Administrowaniena osiedlu bez części wspólnych, ale ze wspólnym szambem

KajaS

Dzień dobry,
zwracam się z prośbą o poradę jak rozwiązać problem rozliczania wspólnego szamba na osiedlu domów w przypadku, gdy właściciele nie posiadają części wspólnych. Mieszkam na osiedlu domów jednorodzinnych, są tu budynki zbliźniaczone dwulokalowe oraz wolno stojące domy. Całe osiedle zostało wybudowane przez spółkę, własnością spółki do teraz jest droga przebiegająca przez osiedle (mieszkańcy maja służebność przejazdu i przechodu) oraz szambo znajdujące się w drodze. Nie jesteśmy właścicielami końcowej infrastruktury związanej z odprowadzaniem ścieków tj. zbiorników i sieci kanalizacyjnej, które są usytuowana w drodze należącej do firmy. Zgodnie z warunkami zawartymi w protokołach zdawczo-odbiorczych wodomierzy, właściciele lokali mieli być rozliczani z wywozu nieczystości na podstawie odczytów wodomierzy przez spółkę (sprzedającą domy) do czasu przyłączenia do gminnej sieci kanalizacyjnej. Kilka miesięcy temu spółka zaprzestała wywozu nieczystości i prowadzenia rozliczeń oczekując, że założymy stowarzyszenie mieszkańców i przejmiemy ten obowiązek. Rezygnacja z dotychczasowych ustaleń miała związek z przeciekaniem do zbiornika wód gruntowych i rozbieżnościami między stanami naszych liczników, a faktycznym wywozem nieczystości, co generowało dodatkowe koszty wywozu nieczystości. Od kilku miesięcy rozliczaniem i wywozem nieczystości zajmujemy się sami, z marnym skutkiem. Szambiarka przyjeżdża n a osiedle dwa razy dziennie, zbiorniki przepełniają się regularnie przy każdym dniu wolnym od pracy. Szambo wtedy wybija.
Rozbieżność pomiędzy wskazaniami wodomierzy w naszych domach, a ilością wybranych nieczystości wynosi w niektórych miesiącach nawet 30%.
Sytuacja jest dla wszystkich męcząca, chcielibyśmy ją prawnie unormować. Część mieszkańców obstaje za powołaniem stowarzyszenia i zlecenia firmie administrującej rozliczania wywozu nieczystości, a przy okazji także odśnieżania nieszczęsnej drogi. Nie jesteśmy jednak jednomyślni. Część mieszkańców zastanawia się, czy nie korzystniej byłoby przejąć od spółki na własność drogę i instalację kanalizacyjną. Jeszcze inni na drodze sądowej chcą dochodzić od spółki ponownego zajęcia się wywozem i rozliczeniami bazując na umowach przedwstępnych i protokołach. Chętnie przeczytam opinie, jak opanować ten bałagan, w którą stronę pójść.

KubaP

[cite]KajaS [/cite]Zgodnie z warunkami zawartymi w protokołach zdawczo-odbiorczych wodomierzy, właściciele lokali mieli być rozliczani z wywozu nieczystości na podstawie odczytów wodomierzy przez spółkę (sprzedającą domy) do czasu przyłączenia do gminnej sieci kanalizacyjnej.

Ja bym koszty ( nie mylić m³) wywozu szamba dzielił na ilość dostarczonej wody do poszczególnych domów (wodomierze z odczytem radiowym).

[cite]KajaS [/cite]Rezygnacja z dotychczasowych ustaleń miała związek z przeciekaniem do zbiornika wód gruntowych i rozbieżnościami między stanami naszych liczników, a faktycznym wywozem nieczystości, co generowało dodatkowe koszty wywozu nieczystości.
Od kilku miesięcy rozliczaniem i wywozem nieczystości zajmujemy się sami, z marnym skutkiem. Szambiarka przyjeżdża n a osiedle dwa razy dziennie, zbiorniki przepełniają się regularnie przy każdym dniu wolnym od pracy. Szambo wtedy wybija.

czyli mamy sytuacje "zamienił stryjek siekierkę na kijek" :sad: ale tak to jest ...

[cite]KajaS [/cite]własnością spółki do teraz jest droga przebiegająca przez osiedle (mieszkańcy maja służebność przejazdu i przechodu) oraz szambo znajdujące się w drodze.

należy spółkę wezwać do uszczelnienia szamba !

[cite]KajaS [/cite]Część mieszkańców obstaje za powołaniem stowarzyszenia i zlecenia firmie administrującej rozliczania wywozu nieczystości, a przy okazji także odśnieżania nieszczęsnej drogi.
Nie jesteśmy jednak jednomyślni.

przecież to niczego nie zmieni , dalej będzie ponosić koszty zalewania szamba woda gruntową .

[cite]KajaS [/cite]Szambiarka przyjeżdża n a osiedle dwa razy dziennie, zbiorniki przepełniają się regularnie przy każdym dniu wolnym od pracy. Szambo wtedy wybija.

Ja bym dogadał się z szmbonurkami i zainstalował tam pływak, który wysyłałby SMS o przepełnieniu , podobne rozwiązanie jest jakie stosuje się windzie, gdy się zatnie .

blazejh

Formuła stowarzyszenia rejestrowego/zwykłego nie sprawdzi się w praktyce. Niczego nie uzyskacie jako stowarzyszenie (z wyjątkiem wzajemnej integracji pomiędzy sąsiadami). Przede wszystkim dlatego że stowarzyszenie jest organizacją członkowską dobrowolną. Ale nie tylko dlatego.

Szukajcie, jako ogół właścicieli na osiedlu, takiej rekonstrukcji prawnej, która da wam jak najsilniejszy tytuł prawny do władania nieruchomością - drogą.
Takiej, która będzie ustanowiona aktem notarialnym i za zgodą wszystkich właścicieli na osiedlu.

KajaS

Bardzo dziękuję za odzew, sprawa nieszczelnego szamba została zgłoszona do PINB. Wcześniej chcieliśmy polubownie załatwić sprawę i wzywaliśmy spółkę do okazania nam dokumentacji (nie dostaliśmy dokumentacji instalacji kanalizacyjnej przy sprzedaży lokali) i zaproponowaliśmy ekspertyzę z podziałem kosztów pół na pół. Spółka uznała wykonanie ekspertyzy za niepotrzebne i wtedy właśnie, po naszych działaniach zapowiedziała zaprzestanie wywozu i rozliczania szamba. Obecnie spółka odwołała się od decyzji PINB nakazującej jej wykonanie ekspertyzy szczelności szamba i całej instalacji. Czekamy na decyzję ostateczną.

Odnośnie kosztów nadwyżki. Wśród mieszkańców nie ma zgody rozliczania nadwyżki proporcjonalnie do zużycia wody. Nadwyżkę rozliczamy po równo między 55 właścicieli przyjmując, że ilość wpływających wód gruntowych nie ma związku z ilością zużytej wody, za którą każdy płaci sam do PWiK. Pan Szambelan przyjeżdża dwa razy dziennie o określonych porach. Wystarczy, że nie przyjedzie popołudniu, a szambo wybija. 40 m3 to za mało na 55 domów, więc pływak niewiele chyba tu da. Trzeba wybierać dwa razy na dobę, bardzo rano i popołudniem.

Naszym głównym problemem są nieterminowe wpłaty części mieszkańców przez co mamy dziurę budżetową. Brak rozliczania zaliczkowego - ludzie chcą płacić na podstawie odczytów liczników, brak możliwości windykacyjnych i brak współpracy ze spółką. Dzisiaj uzyskałam informację od jednej z potencjalnych firm, do których zgłosiliśmy się z prośbą o administrowanie, że nie podpisze umów indywidualnych, jedynie ze stowarzyszeniem. Wątpliwości tej firmy budzi to, że nie jesteśmy właścicielami zbiorników i drogi. Z racji tego, że jedno i drugie się sypie nikt z mieszkańców nie chce ich przejąć od spółki. Spółka natomiast nie jest chętna dać nam zgody na administrowanie. Mamy sytuację graniczną, patową, która chyba skończy się w sądzie. Nikt już nie ma siły na społeczne zbiórki pieniędzy i prowadzenie rozliczeń - z panem Szambelanem rozliczamy się co tydzień. Mamy nawet własny szambofon - czyli system powiadamiania smsem o braku wpłaty. O ile na początku wszystko funkcjonowało dobrze, o tyle teraz problemy się mnożą.

blazejh

Umowa zawarta pomiędzy firmą administrującą a stowarzyszeniem zrzeszających właścicieli domków o administrowanie drogą osiedlową, nie da żadnej dobrej podstawy do windykacji należności od właścicieli na rzecz stowarzyszenia. Nawet jeśli do stowarzyszenia wstąpią wszyscy właściciele bez wyjątku, to o skutecznej windykacji możecie zapomnieć.

Czyli stowarzyszenie to droga donikąd.

Moja propozycja:

Umowę o administrowanie należy poprzedzić utworzeniem tytułu prawnego właścicieli do władania drogą będącego tez podstawą prawną do wspólnego ponoszenia na nią kosztów przez właścicieli. Tym tytułem, na dzisiaj, byłaby umowa cywilno-prawna wszystkich właścicieli domków ze spółką. Umowa oparta wyłącznie o przepisy kodeksu cywilnego i najlepiej zawarta w formie notarialnej.

To docelowo. Na razie wszystko, co wymyślicie będzie prowizorką.

Na decyzję PINB-u specjalnie nie czekajcie, bo będzie skierowana do spółki i dotyczyła tylko kwestii technicznych, a prawne kwestie i tak są do uregulowania. A te nie dotyczą tylko spółki.

KubaP

[cite]KajaS[/cite] Dzisiaj uzyskałam informację od jednej z potencjalnych firm, do których zgłosiliśmy się z prośbą o administrowanie, że nie podpisze umów indywidualnych, jedynie ze stowarzyszeniem. Wątpliwości tej firmy budzi to, że nie jesteśmy właścicielami zbiorników i drogi. Z racji tego, że jedno i drugie się sypie nikt z mieszkańców nie chce ich przejąć od spółki.

Ja bym uderzył jeszcze w tę mute

Kodeks cywilny
Art. 203. [b]Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy[/b], jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

choć do końca nie wiem czy kondominium to obowiązuje.

[cite]KajaS[/cite] Odnośnie kosztów nadwyżki. Wśród mieszkańców nie ma zgody rozliczania nadwyżki proporcjonalnie do zużycia wody.
Nadwyżkę rozliczamy po równo między 55 właścicieli przyjmując, że ilość wpływających wód gruntowych nie ma związku z ilością zużytej wody, za którą każdy płaci sam do PWiK.

jaką nadwyżkę ...chyba niedobór.... związany z większą ilością ścieków niż dostaw wody

to też jest jakieś rozwiązanie

[cite]KajaS[/cite] Pan Szambelan przyjeżdża dwa razy dziennie o określonych porach. Wystarczy, że nie przyjedzie popołudniu, a szambo wybija. 40 m3 to za mało na 55 domów, więc pływak niewiele chyba tu da. Trzeba wybierać dwa razy na dobę, bardzo rano i popołudniem.

https://hpd.com.pl/pl/p/ALERT-GSM-III-z-powiadomieniem-SMS/75

Model GSM III po przejściu w stan alarmowy [b]może wysłać SMS-y do ośmiu abonentów [/b]np.: do właściciela nieruchomości, do firmy asenizacyjnej (wywożącej ścieki), służb technicznych, itp.

na podstwie pływaka będziesz wiedzieć ile jeszcze masz czasu do przelania się szamba, a gdy to będzie skorelowane z telefonem szambo-nurka SMS to może, jakoś wydolicie , aż wybuduje Wam Gmina kanalizację.