wybór nowego zarządcy

alexanderfeld

Witam serdecznie,
do szanownego grona ekspertów mam kilka pytań w zakresie wyboru administratora – zarządcy nieruchomości.
W dużej Wspólnocie Mieszkaniowej, zarządca wypowiedział umowę na zarządzanie nieruchomością wspólną (z 3-miesięcznym terminem, umowa obowiązywała bezterminowo od kilku lat). Wobec powyższego:
1) Czy Zarząd Wspólnoty zgodnie z art. 22 ust 1 oWL może wybrać nowego zarządcę – jako czynność zwykłego zarządu?
2) Czy czynnością zwykłego zarządu będzie także zawarcie umowy z nowym zarządcą (przy zachowaniu obowiązującej – przyjętym przez Wspólnotę planem gospodarczym – stawce za zarządzanie częścią wspólną - od lat niezmienianej)? Czy zawarcie umowy z nowym zarządcą i określeniu na tożsamym poziomie kosztów zarządu - przekracza zwykły zarząd i musi być usankcjonowane procedurą głosowania - uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej?
pozdrawiam
Alex

alexanderfeld

Zarząd jest, a chodzi o wybór zarządcy nowego. Pytanie są precyzyjne - czy są to czynności zwykłego zarządu zgodne z art. 22 ust. 1 UoWL i takowe są prerogatywą zarządy wspólnoty mieszkaniowej. Czynności zwykłego zarządu w Ustawie nie są opisane, za to opisano, czym są czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

alexanderfeld

jest jeszcze taka strona medalu: Art. 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1. Tak więc w jednym akcie prawnym mamy trochę nieścisłości, co do zakresów działania organu - zarządu wspólnoty, a uprawnieniem samej wspólnoty, jako ogółu (poprzez uchwały).

t66

Wysokość wynagrodzenia Zarządu /Zarządcy / Administratora jest ustalana podczas uchwalania planu gospodarczego Wspólnoty na danych rok kalendarzowy. Jeżeli nowy organ zarządczy będzie sprawował swoją rolę za większą stawkę, to wymaga to podjęcia stosownej uchwały.

alexanderfeld

W pkt 2 zapytania wskazałem - Czy czynnością zwykłego zarządu będzie także zawarcie umowy z nowym zarządcą (przy zachowaniu obowiązującej – przyjętym przez Wspólnotę planem gospodarczym – stawce za zarządzanie częścią wspólną - od lat niezmienianej)? - tzn. nowa umowa będzie na tych samych warunkach wynagrodzenia, co obowiązująca (ze starym zarządcą) - wynagrodzenie przyjęte planem gospodarczym na 2018 r. w formie uchwały właścicieli.

koziorozka

alexanderfeld - odpowiedź na oba twoje pytania jest: tak
Potem pytasz: Czy zawarcie umowy z nowym zarządcą i określeniu na tożsamym poziomie kosztów zarządu - przekracza zwykły zarząd
Nie.

Nie nazywaj administratora zarządcą i wszystko ci się uprości.
Zarząd zawiera umowy z administratorem, osobą sprzątającą, osoba wykonującą jakieś prace na części wspólnej. Jest to zwykła umowa zlecenie.

t66

Zgodnie z artykułem http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/2547-czynnosci-zarzadu-nieruchomoscia-sprawdz-co-mozna-bez-uchwaly

[b]zawarcie umowy o administrowanie nieruchomością wspólną - rozbieżności w orzecznictwie:[/b]

- zarząd zwykły: wyrok S.A. w Warszawie z 4.07.2014 r., VI ACa 1630/13, odpowiedź Podsekretarza Stanu w Ministerstwie Infrastruktury w sprawie interpelacji nr 20550 (por.: odpowiedź Podsekretarza Stanu z 8. 03. 2011 r.).

- przekracza zarząd zwykły: wyrok S.R. w Mrągowie z 25.11.2014 r., V C 376/14

koziorozka

Jak orzecznictwo jest rozbieżne, to wybieram to, które jest korzystniejsze dla wspólnoty.
Korzystniejszy jest wybór przez zarząd.
Dlaczego? Bo łatwiej taką umowę rozwiązać, a umowy podpisuje się nie na słońce, tylko na na złe czasy. Na słońce wystarczy dogadanie i uścisk dłoni.

Nie raz na tym forum pojawiały się problemy z administratorem, który rozgrywał wspólnotę, gdy zarząd nie był zadowolony z jego pracy.
Do wypowiedzenia umowy potrzebna była uchwała (zatrudniony uchwałą), a admin napuszczał na siebie właścicieli, skłócał i nawet doprowadzał do odwołania członków zarządu, byle do wypowiedzenia nie dopuścić.

KubaP

[cite] koziorozka:[/cite]Jak orzecznictwo jest rozbieżne, to wybieram to, które jest korzystniejsze dla wspólnoty.
Korzystniejszy jest wybór przez zarząd.
Nie raz na tym forum pojawiały się problemy z administratorem,

Nieraz na tym forum pojawiały się "problemy" z administratorem, który miał problemy z Zarządem, Zarząd napuszczał właścicieli na siebie ; obiecywali, nie podejmowali decyzji w sprawach bieżących , swoim tumiwisizmem obarczał Administratora; ect.

Dopiero na zebraniu właścicieli wyszło wszystko na jaw . Członkowie zarządu mieli długi wobec Wspólnoty i zmieniali w roku 2-3 administratorów , że nie można było się doliczyć, kto ile ma długu.
Do wypowiedzenia umowy nie potrzebna była uchwała (zatrudniony przez zarząd z ulicy), dopiero właściciele po wysłuchaniu stron usunęli .... członków Zarządu, a administrator został.
Teraz zamiana administratora odbywa się za pomocą uchwały właścicieli.

Ot taka jest rzeczywistość w wielu wspólnotach. Członkowie zarządu trzymają się koryta za wszelka cenę, a "winnym" ma być zawsze administrator; choc żadnych decyzji nie podejmuje , bo jest od wykonywania.

Ja nie bronię administratorów, bo wielu zdarza się "ma coś za uszami" , ale też wiem, jakie mogą być Zarządy Wspólnot.

Haneczka

KubaP: Ja nie bronię administratorów, bo wielu zdarza się "ma coś za uszami" , ale też wiem, jakie mogą być Zarządy Wspólnot.

No, nareszcie! Właściwe ujęcie rzeczywistości we wspólnotach mieszkaniowych. A zarządy zdarzają się dokładnie takie, jak wielu administratorów - też "mają coś za uszami".
Niemniej, gdy zarząd jest odpowiedzialny i "nie ma nic za uszami" to administratorowi często bardzo nie pasuje, więc... wcale nie wyrywa się do wykonywania tego, co powinien zabezpieczać ze swojej strony i żeruje na poczuciu obowiązku ludzi z zarządu wspólnoty.

KubaP

[cite] Haneczka:[/cite]Niemniej, gdy zarząd jest odpowiedzialny

no, to jest warunek .... a ile jest takich zarządów WM ? zazwyczaj się trafiają nawiedzeni , obowiązujące prawo mają za nic, ustawiać chcą wszystkich i wszystko po swojemu wg własnego ego,
a nie zgodnie z uchwałami właścicieli lokali, a "odpowiedzialność !"... np, cóż ... co mi mogą zrobić ci co mnie wybrali? .... przecież jest administrator - "chłopiec do bicia " ....dla wszystkich .:bigsmile:

Sambor

Nie mieści mi się w głowie, że takich ludzi właściciele(?) wybierają w skład Zarządu i ich "tumiwisizm" trwa, a "właściciele" tym się nie przejmują i pozwalają im na dalsze opier... się. Dobrze, że to przeczytałem. Podam tę informację na pierwszym zebraniu wspólnoty, jako ostrzeżenie, aby nie wybierali tych, co najgłośniej krzyczą.

Przy okazji: Tydzień temu powinno odbyć się pierwsze zebranie zwołane przez jednego właściciela zgodnie z ustawą lecz tchórzliwa idiotka "mieszkanka lokalu...." w przeddzień lub z rana w dniu zebrania wywiesiła na tablicy ogłoszeń "informację" bez konsultacji z organizatorem, że zebranie nie odbędzie się z tego powodu, iż lokali nie wykupiła większość, gdy tymczasem właściciele stanowili 62% wszystkich właścicieli. Tydzień później jest to 68%. Takie chamskie "liberum veto" zapowiada, że "właściciele" słuchają krzykaczy, a nie tych którzy podają im na tacy do zapoznania się zasady działania wspólnoty.