarządu

ania_b

witam. na poniedziałkowym zebraniu udało nam się odwołać dotychczasowy zarząd. Tak naprawdę zarząd podał się do dymisji. Teraz nowy zarząd musi przejąć od poprzedniego wszystkie dokumenty oraz informacje na temat bieżących tematów.
Czy jest jakaś określona procedura wg której się to odbywa? co zarząd powinien przede wszystkim przekazać. Czy w takich sytuacjach powinien być obecny ktoś niezależny kto poświadczy co zostalo przekazane czy wystarczy protokół z przekazania. Czy na takie czynności jest jakiś określony czas? pozdrawiam, ania

gonia

Właściwie na zebraniu na którym zarząd zostaje odwołany, powołuje się nowy, no ale trudno stało się inaczej.Trzeba zwołać(jak najszybciej, zachowując termin co najmniej tygodniowy, podać porządek obrad)zebranie właścicieli i powołać nowy zarząd.
Poprzedni zarząd powinien przekazać wszystkie dokumenty wspólnoty, trzeba sporządzić protokół przekazania dokumentów.
Czas nigdzie nie jest określony, dla dobra wspólnoty trzeba to zrobić możliwie najszybciej.

ania_b

nowy zarząd jest już powołany. teraz trzeba spotkać się z zarządem poprzednim by dokumenty i infromacje zeostały przekazane. i chodzi o samą procedurę takiego przekazania? czy jest ona określona czy po prostu spotykamy się i jedna strona przekazuje drugiej wszystko co ma. wpisuje się to na protokół i koniec?

owner

i chodzi o samą procedurę takiego przekazania? czy jest ona określona czy po prostu spotykamy się i jedna strona przekazuje drugiej wszystko co ma. wpisuje się to na protokół i koniec?

Nie ma przepisów, które narzucają określoną procedurę.
Powinniście dobrze przemyśleć sprawę i przygotować wykaz dokumentów, które powinniście przejąć. Już na tym forum ktoś publikował bardzo długą listę takich dokumentów, poszukaj.
Oprócz dokumentów, powinniście przejąć klucze, karty i kody (jeżeli takie są) oraz spisać stan liczników.

ania_b

ok dziękuję

ania_b

jedno pytanie bo nie jestem pewna: zarządca musi mieć licencję a administrator nie musi? prawda?

gonia

To zależy jakie czynności będzie wykonywał administrator, wszystko zależy od umowy jaką podpisze zarząd.

ania_b

a możesz mi napisać co obejmuje administrowanie , bo zakres zarządzania rozumiem podaje ustawa o gospodarce nieruchomościami?

owner

To temat rzeka i zdania w tej sprawie są podzielone.
Osobiście uważam, że osoba, z którą umowę podpisuje zarząd wspólnoty, nie musi mieć licencji,ponieważ to zarząd zarządza nieruchomością wspólną (po to został powołany uchwałą), a tylko niektóre zadania zleca osobie trzeciej. Osoba bez licencji nie może jednak zawrzeć umowy o zarządzanie (w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami), bo taka umowa jest zastrzeżona dla zarządców z licencją. Ponieważ jednak właściciele mogą zlecić wykonywanie zadań pomocniczych w różnej formie (np. umowy zlecenia, pełnomocnictwo - nie musi to być umowa o zarządzanie), to drugą stroną tego stosunku prawnego nie musi być licencjonowany zarządca - byle nie była to umowa o zarządzanie. To tyle, jeśli chodzi o wymogi prawne co do licencji.

Uważam jednak, że dla własnego dobra powinniście wybrać zarządcę z licencją i zawrzeć z nim umowę o zarządzanie. Tylko wówczas zarządca będzie podlegał odpowiedzialności zawodowej, będzie miał obowiązkowe ubezpieczenie OC i jest szansa - jeśli wybierzecie osobę sprawdzoną - że będzie lepiej znał się na rzeczy od osoby bez licencji. Jest to układ dla wspólnoty bezpieczniejszy, a dla zarządcy bardziej wymagający, nakładający większą odpowiedzialność.

Najważniejsze jednak, to mieć kontrolę nad kasą - nie dawać w żadnym wypadku pełnomocnictw do dysponowania kontem bankowym wspólnoty. Trzeba pilnować terminowych płatności (tak wspólnoty wobec dostawców, jak i właścicieli wobec wspólnoty), rozliczeń finansowych oraz porządku w dokumentacji. Warto też starać się dorównać zarządcy znajomością przynajmniej podstawowych przepisów prawnych, żeby nie uchodził za jedynego znawcę, który zawsze wie lepiej.

gonia

Administrowanie to wszystko to co zarządzanie, różnica polega tylko na tym, że administrator nie podejmuje decyzji.

ania_b

dziękuję za wyjaśnienie

Zarządca

To rzeczywiście temat rzeka, bo ja, np. uważam, że administrowanie to również jedna z form zarządzania.

owner

[cite] Zarządca:[/cite]ja, np. uważam, że administrowanie to również jedna z form zarządzania.

Spory definicyjne nie mają praktycznego znaczenia.
Duże znaczenie ma natomiast odpowiedź na pytanie, czy zarząd wspólnoty musi zawrzeć umowę z zarządcą licencjonowanym?
Moim zdaniem nie musi (może wybrać osobę bez licencji), ale w obecnym stanie prawnym jest to wskazane. Pod warunkiem, że będzie to umowa o zarządzanie, bo tylko ona daje większe bezpieczeństwo wspólnocie, a nie sama licencja zarządcy.

ania_b

myślałam, że już mnie nic nie zaskoczy a jednak.
Mam pytanie: jeśli członkowie zarządu złożyli rezygnację podczas zebrania wspólnoty to czy rownolegle wymagane jest głosowanie uchwał odwołujących poszczególnych członków?

Zarządca

W piśmiennictwie przyjmuje się, że rezygnacja jest wystarczająca.

owner

myślałam, że już mnie nic nie zaskoczy a jednak.

A co Cię zaskoczyło?

ania_b

no właśnie że administrator powiedział że oprócz rezygnacji potrzebne sa przegłosowane uchwały...

ania_b

nie znam się dlatego nie wszystko co wydaje mi się oczywiste jest oczywiste

gonia

Jeżeli zarząd był właścicielski społeczny, to uważam, że uchwały nie potrzeba.

ania_b

czy prawdziwe jest stwierdzenie że jeśli dana wspólonta podpisuje umowę o zarządzanie to nie ma sensu istnienie zarządu wspólnoty?

owner

Nie, nie jest prawdziwe. To zarząd podpisuje taką umowę.
Zarząd nadal reprezentuje wspólnotę i wykonuje swoje ustawowe obowiązki.
Zarządca wykonuje jedynie zadania, zlecone umową - wyłącznie w zakresie zwykłego zarządu.

Nie powołuje się zarządu wspólnoty, jeżeli właściciele powierzyli zarządzanie nieruchomością wspólną w trybie art. 18.1, czyli w formie aktu notarialnego. Wówczas wspólnotę reprezentuje nie zarząd, lecz zarządca - na podstawie umowy notarialnej powierzającej zarządzanie oraz pełnomocnictw udzielonych mu przez właścicieli w formie uchwał.

ania_b

ok dziękuję. a z innej "beczki" co stanowi powierzchnię uzytkową budynku mieszkalnego?

owner

Powierzchnia użytkowa budynku to suma powierzchni użytkowej wszystkich lokali oraz pomieszczeń przynależnych do lokali.

ania_b

łącznie z garażami?

owner

To zależy od ich statusu prawnego.
Jeżeli garaże są odrębnymi lokalami (lub jednym lokalem - np. hala garażowa z miejscami postojowymi) albo pomieszczeniami przynależnymi do lokali, to tak.
Ale czasami są one częścią nieruchomości wspólnej, wówczas ich powierzchni się nie wlicza do p.u. budynku.
Status prawny garażu jest zapisany w akcie notarialnym.

Zarządca

Jeżeli garaże stanowią odrębne nieruchomości (np. hala garażowa jako odrębny lokale, w których sprzedano udziały) to powierzchnia tego garażu ( całej hali) zaliczana jest do powierzchni użytkowej budynku.

owner

Oczywiście, Zarządca ma rację: wliczana jest powierzchnia użytkowa wszystkich lokali (jak pisałem wcześniej).
Ponieważ mój poprzedni post nie był precyzyjny, zaraz go poprawię.

Powierzchni użytkowej garaży nie wlicza się do powierzchni użytkowej budynku tylko wówczas, jeśli są częścią nieruchomości wspólnej.

ania_b

dziękuję