Części wspólne Hala garażowa

Kamila Grodek

Witam serdecznie. Mam również pytanie dotyczące części wspólnej jakim jest w naszym przypadku Hala garażowa którą nie jest odrębnym lokalem tylko częścią wspólną. Czy WM ma prawo rozdzielić koszty utrzymania hali garażowej ( koszty energii, wentylacji,czystości oraz utrzymania bramy garażowej która jest również 2 wyjściem ewakuacyknym)pomiędzy właścicieli miejsc postojowych?

KubaP

oczywiście nie tylko powinna, ale musi wyodrębnić te koszty z czesci wspólnych, bo jedne koszty pokrywają właściciele MP, a inne ogół właścicieli lokali, która nie posiada MP.

lolekanabolek

uuuu to następny temat do wyjaśnienia w mojej wspólnocie. U nas cześć osób ma mają miejsca postojowe w hali garażowej pod blokami. Pozostali parkują pod chmurką na miejscach ogólnodostępnych pod blokami. Oczywiście w kosztach napraw bram do hali garażowej uczestniczą wszyscy. Czy dobrze rozumiem, że za naprawę bram wjazdowych go hali garażowej powinni płacić tylko właściciele garaży pod blokiem??

Kamila Grodek

No nie do końca. W zależności jaki status prawny ma Hala garażowa.Czy jest osobnym lokalem i każdy właściciel ma na swoje nie miejsce parkingowe osobną księgę wieczystą czy jest częścią wspólną. Polecam artykuł:http://www.administrator24.info/artykul/id9622,kto-ponosi-koszty-naprawy-bramy-garazowej.

lolekanabolek

dzięki, poczytam.

gab

W tym artykule nie ma nic o pomieszczeniach wspólnych oddanych do użytkowania na wyłączność części właścicieli z wyłączeniem innych.

Nie ma konkretnego przepisu ale jest orzecznictwo.
Sąd Najwyższy w Uchwale Składu Siedmiu Sędziów ( III CZP 88/12) wydał uchwałę , że:

Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c.

We wspólnocie odpowiednikiem 206 kc jest art. 12.1 uwl.

Art. 12. 1. Właściciel lokalu ma prawo do [u]współkorzystania[/u] z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Skoro pozbawiono go takiego prawa , ma prawo do rekompensaty. Koszt utrzymania garażu to tylko część rekompensaty.

Kamila Grodek

Ale nikt nikogo niczego nie pozbawił. W ręcz przeciwnie pozostali lokatorzy dostali możliwość do robienia pilota i korzystania z hali np. gdy chcą posprzątać samochód, wpakować zakupy itp.

KubaP

[cite] Kamila Grodek:[/cite]No nie do końca. W zależności jaki status prawny ma Hala garażowa.
Czy jest osobnym lokalem i każdy właściciel ma na swoje nie miejsce parkingowe osobną księgę wieczystą czy jest częścią wspólną.

hola hola co Ty wypisujesz jak KW na MP ?
Jedynie służebność przejazdu i przechodu zwalnia od odrębnych stawek na utrzymanie garażu wielostanowiskowego i traktowanie go, na potrzeby rozrachunku kosztów utrzymania nieruchomości , jako część wspólna.

Kamila Grodek

https://www.umowadeweloperska.pl/hala-garazowa-czesc-wspolna-czy-osobny-lokal/.

gab

Ale nikt nikogo niczego nie pozbawił. W ręcz przeciwnie pozostali lokatorzy dostali możliwość do robienia pilota i korzystania z hali np. gdy chcą posprzątać samochód, wpakować zakupy itp.

A moga parkować , jeśli mają taką potrzebę np. na "twoim" miejscu?
Przecież hala garażowa jest przede wszystkim po to, by tam parkować samochód/

Jedynie służebność przejazdu i przechodu zwalnia od odrębnych stawek na utrzymanie garażu wielostanowiskowego i traktowanie go, na potrzeby rozrachunku kosztów utrzymania nieruchomości , jako część wspólna. UoWL ; UoGN ;

Nie zwalnia. Może pomniejszyć rekompensatę. Wszystko można wyliczyć.

Kamila Grodek

Za moje miejsce parkingowe ją zapłaciłam!

KubaP

[cite] Kamila Grodek:[/cite]Za moje miejsce parkingowe ją zapłaciłam!

zapłaciłaś, jak je kupiłaś na wieczne użytkowanie ,
ale są i opłaty bieżące związane z utrzymanie nieruchomości (prąd oświetlenie , sprzątanie 2 razy do roku , serwisowanie bramy wjazdowej , ect) czy to ma być na koszt ogółu właścicieli lokali, nawet tych co nie mają MP?

Kamila Grodek

A takim tokiem rozumowania można powiedzieć że lokatorzy mieszkający na parterze nie będą partycypować w kosztach utrzymania windy bo z niej nie korzystają?

Nowy doklejony: 27.03.19 13:20
Przecież na parter nie wjadą:bigsmile:

KubaP

[cite] Kamila Grodek:[/cite]A takim tokiem rozumowania można powiedzieć że lokatorzy mieszkający na parterze nie będą partycypować w kosztach utrzymania windy bo z niej nie korzystają?
Przecież na parter nie wjadą:bigsmile:

i tu jesteś w błędzie, bo nie za "korzystanie" się płaci, ale za "posiadanie " , gdzie to jest zapisane, a w ustawie o własności lokali

Po za tym "lokatorzy" nie płaca zaliczek we wspólnocie mieszkaniowej.

Kamila Grodek

Jeśli jest to w akcie notarialnym zapisane jako część wspólną i taki akty podpisali wszyscy mieszkańcy to Tak.

KubaP

[cite] Kamila Grodek:[/cite]Jeśli jest to w akcie notarialnym zapisane jako część wspólną i taki akty podpisali wszyscy mieszkańcy to Tak.

w akcie nie musi .... wystarczy, że przeczytasz tekst ustawy o własności lokali

Art. 3. 2. [b]Nieruchomość wspólną stanowi[/b] grunt oraz części budynku i urządzenia, które [b]nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali[/b].

gab

Za moje miejsce parkingowe ją zapłaciłam!

Deweloper "sprzedał" ci to, czego nie miał prawa ci "sprzedawać".
Taką umowę można podważyć.

KubaP

[cite] gab:[/cite]

Za moje miejsce parkingowe ją zapłaciłam!

Deweloper "sprzedał" ci to, czego nie miał prawa ci "sprzedawać".
Taka umowę można podważyć.

mógł ... bo to był pierwszy właściciel

gab

Sprzedać nie mógł.

Kamila Grodek

Ale tak mamy wpisane w swoich aktach notarialnych że Hala garażowa należy do części wspólnej nieruchomości.

gab

Bo to jest NW.
A nie wasza własność. I nie ma znaczenia, że deweloperowi zapłaciliście.
Umowę do użytkowania można rozwiązać. To, że deweloper was skasował, nie ma znaczenia dla wspólnoty.
Były już takie orzeczenia.

Poza tym korzystacie z miejsc parkingowych, które są częścią wspólną, na wyłączność czyli inni nie mogą z nich korzystać, mimo że są współwłaścicielami tych miejsc.

Nowy doklejony: 27.03.19 13:51

A znasz wyrok sądu, który podważa taką "sprzedaż"?

Tak. Poszperam. I ci podam .

KubaP

[cite] gab:[/cite]Bo to jest NW.
A nie wasza własność. I nie ma znaczenia, że deweloperowi zapłaciliście.
Umowę do użytkowania można rozwiązać. To, że deweloper was skasował, nie ma znaczenia dla wspólnoty.
Były już takie orzeczenia.

Poza tym korzystacie z miejsc parkingowych, które są częścią wspólną, na wyłączność czyli inni nie mogą z nich korzystać, mimo że są współwłaścicielami tych miejsc.

A znasz wyrok sądu, który podważa taką "sprzedaż"?

Tak. Poszperam. I ci podam .

niesamowite, że takie wyroki nie wpadły mi w łapy .

Developer podzielił na wyłączne korzystanie (zasada quoad usum) i robił to aktem notarialnym , co należy do właściciela lokalu, a co jest wspólna częścią która utrzymuje ogół właścicieli lokali.
Nie musza tego robić już właściciele lokali jako ogół.

gab

http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/801-iii-csk-32509-prawo-do-wylacznego-korzystania-we-wspolnocie

"Jeżeli zaś, jak w niniejszej sprawie, właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali. Taka uchwała z pewnością narusza subiektywny interes dotychczasowego właściciela."

Nowy doklejony: 27.03.19 14:29

niesamowite, że takie wyroki nie wpadły mi w łapy .

No coż , nie szukałeś widocznie.

gab

Developer podzielił na wyłączne korzystanie (zasada quoad usum) i robił to aktem notarialnym , co należy do właściciela lokalu, a co jest wspólna częścią która utrzymuje ogół właścicieli lokali.
Nie musza tego robić już właściciele lokali jako ogół.

Mylisz pojęcia.
1. Deweloper przed sprzedażą pierwszego lokalu zrobił podział na odrębne lokale i NW i wyliczył udziały dla odrębnych lokali (z pomieszczeniami przynależnymi lub nie). W tym przypadku całą halę garażową zaliczono do NW.
2. Sprzedając poszczególne odrębne lokale dodatkowo narzucił umowę do użytkowania hali garażowej (quoad usum) i jeszcze kazał tym, którym przydzielił miejsca za to zapłacić.
3.Tę umowę można uchwałą wspólnoty unieważnić i nie ma znaczenia , że deweloper wziął za to pieniądze . Ta część umowy o odpłatności za miejsce nie wiąże wspólnoty.

gab

O kosztach utrzymania przy quoad usum.
http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/2801-iii-csk-446-14-podzial-quoad-usum

Jak słusznie stwierdził Sąd Apelacyjny, przepis ten ma charakter  dyspozytywny, a zatem dopuszczalne jest zawarcie między współwłaścicielami umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum, zmieniającej zasady korzystania z tej nieruchomości określone w art. 12 ust.1 u.w.l. oraz zasady udziału w pożytkach i przychodach jak również w podziale wydatków i ciężarów, zmieniającej reguły określone w art. 12 ust.2 u.w.l. Podstawę prawną takiej umowy stanowią art. 206 k.c. i art. 207  k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l. i może być ona zawarta w każdej wspólnocie mieszkaniowej, z tym że jedynie w odniesieniu  do odrębnych pomieszczeń wspólnych, które dadzą się podzielić i z których korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu.

ezprawie przy pobieraniu dukatów przez dewelopera za wpis o "wyłącznym użytkowaniu miejsca postojowego nr

Nie dzieje się krzywda temu, kto się sam o to prosi. Jeśli naiwniak chce deweloperowi zapłacić za część wspólną, to ok, niech płaci. Ale fakt , że zapłacił deweloperowi nie daje mu żadnych dodatkowych praw. I jeśli wspólnota, podejmie uchwałę o zmianie quoad usum, to niech naiwny leci z pretensjami do dewelopera i pozywa dewelopera o zwrot zapłaconej kwoty. :-)

Nowy doklejony: 27.03.19 16:17
Mam wrażenie, że deweloperzy pobierając pieniądze za przydzielenie części NW na wyłączność robią to z dwóch powodów.
1. Dodatkowa kasa.
2. Utwierdzenie płacącego w przekonaniu , że coś kupił, choć niczego nie kupił.


W jakimś innym orzeczeniu (wszystkich naraz nie odnajdę) deweloper tłumaczył się, że wziął dodatkowa kasę od użytkownika za utwardzenie miejsca (parking na zewnątrz). W projekcie i tak miał być tam utwardzony parking. który miał być ( i jest NW).

KubaP

[cite] gab:[/cite]

Developer podzielił na wyłączne korzystanie (zasada quoad usum) i robił to aktem notarialnym , co należy do właściciela lokalu, a co jest wspólna częścią która utrzymuje ogół właścicieli lokali.
Nie musza tego robić już właściciele lokali jako ogół.

Mylisz pojęcia.
1. Deweloper przed sprzedażą pierwszego lokalu zrobił podział na odrębne lokale i NW i wyliczył udziały dla odrębnych lokali (z pomieszczeniami przynależnymi lub nie). W tym przypadku całą halę garażową zaliczono do NW.
2. Sprzedając poszczególne odrębne lokale dodatkowo narzucił umowę do użytkowania hali garażowej (quoad usum) i jeszcze kazał tym, którym przydzielił miejsca za to zapłacić.

jak na razie nie wykazałeś, że mylę pojęcia . Potwierdziłeś tylko moją tezę w tej sprawie .... developer podzielił na wyłączne korzystanie .

[cite] gab:[/cite] 3.Tę umowę można uchwałą wspólnoty unieważnić i nie ma znaczenia , że deweloper wziął za to pieniądze . Ta część umowy o odpłatności za miejsce nie wiąże wspólnoty.

Robiłeś to kiedyś? unieważniałeś taką umowę ? że kłapiesz, jak papuga .
Mnie nie są znane przypadki unieważnienia takiej umowy. Osoby, które mają notarialnie wykupione wyłączne korzystanie płaca od tej czesci podatki od nieruchomości czy gruntowy.

gab

Mienie nie są znane przypadki unieważnienia takiej umowy.

Że "ciebienie:" nie jest znane, to mnie nie dziwi. :-)

Trzy zdanie pod rząd i się gubisz.

Osoby, które mają notarialnie wykupione wyłączne korzystanie płaca od tej czesci podatki od nieruchomości czy gruntowy.

Nie rozśmieszaj ludzi swoją ignorancja.

W TYM przypadku nikt niczego nie kupił, choć umowa była notarialna i deweloper wziął pieniądze. I żaden z użytkowników miejsca w tej hali nie płaci podatku od nieruchomości od tego miejsca.


Nie rozróżniasz umowy do użytkowania na wyłączność części NW ( quoad usum) od sprzedaży lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi.

gab

Zmiany w quoad usum, nie mogą się odbywać na zasadzie, zrobimy psikusa Kowalskiemu, zabierzemy mu miejsce postojowe i wstawimy tam Nowaka. Kowalski może spać spokojnie, to nie zadziała.

Na zasadzie psikusa nie ale na zasadzie dopuszczenia do użytkowania - tak.

Gdyby deweloper sprzedał tak komuś np suszarnię lub wózkownię, to inaczej, byłaby przesłanka do zmiany.

To się niczym nie różni. I podkreślam. Deweloper niczego nie sprzedał. Chcesz być taki, jak KubaP? ;-)

Sprzedaż jest umową cywilnoprawną uregulowaną w kodeksie cywilnym (art. 535- 602 Kc), na mocy której sprzedawca zobowiązuje się do przeniesienia na rzecz kupującego prawa własności rzeczy lub prawa oraz wydania przedmiotu umowy sprzedaży. Obowiązkiem kupującego jest odebranie rzeczy oraz zapłata ceny.

Kupiłem takie miejsce postojowe w hali garażowej wraz z mieszkaniem, kosztowało 15 tys a nie 39.

Nie wiem co kupiłeś, bo nie czytałem twojego aktu notarialnego. Być może kupiłeś udział w hali garażowej, która jest odrębnym lokalem. Jeśli hala jest NW , to niczego kupić nie mogłeś. Przeczytaj jeszcze raz swój akt notarialny.

Kolejny plus, to że mam umowę deweloperską na takie miejsce, która powiedzmy bardziej chroni (przy odrębnym lokalu masz zwykłą umowę przedwstępną).

Co chroni i dlaczego powiedzmy? i co umowa przedwstepna ma z tym wspólnego?

I na koniec, takim garażem sprawniej się zarządza, niż miałby to być odrębny lokal.

To prawda, bo może zarządzać wspólnota.

Jedyny minus, to ze nie można sprzedać takiego miejsca, chociaż sąsiadowi teoretycznie tak...

To prawda ale możesz na przykład podnająć to miejsce . Niekoniecznie sąsiadowi. Z tym, że podnajmując dajesz Nowakowi argument do ręki, by zmienić umowę quoad usum.

gab

strachy na lachy, jak wspominałem, tylko jakieś zagmatwane, pojedyncze przypadki

Dopóki Nowak nie okaże się prawnikiem. ;P
Nie znam statystyk ale wygląda na to, że już hale garażowe są tylko wyodrębniane . Pozostają naziemne miejsca parkingowe, które deweloper "sprzedaje".
Może takie praktyki w końcu trafią do rejestru klauzul niedozwolonych.

Nowy doklejony: 27.03.19 19:52

gminy naliczają podatek od nieruchomości wspólnej

Ale płatnikiem podatku nie są użytkownicy miejsc .

Na kogo jest wystawiana decyzja o podatku?

KubaP

W TYM przypadku nikt niczego nie kupił, choć umowa była notarialna i deweloper wziął pieniądze. I żaden z użytkowników miejsca w tej hali nie płaci podatku od nieruchomości od tego miejsca.

jednak płaci podatek gruntowy jako użytkownik...

Na kogo jest wystawiana decyzja o podatku?

na tego, co jest ujawniony w KW, jako użytkownik MP...

Może takie praktyki w końcu trafią do rejestru klauzul niedozwolonych.

być może, ale morze jest szerokie i głębokie

gab

Ten\ podatek nazywa się podatkiem od nieruchomości.

U siebie nie płacę podatku od NW. Płacę od lokalu i udziału w gruncie.

Pytam zatem azygnerskiego na kogo w tym przypadku (hala garażowa - NW) wystawiana jest decyzja podatkowa? Na wszystkich współwłaścicieli hali (czyli wszystkich właścicieli lokali) czy na użytkowników hali?

blazejh

Zgadza się. Cześć podatku od nieruchomości za halę niewyodrębnioną zapłacą wszyscy w bloku.

Nie ma to z tematem quod usum w hali żadnego powiązania, bo czy to prawo w niej ustanowiono, czy nie, to w podatku od nieruchomości niczego nie zmienia.

Ważne tylko, czy powierzchnia hali została zgłoszona do podatku, czy ja pominięto w sumowaniu powierzchni wspólnych. Tutaj różnie bywało.

ps. Od trzech lat płacimy podatek od większości powierzchni części wspólnych nieruchomości. W tym od hal niewyodrębnianych też. Wypadły tylko klatki schodowe i powierzchnie szybów windowych. I wyjątek związany ze strychami. O ile wiem powierzchnie hal niewyodrębnionych należy wliczać do powierzchni z podatkiem.