Miejsca ogólnodostępne - sprzedaż
kowalgwo
Użytkownik
Witam.
Problem w mojej wspólnocie polega na tym, że na etapie sporządzania aktów notarialnych nie została prawidłowo uregulowana struktur własnościowa miejsc postojowych ogólnodostępnych. Połowa mieszkańców nie posiada udziałów w tych miejscach ogólnodostępnych (nadal stanowią własność dewelopera), natomiast druga połowa już taki udział ma. Wynika to z faktu, że na początku deweloper i notariusz zapomnieli podzielić odpowiednio udziały z tych miejsc i przekazać po równo dla wszystkich mieszkańców. Trudno stało się.
Wyszliśmy z inicjatywą, aby uregulować tą kwestię. Podjęta została uchwała w sprawie możliwości zmiany zapisu w księdze wieczystej dotyczącej garażu podziemnego, a mianowicie o wykreśleniu zapisu dotyczącego istnienia miejsc postojowych ogólnodostępnych.
Zdecydowaliśmy się także na sprzedaż tych miejsc dla naszym mieszkańców, wszystko szło dobrze do czasu, gdy nie okazało się, że jeden mieszkaniec ma wpisaną hipotekę na mieszkanie oraz miejsce postojowe. Mieszkaniec co prawda ma swoje stanowisko postojowe, które powiedzmy daje mu udział 50/1000, ale dodatkowo ma udziały w tych miejscach ogólnodostępnych (powiedzmy 10/1000). Wpis w księdze wieczystej nie rozróżnia co jest objęte hipoteką, a co nie jest - objęty jest cały udział, tj. 60/1000.
Co prawda mieszkaniec złożył pismo do banku w sprawie zajęcia stanowiska i zwolnienia z pod hipoteki "spornego" udziału 10/1000. Podejrzewam jednak, że jest mu to na rękę, bo za bardzo nie jest za sprzedażą tych miejsc ogólnodostępnych. Jego prawo i wybór.
Jednakże zastanawiam się czy można spróbować to jakoś obejść, a mianowicie tak jak w przykładzie:
- 10 miejsc ogólnodostępnych - udział 10/30,
- 20 miejsc przypisanych dla poszczególnych właścicieli - udział 20/30,
- udział w miejscach ogólnodostępnych objętych hipoteką 0,5/30.
Ponieważ księgi wieczyste nie precyzują, do którego konkretnego miejsca ogólnodostępnego przypisany jest udział - nasz plan obejmuję:
sprzedaż 9 miejsc ogólnodostępnych, a jedno 1/30 udziału pozostanie nadal ogólnodostępne, w którym udział będzie miał mieszkaniec z hipoteką 0,5/30 oraz 0/5,30 pozostali mieszkańcy wraz z deweloperem.
Czy taki tok postępowania będzie możliwy do realizacji?
Z góry dziękuje za pochylenie się nad problemem, bo mieszkańcy już praktycznie ze sobą przez tą sprawę nie rozmawiają (kasa, kasa, kasa).
Problem w mojej wspólnocie polega na tym, że na etapie sporządzania aktów notarialnych nie została prawidłowo uregulowana struktur własnościowa miejsc postojowych ogólnodostępnych. Połowa mieszkańców nie posiada udziałów w tych miejscach ogólnodostępnych (nadal stanowią własność dewelopera), natomiast druga połowa już taki udział ma. Wynika to z faktu, że na początku deweloper i notariusz zapomnieli podzielić odpowiednio udziały z tych miejsc i przekazać po równo dla wszystkich mieszkańców. Trudno stało się.
Wyszliśmy z inicjatywą, aby uregulować tą kwestię. Podjęta została uchwała w sprawie możliwości zmiany zapisu w księdze wieczystej dotyczącej garażu podziemnego, a mianowicie o wykreśleniu zapisu dotyczącego istnienia miejsc postojowych ogólnodostępnych.
Zdecydowaliśmy się także na sprzedaż tych miejsc dla naszym mieszkańców, wszystko szło dobrze do czasu, gdy nie okazało się, że jeden mieszkaniec ma wpisaną hipotekę na mieszkanie oraz miejsce postojowe. Mieszkaniec co prawda ma swoje stanowisko postojowe, które powiedzmy daje mu udział 50/1000, ale dodatkowo ma udziały w tych miejscach ogólnodostępnych (powiedzmy 10/1000). Wpis w księdze wieczystej nie rozróżnia co jest objęte hipoteką, a co nie jest - objęty jest cały udział, tj. 60/1000.
Co prawda mieszkaniec złożył pismo do banku w sprawie zajęcia stanowiska i zwolnienia z pod hipoteki "spornego" udziału 10/1000. Podejrzewam jednak, że jest mu to na rękę, bo za bardzo nie jest za sprzedażą tych miejsc ogólnodostępnych. Jego prawo i wybór.
Jednakże zastanawiam się czy można spróbować to jakoś obejść, a mianowicie tak jak w przykładzie:
- 10 miejsc ogólnodostępnych - udział 10/30,
- 20 miejsc przypisanych dla poszczególnych właścicieli - udział 20/30,
- udział w miejscach ogólnodostępnych objętych hipoteką 0,5/30.
Ponieważ księgi wieczyste nie precyzują, do którego konkretnego miejsca ogólnodostępnego przypisany jest udział - nasz plan obejmuję:
sprzedaż 9 miejsc ogólnodostępnych, a jedno 1/30 udziału pozostanie nadal ogólnodostępne, w którym udział będzie miał mieszkaniec z hipoteką 0,5/30 oraz 0/5,30 pozostali mieszkańcy wraz z deweloperem.
Czy taki tok postępowania będzie możliwy do realizacji?
Z góry dziękuje za pochylenie się nad problemem, bo mieszkańcy już praktycznie ze sobą przez tą sprawę nie rozmawiają (kasa, kasa, kasa).
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Nie wspominasz o rzeczy najważniejszej. Czy wasza hala jest lokalem wyodrębnionym, czy pomieszczeniem wspólnym?
Po odpowiedzi sprostowania i od razu prośba o nie dozowanie informacji.
Mamy potwierdzenie od Mecenas, że po oddaniu do użytku możemy zmienić ich przeznaczenie.
Hala garażowa posiada oddzielną księgę wieczystą - lokal stanowiący odrębną nieruchomość.
Przepraszam za niedogodności informacyjne.
Jeżeli coś stanowi własność dewelopera, to nie jest ogólnodostępna.
O jakie miejsca chodzi? W hali garażowej? Czy ta hala ma własną księgę wieczystą?
Taki zapis macie w księdze wieczystej? Coś mi się nie chce wierzyć.
Jeżeli to te miejsca należą do dewelopera, to jakim prawem chcecie jest sprzedawać?
Nowy doklejony: 29.03.19 12:09 Wiec musi mieć współwłaścicieli.
Jeśli jednym z nich jest deweloper, to nie możecie rozporządzać jego majątkiem.
Halą garażową nie zarządza wspólnota tylko współwłaściciele tej hali.
I do zarządzania halą mają zastosowanie zapisy kodeksu cywilnego - dział współwłasność a nie ustawa o własności lokali. Zatem podejmowanie uchwał w tej sprawie jest bezskuteczne.
Ad. 2 W dziale III księgi wieczystej jest m. in. taki wpis "USTANOWIONO SPOSÓB KORZYSTANIA Z GARAŻU OZNACZONEGO NUMEREM G2, W TEN SPOSÓB, ŻE MAŁŻONKOWIE ..................... MAJĄ PRAWO DO WYŁĄCZNEGO KORZYSTANIA Z MIEJSCA POSTOJOWEGO OZNACZONEGO NUMER 80, ZAŚ WSZYSCY KAŻDOCZEŚNI WŁAŚCICIELE LOKALI MIESZKALNYCH POŁOŻONYCH W BUDYNKU PRZY ............................. BĘDĄ MIELI PRAWO DO WSPÓŁKORZYSTANIA Z OGÓLNODOSTĘPNYCH MIEJSC POSTOJOWYCH OZNACZONYCH NUMERAMI 15, 25, 35, 60, 80".
Ad. 3 Deweloper zgodził się je zbyć za symboliczną 1 zł, tak aby nie musieć płacić za swoje udziały czynszu, czy podatku od nieruchomości.
Ps. wiem, że nie jest to kwestia wspólnoty mieszkaniowej, a właścicieli - osób posiadających udziały. Uchwała zezwalająca na rezygnację z miejsc postojowych została podjęta na wniosek Notariusza oraz Mecenasa.
Hipoteka może być ustanowiona na lokal ale też współudział w hali.
Deweloper nie posiada 100% udziałów miejsc ogólnodostępnych, a około 51%.
Hipoteka jak najbardziej jest na miejsce + współudział w hali (dojazdy, itp.). Jednakże jedno miejsce wraz z "dojazdem" to 50/1000, a mieszkaniec ma udział 60/1000 - czyli dodatkowe udziały w miejscu ogólnodostępnym + dojeździe.
Nie mieszkańcy, tylko właściciele lokali.
Czy to wszystko znajduje się w jednej hali, która ma założona KW?
Prawo do korzystania to nie jest prawo własności. Deweloper pewnie zastosował taki wybieg.
[
No to kup za 1 zł i wynajmuj innym.
Pewnie ktoś za darmo parkował na tych miejscach i uważa , że nadal można za darmo parkować. Inni zapłacili za miejsca i się nie dziwię , że są przeciwni.
Tak właściciele. Tak w jednej hali, która posiada KW. Tak deweloper zapewnił jedynie prawo do korzystania. My chcemy zrobić podobnie.
Chętnie jak tylko wyjaśni się czy możemy udziały objęte hipoteką pozostawić na dowolnym miejscu ogólnodostępnym, a resztą rozporządzić zgodnie z wolą pozostałych właścicieli.
Masz rację główną kością niezgody są niesnaski związane z opłatami. Również się im nie dziwię, dlatego poświęcam swój czas, aby rozwiązać ten problem.
Hipoteka może być"na udział" i ten udział powinien być ściśle określony.
Zapisana hipoteka " na udział" nie obciąża całej hali.
Chyba że, obciążony jest udział dewelopera, to wtedy nie pchałbym się w kupno, bo ktoś to zlicytuje.
Nowy doklejony: 29.03.19 13:33 Hipoteka jest tylko i wyłącznie na udział z prawem korzystania z danego miejsca. Nie odwrotnie.
Jak to możliwe?
Tak jest zapisane z w KW? Udział 50/1000 i udział 10/1000?
Jak można mieć udział w własności dewelopera?
Może jego udział jest większy , bo ma większe miejsce?
Albo ma jakaś komóreczkę?
1. Halę wybudowano w dwóch etapach (G1 i G2)
2. w pierwszym własność uregulowano w ten sposób, że G1 objęto udziałami. Sprzedano udziały w G1+G2, choć do użytku oddano tylko cześć G1.
Załóżmy że tak było i że to może lekki chachmęt. Połowa miejsc rozeszła się jak bułki. Własność w ramach współwłasności.
3. Druga cześć hali (G2) została oddana do użytku później i w ogóle nie była przeznaczona do sprzedaży indywidualnej miejsc. Mniejsza już z jakiego powodu. Część G2 stanowi część wspólną tej hali, tak samo, jak przejazd, dojazdy do miejsc i brama.
4. Stwierdzili, (rozumiem że właściciele wspólnoty mieszkaniowej, szczególnie zainteresowani wspólnymi miejscami w garażu) że potrzebny jest podział miejsc na zasadzie quod usum części G2 i wprowadzili ten podział. Czyli miejsca w G2 rzeczywiście przestały być, w sensie potocznym, ogólnodostępne.
I teraz schody dla tłumacza z polskiego na nasze:
"Zdecydowaliśmy się także na sprzedaż tych miejsc"
tłumaczenie: Wspólnota (już nie deweloper) doprowadziła do możliwości zbycia użytkowania na wyłączność pozostałych miejsc, (czyli obyło się bez korekty udziałów w tej hali (G1+G2) bo pewnie tak taniej).
5. I okazało się że jedno miejsce w części G1 objęte jest nagle hipoteką.
I kolejne schody w tłumaczeniu: "Mieszkaniec co prawda ma swoje stanowisko postojowe, które powiedzmy daje mu udział 50/1000, ale dodatkowo ma udziały w tych miejscach ogólnodostępnych (powiedzmy 10/1000). Wpis w księdze wieczystej nie rozróżnia co jest objęte hipoteką, a co nie jest - objęty jest cały udział, tj. 60/1000.
tłumaczenie: wpisem nadal objętej jest udział w cześć wspólnej hali, po poszerzeniu hali o część G2, to nadal ta sama hala i ten sam udział, wpis pozostał bez zmian
dalej jest raczej zupełnie błędny opis dot praw związanych z własnością mieszkania owego mieszkańca. Błędny, ponieważ wpisem objęty jest tylko udział w hali. Mieszkanie nie ma tu nic do rzeczy, a co najwyżej własność mieszkania objęta jest odrębną hipoteką i osobnym wpisem. Przecież hala jest wyodrębniona.
Ale jest chyba konkluzja: ostatecznie dokonano błędnego obciążenia wpisem hipotecznym udziału w części wspólnej nieruchomości. O ile wiem taka czynność jest nieważna i wpis hipoteczny nie jest zgodny ze stanem prawnym nieruchomości.
Bank naturalnie nie będzie zainteresowany prostowaniem takiego wpisu. To jest interes prawny wspólnoty.
Czy tam właścicieli hali, jeśli być precyzyjnym. Ale faktycznie to wspólnoty.
6. I potem znowu schody, bo nagle w całej narracji pojawia się nam wątek o wyłącznym użytkowaniu miejsca postojowego nr 80. Zastawmy już to na boku, bo ten wpis jest przeszkodą tak, czy owak dla sprzedaży, cokolwiek tam wspólnota, przepraszam współwłaściciele hali, sprzedają innym właścicielom/współwłaścicielom.
Może nie mam racji w ogóle, ale prosiłem przecież żeby nie dozować?
Wątpię.
W momencie sprzedaży pierwszego udziału w hali wraz z prawem używania miejsca - hala została podzielona na miejsca.
Deweloperowi ubywało udziału w hali a zostało 51 %. Z tymi 51% wiąże się prawo do używania kilku określonych miejsc , które to prawo używania scedował na każdoczesnych właścicieli lokali X,Y, Z itd.
A jakim prawem wspólnota chce sprzedawać coś, czego nie jest właścicielem? I to w hali , która ma odrębna KW?
No to co z tego?
Udział w hali tez można obciążyć hipoteką. Może bank dał kredyt na mieszkanie i udział w hali (z prawem używania konkretnego miejsca).
Udział we lokalu (nie tylko garażu ale też np. mieszkania) można sprzedać, darować, obciążyć hipoteką. Udział może być zlicytowany. Nie ma pewności, bo być może to tylko teoria (iwyliczenia pod tę teorię) forumowicza. Albo zła interpretacja zapisów w KW>
Trzeba dotrzeć do aktu notarialnego na podstawie, którego zrobiono ten wpis.
Nowy forumowicz, nowy właściciel . Ma prawo jeszcze wszystkiego nie wiedzieć. Wiec nawet nie wie, że dozuje. Albo nie wie, że źle interpretuje.
A ja wątpię jeszcze bardziej. To twierdzenie raczej kupy się nie trzyma. Ani przez moment.
Przepraszam, że nie wyrażam się precyzyjnie.
Sprzedaży mają dokonać właściciele, a nie wspólnota.
Hala garażowa składa się z 31 miejsc postojowych, z tego 20 jest do wyłącznego korzystania, a 11 to miejsca ogólnodostępne.
Suma udziałów wynosi 1457, każde miejsce postojowe to udział 47/1457. Połowa właścicieli ma właśnie taki udział - 47/1457, druga połowa natomiast 58/1457.
47 - to udział odpowiadający jednemu miejscu, natomiast 58 - to udział w jednym miejscu + udział w miejscach ogólnodostępnych.
Właściciele indywidualni posiadają w sumie 1193/1457 udziałów, reszta 264/1457 stanowi własność dewelopera.
Osoba posiadająca hipotekę brała kredyt na mieszkanie oraz stanowisko postojowe. Jednakże w umowie przedwstępnej nie było mowy o udziałach, akt przenoszący własność zawierał już informacje o udziałach. Na jego podstawie została ustanowiona hipoteka, ale nie faktyczne 47/1457 (miejsce), tylko na 58/1457 (miejsce z prawem do korzystania + udziały w miejscach ogólnodostępnych).
Miejsca parkingowe w garażu są wyznaczane na etapie projektu. Inaczej deweloper nie dostałby pozwolenia na budowę.
Hale G1 i G2 są odrębnymi lokalami. Nie ma zatem znaczenia , kiedy i co oddano do użytku.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa
w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
A że teraz deweloperzy zabudowują każda piędź ziemi i szkoda deweloperowi było gruntu na parking zewnętrzny, więc mógł sobie wymyślił miejsca "dla" przebywających okresowo " w jednym z garaży. Takie miejsca powinny być NW. Tylko na etapie projektowania nikt nie zastanawia się , jak potem to prawnie będzie wyodrębniane
Nie przepraszaj za to,
Jesteś nowym właścicielem, wiec jeszcze wielu "tematów" nie znasz, . Ważne , że chcesz się czegoś dowiedzieć. :-)
No to mamy to ustalone.
Umiesz sprawdzić KW na sieci?
https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW?komunikaty=true&kontakt=true&okienkoSerwisowe=false
Nowy doklejony: 30.03.19 07:48
Tak. Wspólnota ze sprzedażą nie ma nic wspólnego.
Obowiązują was zapisy kodeksu cywilnego -- dział współwłasność.
Faktycznie się zgadza. 31 x 47 =1457
Wygląda na to, że deweloper sprzedał niektórym udział w swoim udziale. .
1, Po pierwsze sprawdź w dziele II KW garażu , jak zapisane są udziały . Podałem link do e-kw.
2, Po drugie koniecznie trzeba dotrzeć do aktu notarialnego jakiegoś właściciela, który ma większy udział i przepisać (sfotografować) wszystko związane z garażem. Pomijając cenę, nazwiska i inne drażliwe dane.
Ale nie udziały.:-)
Jeszcze kilka ważnych pytań:
1.Czy , jak kupicie od dewelopera tę resztę udziałów , to każdy którego prawo do parkowania jest zapisane w dziele III będzie miał, gdzie parkować?
2. Kto korzysta z tych miejsc ogólnodostępnych? Tylko ci, których prawo jest wpisane w dziale III i ewentualnie inni współwłaściciele TEGO garażu?
Kto może tam wjechać?
Inaczej wszystkie MP mają ten sam udział ... i te już sprzedane ....i te, które czekają na sprzedanie ( developerskie) , więc zapis jest nieprawdziwy
Taka sytuacja jest zgodna z prawem .
Udziały nie muszą być równe. Wyznaczone miejsca w garażu też nie bywają równe. Może tu ma miejsce taka sytuacja. Dlatego pytam o zapisy z działu II KW i zapisy w akcie notarialnym tych co mają większy udział. .
Kwestionujesz to, że ktoś ma udział 58/1457? Czy to , co napisał forumowicz: "to udział w jednym miejscu + udział w miejscach ogólnodostępnych" ?
I co jest zgodne z prawem?
Internetowy dostęp do KW jest mi znany. Właściciele posiadający udziały "dodatkowe" mają udział 58/1457, ci co nie mają 47/1457.
Nie będzie to łatwe, gdyż ja osobiście nie mam "dodatkowych" udziałów.
Tak, będzie miał gdzie zaparkować.
Wolna amerykanka, tj. kto pierwszy ten lepszy. Wjechać może każdy kto ma pilot do hali garażowej (mają go nie tylko właściciele).
Suma udziałów 1457 wynika z liczby miejsc 31 x 47 mieszkań. Suma wszystkich udziałów równa jest 1. Udziały jednego miejsca postojowego są sobie równe (nie zależą od powierzchni, itp.).
Ok. Czyli jest wpisane 58/1457 a nie 47/1457 w jednym miejscu i 11/1457 w drugim (lub tez inny udział "w udziale").
w KW masz dane tych , co mają 58. Może ktoś zechce pokazać.
W KW masz też dane notariusza, który sporządzał te akty . Wiec może notariusz udostępni te fragmenty aktu. jesteś współwłaścicielem , więc jesteś stroną w sprawie.
Jest jeszcze sąd wieczystoksięgowy, gdzie są odpisy aktów. . Jesteś stroną w sprawie, więc powinni ci udostępnić, choć nie od ręki.
A kto miałby kupić do dewelopera jego udział?
Pamiętaj, że deweloper może swój udział sprzedać komukolwiek . Nawet spoza wspólnoty.
Jeden Notariusz sporządzał wszystkie akty, w tym także mój. Doskonale wiem, którzy mieszkańcy mają "dodatkowe" udziały. Poprosiłem kilku o przesłanie mi tych danych. Deweloper zgodził się przekazać swoje udziały za symboliczną 1 zł. Jego udziały nabędą osoby, które zakupią prawo wyłączność parkowania.
Wiemy, że ze swoimi udziałami Deweloper może zrobić co zechcę, dlatego chcemy tą sprawę jak najszybciej zakończyć, póki ma jeszcze chęci.