Brak wspólnoty mieszkaniowej - 10 mieszkań w budynku

NeS

Witam

3 lata temu kupiłem mieszkanie w bloku na najwyższym, 3 piętrze. Przy kupnie pytałem jak wygląda sprawa funduszu remontowego, jakie mam obowiązki itd. Dowiedziałem się, że fundusz działa “na gębę”, sprzątanie klatki schodowej i koszenie trawników wg kolejki. Do tej pory wszystko było w porządku, nikt się nie wyłamywał. Ostatnio jednak pojawił się problem. W moim mieszkaniu na jednej ze ścian pojawiła się wilgoć, po każdym mocniejszym deszczu wraca. Niektórzy z sąsiadów nie chcą się zgodzić na wynajęcie ekipy, która ustali przyczynę i usunie usterkę (im na głowę nie kapie).

Jakie kroki mogę podjąć, aby wspólnota stała się rzeczywistością, chciałbym żeby cały budynek ubezpieczyć i uregulować niektóre kwestie. Z tego co czytałem wspólnota istnieje (blok ma 10 mieszkań). Nie ma jednak zarządu, FR leży na koncie jednej z sąsiadek, z tego co wiem niektórzy czasem nie płacą “bo nie” itd.

blazejh

Najpierw wspólnota musi wyłonić organ reprezentacyjny czyli zarząd wspólnoty, potem zarząd bierze jeden akt notarialny (a najlepiej od razu kopie wszystkich 10 lokali, jeśli się da i nie ma że RODO) i wyrabia NIP i REGON wspólnoty (a potem pieczątkę), zgłasza też wspólnotę do US na NIP-2.
Może to już działa w tzw. trybie jednego okienka, do sprawdzenia.

Potem zarząd idzie do wybranego banku i pyta bankowca jakie papiery ten bank sobie życzy do konta dla wspólnoty, potem z papierami/uchwałami z pierwszego/drugiego zebrania i z pieczątką zarząd wraca do banku i zakłada wspólnocie konto i pani co zbiera FR na swoim koncie przelewa środki. Wypadałoby przed przelewem ustalić salda właścicieli na FR na dzień przelania tych środków, żeby nie było, że ta pani coś wam ukradła z funduszu itp. Lub chociaż ustalić jakiś stan początkowy (BO) funduszu na ten dzień.

W i zasadzie, mając nadal burdel w finansach, możecie opłacić z tego konta ubezpieczenie OC wspólnoty i NW nieruchomości na pierwszy rok. Formalnie środkami z funduszu remontowego tego się nie robi ale i to da się uchwałą uregulować.

Dopiero potem czytasz Bazę wiedzy z tego portalu - link powyżej. Potem ewentualnie ustawę, jeśli wytrwasz do tego momentu.

A potem ewentualnie porządkujesz finanse wspólnoty.

powodzenia

NeS

Dziękuję serdecznie za odpowiedź, mam jeszcze kilka pytań:
1. Co jeśli nie wszyscy są chętni, żeby to uregulować (na pewno tacy są) ?
2. Jak praktykuje się zarządzanie wspólnotą ? Zarząd jedno czy kilkuosobowy ? Czy członkowie zarządu mają jakieś ulgi czy robią to charytatywnie ?
3. Czy wspólnota płaci jakieś podatki ? (w tej chwili płacimy podatek od nieruchomości- każdy indywidualnie w stosunku do udziałów).
4. Z jakich środków płaci się ubezpieczenie wspólnoty, jeśli nie FR ? Czy na koncie trzeba jakoś wyodrębniać środki ?
5. Co mam rozumieć pod pojęciem porządkowania finansów ?

pozdrawiam

blazejh

1. To masz dalej bałagan, jaki masz dzisiaj. Porządkowanie sytuacji we wspólnocie w zasadzie należy do obowiązków właścicieli, ale sankcji ustawa nie przewiduje.
2. Możliwy jednoosobowy, lepszy dwuosobowy.

3. Wasza raczej nie płaci. Od nieruchomości płacą właściciele, nie wspólnota. Jeśli zorganizujecie się i będzie wywóz śmieci wspólnie wg deklaracji wspólnoty, to opłata śmieciowa jest parapodatkiem. Od pojedynczych osób z resztą też jest.

4. Z innych niż z remontówki. Remont to remont, Oc z innych pieniędzy niż na remont. Możecie ten fundusz ewentualnie znieść w ogóle, lub przeznaczyć z niego część środków na inne cele (uchwałą). Np. na niezbędne polisy OC + NW.

5. Wprowadzenie jakiś najprostszych zasad księgowych, ogólnie mówiąc. Przy najmniej przestańcie zbierać do kapelusza i na prywatne konto.

NeS

Co do pytania nr 1 to jest jakiś sposób żeby zmusić tych opornych ? Co jeśli jeden czy 2 sąsiadów powie, że nie, bo nie i już ?

t66

O sprawach Wspólnoty decydują właściciele, podejmując stosowne uchwały (wymagana większość głosów). Zgodnie z uwl mowa jest o udziale % w nieruchomości wspólnej.
"Wybrańcy" nie mogą decydować o utworzeniu wspólnoty. Zgodnie z uwl wspólnota powstaje z chwilą wyodrębnienia się pierwszego właściiela.

Proponuje przeczytać ustawę o własności lokali, jest tam wiele odpowiedzi, które Cię nurtują.

NeS

W takim razie jak wybrać zarząd? Jeśli choć jeden z właścicieli nie przyjdzie na zebranie lub jeśli ponad 50% (właścicieli czy udziałów, bo mieszkania mają różny metraż) nie zagłosuje "za" ?

Co jeśli nikt z mieszkańców nie będzie chciał być członkiem zarządu ?

blazejh

Pozostanie ustanowić zarząd nieruchomością drogą sądową. Możesz też przepychać przez sąd pojedyncze uchwały, ale na dłuższą metę tak się nie da. Dachu tak nie wyremontujesz.

t66

Wspólnota jest zobowiązana raz w roku do złożenia do US deklaracji podatkowej CIT-8. (podatek dochodowy)
Płatność podatku następuje raz na kwartał

Wspólnota winna posiadać ubezpieczenie OC, którego opłat następuje z comiesięcznych zaliczek na tzw. koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Wspólnota prowadzi księgowość na zasadzie "pozaksięgowej ewidencji kosztów". Każdy z oferowanych na rynku programów do prowadzenia zarządzania wspólnot, posiada min. moduł księgowy. Wspólnota zakłada jedno konto w banku, który to może zaoferować dodatkowe subkonta.

Porządkowanie finansów to w skrócie określenie planu gospodarczego wspólnoty na dany rok, w którym to zostaną określone wysokości opłat na koszty zarządu nieruchomości wspólnej (np. energia elektryczna części wspólnej, sprzątanie, konserwacja i drobne naprawy, przeglądy okresowe, wynagrodzenie zarządu lub i administratora), koszty opłat za media (woda, śmieci, ogrzewanie), koszty funduszu remontowego.
Wszystkie te opłaty są naliczane dla każdego z właścicieli wg jego udziału % w NW.

Nowy doklejony: 03.08.18 12:54
Jeżeli właściciel nie chcą utworzyć tzw. zarządu właścicielskiego, można wybrać firmę zewnętrzną, która to będzie zarządcą wspólnoty. Wybór takiej formy zarządu wymaga notarialnego zaprotokołowania zebrani. Fakt powołania zarządcy wspólnoty zostanie odnotowany w księdze wieczystej wspólnoty.

KubaP

[cite] NeS:[/cite]3 lata temu kupiłem mieszkanie w bloku na najwyższym, 3 piętrze. Przy kupnie pytałem jak wygląda sprawa funduszu remontowego, jakie mam obowiązki itd. Dowiedziałem się, że fundusz działa “na gębę”, sprzątanie klatki schodowej i koszenie trawników wg kolejki. Do tej pory wszystko było w porządku, nikt się nie wyłamywał. Ostatnio jednak pojawił się problem. W moim mieszkaniu na jednej ze ścian pojawiła się wilgoć, po każdym mocniejszym deszczu wraca. Niektórzy z sąsiadów nie chcą się zgodzić na wynajęcie ekipy, która ustali przyczynę i usunie usterkę (im na głowę nie kapie).

To sam wynajmij firmę, która to naprawi , a następnie wystąpisz o regres do pozostałych 9 właścicieli lokali.

[cite] NeS:[/cite]Jakie kroki mogę podjąć, aby wspólnota stała się rzeczywistością, chciałbym żeby cały budynek ubezpieczyć i uregulować niektóre kwestie. Z tego co czytałem wspólnota istnieje (blok ma 10 mieszkań). Nie ma jednak zarządu, FR leży na koncie jednej z sąsiadek, z tego co wiem niektórzy czasem nie płacą “bo nie” itd.

postrasz ich, że jak nie naprawią przyczyn zalewania lokalu, to składasz wniosek do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego .

Z ustawy o własności lokali

[b]Art. 20.[/b] 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, [b]właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu[/b]. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

[b]Art. 26.[/b] 1. [b]Jeżeli zarząd nie został powołany[/b] lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki,[b] każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd[/b], który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.

KubaP

[cite] NeS:[/cite]W takim razie jak wybrać zarząd? Jeśli choć jeden z właścicieli nie przyjdzie na zebranie lub jeśli ponad 50% (właścicieli czy udziałów, bo mieszkania mają różny metraż) nie zagłosuje "za" ?
Co jeśli nikt z mieszkańców nie będzie chciał być członkiem zarządu ?

pozostaje zarządca przymusowy .
Właściciele powinni przestrzegać prawa , zapisów ustawy o własności lokali http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940850388 na wstępnie...
Wspólnota Mieszkaniowa to nie "kółko różańcowe" , "śmietanka towarzyska" , tylko odpowiedzialna "firma ", choć, co poniektórym wydaje się można, jak w pierwszym wpisie NeS

KubaP

[cite] azygnerski:[/cite]A niby kto zmusi właścicieli do powołania zarządu i celebrowania tych różnych ceregieli z uchwalaniem tego czy owego, jeżeli wszyscy tego zarządu mieć nie chcą...?

przecież jeden jest NeS:... co chce aby było z tymi "ceregielami i celebracją" ...
A Sąd już pozostałym wytłumaczy, że WM to nie jest "śmietanka towarzyska wg azygnerski" ... i trochę zaboli po kieszeni.

NeS

Myślę, że nie jeden, szacuję rozkład sił pół na pół. Mamy się zebrać gdzieś w przyszłym tygodniu i omówić kilka spraw, ciekaw jestem frekwencji i tego ile osób będzie "za". Na tę chwilę wiem dużo więcej, dziękuję wszystkim za wypowiedź i pomoc.

KubaP

No , tak ...cymbalistów było wielu ... tylko na którym weselu ?
Gnom się znowu odezwał. azygnerski nie cenzuruj moich wypowiedzi, bo jeszcze do tego nie dorosłeś .

KubaP

[cite] azygnerski:[/cite] pytałem o sytuację gdy wszyscy właściciele mają głęboko w poważaniu Załóżmy ze ..
pisze się cenzuruj... znowu stosujesz niewłaściwie pojęcia których znaczenie jest ci obce

kazuista się znalazł

[cite] azygnerski:[/cite] Załóżmy....
Wiem, ze to sytuacja z twoich koszmarów sennych, ale zawsze może się zdarzyć... :shocked:

ja nie zakładam, ja się trzymam treści wątku,
wirtualny świat azygnerski: mnie nie interesuje