opłaty za ścieki

adaSWI

Witam!
Mam pytanie: czy Zarządca Wspólnoty może bez uprzedzenia i bez żadnej konsultacji z Zarządem czy nawet ze współwłaścicielami samowolnie podnieść stawki opłat za ścieki i wodę? Nadmieniam,że nie było na ten temat mowy na niedawnym zebraniu Wspólnoty, ani nawet wzmianki, że dostawcy podnieśli opłaty.
Proszę o odpowiedź! Sprawa pilna, z góry dziękuję!

Zarządca

Rozumiem, że podwyżka wynika ze wzrostu cen, skoro tak, to należy zadać pytanie czy właściciele ponieśli przez to szkodę?
Przecież brak środków spowodowany zaniżonymi naliczeniami może doprowadzić do utraty płynności finansowej, zawsze powinien zwyciężyć tzw. zdrowy rozsądek.
Należałoby raczej dopilnować, aby właściciele przekazali stany swoich liczników, co pozwoli w późniejszym okresie dokonać prawidłowego rozliczenia (przed i po podwyżce).
Niezależnie od powyższego - być może zarządzający miał obowiązek podwyższyć stawki, należy sprawdzić treść łączącej go ze wspólnotą umowy.
Uważam, że powinien powiadomić o tym zarząd. Inną kwestią jest plan gospodarczy, uchwała o wysokości zaliczek, niewykluczone, że te uchwały należy skorygować.

owner

czy Zarządca Wspólnoty może bez uprzedzenia i bez żadnej konsultacji z Zarządem czy nawet ze współwłaścicielami samowolnie podnieść stawki opłat za ścieki i wodę?

O cenach wody i ścieków nie decyduje zarządca ani nawet wspólnota, lecz rada miasta / gminy w drodze uchwały. Sprawdź na stronie Biuletynu Informacji Publicznej miasta / gminy w uchwałach.

Jest to koszt niezależny od wspólnoty i zarządcy. Wraz ze wzrostem ceny, przychodzą faktury na wyższe kwoty. Wspólnota ma zawartą umowę o dostawę wody i ścieków i musi wywiązać się ze swoich zobowiązań. Plan gospodarczy jest wtórny wobec umowy z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym.

Załóżmy, że nie zgadzacie się na podwyżkę, nie zmieniacie uchwały o zaliczkach i płacicie za wodę i ścieki po staremu. Dostawca nalicza odsetki, wzywa do zapłaty, w końcu odcina dostawy wody i występuje z pozwem do sądu o nakaz zapłaty. Po co Wam to?

Powinniście w uchwale o przyjęciu planu gospodarczego zastrzec, że zmiany cen mediów przez dostawców (również wywozu śmieci) zarząd / zarządca jest uprawniony do aktualizacji i przeliczenia wysokości zaliczek właścicieli bez konieczności zmiany uchwały. W innym razie wspólnota wpadnie w kłopoty.

adaSWI

Dzięki za odpowiedź. Sprawdziłam w Biuletynie Inform. Publ. naszego miasta i również na stronie Przeds.Komunalnego - nigdzie NIE MA żadnej wzmianki o uchwalonych podwyżkach cen za ścieki ani za wodę. Myślę, że nawet gdyby uchwalono takie podwyżki, to są one planowane z jakimś wyprzedzeniem i informacje o tym są przekazywane wcześniej a nie tak z dnia na dzień. Tu nie chodzi o to, że się nie zgadzamy na podwyżkę, bo jeżeli wynika to ze wzrostu cen na dostawę wody i ścieków to każdy rozumie, że lepiej podwyższyć stawkę niż się zadłużać. Chodzi o to, że nie ma żadnych podstaw do tej podwyżki, a Zarządca po prostu nie uprzedzając nas w żaden sposób ( a zebranie było kilka dni temu, można było poinformować na jakiej podstawie będzie podwyżka) wystawił rachunki do zapłaty już z naliczonymi większymi stawkami. Podejrzewamy, że Zarządca próbuje ściągnąć z nas jak najwięcej pieniędzy (chyba nieprawnie), bo podjęliśmy uchwałę, że rezygnujemy z jego zarządzania i od 01 stycznia uchwałą współwłaścicieli będzie nami zarządzał inny zarządca. Z teraźniejszym zarządcą mamy ciągle problemy, poprostu nie stosuje się do Ustawy o Własności Lokali a na nasze protesty wogóle nie reaguje tak jakby prawo dla niego nie istniało, dlatego zmieniamy zarządcę. Samo to, że przez wiele lat zarządzał nami na podstawie Prawa Spółdzielczego a nie Ust.Włas.Lok. jest niezgodne z prawem. Mieszkamy w małej miejscowości i nikt nigdy nie dociekał dlaczego jest tak zarządzane, dopiero kilka tygodni temu zarządca poinformował nas, że każdy budynek jest osobną wspólnotą i mamy wybrać zarząd który będzie miał prawo do wglądu do dokumentów i będzie reprezentował wolę współwłaścicieli. Wtedy zainteresowaliśmy się sposobem dotychczsowego zarządzania no i wyszło wiele niezgodności m.in. to, że powinniśmy mieć osobne konta na f. remontowy i f. eksploatacyjny a dotychczas tego nie było - wszystko zarządca wrzucał do jednego "garnka", tak jak w spółdzielniach mimo, że 100% mieszkań jest wykupione i jesteśmy właścicielami tych lokali. Teraz zarządca kiedy się dowiedział, że rezygnujemy z jego usług ( nie wiem czy to jest dobre słowo "usług" bo dotychczas byliśmy traktowani jakbyśmy to my byli na jego usługach ) wpadł w szał i powiedział, że on nam dopiero pokaże, dlatego co rusz mamy jakieś problemy, bo nagle stwierdził, że nasza wspólnota ma zadłużenia na f.remontowym i eksploatacyjnym, chociaż nie wiem jak mógł to wyliczyć skoro pieniądze ze wszystkich wspólnot w naszej miejscowości szły na jedno konto zarządcy. Z naszych wyliczeń wynika (wg pokwitowań za opłaty), że powinno sporo jeszcze zostać. Również odgraża się że zdemontuje nam piec c.o. bo jest to jego piec, który dostał w darowiźnie (nie ma protokołu przekazania jest tylko umowa) od Agencji Włas.Rol.ale ze wskazaniem na naszą nieruchomość. Pisałam o tym już we wcześniejszym spocie. Wiemy, że takiego prawa nie ma, bo piec jest urządzeniem, który wchodzi w skład całego systemu c.o i usytuowany jest w części wspólnej naszej nieruchomości a zarządca nie posiada udziałów w naszej nieruchomości. Wiem, że to wszystko brzmi dziwnie ale rzeczywiście w takiej błogiej nieświadomości żyliśmy wiele lat godząc się na nieuzasadnione podwyżki bez żadnych uchwał współwłaścicieli. Teraz zażadaliśmy wyjaśnień więc się naraziliśmy zarządcy. Postanowiliśmy zatem, jak już pisałam zmienić zarządcę gdyż nasza nieruchomość wymaga już remontu a przy tym zarządcy nie doczekalibyśmy się chyba nigdy bo ciągle brak finansów chociaż stawki mamy takie jak na jakimś komfortowym osiedlu. Obecnie jest zakładana kanalizacja z Funduszu Uni Europ.(tylko za przyłącza do posesji trzeba zapłacić)i zarządca stwierdził, że za to że się odłączamy od niego nie zapłaci za łącze naszego budynku z kanalizacją (drugi blok będzie miał zapłacone - nie zmienia zarządcy), chociaż do końca roku obowiązuje go umowa na zarządzanie naszej nieruchomości i pieniądze jeszcze wpłacamy do niego. Mamy sami na własny koszt się podłączyć. Też uważamy że jest to niezgodne z prawem. Tak, że te podwyżki za ścieki i wodę to myślimy, że również jest to złośliwość zarządcy. Proszę o drogę prawną w dochodzeniach naszych praw u zarządcy.

Haneczka

[cite] adaSWI:[/cite]. Chodzi o to, że nie ma żadnych podstaw do tej podwyżki, a Zarządca po prostu nie uprzedzając nas w żaden sposób ( a zebranie było kilka dni temu, można było poinformować na jakiej podstawie będzie podwyżka) wystawił rachunki do zapłaty już z naliczonymi większymi stawkami.

Czy nie lepiej było zapytać wprost zarządcę z czego wynikają większe naliczenia opłat?
To najprostsza droga do wyjaśnienia problemu.

Tak "po cichu" podejrzewam, że naliczenia większych stawek mogły wyniknąć z rozliczenia różnic pomiędzy odczytem licznika głównego, a sumą odczytów liczników w lokalach właścicieli. I to cała tajemnica.
Zarządca nie ma prawa pobierać wyższych stawek za m3 wody/ścieków niż jest to ustalone przez radę miasta/gminy.

Art.26.2. ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków:

Jeżeli odbiorcą usług jest wyłącznie właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego lub budynków wielolokalowych, jest on obowiązany do rozliczenia kosztów tych usług. Suma obciążeń za wodę lub ścieki nie może być wyższa od ponoszonych przez właściciela lub zarządcę na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego.

wwwinyl

Skoro macie zarząd, to domyślam się, że nie jest to zarządca tylko administrator.
A wtedy w każdym momencie możecie zabrać mu dostęp do Waszych pieniędzy. To zarząd reprezentuje wspólnotę, a nie administrator. I zapłacicie sobie co chcecie...

gonia

do adaSWI: współczuje i życzę powodzenia, to co piszesz to tak jakby chodziło o moje miasto, bardzo dużo nerwów i chodzenia za wszystkim. Dobrze, że kończycie tą niefortunną współpracę z takim nieobliczalnym administratorem. Rozliczenia z nim będziecie musieli dokonać, to są wasze pieniądze, myślę, że nie jest w stanie się rozliczyć, ale wy jesteście, to nie jest takie trudne i on o tym wie, dlatego was straszy.
Napisz proszę ile lat trwała taka błoga nieświadomość członków wspólnoty? i kto wami zarządzał/administrował/Ja w tej chwili mam założoną sprawę w sądzie, ale w naszej też małej miejscowości jest tak, że wszystkimi wspólnotami zarządza/administruje/ADM,kasa też do wspólnego worka.
Pozdrawiam.

Zarządca

Jak zarządca uzasadnia to naliczenie?

adaSWI

do gonia: Nasza nieświadomość trwała od 1996r tzn. od chwili wykupu pierwszego mieszkania, ale tak całkiem to od 2001r. kiedy powstał f.remontowy i płaciliśmy go do zarządcy a nie na osobne konto tak jak powinno być. Tak samo f.eksploatacyjny nie ma osobnego konta. Zarządza nami mała spółdzielnia mieszkaniowa, która powstała kiedy upadły PGR-y. Jeżeli chodzi o uzasadnienie naliczeń w kwestii wody i ścieków to zadzwoniłam dzisiaj do znajomej firmy zarządzającej i powiedzeli mi że rzeczywiście Rada Miasta uchwaliła we wrześniu podwyżki, które obowiązują od 01 listopada. Ale zarządca mógł na zebraniach nas o tym poinformować tym bardziej, że były takie zebrania od września aż trzy razy a nie stawiać nas tak przed faktem dokonanym ( wiem, że nie musi ). Wypadało chociaż to zrobić - żebyśmy byli przygotowani na podwyżkę. Jeszcze do gonia: Myślę, że u nas też nie obejdzie się bez sądu, bo nasz zarządca próbuje z nami wyczyniać teraz takie cuda jakby prawo wcale dla niego nie istniało.Umowa z nami obowiązuje go przecież do końca roku (wg uchwały). To samo dotyczy przłączenia do kanalizacji ( o czym pisałam wyżej). Jeżeli nie zapłaci za przyłącze to wyegzekwujemy pieniądze sądownie, bo cały czas mu płacimy i on jeszcze naszymi środkami dysponuje, chociaż w ogóle się nami już NIE zajmuje, bo jak twierdzi za to, że się odłączamy. Zobaczymy jak się z nami rozliczy na koniec naszej "współpracy". Gonia, już myślałam, że tylko u nas zarządca wyczynia takie rzeczy ale widzę że więcej jest takich, którzy myślą, że wolno im bezkarnie dysponować naszymi pieniędzmi wbrew naszej woli. Dzięki za wsparcie i radę. Myślę, że jeszcze mi przyjdzie korzystać z waszych porad, które bardzo sobie cenię.
Pozdrawiam.

gonia

adaSWI, tak trzymaj, zarządca traci wielką kasę do własnego dysponowania, nowy zarządca powinien wam pomóc w dochodzeniu waszych należności, nie dajcie sobą manipulować.
Rada Miasta we wrześniu ustaliła podwyżki, a więc zarządca powinien niezwłocznie was o tym powiadomić i rozliczyć na każdy lokal, nie wywiązał się z obowiązku względem was.
Jeszcze mam do ciebie pytanie, czy macie swój zarząd?, czy w tej chwili zarządzanie waszą nieruchomością przez spółdzielnię jest wpisane do aktów notarialnych

adaSWI

gonia: mam w tobie bratnią duszę w wspólnych tematach, dzięki. Właśnie od dwóch tygodni mamy swój zarząd, a dotychczasowy zarządca widniał u nas w aktach notarialnych, dlatego w tym samym dniu, w którym wybraliśmy zarząd, również notarialnie odwołaliśmy zarządcę i zmieniliśmy sposób zarządzania zgodnie z ustawą z dn.24 czerwca 1994r. o własn. lokali art.18. Jeżeli masz wiedzę na ten temat to powiedz mi czy jeżeli Spółdzielnia zarządzała nami dotychczas na zasadzie prawa spółdzielczego mimo, że mieszkania nasze były już wykupione i w byliśmy już wspólnotą (chociaż o tym, że nią jesteśmy prawnie poinformowano nas miesiąc temu), czy ten sposób zarządzania był zgodny z prawem? Pytam , dlatego że jeżeli dojdzie do sprawy sądowej, to czy nasze roszczenia względem stanu naszych środków finansowych w spółdzielni sąd weźmie pod uwagę.Może to wszystko jest trochę pogmatwane, ale dopiero "raczkujemy" w tych tematach, dlatego mam nieraz wątpliwości w niektórych kwestiach.

gonia

bardzo dobrze, macie zarząd, spółdzielnia zarządza do końca roku, więc musicie poinformować zarządcę (spółdzielnie), że w związku z rozwiązaniem umowy o zarządzanie waszą nieruchomością wzywacie do przygotowania całej dokumentacji wspólnoty, oraz przygotowanie rozliczenia finansowego za lata 1996 do 2009r. Każdy rok osobno. Jeżeli spółdzielnia robiła takie rozliczenia nie będzie problemu, ale jeżeli nie, to będzie się wykręcać, przewlekać cały proces rozliczenia i oddania dokumentacji. Wtedy nie należy czekać, udać się do prawnika(sami tego nie róbcie, to ważne, porada będzie was kosztować jakieś 200 do 300zł.ale opłaci się) tańszy jest radca prawny,znajdźcie takiego, który zna się na gospodarce nieruchomościami,postępujcie za jego wskazówkami, to będzie dobry początek i nie popełnicie niepotrzebnych błędów i nie będziecie tracić czasu.
Pisz jak wam idzie .Powodzenia.

adaSWI

Zarządca był na tym zebraniu, na którym odwoływaliśmy go z tej funkcji i wie , że tylko do końca roku sprawuje zarząd naszej wspólnoty. Co do przekazania dokumentów, to już wysłaliśmy mu wykaz dokumentów które ma przygotować do przekazania. Postaramy się o radcę prawnego tak jak radzisz. Dzięki za wsparcie. Sukcesywnie będę informować jak dalej sprawy postępują.
Pozdrawiam !

wwwinyl

W takim przypadku jak opisujesz ważnym jest, by Wasze dokumenty przejrzał dobry księgowy i sprawdził czy i jakie są nieprawidłowości.

adaSWI

Witam! Mamy właśnie taki zamiar, żeby przy przekazaniu dokumentów był obecny księgowy, który będzie mógł spojrzeć na to fachowym okiem i ewentualnie służył radą. Dzięki za radę.
Pozdrawiam.

wwwinyl

Przy przekazaniu to mało. Tak naprawdę to potrwa parę tygodni zanim znajdzie "trupy w szafie" (oczywiście o ile takie są).

gonia

ada, dasz sobie radę jestem tego pewna, pomału, konsekwentnie i dojdziesz do celu. Pozdrawiam.

adaSWI

Wasze rady są bezcenne - dzięki. Cieszę się, że jest takie FORUM, bo byłoby ciężko.
Zdaje się, że jeszcze nieraz będę prosiła Was o pomoc. Pozdrawiam wszystkich!

gonia

proś nie krępuj się, mnie też bardzo pomogło to forum, choć niejednokrotnie sprzeczałam się, ale mnie to wyszło na dobre, ponieważ wyprowadzali mnie z błędów i dobrze radzili. Pozdrawiam również wszystkich forumowiczów.