Utworzenie wspólnoty w bloku rzadzonym przez spółdzielnie mieszkaniową

Kirk70

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi tak:

Art. 24(1). 1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy tej ustawy.

Art.24(1). 6. Od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy.

I teraz pytanie do tych co mieli taką sytuację, że większośc mieli ale cześć lokali nadal została spóldzielcza-własnościowa.
1. Czy o uchwale o ukonstytuowaniu sie wspólnoty właściciele większości muszą z wyprzedzeniem informować spółdzielnię i to spóldzielnia organizuje to zebranie wraz z notariuszem, czy my sami?. Czy po prostu zrzucamy sie na notariusza, bo mamy większość idziemy do niego, podpisujemy umowę i dopiero nastepnego dnia informujemy o tym fakcie spóldzielnię. Ile wówczas mają dni na rozliczenie funduszu remontowego?
2. Zwrócilismy sie do nich 4 miesiece temu o wydanie bilansu otwarcia który będzie zawierał wykaz wszystkich zobowiązań dla tej nieruchomości wraz z kserokopiami faktur z tytułu niezapłaconych rachunków za wodę i ścieki, wywóz nieczystości, gaz, energię, c.o. c.w.u., ubezpieczenia budynku, podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także wykazu wpływów z tytułu opłat eksploatacyjnych z podziałem na poszczególne lokale, również z uwzględnieniem zaległości.
Ponadto wyszczególnienia : ewidencji kosztów zarządu naszymi lokalami oraz ewidencji wpływów i wydatków na fundusz remontowy, eksploatacji i konserwacji części wspólnych za okres od ........ roku do ........... roku. Milczą. W tym przypadku Idziemy do sadu rejestrowego?
3. Czy jesli cześć mieszkań , po utworzeniu wspolnoty nadal pozostaje w zarzadzie spółdzielni,ale my wybralismy juz innego zarządcę to kto obciaza ich czynszem - wspólnota czy spóldzielnia?
4. Jeśli spółdzielnia narzuci wspólnocie utrzymywanie jej mienia( 28%) to wspólnota może to samo uczynić w stosunku do mienia swojego?
5. Mam pytanie do tych, którzy mieli podobną sytuacje i chetnie sie wymienię doświadczeniami jakie problemy napotkaliście ze strony spóldzielczych gangów

KubaP

3. Czy jesli cześć mieszkań , po utworzeniu wspolnoty nadal pozostaje w zarzadzie spółdzielni,ale my wybralismy juz innego zarządcę to kto obciaza ich czynszem - wspólnota czy spóldzielnia?

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi tak:

[b]Art 27[/b]. 

2. [b]Zarząd nieruchomościami wspólnymi [/b]stanowiącymi współwłasność spółdzielni [b][color=#f00]jest wykonywany przez spółdzielnię[/color] jak zarząd powierzony[/b], o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, z zastrzeżeniem art. 24[sup]1[/sup] i art. 26. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali [b]o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się[/b], z wyjątkiem art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

4. Uchwałę, o której mowa w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, [b]podejmuje rada nadzorcza spółdzielni[/b] na [u]wniosek większości właścicieli lokali[/u] w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości obliczanej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Kirk70

Przecież pisze ze z zastrzezeniem art.24 (1). Przecież to piramidalna bzdura by była. Po co wowcas uchwala? Uchwala ma na celu zmianę zarządcy a nie jego dalszą okupacje.
Art.27.2 dotyczy aktualnej sytuacji przed podjęciem uchwały.

blazejh

Na pewno nie uchwalisz wspólnoty poza plecami spółdzielni.
Gdy chwalisz wspólnotę spółdzielnia będzie jednym z właścicieli, a zarząd będzie sprawował albo ktoś na podst. 18.1 albo zarząd właścicielski. Albo spółdzielnia nadal ale już nie na podst 27.2.

"Czynszem" obciążani są właściciele z tytułu własności lokali. Spółdzielnia to będzie też właściciel, czyli "czynsze" spółdzielnia płacić będzie teraz wspólnocie.

Czyli sześciu spółdzielców po staremu płaci spółdzielni stare czynsze, pewnie bez zmian w tych opłatach, czy tam czynszach, (to wspólnotę nie interesuje),
a spółdzielnia, jako właściciel tych lokali po nowemu płaci swoje "czynsze" - wspólnocie.

---

Sytuacja z art 27.2 może funkcjonować również po waszej uchwale, konkretnie chyba na podstawie już art 18.1 u o wł lokali wskazanej w waszej uchwale, ale to nie zmienia układu, że spółdzielnia płaci wspólnocie za sześć lokali.

A przy okazji sprawuje zarząd powierzony nieruchomością wspólną. Ale rozumiem, że chodzi o to żeby się spod zarządu SM urwać.

Kirk70

Cos mi tu nie gra. Musze pomyśleć nad Twoim stanowiskiem.

KubaP

A przy okazji sprawuje zarząd powierzony nieruchomością wspólną. Ale rozumiem, że chodzi o to żeby się spod zarządu SM urwać.

przecież to samo napisałem; zacytowałem: SM do czasu sprzedania w budynku ostatniego lokalu, będzie zarządzać częściami wspólnymi .... ja to tak rozumiem.

Zmiana polega na tym, że SM musi wykonywać kalkulacje stawek na podstawie, których naliczana będzie zaliczka; odrębne konto bankowe właścicieli, ect...

Kirk70

[cite] KubaP:[/cite]

A SM do czasu sprzedania w budynku ostatniego lokalu, będzie zarządzać częściami wspólnymi .... ja to tak rozumiem.

, ect...

za wyjątkiem art.24(1) bo taki cel był ustawodawcy, skoro było zebranie włąscicieli i wybrało nowego zarządcę, ktorym spóldzielnia od tego momentu nie jest.
Generalnie szukam kogoś kto się w podobny sposób przekształcał i zakumał

KubaP

[cite] Kirk70:[/cite]

[cite] KubaP:[/cite]A SM do czasu sprzedania w budynku ostatniego lokalu, będzie zarządzać częściami wspólnymi .... ja to tak rozumiem.

za wyjątkiem art.24¹ bo taki cel był ustawodawcy, skoro było zebranie włąscicieli i wybrało nowego zarządcę, ktorym spóldzielnia od tego momentu nie jest.
Generalnie szukam kogoś kto się w podobny sposób przekształcał i zakumał

to będzie dualizm, kto kim będzie zarządzał SM swoim majtkiem części wspólnych color=#00f]ma do tego prawo[/color i Nowy zarządca majątkiem części wspólnych właścicieli lokali przekształconych.

Który zarządca nieruchomości jest nadrzędny?

Zapis w Art 27 .2 jest dal mnie jednoznaczny

skoro było zebranie włąscicieli i wybrało nowego zarządcę,

w oparciu o jakie zapisy prawne, tego wyboru dokonali ? Chciejstwa? Czy to nie jest w przypadku likwidacji SM?

Wkoło mnie są dwie SM i w żadnej jeszcze nic się nie zmieniło pomimo przekształcenia 60-80 % lokali . Dalej zarządcą nieruchomości wspólnej jest SM. Stosują dwie stawki do naliczań opłat : dla członków SM i dla właścicieli ...

Kirk70

W opisanej przez Ciebie sytuacji oba przypadki spóldzielni są wynikiem tego, że w umowie w formie aktu notarialnego zastosowano suchy zapis o tym że do zarządu nieruchomościa wspólną stosuje sie zapisy ustawy o własności lokali zamiast precyzyjnie okreslić, że od danego dnia zarzad nieruchomościa wspólną właściciele powierzają od dnia...wspólnocie mieszkaniowej i wyznaczają nowego zarządcę w osobie XY. Wtedy spóldzielnia nie będzie zarządzała swoją cześcią a my swoją. czynsze ustala wspólnota. Widze że muszę kupić komentarz do ustaw . dzięki

KubaP

Dla mnie dziwnym jest fakt, że ten przez was wybrany ZARZĄDCA, nie doradza wam, jak ten pasztet poukładać prawnie

[cite] Kirk70:[/cite]W opisanej przez Ciebie sytuacji oba przypadki spóldzielni są wynikiem tego, że w umowie w formie aktu notarialnego zastosowano suchy zapis o tym że do zarządu nieruchomościa wspólną stosuje sie zapisy ustawy o własności lokali zamiast precyzyjnie okreslić, że od danego dnia zarzad nieruchomościa wspólną właściciele powierzają od dnia...wspólnocie mieszkaniowej i wyznaczają nowego zarządcę w osobie XY.

Wtedy spóldzielnia nie będzie zarządzała swoją cześcią a my swoją. czynsze ustala wspólnota. Widze że muszę kupić komentarz do ustaw .

Jak chcesz określać zasady to UoWL nie ma zastosowania , bo wymyślasz swoje zasady , prawo mówi o czymś innym...

Ty dalej nie rozumiesz : zamian zasad zarządzania ; od podmiotu, który te zasady ma stosować.
Inaczej: SM jest dalej zarządcą części wspólnej na podstwie art.18.1 UoWL z mocy prawa art.27.2 UoSM; jednak w stosunku do właścicieli lokali ma stosować zasady zapisane w UoWL
Uważam, że powinna prowadzić odrębną ewidencję księgową dla SM i odrębnie dla WM . Kosztami powinna obciążać WM na zasadzie re-fakturowania.

czynsze ustala wspólnota.

nic mylnego, we wspólnocie właściciele nie płacą czynszy, tylko zaliczki na utrzymanie nieruchomości to jest inny świat, jaki miałeś do tej pory, inne nazewnictwo, które skutkuje pewnymi sytuacjami prawnymi.

Stawki do naliczania zaliczek ustalają właściciele lokali na podstawie kosztów z poprzedniego okresu obrachunkowego oraz planów jakie uchwalili.

Może sie okazać, że właściciele lokali będą płacić większe stawki / zaliczki niż członkowie SM , która ma swoje zasoby lokalowe w postaci lokali użytkowych, na których zarabia np na wynajmie.

Uważam, że taka sytuacja jest bardzo skomplikowana prawnie .

Kirk70

https://www.kancelaria-kurzeja.pl/spoldzielnia-mieszkaniowa-jako-zarzadca-we-wspolnocie-mieszkaniowej.html

Nowy doklejony: 20.10.18 06:50
a ja myślę, ze wystarczy przegłosować większościa udziałow , zapisać to w umowie i twój pogląd upada

KubaP

Dla mnie dziwnym jest fakt, że ten przez was wybrany ZARZĄDCA, nie doradza wam, jak ten pasztet poukładać prawnie

Źródłem pewnego rodzaju [b]dualizmu podmiotowego[/b], polegającego na jednoczesnej egzystencji w ramach jednej nieruchomości zarówno spółdzielni jak i wspólnoty, może być sytuacja, w której w ramach istniejącej spółdzielni (należącej do niej nieruchomości) dochodzi do wyodrębnienia samodzielnego lokalu, ustanowienia prawa jego odrębnej własności. 

Klasycznym przypadkiem jest tutaj np. wykup lokalu od spółdzielni i jego „uwłaszczenie” (przekształcenie spółdzielczego prawa w prawo odrębnej własności). Zgodnie z treścią art. 6 UstWłLok ogół właścicieli lokali, w ramach określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. 

Oznacza to, iż z mocy samego prawa z chwilą wyodrębnienia z majątku spółdzielni (nieruchomości) pierwszego lokalu i ustanowienia jego odrębnej własności, mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową. 

Do takiej specyficznej wspólnoty mieszkaniowej nie znajdą jednak zastosowania przepisy UstWłLok,[b] ustawodawca postanowił bowiem, iż co do zasady w sytuacji takiej w dalszym ciągu obowiązywać będą przepisy, dotyczące spółdzielni mieszkaniowych (art. 27 UstSpółM). [/b]

Nowy doklejony: 20.10.18 13:49
http://gms-radca.pl/usr/0000452/pdf/prawo_kancelaria.pdf

Zarządca

Spółdzielnia pozostaje - podobnie jak deweloper - właścicielem lokali niewyodrębnionych, ma prawo brać udział w zebraniu dotyczącym ukonstytuowania wspólnot mieszkaniowej, ma prawo oddać swój głos.





"W uzasadnieniu wyroku z dnia 23 grudnia 2008 roku Sąd Apelacyjny w Katowicach (I ACa 540/08, LexPolonica nr 2049423) dokonując wykładni ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych orzekł, iż :" (...) poddanie przez właścicieli lokali sytuacji prawnej ustawie o własności lokali skutkuje tym, że w pełnym zakresie zastosowanie znajdują przepisy tej ustawy. Stosownie też do regulacji zawartej w ustawie o własności lokali, niezależnie od tego, czy chodzi o wspólnotę określoną w art. 19 czy w art. 20, możliwe jest powierzenie zarządu (administrowania) nieruchomości wspólną zarządcy (art. 18 ustawy o własności lokali). W ten sposób więc może dojść do pozbawienia spółdzielni zarządu wykonywanego jako zarząd powierzony - art. 27 ust. 2 u.s.m., skoro regulacja z art. 18 ustawy o własności lokali daje właścicielom możliwość wyboru sposobu zarządu, w tym w szczególności co do podmiotu, któremu zostanie powierzony zarząd. (...). Reasumując, stwierdzić należy, iż w warunkach objętych dyspozycją art. 24 (1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wspólnota może pozbawić spółdzielnię zarządu nieruchomością wspólną, pomimo że w nieruchomości pozostała część (choćby jeden) niewyodrębnionych lokali."

Więcej na ten temat w artykule: "Powstanie wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni" Artykuł na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/pytania-i-odpowiedzi/69-prawo/2208-powstanie-wspolnoty-mieszkaniowej-z-zasobow-spoldzielni

Kirk70

No własnie

KubaP

[cite] Kirk70:[/cite]No własnie

Jeżeli zatem siedemnaście lokali zostało wyodrębnionych, dysponując większością udziałów w nieruchomości wspólnej [b]możecie Państwo utworzyć wspólnotę mieszkaniową[/b], której członkiem będzie również spółdzielnia mieszkaniowa jako [b]właścicielka tych trzech niewyodrębnionych lokali[/b].

Innym słowy:  pozostawanie [b]trzech lokali w zasobach spółdzielni[/b] nie stanowi w tej sytuacji przeszkody do ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej.

Źródło: http://www.zarzadca.pl/pytania-i-odpowiedzi/69-prawo/2208-powstanie-wspolnoty-mieszkaniowej-z-zasobow-spoldzielni

Ciekaw jestem, kto pokryje koszty likwidacji SM po wyodrębnieniu ostatniego lokalu , przy założeniu, że SM miała w zasobach jeden budynek.?

Kirk70

Jak to kto? Złodzieje , kłamcy , oszuści zatrudnieni w spółdzielniach!! MY? A dlaczego 10 milionów Polaków ma pokrywać koszty obowiązywania w Polsce spóldzielczych ustaw norymberskich?:sad: Niech robia to ich poplecznicy z Wiejskiej!!! Od razu widać, że jesteś związany ze spółdzielczością. Teraz dopiero widać, jak broniłes jak piskosz tezy, która niewiele ma wspólnego z prawdą:sad: W mojej spółdzielni pracuja zwykli przestępcy, złodzieje , kłamcy i oszuści. I gdy tylko to się stanie szybko pójdą na śmietnik wybierać sobie żarcie. Tyle. Na zasiłek taka menda nie zasługuje. Nie chce mi sie opisywac co robili

blazejh

Kirk, jeżeli wykonacie poprawnie wszystkie działania opisane w artykule to się po prostu od SM urwiecie. Żadnego dualizmu nie będzie, co wynika np. z orzeczenia które przytoczył Zarządca.

Likwidacją SM się nie przejmuj. Jeżeli spółdzielcą nie jesteś, to nie jest to twoje zmartwienie, czy ona może istnieć pod ukonstytuowaniu się wspólnoty, czy nie.
Czy spółdzielnia przekaże środki funduszu remontowego wspólnocie czy nie, bo się likwiduje, czy ich nie ma, czy cokolwiek innego, to wspólnota i tak powstanie.

KubaP

[b]Ciekaw jestem, kto pokryje koszty likwidacji SM[/b] po wyodrębnieniu ostatniego lokalu , przy założeniu, że SM miała w zasobach jeden budynek.?

Likwidacją SM się nie przejmuj.

dlaczego ? Kto pokryje koszty likwidacji SM? Nie lepiej te lokale przekazać Gminie i zlikwidować SM, a koszty likwidacji podzielić na wszystkich obecnych członków, nie tylko na tych co na przekształcenie nie było stać?

Kirk70

Nie przejmuje sie nigdy losem oprawcy

blazejh

To co ciebie interesuje w dalszej kolejności to środki funduszu remontowego spółdzielni i w ogóle skutki wejścia w życie tej uchwały

Generalnie wg ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest teraz tak:

1. w/w uchwała skutkuje ustaniem członkostwa w spółdzielni

2. powstaje wspólnota,

3. właściciel lokalu "staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym, (..) w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej".

4. "wysokość tego udziału ustala się na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego, (...) według stanu na dzień ustania tego członkostwa",


wnioski:
środki funduszu remontowego wspólnoty, np. przejęte od spółdzielni, ale też z dowolnego źródła, np. z kredytu, wszystko jedno, są współwłasnością właścicieli

ewentualna likwidacja spółdzielni nie jest przeszkodą w tworzeniu wspólnoty


Zresztą: likwidację regulują przepisy zupełnie innej ustawy (Prawo Spółdzielcze).

Zarządca

Jeszcze jedna kwestia: nowa wspólnota będzie uczestniczyć w kostzach utrzymania infartruktury spółdzielczej - nie płaci za jej powstanie, co jest oczywiste, skoro została wybudowana za środki - m.in. jej członków - ale za utrzymanie.

KubaP

Jak nie kijem to pałą. Jakby nie patrząc od SM nie będzie się tak łatwo oderwać .

Zresztą: likwidację regulują przepisy zupełnie innej ustawy (Prawo Spółdzielcze).

nikt tego nie kwestionuje, ale co z nich wynika pomięto we wpisie, ponieważ jest nie po linii głoszonej , pewnej grupie to się nawet podoba .

Art.52. 5) członkowie, oprócz wkładu budowlanego, obowiązani są pokryć koszty przeniesienia własności domu, a także[b] udział w kosztach likwidacji spółdzielni[/b], o ile przeniesienie własności następuje w ramach postępowania likwidacyjnego.
http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20180000845/U/D20180845Lj.pdf 

Kirk70

[cite] Zarządca:[/cite]Jeszcze jedna kwestia: nowa wspólnota będzie uczestniczyć w kostzach utrzymania infartruktury spółdzielczej - - ale za utrzymanie.m

.
Po pierwsze blok został wybudowany również za środki włascicieli na prawach odrębnej własności - tak w 70%. Reszta nielotów nie rozumiała różnicy pomiedzy odrebną własności a spóldzielczym wlasnościowym więc sama sobie winna- płacili za przydziały a mogli od razu ustanawiać( podpisywac umowy na ustanowienie odrębnej własności) i dostawać ekspektatywy. Ku mojemu zdziwieniu najwięcej tego typu nielotów odnotowano wśród absolwentów prawa:)))), którzy teraz skowyczą jaki to ja durny byłem, że tera jakiś prezes za mnie decyduje!!!!. Dwa. Jeśli spóldzielnia faktycznie wyskoczy z takim vistem od razu dostanie po swoich komuszych brudnych łapskach i taka sama uchwała zawiśnie na niej - obowiązek płacenia za utrzymanie infrastruktury będącej w zasobach wspólnoty . Tak wiec mam nadzieję że szybko KOmuchom zrzedną miny i zastopują. Druga sprawa nieloty , które tam zostały ze spółdzielczymi już o tym wiedzą i zaraz mają składać wnioski o przekształcenie w odrębną własność więc się komusze śc..stąd wymiecie raz na zawsze i nie będzie płacenia żadnego haraczu.

blazejh

Mienie spółdzielni składa się z dwóch głównych elementów: z zasobów mieszkaniowych i z mienia spółdzielni przeznaczonego do wspólnego korzystania.

U was zasoby mieszkaniowe to te sześc lokali zasiedlonych przez nielotów. Wspólnota z nich nie korzysta, nie ma tematu.

Mienie do wspólnego korzystania to będzie wszystko co może być dookoła waszego budynku, z czego jako właściciele lokali, korzystacie po rozstaniu się ze spółdzielnią.
Czyli inne nieruchomości, budowle, mała architektura, tereny rekreacyjne i zieleń, drogi, chodniki, oświetlenie terenu, ogólnodostępne miejsca parkingowe, place zabaw, boisko, infrastruktura techniczna, będące nadal własnością spółdzielni, ale po rozstaniu służące też użytkownikom lokali. Jak nic z tego dookoła nie ma, to też nie ma tematu.