Zaadaptowanie strychów - jaka droga

norbert

Cześć,

może temat nie pierwszy raz się pojawia na forum, coś niecoś już na ten temat czytałem natomiast mam u siebie taką oto sytuację i zastanawiam się jaka droga będzie najlepsza dla rozwiązania tego problemu.

Mamy osiedle złożone z 12 segmentów (klatek), częściowo zgrupowanych np w 3-segmentowe bloki. Wszystkie segmenty są 2 piętrowe (parter, piętro, poddasze). W każdym segmencie występuje strych.

Na obecny moment strychy te są nieużywane (nie licząc jednego właściciela, który na etapie deweloperskim nabył część strychu nad swoim mieszkaniem i ma obecnie większy metraż mieszkania).

Wielu mieszkańców poddaszy chciało by przyłączyć/nabyć/nająć powierzchnię nad swoimi mieszkaniami i tu pojawia się sedno - jaka droga ku temu.

Strychy niby są ale tak na prawdę to w dokumentacji budynki są jedynie parter, piętro, poddasze.... i tyle. Metraż nieruchomości wspólnej też nie obejmuje strychów.

Z tego co zdążyłem się zorientować to:

Opcja nr1) Wykonujemy inwentaryzację budowlaną, ujawniamy dodatkowe metraże, rośnie NW, mamy zmiany we wszystkich KW, uchwała pozwalająca na sprzedaż części NW, inwestor - mieszkaniec poddasza (indywidualnie lub zbiorowo) występuje o pozwolenie na budowę, sprzedaż ceną "rynkową" ? ...

Opcja nr2) Olewamy oficjalne kanały i wynajmujemy (albo jakiś rodzaj quad usum) powierzchnię mieszkańcom poddaszy - chyba słabo bo jakby ktoś chciał wstawić okno dachowe to ma ingerencję w NW, pozwolenie na budowę itp.?

Konsultowałem temat wstępnie z kilkoma praktykami (w trakcie kursu na zarządcę nieruchomości) i skłaniali się ku opcji nr 2 bo z 1 dużo papierologii i duże koszty... Ale nie wiem czy nie lepiej ogarnąć tego tematu raz a dobrze i następnie mięć "co" odsprzedać lub nawet podnająć.

Aha chyba jeszcze była opcja nr3) "ujawnienie" strychów ale w jakiś taki sposób aby stały się lokalami przynależnymi do poddaszy (zgodnie z obrysem mieszkania na poddaszu).

Proszę o komentarze / uwagi / zniewagi możemy sobie darować :wink:

blazejh

W opcji nr 1) widzę błąd w rozumowaniu. Lub jeśli nie błąd, to brak precyzji w tym wywodzie.

Samo pomierzenie i inwentaryzacja powierzchni strychowych nie będzie prowadziło jeszcze do zmian udziałów ujawnionych w KW.

Owszem, zwiększy się suma powierzchni nieruchomości wspólnej, ale udziały pozostaną bez zmian. Licznik i mianownik - bez zmian.
Dopiero przekształcenie pomieszczeń strychowych na mieszkalne i wyodrębnienie ich w lokale lub jako dodatkowe pomieszczenia dla lokali istniejących, pozwoli na zmianę udziałów. Która to zmiana zostanie dopiero ujawniona w KW.


Opcja nr 2 - bardzo słabo. Po prostu jedna wielka okazja do samowolek budowlanych. Zarząd wspólnoty za Chiny nie ogarnie tego, co tam się będzie wyrabiało.
Moglibyście może spróbować podpisać jakiś rodzaj umowy quod usum. Quod usum ma jednak te wadę, że w wersji klasycznej wymaga jednomyślności wszystkich właścicieli.

Opcja nr 3 polega, obawiam się na jakiś nieporozumieniu i należałoby raczej powrócić do Opcji nr 1. Nie kombinując. Nic na rympał.

Rozumiem, że w odpłatne najmy strychów nie wchodzą w grę?

ps. Jest kwestia podatku od nieruchomości części wspólnych. Nieujawnienie na papierze powierzchni strychów mogło być spowodowane oszczędnością na podatku.

norbert

blazejh

Wszystko się zgadza tzn. większość wiem tylko w skrócie to opisałem.

Co do wyodrębnienia jako pomieszczenia przynależne to tak - chodziło o inne zwieńczenie opcji nr1 czyli aby nie wyodrębniać osobnych lokali i sprzedawać ich mieszkańcom poddaszy tylko aby wyodrębnić je od razu jako pomieszczenia przynależne do poddaszy - tylko czy tutaj wystarczy, że pojawią się opłaty za użytkowanie dodatkowego metrażu czy należałoby to też za jakąś kwotę "odsprzedać" ?

Bo wyodrębniając osobne lokale i podchodząc do sprzedaży chyba należy stosować się do cen "rynkowych" aby zabezpieczyć interesy wspólnoty ogółem a z drugiej strony jest tam niewielki metraż użytkowy i sporo do zainwestowania więc mieszkańcom poddaszy nie bardzo zależy też na tym aby wydać nie wiadomo ile.

Leży to odłogiem więc każdy dodatkowy pożytek na rzecz WM będzie in plus...

Kwestia najmu/dzierżawy jak najbardziej jest w grze tylko czy nie należało by tak czy inaczej najpierw zinwentaryzować tych powierzchni i ich pokazać ? Bo co w innym przypadku będzie przedmiotem najmu...

Odnośnie post scriptum - bardzo możliwe, że to było to.

blazejh

Po przekształceniu strychy wspólnota sprzedaje chętnym do ich nabycia.

Za kwotę uzgodnioną pomiędzy stronami tej sprzedaży, a jeśli te strychy są bardzo podobne, to najlepiej za kwotę jednolitą od 1 metra.
I też taką, żeby nikt nie uznał te czynności sprzedaży za pozorne i na szkodę wspólnoty. Czyli raczej kwoty zbliżone do rynkowych.
Najlepiej oparte na wspólnej wycenie rzeczoznawcy.

Nie ma znaczenia czy wycenisz lokal, czy część przyszłego lokalu. Na cenę metra nie ma to znaczenia.

Przedmiot najmu musi być znany. Jak nie ma pomiaru w metrach, to jak wynajmiesz? Przecież to konkretne pomieszczenia. Tyle, że najem to też ryzyko samowolek budowlanych i zajmowania tych strychów niezgodnie z ich przeznaczeniem.

O ile już nie są pozajmowane na dziko.

norbert

Odkopuję temat.

Mamy te powierzchnie już zinwentaryzowane (opomiarowane).

Zbliżamy się do tematu uchwały o udzielenie Zarządowi zgody na przeprowadzenie całej procedury, która ma zmierzać do wydzielenia samodzielnego lokalu w trakcie adaptacji i ostatecznie do odsprzedaży tego lokalu (jako pomieszczenia przynależnego) za ustaloną cenę inwestorowi (właścicielowi mieszkania na 2gim piętrze).

I tu pojawia się zagwozdka bo usłyszałem już 3 różne wersje od 3 notariuszy...

Nie pozostawia wątpliwości fakt, że taka uchwała powinna być protokołowana przez notariusza co z kolei nastręcza problemu, że w jednym czasie nie pojawi się wystarczająca liczba właścicieli do jej podjęcia.
Aby rozwiązać ten problem wypada pozbierać pełnomocnictwa i dysponując 50+% udziałów podjeść do podjęcia uchwały.

Teraz mam kilka pytań - może przerabialiście temat w praktyce:
1) czy pełnomocnictwo do głosowania nad uchwałą protokołowaną przez notariusza może być "zwykłym pełnomocnictwem szczególnym" ?
2) czy pełnomocnictwo do głosowania nad uchwałą protokołowaną przez notariusza musi być udzielone w formie notarialnej ?

Pytanie bonusowe - opinia 3ciego notariusz na podstawie zakwestionowania podobnej czynności przez Sąd Najwyższy (niestety rozmowa telefoniczna i nie podał szczegółów):
3) Czy teza, że cała ta czynność (zmiany przeznaczenia i sprzedaży części nieruchomości wspólnej) wymaga zgody 100% współwłaścicieli ma sens / odzwierciedlenie w rzeczywistości ? Teza została uzasadniona tym, że sprzedaż części nieruchomości wspólnej sprowadzi się do zmiany udziałów wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej a zasadniczo nie można komuś zabrać kawałka jego udziału jeżeli nie wyraził on na to zgody i, że bez takiej zgody nie uzyska się wpisu w KW...

Osobiście zaraz po usłyszeniu tego wywodu uznałem, że ma to sens ale z drugiej strony Art.22 ust.3 pkt.4-6 wymienia dokładnie te czynności jako przekraczające zakres zwykłego zarządu i wymagające formy uchwały czyli konkludując - jest uchwała jest zgoda (nie ważne, że nie wszystkich).

Będę wdzięczny za rozwianie wątpliwości / jakieś przykłady z praktyki.

KubaP

[cite] norbert:[/cite] Nie pozostawia wątpliwości fakt, że taka uchwała powinna być protokołowana przez notariusza co z kolei nastręcza problemu, że w jednym czasie nie pojawi się wystarczająca liczba właścicieli do jej podjęcia.

o czymś takim jak pełnomocnictwo rodzajowe Ty słyszałeś , nie musi być notarialne, ale treść tego pełnomocnictwa musi być dobrze przygotowana.

[cite] norbert:[/cite] sprzedaż części nieruchomości wspólnej sprowadzi się do zmiany udziałów wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej a zasadniczo nie można komuś zabrać kawałka jego udziału jeżeli nie wyraził on na to zgody i, że bez takiej zgody nie uzyska się wpisu w KW...

przecież sprzedajecie część NW więc samo przez się udziały muszą ulec zmianie .
Sprzedając powierzchnię sprzedaje się udział w NW. Koszty zmiany udziałów pokrywa kujący. Najlepiej, jak taki dokument (operat zmiany udziałów) przygotowuje rzeczoznawca majątkowy.
Taką uchwalę też trzeba przejąć z udziałem notariusza, aby zmienić zapis w KW

norbert

Ad 1 cytat - jeśli przeczytałbyś ze zrozumieniem mój post to zauważyłbyś, że przywołuję pełnomocnictwo rodzajowe w swoim pierwszym pytaniu (pełnomocnictwo szczególne). Jak nie potrafisz skojarzyć tych nazw to zajrzyj w Google.

Ad 2 cytat - to nie było przedmiotem mojego pytania, tłumacząc specjalnie dla Ciebie - przedmiotem pytania było czy teza postawiona przez tego notariusza (100% zgody na zmniejszenie swojego udziału w NW) ma jakikolwiek sens lub odzwierciedlenie w rzeczywistości.

gab

Wbrew interpretacji zapisu w uwl, wspólnota nie może sprzedać czegoś co do niej nie należy. Strychy są NW a NW to współwłasność wszystkich właścicieli lokali.

Zatem zgoda wszystkich albo rozstrzygniecie sądu na wniosek większości.

KubaP

norbert szkoda, że nie zrozumiałeś mojej wypowiedzi . Ja nie podaję wszystkiego na tacy ....

https://www.prawo-budowlane.info/zakup-strychu-od-wspolnoty-mieszkaniowej,247,material_prawo_budowlane.html

http://www.administrator24.info/artykul/id805,strych-we-wspolnocie-mieszkaniowej

http://www.administrator24.info/forum/id43,it113,sprzedaz-strychu-przez-wspolnote-niezgoda-wspolnoty

tylko czytaj ze zrozumieniem a nie na rympał

norbert

KubaP zrozumiałem Twoją wypowiedź co nie zmienia faktu, że była ona nie na temat w przeciwieństwie do drugiej, za którą dziękuję. Co do treści - 1 link jest mi znany, 2 z deczka nieaktualny i ogólnikowy, natomiast 3 faktycznie wnosi coś merytorycznego.

Z tego co widzę to sprawa wygląda następująco - o ile nikt się nie porwie na zaskarżanie ewentualnej uchwały do sądu to równie dobrze można ją podjąć zwykłą większością i ze zwykłymi pełnomocnictwami (nie notarialnymi).

Natomiast chcąc dochować należytej staranności wypadałoby zebrać 100% zgód za przedmiotową uchwałą a nieobecni powinni udzielić pełnomocnictw w formie notarialnej...

To zapytam inaczej - jaka jest praktyka ? Czy ktoś z obecnych na forum przeprowadzał całą procedurę lub brał w niej udział ?

gab

Z tego co widzę to sprawa wygląda następująco - o ile nikt się nie porwie na zaskarżanie ewentualnej uchwały do sądu to równie dobrze można ją podjąć zwykłą większością i ze zwykłymi pełnomocnictwami (nie notarialnymi).

Taka uchwała nie będzie podstawą do sprzedaży, Dobry notariusz nie sporządzi umowy.

Natomiast chcąc dochować należytej staranności wypadałoby zebrać 100% zgód za przedmiotową uchwałą a nieobecni powinni udzielić pełnomocnictw w formie notarialnej...

To jeden z dwóch zgodny z prawem sposób. Drugi to orzeczenie sądu . Art. 199 kc

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Czy ktoś z obecnych na forum przeprowadzał całą procedurę lub brał w niej udział ?

Jedna z znanych mi wspólnot usiłowała uchwałą sprzedać suszarnię - strych bez zgody gminy (32 %). Żaden okoliczny notariusz się nie zgodził.

https://kultura.dziennik.pl/artykuly/505639,emilian-kaminski-zadowolony-z-wyroku-sadu-w-sprawie-budynku-w-ktorym-miesci-sie-teatr-kamienica.html

To była głosna sprawa.

KubaP

[cite] norbert:[/cite]KubaP zrozumiałem Twoją wypowiedź co nie zmienia faktu, że była ona nie na temat w przeciwieństwie do drugiej, za którą dziękuję.
Co do treści - 1 link jest mi znany,
2 z deczka nieaktualny i ogólnikowy,
natomiast 3 faktycznie wnosi coś merytorycznego.

chopie ja nie będę Tobie wyszukiwał lików, które Ciebie zainteresują, ja tylko wskazałem kierunek, jak masz postąpić . Nie mam zamiaru dyskutować czy coś się Tobie przyda czy nie