Osiedle domków jednorodzinnych dwulokalowych - wspólnota
jerzy76
Użytkownik
Dzień dobry.
Najpierw kilka słów na temat osiedla.
Jest to osiedle które usytuowane na trzech odrębnych działkach, nazwijmy je A, B i C.
Na działce A znajduję się 16 domków , czyli 32 lokale. Z własnością każdego lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej proporcjonalny do powierzchni lokalu. Nieruchomość wspólna - współwłasność działki A, fundamenty, dachy etc wszystkich 16tu domków.
Na działce B znajduję się 14 domków , czyli 28 lokali. Z własnością każdego lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej proporcjonalny do powierzchni lokalu. Nieruchomość wspólna - współwłasność działki B, fundamenty, dachy etc wszystkich 16tu domków.
Działka C - droga osiedlowa z miejscami parkingowymi (2 na lokal) + plac zabaw. Mieszkańcy budynków usytuowanych na działkach A i B posiadają 1/60 części współwłasności w działce C.
Osiedle jest ogrodzone - wspólny teren, brama wjazdowa znajduje się na działce C.
I teraz moje pytania.
1. Czy na takim osiedlu może istnieć wspólnota w ogóle?
2. Czy może (musi) być 2 wspólnoty? Na przykład, wspólnota A i wspólnota B.
Każda ze wspólnot ponosi koszty utrzymania części wspólnych znajdujących się na działkach A i B , odpowiednio (dacy, mury etc.). Jeśli chodzi o koszt utrzymania działki C wraz z bramą i całą infrastrukturą na działce C to jak obie wspólnoty muszą się dogadać?
Czy ktoś ma jakiś pomysł , rozwiązanie jak na takim osiedlu zarządzać częściami wspólnymi? :confused:
Dziękuję z góry za pomoc
Pozdrawiam
Jerzy Tasinkiewcz
Najpierw kilka słów na temat osiedla.
Jest to osiedle które usytuowane na trzech odrębnych działkach, nazwijmy je A, B i C.
Na działce A znajduję się 16 domków , czyli 32 lokale. Z własnością każdego lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej proporcjonalny do powierzchni lokalu. Nieruchomość wspólna - współwłasność działki A, fundamenty, dachy etc wszystkich 16tu domków.
Na działce B znajduję się 14 domków , czyli 28 lokali. Z własnością każdego lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej proporcjonalny do powierzchni lokalu. Nieruchomość wspólna - współwłasność działki B, fundamenty, dachy etc wszystkich 16tu domków.
Działka C - droga osiedlowa z miejscami parkingowymi (2 na lokal) + plac zabaw. Mieszkańcy budynków usytuowanych na działkach A i B posiadają 1/60 części współwłasności w działce C.
Osiedle jest ogrodzone - wspólny teren, brama wjazdowa znajduje się na działce C.
I teraz moje pytania.
1. Czy na takim osiedlu może istnieć wspólnota w ogóle?
2. Czy może (musi) być 2 wspólnoty? Na przykład, wspólnota A i wspólnota B.
Każda ze wspólnot ponosi koszty utrzymania części wspólnych znajdujących się na działkach A i B , odpowiednio (dacy, mury etc.). Jeśli chodzi o koszt utrzymania działki C wraz z bramą i całą infrastrukturą na działce C to jak obie wspólnoty muszą się dogadać?
Czy ktoś ma jakiś pomysł , rozwiązanie jak na takim osiedlu zarządzać częściami wspólnymi? :confused:
Dziękuję z góry za pomoc
Pozdrawiam
Jerzy Tasinkiewcz
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Działka C jest nieruchomością gruntową będącą przedmiotem współwłasności 60 osób fizycznych/prawnych.
Pytanie teraz za 100 punktów, czy opisałeś wszystko, co wiadomo z Twojego aktu notarialnego o sposobie zarządu ustanowionym dla wspólnoty, w której nabyłeś swój domek. I czy opisano tam chociażby sposób ponoszenia kosztów związanych z funkcjonowaniem działki C. Jeśli nic więcej w akcie nie ma, to macie temat niestety otwarty. I sposób zarządzania nieruchomością C regulujecie wyłącznie wg zasad ogólnych zgodnie z kodeksem cywilnym.
Co do zasady działka C prawnie mogłaby być, niektórzy powiedzą że powinna być, zupełnie odrębnym bytem prawnym od nieruchomości. Bo bez szczególnych zapisów w aktach ona pozostaje tylko funkcjonalnie związana z nieruchomościami wspólnot, prawnie jest nieruchomością odrębną. I taki układ niestety ustawa o własności lokali zupełnie pomija.
Na razie mamy więc rodzaj kondominium domków jednorodzinnych dodatkowo funkcjonujących w ramach dwóch wspólnot.
Serdecznie współczuję, bo przeciętny śmiertelnik nijak tego nie pojmie.
W akcie mam wpisane że jeśli chodzi o działkę C (ma ona oddzielną księgę wieczystą , tak jak i działki A i B ) to wszyscy właściciele zobowiązują się pokrywać w wysokości 1/60 koszty zużycia prądu (zasilanie bramy, furtki i domofonu oraz oświetlenia), kosztów napraw bramy , furtki, domofonu kostki brukowej etc oraz kosztów utrzymania przejezdności drogi.
i to wszystko
JT
Nowy doklejony: 15.06.18 15:26
> a jak to wygląda w tej chwili? Jest zarząd właścicielski czy zarządca? Co jest zapisane w AN?
W tej chwili nie ma zarządu. Na razie naprawia wszystko co się psuje developer w ramach rękojmi, ale kiedyś się skończy...
W akcie mam wpisane że jeśli chodzi o działkę C (ma ona oddzielną księgę wieczystą , tak jak i działki A i B ) to wszyscy właściciele zobowiązują się pokrywać w wysokości 1/60 koszty zużycia prądu (zasilanie bramy, furtki i domofonu oraz oświetlenia), kosztów napraw bramy , furtki, domofonu kostki brukowej etc oraz kosztów utrzymania przejezdności drogi.
JT
Nie używaj pojęcia "działka". Są trzy oddzielne nieruchomości.
Zastanawiasz się pewnie, czy można jakoś połączyć sposoby ponoszenia/finansowania kosztów wspólnot z kosztami nieruchomości C. Głosowac jakiś wspólny plan gospodarczy.
Raczej bym odradzał. Na razie deweloper traktuje wszystko w jednym worku kosztowym. Wspólnotom radziłbym z czasem wszystko porozdzielać. Trzy budżety, osobnymi uchwałami/umowami. Sporo ustaleń was czeka.
A koszty utrzymania Nieruchomości C dzielone równo pomiędzy 60 współwłaścicieli.
Skoro mamy 2 wspólnoty, choć nie sformalizowane (brak NIP , REGON, Zarządów) to możemy je sformalizować (2 NIPy, 2 REGONy...), powołać Zarząd (jeden) i rządzić bezkolizyjnie częściami wspólnymi na nieruchomościach A i B (mury, dachy), każda Wspólnota będzie miała swój fundusz remontowy, może nawet subfundusz na każdy fizyczny dach...
A jeśli chodzi o nieruchomość C - to wszyscy 60 współwłaścicieli ponoszą koszty, a Zarząd tym steruje ?
Am I right?
Dziękuję
JT
Nowy doklejony: 15.06.18 15:49
> Zastanawiasz się pewnie, czy można jakoś połączyć sposoby ponoszenia/finansowania kosztów wspólnot z kosztami nieruchomości C. Głosowac jakiś wspólny plan gospodarczy.
Tak, o to nam chodzi
>Raczej bym odradzał. Na razie deweloper traktuje wszystko w jednym worku kosztowym. Wspólnotom radziłbym z czasem wszystko porozdzielać. Trzy budżety, osobnymi uchwałami/umowami. Sporo ustaleń was czeka.
Rozumiem.
budżet A (wspólnota A)
budżet B (wspólnota B)
budżet C (wspólnota A i B)
Ciekaw jestem czy lepiej mieć jeden zarząd czy dwa oddzielne?
JT
Poczytaj sobie, jeśli masz chwilę i chęci, jak ludzie w podobnym przypadku sobie życie utrudnili. Ale mieli gorzej, bo bez wspólnot i bez zapisów w aktach o kosztach drogi.
Wątek dla wytrwałych.: https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/7694/utrudnianie-dostepu-do-nieruchomosci-przez-zarzadce/?Focus=106034#Comment_
Oczywiście ustawa nie załatwia problemu nieruchomości C, ale hal garażowych też nie załatwia dalej i trzeba jakoś łatać dziury w ustawie wg kc. Wielu notariuszy nadal nie wie takich rzeczy.
Widzę że łatwo u nas na osiedlu nie będzie.
Znalazłem w AN taki wpis:
Zarząd nieruchomością wspólną (mowa o nieruchomości A) sprawowany jest zgodnie z przepisami KC i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności...
śli chodzi o ść C, to nic nie znalazłem.
Nowy doklejony: 15.06.18 18:02
Jeśli chodzi o nieruchomość C to nihc nie znalazłem.
Tak brzmi ostatni wiersz poprzedniego wpisu
:smile:
Wasz notariusz wiedział mniej niż przeciętny notariusz.
https://pl.wikipedia.org/wiki/Kondominium_(architektura)
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/4554/wspolnota-mieszkaniowa-czy-zarzad-nieruchomosci/
Mam na myśli że nie trzeba zmieniać sposobu zarządzania, zapisanego w AN (KC), jak jest to opisane w UWL, art. 18:
Art.18.1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
2.W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
2a.Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
KubaP, nie znam się na tym, ale jakie są tego skutki (że to jest kondominium?) ?
Jeszcze raz dla pewności:
1) Nie ma zapisu w aktach notarialnych dla domków we wspólnotach A i B o zarządzie powierzonym tych wspólnot np.spółce X/deweloperowi?
2) Jest opis kto ponosi koszty utrzymania nieruchomości C, wskazano w nim wszystkich współwłaścicieli tworzących kondominium.
(co oznacza że np. docelowo budżet C utworzą współwłaściciele tej nieruchomości (nie wspólnoty))
3) deweloper zniknie wam z horyzontu wraz ze sprzedażą ostatniego domku, i najdalej za 4-5 z upływem rękojmi
Nowy doklejony: 18.06.18 10:59
Powoływanie się na kodeks cywilny, gdy wspólnotę A obowiązuje ustawa szczegłółowa jest bez sensu.
Sposób zarządu określony według 18.1 ustawy mógłby być akurat w waszym wypadku najlepszym rozwiązaniem. Ale z tego co piszesz go nie macie i sprawa praktycznie jest zamknięta.
Być może notariusz i deweloper rozważali nawet ten wariant (art. 18.1) i uznali za zbyt ryzykowany z uwagi na istnienie nieruchomości C oraz z tego powodu że wspólnota składa się nie z lokali, lecz z domków jednorodzinnych. Jeśli sondowali zarządców, to mogło nie być żadnego chętnego do administrowania takim czymś, co tam macie.
> 1) Nie ma zapisu w aktach notarialnych dla domków we wspólnotach A i B o zarządzie powierzonym tych wspólnot np.spółce X/deweloperowi?
nie ma takiego zapisu, jest wyraźnie napisane że zarząd nieruchomością wspólną (mowa o nieruchomości A i B) sprawowany jest zgodnie z przepisami KC i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności,.... został przyjęty w tutejszej Kancelarii i.. i zgodnie z art.18 ust.2 UWL jest wiążący dla kolejnych nabywców.
> 2) Jest opis kto ponosi koszty utrzymania nieruchomości C, wskazano w nim wszystkich współwłaścicieli tworzących kondominium.
>
> (co oznacza że np. docelowo budżet C utworzą współwłaściciele tej nieruchomości (nie wspólnoty))
dosłownie zapis brzmi że :
Nabywca (ja) zobowiązuje się do pokrywać 1/60 kosztów utrzymania tej nieruchomości C. Wyliczono dokładnie z czym te koszty związane: energia zasilania bramy, domofonu furtki i oświetlenia; naprawy bramy , furtki, domofonu oraz kostki; odśnieżanie drogi. Nic więcej.
> 3) deweloper zniknie wam z horyzontu wraz ze sprzedażą ostatniego domku, i najdalej za 4-5 z upływem rękojmi
Zniknie, nie ma cienia wątpliwości. Zdziwiłbym się jeśli by nie zniknął :-)
> Sposób zarządu określony według 18.1 ustawy mógłby być akurat w waszym wypadku najlepszym rozwiązaniem. Ale z tego co piszesz go nie macie i sprawa praktycznie jest zamknięta.
Zrozumiałem. Zęby powstałą wspólnota musimy zadziałąć zgodnie z Art.18.1.2a UWL.
Am I right?
Dziękuję za wyjaśnienia
JT
Na pewno nie.
Zapis z powołaniem się na art. 18.2 (w razie sukcesywnego wyodrębnienia lokali przyjęty jest sposób zarządu nieruchomości może nastąpić na podstawie uchwały z notariuszem...) jest moim zdaniem nieważny. Taki zapis byłby skuteczny gdyby wpierw odwołano się do art. 18.1 i ustanowiono zarząd powierzony np. jakiejś spółce lub deweloperowi. Paragraf 2 odnosi się wyłącznie do okoliczności wskazanych w paragrafie 1. A par. 1 nie zastosowano. Czyli ani art 18.2, ani art. 18.2A (o zmianie) nie mają zastosowania.
Jak wskazuję od początku, wobec braku wskazania na art.18.1 i wskazania w aktach podmiotu który miałby zarządzać wspólnotą A (i osobno wspólnotą
Tam są dwie wspólnoty istniejące z mocy prawa, lokali (domków) mają więcej niż siedem i obydwie powinny wyłonić swoje zarządy spośród osób fizycznych.
W tych zarządach mogą być dokładnie te same osoby ale formalnie powinny tworzyć dwa odrębne zarządy dwóch różnych wspólnot.
To początek drogi.
JT
Możecie mieć bałagan taki sam, tyle że powstały na innym etapie.
Oni mają zwykłe kondominium, ale nie określono w aktach jak finansować koszty nieruchomości z drogą. I zaczęli kombinować z ustawą o własności lokali. I pomieszali w ramach własnej twórczości dwa porządki prawne: kc i ustawy.
Wy o kosztach C zapis macie, ale macie też wadliwe zapisy w aktach, w których już na stracie pomieszano te porządki.
Moim zdaniem te akty nadają się do sprostowania. Działać trzeba w odniesieniu do wspólnot wg art 20.1 ustawy szczegółowej bo po to jest, a zapisy z aktów do art 18 zignorować.
KC i zapis z aktu o kosztach stosować w odniesieniu do nieruchomości C.
Macie "coś wspólnego" (działka C) jako właściciele domków, podlegające pod Kodeks cywilny dział Współwłasność, na które musicie łożyć, a z tym mogą być kłopoty jak znam "Lachów "
Nadal ewidentnie jest to opis dwóch wspólnot mieszkaniowych i działki będącej we współwłasności.
Tyle że interpretacja ustawy o własności lokali jest tutaj widzę jednoznaczna. Mówi ona tylko o lokalu, a lokal to tylko zespół izb, a nie domek jednorodzinny. Z kolei budynek (jednorodzinny) stanowi nieruchomość budynkową tylko wtedy jeżeli na mocy przepisów szczególnych jest on odrębnym od gruntu przedmiotem własności. To są przypadki z użytkowaniem wieczystym gruntu oraz nieruchomościami budynkowymi są również budynki wzniesione przez spółdzielnie produkcji rolnej na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa. To znaczy: inny podmiot prawny musi być właścicielem gruntu, a inny- właścicielem budynku, który na tym gruncie się znajduje.
Wasz przypadek nie podpada ni tu ni tu, więc te akty macie totalnie chyba skopane, bo wspólnota powstaje wyłącznie w budynku wielorodzinnym. Macie kondominium nadal nazwijmy je nietypowym, w którym po całości regulować się musicie według kodeksu cywilnego. Uwol w całości na bok. Nie ma dwóch zarządów, nie ma trzech budżetów itp.
Domek to nie lokal, więc pisanie w aktach że: na działce A znajduje się 16 domków, czyli 32 lokale i z własnością każdego lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej proporcjonalny do powierzchni lokalu też jest bez sensu. I bez sensu jest ten opis nieruchomości wspólnej na działce A: cytuję: współwłasność działki A, fundamenty, dachy etc wszystkich 16tu domków.
Nie ma żadnej wspólnoty, żadnej nieruchomości wspólnej. Wszystko to prawdopodobnie powinno być opisane jako współwłasność zwykła ułamkowa. Zapewne A i B jakoś inaczej niż C, ale jako współwłasność. Jednak nie określono dla A i B żadnych ułamków, a opisano jak wspólnoty.
Ja bym z aktem zwiedził ze trzech innych notariuszy, bo akty skopane są po całości. Chyba nie ma czego w nich ratować. Nie mówiąc o prostowaniu.
Ja wpadłem w taką właśnie niezrozumiałą inwestycje , z perspektywy czasu mogę Ci zasugerować w pierwszej kolejności:
Nawiąż kontakt z innymi właścicielami i porównajcie sobie treść swoich aktów notarialnych, u mnie dopiero po wielu latach okazało się że ten sam deweloper poprzez tych samych sprzedawców u tego samego notariusza pisał zupełnie innej treści akty notarialne. Można przyjąć że wychodził na przeciw temu co klient chciał usłyszeć jedni mają współwłasność a inni maja WM i konflikt gotowy. W miedzy czasie a skończyło się to poważnym zamieszaniem i faktyczną utrata kontroli nad zarządcą który robił co tylko chciał.
Jeśli cały ten zespół budowlany ( bo cieżko ocenić co to jest) jest w początkowej fazie ,prostujcie to odrazu i odpowiednie umowy miedzy sobą starajcie się zawrzeć i jakoś to w czytelny sposób podzielić bo jak dojdzie do tego że jakaś grupa mieszkańców przejmie na dziko kontrole i sprowadzi swojego zarządce to będziecie się irytować i kłócić do tego stopnia że z czasem trzeba będzie myśleć o wyprowadzce.
Niestety co nie jest zabronione jest dozwolone a deweloperzy czy osoby chcące bawić się w deweloperke takie sytuacje wykorzystują i z doświadczenia mogę powiedzieć że tylko dwa rodzaje nieruchomości sie sprawdzają: dom prywatny z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej( bez współwłasności) lub mieszkanie w dużym bloku z czytelnym sposobem zarządu ,czytelnym sposobem podejmowania uchwał i ew zaskarżania takich uchwał.
Pozdrawiam
I rozstrzygnąć: czy sytuację ratować jeszcze notarialnie, czyli regulować sytuację prawną na papierze, czy nie, bo jest na to za późno i za drogo i organizować osiedle na podstawie zasad ogólnych z KC.
W każdym razie nie mieszać tutaj zasad z ustawy o własności lokali, bo będzie, jak u Jacka. Pojawi się zarządca pseudo-powierzony, pierwszy, potem następny, jacyś usługodawcy, jakiś statut wymyślony nie wiadomo przez kogo.
ps. Ostrożnie z notariuszami. Są poza kontrolą, a niektórzy nie wiedzą co to jest kondominium domków jednorodzinnych.