Różne zapisy dotyczące zarządcy w aktach not
wro89
Użytkownik
MAm takie pytanie - z mojego rozumienia wynika, że najważniejsze jest to co Deweloper wpisał w pierwszym akcie notarialnym w sprawie zarządcy. Że wszystko co potem powinno być albo powieleniem tego pierwszego zapisu.
A co jeśli na przestrzeni lat i oddawania kolejnych aktów treść zapisu o zarządcy się zmieniała?
Np 5 lat pózniej przy ostatnich mieszkaniach te zapisy są kompletnie różne - co wtedy? ważny jest tylko zapis z pierwszego aktu?
A co jeśli na przestrzeni lat i oddawania kolejnych aktów treść zapisu o zarządcy się zmieniała?
Np 5 lat pózniej przy ostatnich mieszkaniach te zapisy są kompletnie różne - co wtedy? ważny jest tylko zapis z pierwszego aktu?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Nowy doklejony: 22.01.19 21:33
Czyli że może być tak że uchwała zmienia zarządce i inne warunki i od tego momentu w aktach notarialnych są zapisane te nowe?
jeżeli uchwała zmieniła sposób zarządu nieruchomością (art. 20 UoWL) i taki zapis pojawił się w KW , to każdego zarządcę zmienia się uchwała zwykłą
Tylko jest inny niż w pierwszych aktach. I ma inne warunki w aktach po kilku latach wpisane. Np ma wpisane że ma 3 miesiące na wydanie dokumentacji
Sama zmiana zarządcy nie stanowi o zmianie sposobu zarządu, może nastąpić, ale jedynie drogą notarialną. Widocznie była uchwała z udziałem notariusza w tym przedmiocie.
Przy okazji zmienili mniej istotne zapisy dot obowiązków zarządcy. To zupełnie zrozumiałe i normalne.
Zresztą - jeśli ma zapisane 3 lata to po zmianie tego nawet w formie uchwały protokołowanej przez notariusza) to nie będzie mógł żądać odszkodowania?
W KW gruntu nie ma żadnych zapisów w temacie Zarządcy - jest kilka o roszczeniach z przedwstępnych umów, kilka o tym że właściciel jakiegoś lokalu może użytkować bezpłatnie część nieruchomosci . Nie widzę w całej KW żadnego wpisu o Zarządcy
Nowy doklejony: 23.01.19 09:19
Podsumujmy
1. Deweloper sam z siebie - mógł w 78 akcie notarialnym nagle swoją decyzją (bez wspólnoty) zmienić zarządce i warunki współpracy zarządcy ze wspólnotą i zacząć wpisywać nowe dane do aktów notarialnych późniejszych?
2. Jeśli to Wspólnota zmieniała - to mogła to zrobić zwykłą uchwałą (bez notariusza) - zmienić zarządcę z A na B (pozostając wciąż w 18.1 - powierzonym zarządzie)
3. Jeśli to Wspólnota wyraziła zgodę na zmianę warunków umowy z Zarządcą - to musiała to zrobić w formie uchwały protokołowanej przez notariusza? Czy mogła to zrobić zwykłą uchwałą? (i na tej podstawie potem deweloper wpisywał to do aktów notarialnych nowych właścicieli)
Dawkujesz informacje.
Był zapis o powierzeniu zarządu na okres lat 3? 3 lata minęły?
ps. W KW nie szukaj wpisów o zarządcy. Zwykle nic tam nie ma o zarządcy powierzonym, bo być nie musi.
Mieliście starego zarządcę wpisanego w pierwsze akty na 3 lata? Jeśli tak, to zmiana z A na B tylko drogą notarialną. Mogło to wprawdzie przejść droga zwykłej uchwały, ale to była błędna droga. Stąd bałagan.
Czyli uchwała z notariuszem będzie tak, czy owak.
Koniecznie w uchwale zapis o zwolnieniu starego zarządcy wymienionego z nazwy jak w aktach z obowiązków pełnienia czynności zarządu. Z dniem podjęcia niniejszej uchwały. Oświdczenie zaprorokołowane przez notariusza równoważne ze stwierdzeniem że ten podmiot na pewno nie sprawuje zarządu powierzonego.
Poniżej dopiero zapis o zmianie sposobu zarządu z tego, o którym mowa w art. 18.1 na ten, o którym mowa w 20.1. Czyli na właścicielski.
Nadal nie rozumiem na jakiej podstawie twierdzisz, że stary zmienił coś "sam z siebie" i to miało przełożenie na zapisy w nowszych aktach.
Deweloper najpierw samego siebie ustanowił zarządcą i napisał że będzie nim do sprzedaży ostatniego lokalu i przysługuje mu prawo wyboru ADMINISTRATORA
Potem (gdzieś w okolicy tego ostatniego lokalu) był juz nowy zarządca (na razie wiem że była jakaś uchwała wspólnoty ale raczej nie protokołowana notarialnie o wyborze oferty i zatrudnieniu zarządcy) i w aktach notarialnych pojawiła się adnostacja o warunkach umowy z nim - że okres wypowiedzenia, ze umowa terminowa, że dokumenty to po 3 miesiącach itd itp
I zastanawiam się jaki jest stan faktyczny - czy te zapisy w akcie notarialnym ostatnim mają jakieś znaczenie - skoro pierwsi właściciele nie mieli takich zapisów w aktach notarialnych.
Chodzi głównie o to - czy po zmianie na "20" trzeba będzie się z nim jeszcze pałować czy nie - innymi słowy czy można będzie mieć nowego administratora od razu czy jednak wypowiedzenie trzeba będzie przeżyć.
Nowy doklejony: 23.01.19 11:21
To mam jeszcze jedno pytanie - jak wogóle powinien wyglądać zapis w Akcie notarialnym? Bo w tym w którym mam dostępny nic nie jest napisane o uowl art 18.1 - jest tylko napisane że do czasu sprzedania ostatniego lokalu zarząd sprawowany będzie przez firmę xxx która może zlecić funkcję administratora dowolnej osobie fiz lub prawnej.
Czy to jest równoznaczne z tym że to jest zarząd powierzony?
Tak generalnie, to zapisy we wszystkich chyba aktach macie dość mocno skopane. W starych na pewno, w nowych pewnie też. Aż przykro się to czyta.
Odopowiadając od końca:
Nie jest to, moim zdaniem równoznaczne, że macie powierzony. Ściślej: że macie prawidłowo ustanowiony powierzony. Zapis jest prawdopodobnie błędny, a na pewno niejednoznaczny i dający się interpretować we dwie strony w sądzie. Co oczywiście zawsze jest niebezpieczne. Zapis o powierzonym ale bez wskazania art 18.1 to nieporozumienie. Nie jest to dla mnie do prostego pojęcia, dlaczego niektórzy deweloperzy powielają tego prostego babola w aktach. Zaczynam podejrzewać, że niekiedy robią to wręcz celowo.
Bez jakiejś wielkiej analizy przecinek po przecinku, załóżmy, że macie powierzony i że zmieniacie sposób zarządu z powierzonego na właścicielski.
Bo o ile stan prawny dot sposobu ustanowienia powierzonego macie mocno wątpliwy, to faktycznie stary zarządca i ten nowy chyba też, sprawowali swoją funkcję, tak jakby był powierzony.
W tej sytuacji uchwała o zmianie sposobu zarządu na właścicielski musi być napisana starannie. Notariusz jak najbardziej ogarnięty w tym temacie, powinien zestawić sobie zapisy o powierzeniu zarządu w starych aktach, potem też w tych nowszych, kto wie czy nie bardziej sknoconych niż w tych starszych, a potem wyprostować bałagan w uchwale w celu ujednolicenia całego stanu prawnego dla wszystkich lokali.
Względnie w dwóch osobnych uchwałach, jeśli dojdzie do wniosku, że uchwała o zmianie sposobu zarządu powinna funkcjonować samodzielnie. Albo że bałagan w aktach jest zbyt duży.
Jeśli notariusz pokpi, to jak piszesz - będziecie się z tematem dalej pałować, pewnie z innym notariuszem, jeśli tylko jeden z tych zarządców coś podważy.
To zdanie jest niewątpliwie nieprawdziwe. Nie ma takiej sytuacji w przyrodzie, więc nie powtarzaj tego. Ale to na marginesie.
oczywiście jest to nieprawda. Jak jest zarządca ustanowiony na postawie Art. 18. 1 UoWL AN, to taka wzmianka jest w KW macierzystej. Osoba zarządcy (przez „osobę” rozumiem także spółki prawa handlowego np.: sp. z o.o.) może być ujawniona w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej tj. gruntu i budynku.
jak go ustanowicie zaraz ( na tym samym zebraniu zapadnie uchwała), to od razu macie nowego Administratora
ja miałem taki zapis
Czy jeśli po obiegowym zbieraniu głosów właściciele nie zostali poinformowani o uchwaleniu takiej uchwały pocztą to czy uchwała taka jest ważna?
Ostatecznie dalszy ciąg głosowania organizuje już notariusz (nie zarząd) i wynik głosowania technicznie ustala notariusz, dlatego powinien mieć pełnomocnictwo, co najmniej od zarządu/zarządcy powierzonego do przeprowadzenia trwającego głosowania w trybie mieszanym. Bo ostatecznie nie będzie to klasyczny tryb obiegowy tylko tryb mieszany głosowania na uchwałą.
2.
Niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 3 u.w.l.) nie ma wpływu na skuteczność uchwały, gdyż w tym trybie uchwała zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości.
To jest stwierdzenie Sądu Najwyższego z 2004 roku. Podkreśliłem kluczowe wytłumaczenie tej sytuacji. Także, gdyby ktoś zechciał polemizować, to nie ze mną.
Niepowiadomienie powoduje natomiast, że dla właściciela, który go nie uzyskał, nie rozpoczyna się bieg terminu do zaskarżenia uchwały. Czyli skarżyć można nawet po wielu tygodniach od wejścia uchwały w życie.
Jak u mnie wyrzucano dewelopera z funkcji zarządcy, to 4 osoby dysponowały ponad 60% udziałów w NW ( pozbierały pełnomocnictwa, gdzie średni udział to ok 0,41 % na lokal)
Choć na zebraniu było obecnych 37 właścicieli lokali; to głosy tylko w tej uchwale oddali ci 4 co mieli pełnomocnictwa. Uchwała przeszła na zebraniu .
uchwała jest ważna tylko biegnie termin na jej zaskarżenie, który liczy się od terminu powiadomienia na piśmie, że dana uchwała została przyjęta i obowiązuje .
Jeśli nie ma powiadomienia, to termin nie biegnie. Nie biegnie, bo nie było powiadomienia. To niestety jedno wynika z drugiego i inaczej się nie da.
Taka uchwała naturalnie jest ważna. I można ją skarżyć, zwłaszcza że skarżyć można tylko ważne uchwały. Ważne tzn. istniejące i obowiązujące.