Sprzedaż lokalu we wspólnocie

Emilia

Witam
Nastąpiła sprzedaż mieszkania we wspólnocie. Czy na dzień sprzedaży rozliczacie media dla właściciela z wpłaconych przez niego zaliczek? czy fizycznie zwracacie mu np. nadpłacone zaliczki na poczet zużycia wody? Co z zaliczkami na eksploatację za okres 2 miesięcy? czy może wszystkie rozliczenia przechodzą na nowego właściciela w rozliczeniu rocznym? bo taki zapis figuruje w akcie notarialnym sprzedaży: wszelkie pożytki i zobowiązania przechodzą na nowego właściciela, a poprzedni domaga się zwrotu

KubaP

[cite] Emilia:[/cite]Nastąpiła sprzedaż mieszkania we wspólnocie.
Czy na dzień sprzedaży rozliczacie media dla właściciela z wpłaconych przez niego zaliczek?

To zależy, jaki macie regulamin rozliczania mediów. Jak to wymaga zebrania odczytów liczników z pozostałych lokali, to takie rozliczenie robi się w najbliższym terminie . U mnie jest to w I kartlae po roku obrachunkowym.

[cite] Emilia:[/cite]czy fizycznie zwracacie mu np. nadpłacone zaliczki na poczet zużycia wody?

Tak ,zawsze po rozliczeniu, na konto bankowe wskazane przez właściciela, który sprzedał lokal.

[cite] Emilia:[/cite]Co z zaliczkami na eksploatację za okres 2 miesięcy?

a co ma być, płaci ten do którego lokal w tym okresie należał ...

[cite] Emilia:[/cite]czy może wszystkie rozliczenia przechodzą na nowego właściciela w rozliczeniu rocznym?
bo taki zapis figuruje w akcie notarialnym sprzedaży: wszelkie pożytki i zobowiązania przechodzą na nowego właściciela, a poprzedni domaga się zwrotu

U mnie to nie działa ...

gab

bo taki zapis figuruje w akcie notarialnym sprzedaży: wszelkie pożytki i zobowiązania przechodzą na nowego właściciela

Od dnia kupna/sprzedaży lokalu.

KubaP

Generalnie, strony powinny spisać protokół zdawczo-odbiorczy w chwili wydania rzeczy.
Jest to moment naliczania opłat na konto nowego właściciela.

oczywiście to we wspólnocie nie obowiązuje . Strona dla WM, nowy właściciel , staje sie z datą spisania aktu notarialnego, a nie wydania rzeczy . W okresie między notarialny zakupem lokalu , a jego wydaniem może potrwać nawet kilka miesięcy . Rozliczenia z tego okresu kupujący i sprzedający powinni załatwić między sobą i nie mieszać do tego Wspólnoty mieszkaniowej.

Podobnie jest przy odbiorze nowego lokum od dewelopera, zwykle podpisanie aktu, jest długo później od wydania kluczy.

to jest całkiem inna sytuacja prawna niż ta związana ze sprzedażą lokalu na rynku wtórnym.

KubaP

[cite] azygnerski:[/cite]W twojej być może, ale to raczej przypadek odosobniony.
Jeśli trzymać się kodeksu cywilnego, to jest tak jak piszę - była już dyskusja na ten temat, wyjaśniałem, a ty wciąż tkwisz w mrokach...
Mogą sobie, co najwyżej, prąd i gaz rozliczyć, pozostałe kwestie załatwiasz tylko ze wspólnotą

Art. 548. § 1. Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy.
§ 2. Jeżeli strony zastrzegły inną chwilę przejścia korzyści i ciężarów, poczytuje się w razie wątpliwości, że niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy przechodzi na kupującego z tą samą chwilą.

ostatnie prawdy objawi^one wg azygnerski ....
te cytowane zapisy dotyczą stron umowy kupna / sprzedaży lokalu. Dla Wspólnoty ważnym jest Kto w danej chwili jest właścicielem lokalu !
To na właścicielu lokalu, a nie władającym nim, ciąży obowiązek płacenia zaliczek na utrzymanie nieruchomości, tak wynika z ustawy o własności lokali i tego należy przestrzegać.

Art. 13. 1. [b]Właściciel[/b] [u]ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu[/u], jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, [u]uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej[/u], korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Właścicielem lokalu staje się w dniu zawarcia aktu notarialnego kupna / sprzedaży lokalu, a nie w momencie wydania rzeczy. Zresztą taki zapis będzie widniał w KW.

[cite] azygnerski:[/cite]Mogą sobie, co najwyżej, prąd i gaz rozliczyć, pozostałe kwestie załatwiasz tylko ze wspólnotą

Czym różni się zaliczka naliczona na właściciela lokalu - zobowiązanie wobec wspólnoty, od zobowiązania wobec dostawcy prądu czy gazu ? dla mnie niczym, jest ten sam typ zobowiązania .

Takie rozwiązania to standard, a nie odosobnione przypadki trybunie azygnerski .

Emilia

Emilia:
Co z zaliczkami na eksploatację za okres 2 miesięcy?

a co ma być, płaci ten do którego lokal w tym okresie należał ...
(nie wiem jak robicie że cytowany teks jest na niebiesko... nowa jestem i tu na forum ale i w zakresie rozliczania Wspólnot również więc wybaczcie....:cry:)

A jeżeli z rozliczenia zaliczek na poczet utrzymania części wspólnych wychodzi nadpłata? też zwracasz na rachunek? czy przy takim ruchu powstaje jakiś podatek do odprowadzenia przez WM?

Emilia

a czy kiedykolwiek występuje ten podatek od zwrotów nadpłat dla właścicieli?

co uwzględniacie do przychodów CIT? wpłaty za dany rok? skoro w roku 2018 wpłat miałam np. 8000zł a w marcu zwróciłam nadpłatę to do Cit pomniejszam przychody o zwrot nadpłaty?

a jak zwracam nadpłatę po tym jak wysłano już cit to robię korektę zeznania? bo skoro wykazałam przychody zawyżone do Cit to powinnam je skorygować chyba...

ale mam mętlik w głowie...

blazejh

Przychodem jest suma naliczeń na opłaty. Na wszystkie, włącznie z FR.
Nie myl naliczeń z technicznym pojęciem wpłaty na konto, czy tez zwrotu środków wpłaconych z powrotem na konto właściciela, ponieważ suma wpłat (i zwrotów) nie będzie równa sumie naliczeń. To sa kategorie rozdzielne.

Czyli przychody wspólnoty pomniejszysz tylko i wyłącznie poprzez korektę naliczeń. Poprzez ich zmniejszenie.
Co nadal nie ma nic wspólnego nadal z przepływem środków, czyli z wpłatami czy wypłatami z konta.


W ten sposób zwrot komuś na konto z tytułu nadpłaty nie ma wpływu na zmianę przychodu wspólnoty wykazanego w CIT.

Pomyśl ile korekt CIT-8 trze baby wykonać, gdyby działał taki system.

Nie ma też czegoś takiego jak podatek od zwrotów z nadpłat. To by dopiero było.

Przepływy środków pieniężnych nie mają wpływu na ustalanie zobowiązań podatkowych. Tak jest w całej gospodarce narodowej.

Emilia

zwariować można od tych wszystkich interpretacji, co głowa to pomysł jak ma to wyglądać

https://www.prawo.pl/podatki/jaka-metode-kasowa-czy-memorialowa-nalezy-zastosowac-przy-rozliczeniu-rocznym-cit-we-wspolnocie,21068.html

muszę to wszystko jakoś poukładać ale jakoś ciężko to widzę:confused:

gab

Umowa między kupującym a sprzedającym nie wiąże wspólnoty mieszkaniowej.

Art. 548 (par.1 i 2) dotyczy tylko sprzedającego i kupującego a nie stronę trzecią , którą w tym przypadku jest wspólnota mieszkaniowa.

KubaP ma rację.

Artykuł pana Pucha jest nieścisły.

Nowy doklejony: 21.03.19 14:48
Umowa kupna/sprzedaży do zasady kształtuje prawa i obowiązki dwóch stron - sprzedającego i kupującego.
Jeżeli strony się umówią, że do czasu wydania rzeczy koszty związane z utrzymaniem lokalu ponosi sprzedający, to nic nie stoi na przeszkodzie, by wpłacał zaliczki w imieniu właściciela.
I owszem jest artykuł 392 kc ale może być zastosowany tylko w przypadku, gdy WM będzie chciała z niego skorzystać. Jeśli nie, to stroną dla wspólnoty jest aktualny właściciel lokalu.

Art. 393. KC

§ 1. Jeżeli w umowie zastrzeżono, że dłużnik spełni świadczenie na rzecz osoby trzeciej, osoba ta, w braku odmiennego postanowienia umowy, może żądać bezpośrednio od dłużnika spełnienia zastrzeżonego świadczenia.
§ 2. Zastrzeżenie co do obowiązku świadczenia na rzecz osoby trzeciej nie może być odwołane ani zmienione, jeżeli osoba trzecia oświadczyła którejkolwiek ze stron, że chce z zastrzeżenia skorzystać.
§ 3. Dłużnik może podnieść zarzuty z umowy także przeciwko osobie trzeciej.

Nowy doklejony: 21.03.19 14:54
I jeszcze jedno. Okresem rozliczeniowym dla wspólnoty jest rok kalendarzowy. Ale nie wiąże to osób trzecich.
Właściciel , który sprzedał lokal staje się dla wspólnoty osobą trzecią. I ma prawo żądać niezwłocznie (szeroki termin), by go rozliczono.

KubaP

[cite] Emilia:[/cite]

Emilia:

Co z zaliczkami na eksploatację za okres 2 miesięcy?

a co ma być, płaci ten do którego lokal w tym okresie należał ..

.
(nie wiem jak robicie że cytowany teks jest na niebiesko... nowa jestem i tu na forum ale i w zakresie rozliczania Wspólnot również więc wybaczcie....)

korzystamy z narzędzi, jakie daje to forum....:bigsmile:
to takie ikonki nad ramką do wpisywania tekstu , przy zaznaczonym BBCode
aha ... przez godzinę od zawieszenia wpisu, możesz poprawiać, zmieniać, usuwać tekst, który wpisałaś .... >>>>>pokaż opcje >>>> edycja

[cite] Emilia:[/cite]A jeżeli z rozliczenia zaliczek na poczet utrzymania części wspólnych wychodzi nadpłata?
też zwracasz na rachunek? czy przy takim ruchu powstaje jakiś podatek do odprowadzenia przez WM?

o nadpłatach związanych z utrzymaniem NW decyduje uchwała właścicieli lokali, co z tym zrobić ( Uchwała ws rozliczenia wyniku finansowego strat i nadwyżek) . Jeżeli chcesz oddać, to musisz zapłacić podatek, wystawić PIT. lepiej pozostawić na tym samym koncie nadpłatę do rozliczenia w przyszłych okresach lub przesunąć na FR

[cite] azygnerski:[/cite] Załóżmy, że sprzedaż nastąpiła 15 lutego, wydanie lokalu wg umowy do 31 marca.
Dostajesz od którejś ze stron protokół zdawczo-odbiorczy na dzień 20 marca, ze spisanymi licznikami (o ile są ) na wodę i ciepło.
Kluczowa jest data 20 marca, czyli były właściciel ma zobowiązania zaliczkowe dla 3 miesięcy, nowy od kwietnia. Po pełnym roku wyliczasz koszty proporcjonalnie, do 20 marca i od. Zaliczkę byłego rozliczasz proporcjonalnym kosztem za okres do 20, a nowego, po 20 marca. Jeśli stary ma nadpłatę, to prosisz o nr konta i przelewasz (bez żadnych podatków), jeśli niedopłatę, prosisz o uzupełnienie.

już nie trolluj z tymi swoim wywodami trybunie azygnerski

Założenie nowego właściciela lokalu w ewidencji wspólnoty wraz ze stanami za media ma być na 15 lutego . Inna data to prowadzenie kreatywnej ewidencji i pozaksięgowej i administratorskiej

gab

Nie jest stroną, zgodzę się ale wspólnota nie może stosować uznaniowości w tej kwestii.

Masz prawo się nie zgodzić ale prawo jest prawem . I ten zapis kc obowiązuje również wspólnoty . :-)

Jednak, gdybym miał wpływ na decyzję wspólnoty, to nie godziłbym się ze względów praktycznych na to, by po sprzedaży lokalu zobowiązanym był nadal poprzedni właściciel.
Po ,pierwsze w razie zaległości trzeba trudniej udowodnić w sądzie , że skorzystano z art. 393 , po drugie poprzedni właściciel może wyjechać z kraju i szukaj wiatru w raju podatkowym, po trzecie może nie mieć żadnych dochodów ani majątku i nie będzie z czego ściągnąć. Aktualny ma lokal i można mu się wpisać na hipotekę.

W takim razie, na jakiej podstawie i w oparciu o co wspólnota dokona wyliczenia zużycia wody i ciepła dotychczasowego właściciela?

Jak się robi rozliczania wody i ciepła raz na rok, no to faktycznie trudno niezwłocznie rozliczyć. :-)

Rozliczyłbym wodę ze stanów wodomierzy plus proporcjonalnie do dni roku różnice wodomierzowe z poprzedniego roku. Jest to metoda przybliżona ale każde rozliczenie wody, gdy występują różnice wodomierzowe, jest metodą przybliżoną.
Z ciepłem to samo.

KubaP

[cite] azygnerski:[/cite]

[cite] gab:[/cite]Umowa między kupującym a sprzedającym nie wiąże wspólnoty mieszkaniowej.

Art. 548 (par.1 i 2) dotyczy tylko sprzedającego i kupującego a nie stronę trzecią , którą w tym przypadku jest wspólnota mieszkaniowa.

Nie jest stroną, zgodzę się ale wspólnota nie może stosować uznaniowości w tej kwestii.

W takim razie, na jakiej podstawie i w oparciu o co wspólnota dokona wyliczenia zużycia wody i ciepła dotychczasowego właściciela? Protokołem zdawczo-odbiorczym, czy weźmie te wartości z sufitu? A może nie rozliczać się z byłym właścicielem, skoro stosunek prawny ma już z nowym? Nie przekonują mnie te argumenty

robi to na podstawie protokołu z odczytu liczników, podpisanego przez kupującego i sprzedającego, stworzonego na dzień podpisania AN.
Jak się rozliczą sprzedający i kupujący na dzień wydania lokalu to jest ich sprawa , wspólnocie nic do tego .

WM nie rozlicza najemców , władających lokalem , ta czynność należy do właściciela lokalu.

gab

Kupowałem kiedyś mieszkanie na rynku wtórnym ale sprzedająca zastrzegła, że będzie mieszkać jeszcze pół roku i ponosić koszty ( było mi to akuratna rękę i obniżyło cenę:-)). Wspólnota zaakceptowała taką umowę.
Zabezpieczyłem się tym, że ostatnie 5 tys. z ceny sprzedaży będzie zapłacone po wydaniu mieszkania (protokół zdawczo- odbiorczy) i pokazaniu zaświadczeniu z WM, że przez te pół roku zaliczki były płacone.

KubaP

[cite] gab:[/cite]Kupowałem kiedyś mieszkanie na rynku wtórnym ale sprzedająca zastrzegła, że będzie mieszkać jeszcze pół roku i ponosić koszty ( było mi to akuratna rękę i obniżyło cenę:-)). Wspólnota zaakceptowała taką umowę.
Zabezpieczyłem się tym, że ostatnie 5 tys. z ceny sprzedaży będzie zapłacone po wydaniu mieszkania (protokół zdawczo- odbiorczy) i pokazaniu zaświadczeniu z WM, że przez te pół roku zaliczki były płacone.

i co wspólnota Ciebie wybananowała tak jak twierdzi azygnerski?

Ja sprzedawałem mieszkanie i za 3 miesiące, kiedy już nie byłem właścicielem,[b] wpłacałem zaliczki i rozliczyłem się ze wspólnotą na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego,[/b] na dzień sporządzenia, z danymi do liczników i oświadczeniem woli, że każdy z nas płaci odpowiednio za okres do i po wydaniu rzeczy. 
Wyobraźcie sobie, co by było za zamieszanie, gdybym trafił na wspólnotę made in KubaP...

Totalna nieznajomość rozliczeń we wspólnocie , po stawkach z zaliczki ... porażka.:bigsmile: Ciekaw jestem ile dopłaciłeś do tego interesu ..:bigsmile:

gab

Moją sprzedająca też. :-) Akurat miała nadpłatę . 6,42 zł.

KubaP

[cite] azygnerski:[/cite]

Totalna nieznajomość rozliczeń we wspólnocie , po stawkach z zaliczki ... porażka. Ciekaw jestem ile dopłaciłeś do tego interesu ..

Ja wpłaciłem zaliczki a oni rozliczyli mnie z nich w następnym roku, drogi Epimeteuszu :bigsmile:

Dalej Temponiuszu nic nie zrozumiałeś ...ale to Twój problem