Garść pytań na temat funkcjonowania wspólnoty
waleczny
Użytkownik
Pytania odnośnie funkcjonowania wspólnoty:
Datami:
A) 15 Marzec 2017 - zakup pierwszych 4 lokali podpisanych aktem notarialnym
20 Marzec 2017 - powołanie zarządu wspólnoty ( 2 osoby) na drodze indywidualnego głosowania, inni właściciele nie zostali o tym głosowaniu poinformowani w żaden sposób
W głosowaniu uczestniczyli tylko: właściciel nr 3 (trzecia osoba która nabyła lokal) 1.8% oraz deweloper z udziałem 89%
C) 14 Kwiecień 2017 zakup mojego M, zarządca narzucony w akcie notarialnym
Czy powołanie zarządu odbyło się zgodnie z prawem ?
Firma zarządzająca budynkiem została wpisana w akt notarialny jako wybrany podmiot zarządzający.
2) Czy po powołaniu zarządu nie przekształcił się ten podmiot w administratora budynku ?
3) Czy
3.1) administrator jest uprawniony do zbierania głosów w trybie art 23.1 UoWL ? - w przepisie mowa o zarządzie a nie zarządcy/admnistrator
3.2) administrator informuje o uchwaleniu/nieuchwaleniu uchwały w myśl art 23.3 UoWL ?
4) Czy zarząd ma prawo podpisać umowę w myśl atr 22.2 UoWL na dostarczane media ?
5) Czy wspólnota może upoważnić administrator uchwałą podpisaną przez 2 właścicieli (zarząd) w drodze indywidualnego głosowania bez informowania o tym reszty właścicieli ?
6) Czy uchwalanie kolejnych uchwał podpisanych tylko przez dewelopera będącego w zarządzie dotyczących regulaminów jest zgodne z prawem ?
6.1) Deweloper miał ciągle 89%. Czy nie powinien być stosowany w tym przypadku art 23.2 UoWL ? - właściciele nie mieli ⅕ co oznacza iż deweloper mógł uchwalać wszystko co mu wpadnie pod długopis.
7) Administrator w umowie cywilnej przypisała sobie uprawnienia wynikające z Art 22.1 UoWL. Czy ma prawo je wykonywać ? W przytoczonym artukule nie widzę aby można było to zmienić umową.
8) Nie znam odpowiedzi na powyższe pytania więc. Zakładam iż powyższe naruszają obowiązujące przepisy i nie powinny istnieć. Czy w takim przypadku można iść do sądu celem dochodzenia unieważnienia uchwał/regulaminów/umów ? Raz o coś podobnego pytałem ale nie posiadałem powyższej wiedzy, obecnie termin 6 tyg na wniesienie sprzeciwu minął. Czy na powyższe okoliczności jeszcze można się powołać ?
9) Czy administrator może żądać podpisania jakichkolwiek deklaracji i upoważnień od członków wspólnoty? Np deklaracje na przetwarzanie danych osobowych, dodatkowe upoważnienia, przypisywanie uprawnień administratorowi. Uważam że nie ma takich uprawnień.
Jeszcze mi sprawia kłopot ten cały UoWL a jeszcze mam do nadrobienia UoGN.
Datami:
A) 15 Marzec 2017 - zakup pierwszych 4 lokali podpisanych aktem notarialnym
20 Marzec 2017 - powołanie zarządu wspólnoty ( 2 osoby) na drodze indywidualnego głosowania, inni właściciele nie zostali o tym głosowaniu poinformowani w żaden sposóbW głosowaniu uczestniczyli tylko: właściciel nr 3 (trzecia osoba która nabyła lokal) 1.8% oraz deweloper z udziałem 89%
C) 14 Kwiecień 2017 zakup mojego M, zarządca narzucony w akcie notarialnym
Czy powołanie zarządu odbyło się zgodnie z prawem ?
Firma zarządzająca budynkiem została wpisana w akt notarialny jako wybrany podmiot zarządzający.
2) Czy po powołaniu zarządu nie przekształcił się ten podmiot w administratora budynku ?
3) Czy
3.1) administrator jest uprawniony do zbierania głosów w trybie art 23.1 UoWL ? - w przepisie mowa o zarządzie a nie zarządcy/admnistrator
3.2) administrator informuje o uchwaleniu/nieuchwaleniu uchwały w myśl art 23.3 UoWL ?
4) Czy zarząd ma prawo podpisać umowę w myśl atr 22.2 UoWL na dostarczane media ?
5) Czy wspólnota może upoważnić administrator uchwałą podpisaną przez 2 właścicieli (zarząd) w drodze indywidualnego głosowania bez informowania o tym reszty właścicieli ?
6) Czy uchwalanie kolejnych uchwał podpisanych tylko przez dewelopera będącego w zarządzie dotyczących regulaminów jest zgodne z prawem ?
6.1) Deweloper miał ciągle 89%. Czy nie powinien być stosowany w tym przypadku art 23.2 UoWL ? - właściciele nie mieli ⅕ co oznacza iż deweloper mógł uchwalać wszystko co mu wpadnie pod długopis.
7) Administrator w umowie cywilnej przypisała sobie uprawnienia wynikające z Art 22.1 UoWL. Czy ma prawo je wykonywać ? W przytoczonym artukule nie widzę aby można było to zmienić umową.
8) Nie znam odpowiedzi na powyższe pytania więc. Zakładam iż powyższe naruszają obowiązujące przepisy i nie powinny istnieć. Czy w takim przypadku można iść do sądu celem dochodzenia unieważnienia uchwał/regulaminów/umów ? Raz o coś podobnego pytałem ale nie posiadałem powyższej wiedzy, obecnie termin 6 tyg na wniesienie sprzeciwu minął. Czy na powyższe okoliczności jeszcze można się powołać ?
9) Czy administrator może żądać podpisania jakichkolwiek deklaracji i upoważnień od członków wspólnoty? Np deklaracje na przetwarzanie danych osobowych, dodatkowe upoważnienia, przypisywanie uprawnień administratorowi. Uważam że nie ma takich uprawnień.
Jeszcze mi sprawia kłopot ten cały UoWL a jeszcze mam do nadrobienia UoGN.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Powoływanie członków zarządu to fikcja, jakieś ciało bez żadnych uprawnień.
Czasem deweloperzy stosują ten trick dla zamydlenia oczu, że wicie rozumicie właściciele chcą...
Nie można miec jednocześnie zarządu włascicielskiego i notarialnego.
Przeczytaj punkt Zarząd na https://forum.zarzadca.pl/wiki/
"Czy po powołaniu zarządu nie przekształcił się ten podmiot w administratora budynku ? "
Nie. W tym samym rozdziale znajdziesz, jak sie odbywa zmiana s p o s o b u zarządu
Pierwszeństwo przed uchwałą, właścicieli ma zapis z aktu notarialnego z którego wynika że macie zarząd powierzony.
Zmiana tego sposobu zarządu na zarząd który powołuje się uchwałą możliwa tylko innym aktem notarialnym.
Właśnie nie namieszałem a jest namieszane. Tak wynika z pełnej dokumentacji która leży u mnie na biurku.
Ten wybrany 2 osobowy Zarząd udzielił pełnomocnictw na wykonywanie czynności zarządcy. Skoro Zarząd nie mógł tego robić bo nie ma uprawnień, nabywcy sprzed 20 kwietnia nie zostali informowani o tych uchwałach to znaczyłoby że mogę podważyć zasadność mocy prawnej regulaminu wspólnoty, ciepła czy też porządku domowego mimo iż nie byłem wtedy uprawniony do głosowania. Ci ludzie tych praw zostali pozbawieni i nie zostali rzetelnie poinformowani o fakcie tych uchwał z 20 kwietnia. Jeśli chodzi o ilość osób, na wszystkich tych uchwałach są wymienione pozycje ilości osób czyli 2, i tylko na jednej uchwale są 2 podpisy, reszta podpisana tylko przez dewelopera wielkością udziałów. W dniu 20 kwietnia przecież było aż 5 właścicieli, 4 co kupiło lokale i deweloper.
A jednak te uchwały funkcjonują i administrator cały czas się na nie powołuje i każe się podporządkować regulaminom uchwalonym uchwałami.
Tylko dalej czegoś nie rozumiem.
15 Kwietnia i w każdym późniejszym akcie notarialnym jest zapis że "na mocy art 18 ust 1 UoWL zarząd nieruchomością wspólną powierza się XXX", 5 dni póżniej 2 osoby wybierają zarząd na mocy pierwszej uchwały na podstawie art 20 ust 1 UoWL. Skoro nie ma umocowania prawnego, to nie mógł również dokonywać jakichkolwiek czynności. To była jeszcze mała wspólnota, duża wspólnota powstała dopiero w maju kiedy już było więcej niż 7 lokali
Jeszcze muszę przeczytać wiki podane przez [cite]koziorozka[/cite].
ale UoWL działa w obie strony .... właściciel zaniechał art.27 a teraz wnosi pretensje
KubaP, nie bredzę a próbuję ustalić. Skoro jest zarząd powierzony zarządcy XXX. 5 dni póżniej jest wybierany zarząd wspólnoty to czy ten zarząd istnieje czy nie na podstawie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosób, do tego jeszcze dochodzi fakt braku poinformowania wszystkich 3 pozostałych właścicieli o tych wszystkich uchwałach.
Spokojnie spokojnie, ja muszę się dobrze zapoznać z tym całym UoWL i jeszcze wiki. Niestety, nie jest to wszystko takie oczywiste
Jak jest zarząd powierzony (art.18.1) to nie ma Zarządu właścicielskiego .
Jak jest Zarząd WM (Art.20) to nie ma zarządu powierzonego .
Proste ...
Nowy doklejony: 26.05.18 14:12
Aby się upewnić. Ten sam zarząd w składzie 2 osób podpisał umowę z zarządcą któremu w akcie notarialnym powierzono zarząd.
Ci dwaj z uchwały to albo stanowią jakieś ciało doradcze dla xxx na stałe, albo byli/są to pełnomocnicy właścicieli do określonych zadań. Tego nie rozstrzygniemy, bo nie znasz treści uchwał.
Obydwa rozwiązania to rodzaj wypełnienia luk w ustawie.
Każdy podpisany akt notarialny przez pierwszych 4 właścicieli jak również każdy późniejszy mają ten sam zapis o powierzeniu zarządu wspólnotą podmiotowi X.
Więc: Co ciekawe. Na liście osób uprawnionych do głosowania wymieniono tylko te osoby które tworzyły zarząd. I tak w każdej uchwale a jest ich 10. Brak informacji o innych właścicielach więc oni nie tylko zostali pominięci w każdej uchwale. Nikt ich nie poinformował o fakcie iż będą uchwalane uchwały oraz że się odbyły.
I datami: Brakuje 3 osób będących właścicielami. Mnie nie liczcie tutaj bo ja nabyłem lokal miesiąc później.
Więc pytam bardziej doświadczonych, czyli was, co się u mnie odje.... we wspólnocie abym ja mógł poukładać to sobie w mojej mapie rzeczywistości.
Jest dalej poważny problem (być może ja robię gówno burzę ;PPP ). Powołanie zarządu wspólnoty oraz podpisanie umowy cywilno prawnej z podmiotem X na powierzenie zarządu jest z tego samego dnia. Nie wiem który dokument był pierwszy stąd nie wiem jaki jest status umocowania prawnego zarządu. Z waszych informacji wiem co ja również wiem iż zapis notarialny jest ważniejszy i byle uchwałą tego nie można zmienić a dopiero przed notariuszem. Tak więc z uchwały wiem że powołali zarząd a nie pełnomocników. Więc drąże temat aby zrozumieć to co jest zrobione, żeby działać chcę zrozumieć to jaki jest obecny mechanizm...
Nowy doklejony: 26.05.18 19:03
PS. Co ciekawe. Na zebraniu wspólnoty kilka osób nie dało absolutorium. Więc dalej mam wątpliwości czy jest czy nie ma zarządu.
Czyli wygląda to tak jakby ktoś nie zauważył że ustanowiono sposób zarządu na podstawie art 18.1 i wiedział tylko o o istnieniu art.20.
Macie ileś tam uchwał, z których ta o powołaniu dwuosobowego zarządu na podst art. 20 jest bezwzględnie nieważna z mocy prawa, ponieważ obowiązuje pierwsza umowa właścicieli zawarta w pierwszym akcie notarialnym, powtórzona w każdym następnym akcie, dotycząca powierzenia zarządu spółce xxx. Tej umowy nie można zmienić drogą zwykłej uchwały, więc zarząd dwuosobowy, jest organem nielegalnym z mocy prawa. On prawnie nie istnieje, każdą ważną czynność którą ci panowie podejmowali lub podejmą można podważać w sądzie. Jeśli są świadomi konsekwencji ich rzekomego wyboru, to ich jedyną czynnością mogło być jedynie podpisanie umowy o zarządzanie z zarządcą, czyli spółka xxx i powrót do roli szeregowych właścicieli. Dlatego prosiłem ciebie żebyś tych dwóch panów nie nazywał zarządem.
Pozostałe uchwały nie zostały na czas zaskarżone więc wciąż obowiązują.
Te wprowadzone w życie bez wiedzy aktualnych właścicieli lokali można ewentualnie usunąć z obrotu prawnego drogą stwierdzenia ich nieistnienia.
Stwierdzenie nieistnienia to coś innego niż zaskarżenie. Stwierdzenie nieistnienia nie jest wiele trudniejsze od zwykłego zaskarżenia. Robi się to jeśli wadliwe podjęte uchwały wspólnoty robią stały bałagan we wspólnocie. Na stwierdzenie nieistnienia czas jest nieograniczony. Niekiedy w praktyce prościej jest uchwalić uchwały zmieniające treść uchwał wadliwie podjętych. Albo zostawić w spokoju.
Bezwzględnie nieważna będzie też uchwała o absolutorium dla dwóch panów. Oczywiście jeżeli ta uchwała dotyczy ich, a nie spółki xxx.
Dzięki wam wielkie.