Zaliczki po zakupie mieszkania z rynku wtórnego - od kiedy?

Fiolka

Witam
Kupiliśmy z narzeczonym mieszkanie z rynku wtórnego 30.07.18 (dzień podpisania aktu notarialnego). Zbywca wyprowadził się we wrześniu zgodnie z zapisem w AN i przez ten okres normalnie płacił do zarządu zaliczki. Klucze oraz protokół zdawczo odbiorczy dostaliśmy 19.09 , z tą datą mamy też przepisane liczniki. Niestety zarządca wysyła nam ponaglenia do zapłaty za sierpień i wrzesień tłumacząc że dla niego liczy się data podpisania aktu notarialnego. Na prośby o sprawdzenie wpłat na ten lokal odsyła tylko tabelkę z lista zaliczek od 30.07 wg ktorych zalegamy z opłatami. W tej chwili wygląda to tak jakby chcieli drugi raz pieniądze za coś co zostało juz zapłacone.
Co robić? Czy jest ustawa którą możemy potraktować jako argument przemawiający na naszą korzyść?
Proszę o pomoc

blazejh

Jeśli macie akt notarialny regulujący sprawę to nawet nie potrzebna wam ustawa.

Kopie aktu oraz protokołu przejęcia lokalu do zarządcy.
Razem z wnioskiem o sprostowanie naliczeń w ten sposób że:

zbywca jest zobowiązanym do ponoszenia opłat proporcjonalnie do dnia 18 września

a nabywca od 19.

Czyli wniosek o korektę naliczeń wstecz na podstawie zapisów aktu notarialnego.
Data podpisania aktu określa tylko moment zmiany właściciela lokalu. Nie określa zmiany zobowiązanego wobec wspólnoty.

Jeśli zarządca będzie miał kopię aktu i kopię protokołu i jednak będzie nadal obstawał przy swoim potraktujcie sprawę jako próbę wyłudzenia opłat od właścicieli za dwa miesiące.

Fiolka

Dziękuję za odpowiedź.

Niestety sytuacja wygląda tak, że protokół i kopia aktu zostały dostarczone do zarządcy przed końcem września 2018. O:bigsmile:d listopada jak rzekomo wyliczono nasze zaległości ciągle się "przepychamy".

blazejh

No to trudna sytuacja i bardzo przykra.

Bo albo zarządca jest nieukiem, albo próbuje wyłudzić od ciebie dodatkowe opłaty.
Bo rozumiem, że nie może się nawet zasłaniać tym, że nie wiedział o sprzedaży lokalu?

A czy zbywca przy umowie sprzedaży okazał notariuszowi zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami za lokal do dnia zbycia lokalu?

KubaP

[cite] Fiolka:[/cite]Kupiliśmy z narzeczonym mieszkanie z rynku wtórnego 30.07.18 (dzień podpisania aktu notarialnego).
Zbywca wyprowadził się we wrześniu zgodnie z zapisem w AN i przez ten okres normalnie płacił do zarządu zaliczki.
Klucze oraz protokół zdawczo odbiorczy dostaliśmy 19.09 , z tą datą mamy też przepisane liczniki.

Niestety zarządca wysyła nam ponaglenia do zapłaty za sierpień i wrzesień tłumacząc że dla niego liczy się data podpisania aktu notarialnego. Na prośby o sprawdzenie wpłat na ten lokal odsyła tylko tabelkę z lista zaliczek od 30.07 wg ktorych zalegamy z opłatami. W tej chwili wygląda to tak jakby chcieli drugi raz pieniądze za coś co zostało juz zapłacone.
Co robić? Czy jest ustawa którą możemy potraktować jako argument przemawiający na naszą korzyść?

Zarządca ma rację . Właścicielem lokalu jesteście od 30 lipca a nie od 19 września . Tak też , od 30 lipca , zostaną wam naliczone zaliczki i opłaty podatkowe oraz dokonany wpis do KW.
Wyjściem z sytuacji jest, aby poprzedni właściciel lokalu złożył oświadczenie, że jego wpłaty w sierpniu i wrześniu należy zaliczyć dla Was.

Zazwyczaj ewidencja wpłat jest prowadzona na "lokalu" z uwzględnianiem "właściciela" lokalu.

https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/5598/naliczenie-zaliczek-a-zmiana-wlasciciela-lokalu/

[cite] Fiolka:[/cite] W tej chwili wygląda to tak jakby chcieli drugi raz pieniądze za coś co zostało już zapłacone.

błędne myślenie . Na poprzednim właścicielu lokalu będzie nadpłata ( wpłaty za sierpień i wrzesień), która po rozliczeniu roku obrachunkowego zostanie jemu, a nie Wam zwrócona.

[cite] Fiolka:[/cite]Niestety sytuacja wygląda tak, że protokół i kopia aktu zostały dostarczone do zarządcy przed końcem września 2018.

kolejny błąd . Nowy właściciel powinien w ciągu 7 dni roboczych zgłosić się u administratora/ zarządcy zmianę właściciela lokalu. W waszym przypadku , to takim terminem był 9 sierpnia 2018

[cite] Fiolka:[/cite]:bigsmile: Od listopada jak rzekomo wyliczono nasze zaległości ciągle się "przepychamy".

Czas działa na wasza szkodę, a odsetki za zaległości rosną

[cite] blazejh:[/cite]No to trudna sytuacja i bardzo przykra.

Bo albo zarządca jest nieukiem, albo próbuje wyłudzić od ciebie dodatkowe opłaty.
Bo rozumiem, że nie może się nawet zasłaniać tym, że nie wiedział o sprzedaży lokalu?

no, trochę odleciałeś z tym nieukiem .... ale to się zdarza nawet najlepszym

[cite] blazejh:[/cite]
zbywca jest zobowiązanym do ponoszenia opłat proporcjonalnie do dnia 18 września a nabywca od 19.

oczywiście, że jest to nieprawda

Dla Wspólnoty mieszkaniowej , w okresie od 30 lipca ( zakup lokalu) do 19 września (termin wydania lokalu), stary właściciel jest "najemcą " lokalu, u nowych właścicieli
Najemca nie jest stroną dla Wspólnoty Mieszkaniowej. Poprawnie Wspólnota tylko obsługuje prawnych właścicieli lokali, a nie osoby użytkujące lokal.

KubaP

[cite] azygnerski:[/cite]art. 548 § 1 kc
blazejh ma rację, istotny jest moment wydania rzeczy.
nie jest właścicielem ale nie jest też najemca, dysponuje rzeczą zgodnie z umową przeniesienia własności.

ten zapis obowiązuje sprzedającego i nabywcę, a nie Wspólnotę .

[b]art. 548 § 1 kc[/b]
§ 1. Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy.
§ 2. Jeżeli strony zastrzegły inną chwilę przejścia korzyści i ciężarów, poczytuje się w razie wątpliwości, że niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy przechodzi na kupującego z tą samą chwilą.
§ 3. Jeżeli rzecz sprzedana ma zostać przesłana przez sprzedawcę kupującemu będącemu konsumentem, niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy przechodzi na kupującego z chwilą jej wydania kupującemu. Za wydanie rzeczy uważa się jej powierzenie przez sprzedawcę przewoźnikowi, jeżeli sprzedawca nie miał wpływu na wybór przewoźnika przez kupującego. Postanowienia mniej korzystne dla kupującego są nieważne.

Wspólnota prowadzi rejestr właścicieli lokali i im nalicza zaliczki


azygnerski z jaką datą zostanie nowy właściciel wpisany do KW ? z dniem 30 lipca, czy 19 września? Czekam na odpowiedź .

blazejh

Nieważne z jaką. Moment wydania rzeczy, jeśli wynika z aktu.

KubaP

[cite] blazejh:[/cite]Nieważne z jaką. Moment wydania rzeczy, jeśli wynika z aktu.

NIEPRAWDA.

Przykład ;
W dniu 30 listopada 2016 nastąpiła sprzedaż lokalu ( powstał akt notarialny) , a wydanie lokalu nastąpiło 30 listopada 2018 . Sprzedający przez ten okres nie płacił zaliczek .
Kogo, twoim zdaniem, ma pozwać Wspólnota o zaległości płatnicze w zaliczkach ?

blazejh

Deweloper przy sprzedaży często umawia się, że nabywca ponosi opłaty wobec wspólnoty dopiero od momentu wydania rzeczy. A do tego momentu ewentualnie deweloperowi.

W powyższym przypadku jest tak samo, tylko nie ma dewelopera.

Jeśli wspólnota (względnie zarządca) zostali o tym poinformowani, to nie powinno być problemu. Bynajmniej nie ze strony zarządcy.
Żadnych przeksięgowań, na które strony się nie umówiły.

KubaP

[cite] blazejh:[/cite]Deweloper przy sprzedaży często umawia się, że nabywca ponosi opłaty wobec wspólnoty dopiero od momentu wydania rzeczy. A do tego momentu ewentualnie deweloperowi.

W powyższym przypadku jest tak samo, tylko nie ma dewelopera.

Jeśli wspólnota (względnie zarządca) zostali o tym poinformowani, to nie powinno być problemu. Bynajmniej nie ze strony zarządcy.
Żadnych przeksięgowań, na które strony się nie umówiły.

a co mnie obchodzi developer , mnie obchodzi jak jest w prawie ogólnym ,
kiedy nabywca staje się właścicielem lokalu? od tego momentu obowiązuje go UoWL.

[cite] azygnerski:[/cite]Kluczowe jest "Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary"
Ciężary, to zaliczki ale nie dług po poprzednim.

[b]Przeniesienie własności nieruchomości[/b]
[b]Decydującym krokiem przy nabywaniu lokalu jest podpisanie umowy przeniesienia własności nieruchomości.[/b] Jest to sytuacja, w której [b]równocześnie jedna osoba traci własność na rzecz nabycia jej przez inną[/b]. Do przeniesienia własności dochodzi na skutek umowy zawartej przez dotychczasowego właściciela rzeczy z kolejnym. Podstawą transakcji jest deklaracja zapłaty sprzedającemu określonej w umowie ceny za daną nieruchomość.
https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/kiedy-wedug-prawa-stajemy-sie-wascicielem-mieszkania/1633/

nie udzieliłeś odpowiedzi na zadane pytanie ...

[b]azygnerski [/b][b][color=#00f]z jaką datą zostanie nowy właściciel wpisany do KW ?[/color][/b] z dniem 30 lipca, czy 19 września? Czekam na odpowiedź .

blazejh

To by dopiero cyrki były gdyby ciężary przechodziły z chwilą wpisu do KW.

Dlatego zarządca musi honorować zapisy z AN. I dlatego wcale nie trzeba być właścicielem lokalu żeby płacić wspólnocie. Tak samo nie trzeba wcale władać tym lokalem, żeby płacić.

Nie ma też umawiania się że ja najpierw zapłacę, a potem przeksięgujecie na nabywcę. To też są cyrki na kółkach.

KubaP

Choć dalej krążysz jak sęp i walisz ogólnikami ... pytanie było konkretne ...

[cite] azygnerski:[/cite]KubaP. wniosek do sądu wieczystoksięgowego wpływa od notariusza tego samego dnia co podpisanie aktu.
Wpis właściciela do KW (w Warszawie, czeka się ok pół roku, a będzie gorzej) jest uwzględniany w dziale II-własność, ale... jakie to ma znaczenie?

a no ma , bo w UoWL jest taki zapis

Rozdział 3
[b]Prawa i obowiązki właścicieli lokali[/b]

Art. 12. 1. [b]Właściciel lokalu[/b] ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby [b]przypadają właścicielom lokali[/b] w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Art. 13. 1. [b]Właściciel ponosi wydatki[/b] związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nie-ruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Nic tu nie ma o "ciężarach" o których ty napisałeś ( wg mnie ten zapis dotycz tylko stron sprzedającego / kupującego, a nie Wspólnoty Mieszkaniowej) . Wspólnoty dotyczy zapis UoWL, a ten mówi o właścicielu lokalu . Właścicielem lokalu stajesz się z chwila podpisania aktu notarialnego przeniesienia własności czyli w tym przypadku 30 lipca .

Fiolka

@blazejh
Tak otrzymaliśmy potwierdzenie o niezaleganiu z opłatami na dzień podpisania AN.

Dostałam właśnie email od zbywcy z rozpiską zaksięgowanych wpłat na koncie wspólnoty.
Sprawa się komplikuje bo wyszło na to, że zarządca podnosząc czynsz w listopadzie ale od 1 stycznia (ludzie mają teraz dopłacać - ponoć jakaś uchwała była...good to know) policzył owe nadpłaty na rzecz powstałego długu. Zbywca teraz tylko dopłacił 600zl żeby ponownie być na zero z opłatami.

:cry:

Haneczka

Zarządca ma rację . Właścicielem lokalu jesteście od 30 lipca a nie od 19 września .

Zarządca nie ma racji, ponieważ w akcie notarialnym zostały zawarte określone ustalenia w tej sprawie oraz były właściciel płacił wszystkie zaliczki na bieżąco - tak wynika z informacji Autora wątku.

KubaP

[cite] Haneczka:[/cite]

Zarządca ma rację . Właścicielem lokalu jesteście od 30 lipca a nie od 19 września .

Zarządca nie ma racji, ponieważ w akcie notarialnym zostały zawarte określone ustalenia w tej sprawie
oraz były właściciel płacił wszystkie zaliczki na bieżąco - tak wynika z informacji Autora wątku.

Kobieto, ale te ustalenia dotyczą stron wymienionych w AN . Czy jest tam wymieniona Wspólnota?

[cite] Fiolka:[/cite]
Dostałam właśnie email od zbywcy z rozpiską zaksięgowanych wpłat na koncie wspólnoty.
Sprawa się komplikuje bo wyszło na to, że zarządca podnosząc czynsz w listopadzie ale od 1 stycznia (ludzie mają teraz dopłacać - ponoć jakaś uchwała była...good to know) policzył owe nadpłaty na rzecz powstałego długu. Zbywca teraz tylko dopłacił 600zl żeby ponownie być na zero z opłatami.

Czeka was dużo nauki w temacie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych .

Pewnie były straty w roku 2017, a uchwała rozliczająca je, zapadła dopiero w listopadzie 2018 . Nastąpiło rozliczenie i po zaksięgowaniu rozliczenia wyniku finansowego ,
stary właściciel musi jeszcze dopłacić te 600 zł oraz zaliczono jego wpłaty w sierpniu i wrześniu na poczet strat, a Wy musicie zapłacić te zaliczki za sierpień i wrzesień.

Fiolka: a Wy przed kupnem tego lokalu, nie byliście u zarządcy dowiedzieć się co i jak ?

KubaP

Wspólnota nie jest stroną umowy z waszym zbywcą - dla niej wiążące jest to, że z dniem podpisania umowy notarialnej staliście się właścicielami, a to zasadniczo właściciel ma obowiązek ponoszenia opłat.

Ewentualne roszczenie za okres od aktu do przekazania mieszkania (rozumiem, że w tym czasie mieszkał tam/ korzystał z niego jeszcze zbywca?) możecie spróbować skierować do zbywcy.

Fiolka

@KubaP w sierpniu sąd powołał zarząd komisaryczny - mieszkańcy przegłosowali pozbycie się dewelopera z zarządu [wiedzieliśmy tylko, że jest taki zamiar]. Także dowiedzieliśmy się o tym że mamy nowego zarządcę we wrześniu jak wróciliśmy z miesięcznego urlopu i otrzymaliśmy klucze do mieszkania.
Zbywca mieszkał w lokalu prawie do października - taki był warunek sprzedaży - dlatego też w AN jest zapis, że będzie ponosił wszelkie opłaty związane z użytkowaniem lokalu oraz miejsc postojowych w garażu podziemnym do 21.09 (ostateczna data wydania kluczy). Nie wiem czy kierowanie pism bezpośrednio do niego w czymś nam pomoże - bo tak jak z rozliczaniem się z zarządcą nie ma problemu, tak kasy prosto do nas nie wyśle, chyba że będzie to pismo od prawnika ;) Chociaż chciałabym się mylić...o podpisane cesje wierzytelności też się doprosić nie możemy.
Dużym ułatwieniem byłoby gdyby nowy zarządca chciał w ogóle podjąć się z nami normalnej rzeczowej rozmowy, a na to od początku nie mogliśmy liczyć, stąd moje zapytanie na tym forum.


Dziękuję wszystkim za odpowiedzi.

Jutro będę się ponownie kontaktować z zarządcą - do świąt chciałabym mieć jasną sytuację ;)

Phantos

Zgodnie z art. 548 § 1 kodeksu cywilnego to z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z tą rzeczą. Do dnia wydania lokalu nowemu nabywcy uchwalone zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ponosi poprzedni właściciel, a od dnia wydania lokalu nowy właściciel. Gdy we wspólnocie mieszkaniowej nadejdzie czas rozliczenia zaliczek w stosunku do kosztów rzeczywistych przypadających na lokal, wspólnota mieszkaniowa rozliczać się będzie ze swoim aktualnym członkiem.
Dług z tytułu kosztów zarządu obciąża nie lokal, ale konkretną osobę. Błędem popełnianym przez wspólnoty mieszkaniowe jest próba dochodzenia zaległości poprzedniego właściciela od nowego nabywcy lokalu. Tymczasem lokal nie może być dłużnikiem. Wspomniany wcześniej art. 548 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą. Z tym, że przejście korzyści i ciężarów nie oznacza jednak przejścia długów, bo to różne pojęcia. Z chwilą powstania obowiązku zapłaty zaliczek przekształcają się one z ciężarów związanych z lokalem w dług obciążający konkretną osobę, w danej chwili zobowiązaną do zapłaty. W stosunku do tej osoby dochodzi się uiszczenia należności.
Kolejną kwestią związaną ze zmianą właściciela lokalu jest występowanie sprzedającego lokal do wspólnoty mieszkaniowej o zwrot wpłaconych zaliczek. Co prawda, wpłacone przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej zaliczki stanowią własność właściciela aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem. Nie oznacza to jednak, że właściciel ma prawo żądać ich zwrotu w związku ze sprzedażą lokalu. Zaliczki służą gromadzeniu środków na określony cel, a właściciel zgodnie z uchwałą i ustawą o własności lokali jest zobowiązany do ich wnoszenia. Zwrot dotyczy tylko ewentualnej nadpłaty, czyli środków pozostałych po realizacji określonego celu i rozliczeniu kosztów. Ponadto prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty powstaje po rozliczeniu. Uprawnionym z tytułu nadpłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest aktualny w chwili rozliczenia właściciel lokalu.
Chyba powinnaś wpłacić i domagać się o zwrotu wpłaconej nadpłaty przypadającej na Twój lokal po roczym rozliczeniu wspólnoty, ale to tylko moja rada

KubaP

Zbywca mieszkał w lokalu prawie do października - taki był warunek sprzedaży - dlatego też w AN jest zapis, że będzie ponosił wszelkie opłaty związane z użytkowaniem lokalu oraz miejsc postojowych w garażu podziemnym do 21.09 (ostateczna data wydania kluczy).

Fiolka życzę powodzenia ... ale znam taką sprawę z sal sądowych, to masz marne szanse ze Wspólnotą , chyba , że po cichu zawrzecie szemrany, jakiś układ, co często się zdarza, gdy mamy do czynienie z nieprofesjonalnym zarządca.

To co piszą inni (o wydaniu lokalu,art. 548 § 1 kodeksu cywilnego ) , to są zabezpieczenia prawne, które tobie dają możliwość dochodzenia przed sądem obciążeń, jakie naliczyła tobie Wspólnota, od zbywcy. Wspólnota nie jest stroną umowy notarialnej więc te zapisy, o których wspominasz, ją nie obowiązują.

Dla Wspólnoty najważniejszym jest kto jest WŁAŚCICIELEM LOKALU ... bo obciążenia (zaliczki) we wspólnocie nalicza się właścicielowi lokalu na podstawie UoWL i uchwał właścicieli lokali, a nie KC.

blazejh

@Fiolka

Wspólnota nie musi być wspomniana w akcie notarialnym, bo nie jest stroną umowy sprzedaży. Ani zarządca nie musi, a nawet nie powinien. Ale po to wymyślono coś takiego jak forma notarialna zawarcia umowy, żeby otoczenie prawne stron tej umowy (czyli np. zarządca, czy wspólnota) z którym zbywca lub nabywca wchodzą w poboczne stosunki prawne wiedziało o postanowieniach tej umowy. Np. o takich, jak zobowiązania stron z tytułu opłat na rzecz wspólnoty.

Czyli akty są po to żeby je udostępniać innym podmiotom i żeby je czytać.

Problem z Twoim zarządcą jest w gruncie rzeczy prosty, bo on albo nie umie czytać po polsku, albo nie chce, bo nie wie, że powinien.

Pytanie Twoje sprawdza się do arcytrudnego zagadnienia: co zrobić żeby ktoś respektował zapisy z waszego aktu.
Czyli to nie jest nawet problem stricte prawny, a raczej powiedziałbym psychologiczny, tj. siedzący w głowie jakiegoś jednego człowieka, który czegoś nie wie, coś tam sobie postanowił.

Myślę że takim delikwentom mózg sprostować powinno pismo od prawnika. Na wielu to działa.

Sprawa tych nowych dopłat pozornie komplikuje sprawę. Ale tylko pozornie bo zasada rozliczeń jest ta sama co z rozdzieleniem opłat i też powinna wynikać z waszego aktu ze zbywcą. Podział dopłat też na moment wydania rzeczy, czyli na 21 września.

I tu obawiam się, że wasz wybitny zarządca obliczył tę dopłatę wg dnia zawarcia aktu tj. na 30 lipca, jak to robi na razie z opłatami. I narobił drugiego gnoju z drugą kwotą. Czyli bałagan ten sam tylko teraz trochę większy. Zamiast jednej korekty naliczeń, teraz potrzebne będą po dwie.

W wyniku prawidłowych korekt kiedyś pokaże się nowe saldo na koncie zbywcy i będzie to niestety dla niego dopłata. Wkurzy się więc prędzej czy później, jak się dowie o tym, dajmy na to w styczniu, więc o tym fakcie już możesz go uprzedzić.