Automatyczne podwyższenie wynagrodzenia administratora

SennyLis

W umowie o administrowanie nieruchomością znajduje się zapis odnośnie wynagrodzenia administratora:

"stawka za 1m2 określona w punkcie (...) będzie co roku, (...) waloryzowana o roczny wskaźnik inflacji publikowany przez GUS."

W zawiadomieniu o zebraniu rocznym znajduje się załącznik do uchwały, w którym znajduje się zapis:

"Zmiana wysokości zarządu nieruchomością wspólną wynikająca ze zmian cen dostaw i usług, zmiany stawek podatkowych oraz waloryzacji o roczny wskaźnik inflacji publikowany przez GUS nie wymaga uchwał Wspólnoty. W przypadku zmiany zaliczki ulegną proporcjonalnemu wzrostowi."

Czy takie zapisy są zgodne z prawem i nie naruszają przypadkiem np. art. 22 UoWL? Czy Zarząd WM miał prawo podpisać taką umowę z automatycznym corocznym podnoszeniem stawki administratora? W mojej ocenie nie jest to zgodne z prawem i Zarząd nie wiedział, że takim zapisem przekracza swoje kompetencje ustawowe.

SennyLis

Ok, czyli opcja prawna istnieje. Jednak wg mnie stoi to w sprzeczności z zapisami UoWL. Czekam jeszcze na mecenasa. Zobaczę co on podpowie... Dzięki wielkie za wyjaśnienie.

SennyLis

Tak, tylko porównuję kilka źródeł bo czasami interpretacje między kilkoma prawnikami się różnią i już miałem takie przypadki.

To zdanie jest przytoczone dokładnie jak w piśmie. Tutaj oprócz stawek, o których piszesz jest również wciągnięte wynagrodzenie administratora. Arbitralnie podwyższane co roku, a wynagrodzenie administratora z żadnej ustawy czy rozporządzenia nie wynika ;-).

gab

Jest to legalne acz niekorzystne dla wspólnoty.

SennyLis

Konkludując: nie ma naruszenia prawa, ale można wystosować zarzut do Zarządu, że działał z niekorzyścią dla WM. Można podeprzeć się ofertami innych administratorów/zarządców.

blazejh

Zanim sformułujesz ten zarzut sprawdź, czy na pewno zarząd nie był osobną uchwałą upoważniony do zawarcia umowy z waloryzacją.
Mało prawdopodobne, ale jednak. Np. projekt umowy mógł być omawiany na zebraniu wspólnoty.

Porównywanie ofert z istniejącą umową byłoby raczej niewłaściwie. Jeśli w ofertach nie ma mowy o waloryzacji, to nie masz czego porównywać, a ponadto oferta to tylko oświadczenie woli jednej strony, a umowa istniejąca to już dokument prawny zawarty przez dwie strony.

SennyLis

Nie, zarząd miał tylko ogólną uchwałę, nie było w niej nic odnośnie podwyższenia stawki.

"Właściciela postanawiają dokonać wyboru administratora i powierzyć czynności administrowania nieruchomością wspólną ... "
"Współwłaściciele upoważniają Zarząd Wspólnoty do podpisania umowy o administrowanie częściami wspólnymi nieruchomości z ..."

W ofertach mam deklaracje oferentów, że stawka nie będzie waloryzowana rocznie o wskaźnik inflacji.

Wg mnie arbitralne zobowiązanie do podwyższania stawki nie jest korzystne dla WM. Analogicznie: kto w umowie o pracę ma stały wzrost wynagrodzenia o aktualny wskaźnik inflacji?
Nie chodzi też o "po taniości", ale o przejrzyste zasady... Co roku ustalamy na zebraniu czy podwyższenie wynagrodzenia się należy czy nie, a nie "czy się stoi czy się leży" (skoro idziemy w kolokwialne stwierdzenia). Tutaj właśnie widać stawianie jednej strony jako lepiej zabezpieczonej bo w umowie nie ma mowy ani o karach umownych ani o możliwości obniżenia wynagrodzenia.

blazejh

Jakie arbitralne? Macie umowną waloryzację wynagrodzenia uzależnioną od wskaźnika GUS.

W przypadku wspólnoty, żeby była pełna zgodność z ustawą, wypadałoby jedynie zatwierdzać uchwałą właścicieli każdy przypadek zastosowania tej waloryzacji.
Z uwagi na treść art 22 ust 3 cyfra 1) ustawy o własności lokali.

Moim zdaniem zarząd nie przekroczył pełnomocnictwa, ale uchwała/uchwały jak najbardziej.

SennyLis

Tak, jest umowa, na podpisanie której (w jednym z punktów) Zarząd nie miał upoważnienia wynikającego z uchwały, co potwierdza przytoczony przez Ciebie zapis ustawy.
Zarząd przekroczył czynności zwykłe zarządu bo nie miał upoważnienia do podpisania dokumentu pozwalającego na automatyczne ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu bez zgody członków WM.

No właśnie administrator pisze w załączniku do uchwały, że zwiększenie jego stawki nie wymaga głosowania, co przytoczyłem w pierwszym wątku:
"Zmiana wysokości zarządu nieruchomością wspólną wynikająca ze zmian cen dostaw i usług, zmiany stawek podatkowych oraz waloryzacji o roczny wskaźnik inflacji publikowany przez GUS nie wymaga uchwał Wspólnoty. W przypadku zmiany zaliczki ulegną proporcjonalnemu wzrostowi."

Także nie ma tutaj mowy o zatwierdzeniu.

blazejh

Ustaliliście już że ten akurat zapis, w tym brzmieniu, jest jakiś wybrakowany, łagodnie mówiąc. Literalnie to czytając to jest lanie wody.

Moim skromnym zdaniem, tan zapis akurat raczej nie ma związku ze stawką na wynagrodzenie.

IMO dotyczy tylko mediów.

Jest tylko w załączniku do uchwały, prawda? W umowie jest mowa o czym innym.

SennyLis

Nie mam tekstu pod ręką, ale tam było odniesienie właśnie do wynagrodzenia administratora. Muszę się dokładniej wczytać.
Tak, jest w umowie, ale jak sam przyznałeś, że jest to nieścisłość i tutaj się zgadzamy, ale już wg mnie to jest poważna nieścisłość
nie dająca delegacji Zarządowi do podpisania umowy w takiej treści.

SennyLis

1. No właśnie nie wiem co uchwalamy bo mam w przekazanych dokumentach tylko "załącznik do uchwały nr 2". Treści projektów uchwał nie dostałem, a pisałem, że o nie proszę.

2. No właśnie z tego co mi mówiono to właściciele nie mieli wglądu w treść umowy. Wtedy nie byłem w tej WM bo był tylko jeden budynek, a drugi się dopiero budował. Jak pisałem, w uchwale była tylko zgoda na podpisanie umowy, ale już nie było pisemnej zgody na automatyczne zwiększanie wynagrodzenia administratora. Nie upieram się, że takie zapisy nie są dozwolone, ale Zarząd musi mieć do nich jednoznaczną delegację.

KubaP

[cite] SennyLis:[/cite]Konkludując: nie ma naruszenia prawa, ale można wystosować zarzut do Zarządu, że działał z niekorzyścią dla WM. Można podeprzeć się ofertami innych administratorów/zarządców.

nie, nie można ... bo niby jaki ...

blazejh

Nie upieram się, że takie zapisy nie są dozwolone, ale Zarząd musi mieć do nich jednoznaczną delegację

Nie zgadzam się. Nie musi.
Nawet jeśli rozpatrzymy przypadek udzielenia przez właścicieli lokali pełnomocnictwa szczególnego członkom zarządu do zawarcia jakiejś konkretnej umowy o zarządzanie.

Dla ważności takiego pełnomocnictwa wystarczy (m.in) określenie rodzaju i przedmiotu umowy, która ma być zawarta, a także danych osoby, która będzie stroną tej umowy.

Ustalenie takich dalszych szczegółów jak waloryzacja wynagrodzenia pozostaje w gestii pełnomocników.

Możesz mieć pretensje do pełnomocników, że zawalili jakiś szczegół, jeden czy drugi, ale nie nie o to że nie mieli prawa podpisać umowy, która z samej swojej istoty zawiera przeróżne tego typu szczegóły.

Twoje stanowisko opiera się niestety na założeniu, że pełnomocnictwo w tym wypadku, musiałoby zawierać co najmniej kilkadziesiąt szczegółowych rozwiązań zawartych w tej umowie. Jest to absurd.

Zanim zaatakujesz członków zarządu, weź pod uwagę, że to jest jednak funkcja społeczna. Członkowie nie muszą być omnibusami od umów o zarządzanie. Nie są przecież profesjonalistami.

SennyLis

Dla wyjaśnienia: nie chcę robić krzywdy zarządowi, ale raczej im pomóc bo widzę, że parę rzeczy nie gra, a już kilka WM pomagałem wyprowadzić na prostą.

Rozmawiałem z prawnikiem i Blazejh masz rację, że niekoniecznie jest potrzebna delegacja w uchwale, ale samo działanie Zarządu w tej kwestii
może nosić znamiona niegospodarności.

Dzięki za pomoc i wyjaśnienia.

KubaP

[cite]SennyLis[/cite]Rozmawiałem z prawnikiem(...) niekoniecznie jest potrzebna delegacja w uchwale, ale samo działanie Zarządu w tej kwestii może nosić znamiona niegospodarności.

punkt widzenia zależy od siedzenia . Tak troska, jaką forujesz, może doprowadzić do paraliżu pracy Zarządu WM , tylko dlatego, że Ty czegoś nie wiedziałeś , zapominałeś się zapoznać czy masz odmienne zdanie. Zapis o waloryzacji wynagrodzenia Administratora/Zarządcy nie nosi znamion niegospodarności.

cdn

[cite] SennyLis:[/cite]Rozmawiałem z prawnikiem i Blazejh masz rację, że niekoniecznie jest potrzebna delegacja w uchwale, ale samo działanie Zarządu w tej kwestii
może nosić znamiona niegospodarności.

Prawnik stwierdził, że zgoda zarządu na waloryzację wynagrodzenia zarządcy "nosi cechy niegospodarności"? :bigsmile:

[cite] SennyLis:[/cite]nie chcę robić krzywdy zarządowi, ale raczej im pomóc bo widzę, że parę rzeczy nie gra, a już kilka WM pomagałem wyprowadzić na prostą.

Nie chcesz krzywdy zarządu, ale oskarżasz go o niegospodarność? Niegospodarność jest przestępstwem, zgłoś to do prokuratury a dowiesz się, czy zgodzi się z Twoją kwalifikacją prawną

Najpierw jednak zapoznaj się z art. 296 kodeksu karnego.

SennyLis

Cdn... Cóż, powtarzam co mówił prawnik... I nie oskarżam tylko pytam jak wygląda stan prawny... Jak pisałem, zarządu nie mam zamiaru o nic oskarżać, ale ustalanie rosnącej stawki to kiepski pomysł i pierwszy raz coś takiego widzą, a znam dużo firm administrujących i jeszcze żadna takich zapisów nie stosowała...

W każdym razie to jest oficjalne stanowisko ministerstwa:
http://orka2.sejm.gov.pl/IZ6.nsf/main/63BA02FF

1. Czy istotnie podpisanie umowy o zarządzanie nieruchomością przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej to czynność przekraczająca zwykły zarząd nieruchomością i potrzebuje w tym zakresie upoważnienia wspólnoty mieszkaniowej wyrażonego w uchwale?

Podpisanie umowy o zarządzanie nieruchomością jest czynnością zwykłego zarządu nieruchomością i zatem zarząd nie potrzebuje w tym zakresie upoważnienia wspólnoty mieszkaniowej wyrażonego w uchwale. Należy dodać, że ustalenie wynagrodzenia za czynności zarządzania należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, zatem wymaga uchwały właścicieli lokali.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 u.o.w.l. czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Zatem zmiana firmy zarządzającej, czyli zlecenie na wykonywanie czynności zarządzania innej jednostce, nie wymaga uchwały właścicieli lokali. Należy jednak zauważyć, że gdyby miała miejsce zmiana wysokości wynagrodzenia, to ustalenie wyższego wynagrodzenia za czynności zarządzania należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, zatem wymaga uchwały właścicieli lokali.

W sumie chciałem pisać do ministerstwa, ale ta interpelacja wyjaśnia wszystko...

KubaP

Podpisanie umowy na zarządzanie to czynność zwykła, ale wybór zarządcy już nie .

a znam dużo firm administrujących i jeszcze żadna takich zapisów nie stosowała...

co to za firma, która nie umie zadbać o swój interes, a chce dbać o interes Wspólnoty Mieszkaniowej ?

SennyLis

KubaP, to jest oficjalne stanowisko Ministerstwa na interpelację poselską... I piszą, odwrotnie niż piszesz ;-). Ja rozumiem, że nie mamy precedensów w polskim prawie...

KubaP

[cite] SennyLis:[/cite]KubaP, to jest oficjalne stanowisko Ministerstwa na interpelację poselską...
I piszą, odwrotnie niż piszesz ;-).
Ja rozumiem, że nie mamy precedensów w polskim prawie...

Naprawdę piszą ? ....
czy Ty rozróżniasz .... czynność "wyboru" od czynności "podpisania".....

Czy istotnie [b]podpisanie umowy[/b] o zarządzanie nieruchomością.....

Możesz mi wskazać katalog czynności zwykłych zarządu ? czy Ministerstwo Infrastruktury ?

Czy Ty, jako szeregowy członek WM, chciałbyś mieć wpływ na wybór Administratora/ Zarządcy?

Art.22. 2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są [b]w szczególności:[/b]

Kluczowym jest słowo "w szczególności" .... czyli katalog jest otwarty ....reszta jest biciem piany

KubaP

więc nie ma tu mowy o wybieraniu, tylko o ustaleniu wynagrodzenia.

jak nie ma tu o wybieraniu, więc jest dozwolone, a nie zabronione.

O ile zarząd uzyskałby wcześniej zgodę na zawarcie umowy z dowolnym administratorem

o ile ... i co jeszcze , jaki jeszcze warunek ... w ten sposób można udowodnić, że ziemia jest płaska .

to wybór i podpisanie umowy można uznać za czynność czysto techniczną

tak, jak ... czy wejść na czerwone światło na przejściu dla pieszych i przejść na czerwonym świetle :bigsmile:

SennyLis

Tak w kwestii wyjaśnienia. Ostatecznie ustalono, że zapis odnośnie automatycznego zwiększenia wynagrodzenia zostanie usunięty z umowy.

KubaP

[cite] SennyLis:[/cite]Tak w kwestii wyjaśnienia. Ostatecznie ustalono, że zapis odnośnie automatycznego zwiększenia wynagrodzenia zostanie usunięty z umowy.

usunęli, jak marszałka z ...