Opłaty dla zarządcy

Roksa

Chciałam się poradzić w takiej kwestii. Zarządca pobiera miesięczną opłatę, wystawia rachunek, za zarządzanie. Przez ponad tydzień nie świadczy usług, bo jest z dzieckiem w szpitalu, czy jest chory... Jak rozwiązać kwestie płacenia za realne usługi a nie za to, ze nie świadczy pracy dla nas.

gab

Jakich usług nie świadczy, gdy jest chory lub z dzieckiem?

Roksa

hm... ja jak nie wykonam usługi nie mam płacone i dlatego się zastanawiam dlaczego mam płacić komuś, kto jej nie wykonuje. jak jestem chora, nie świadcze pracy i mam L4 czyli płaci ZUS. Nie wiem, moze i pazerność ale to są pieniadze i wolałabym je przeznaczyć na coś innego. Generalnie na początku się wykazywała, a teraz nic. Jak wystawi za to co robi i za godziny to mysle, ze na tym zarobimy. Wyznaczyła sobie dni kiedy jest na bloku, ale albo jest ablo jej nie ma, albo sobie robi inny dzień nie mówiąc nikomu. Muszę faktycznie zazadać harmonogramu pracy nie tylko jej ale i sprzataczek. Te tez robią co chca za nasze pieniądze.
Zarzadcą jest równiez pani administrator. Zadałam pytanie o zastępcę i nie odpisuje...
Zarzadałam dokumentów, rachunków, zeby wyznaczyła termin do ich wglądu - nic. Milczenie. Dlatego uwazam, ze skoro od tygodnia brak kontaktu z nią, brak reakcji itp trzeba to odliczyć od kosztów.
Generalnie na poczatku starła się, teraz mocno siadła na laurach. Widać, ze nie wywiazuje sie z obietnic, zebranie tylko po to, zeby odfajkować, nic nie realizowane z zebrania... Podpisy pod uchwałami ponad miesiąc zbiera. Nam czas leci a ona dosłownie zwleka wszytsko...

gab

Jak wystawi za to co robi i za godziny to mysle, ze na tym zarobimy.

Żaden szanujący się zarządca nie popisze z Wami umowy "na godziny". Masz nikłe wyobrażenie o pracy zarządcy.
Jeśli zarządca nie wykonuje swoich obowiązków, to można rozwiązać z nim umowę. I poszukać nowego. Ale żaden zarządca nie będzie siedział u was "na budynku" wedle twojego widzimisię.

Macie wybrany zarząd?

Roksa

nie mamy, to jest jakaś masakra z tm wszystkim. Sprawa wygląda tak. Pani administrator została znaleziona przez dewelopera. Wpis w akcie jest tylko zarządca deweloper lub osoba powierzona przez niego. zarządałam uchwał z ubiegłego roku. Okazuje się, ze dzień przed wpisem sadowym czy rejestracja wspólnoty deweloper powierza owej Pani zarząd i administrację budynku. W marcu jest zebranie i Pani chce powołać zarząd, na co ja ze przecież to trzeba notarialnie... Ona udaje głupa. Robi uchwałę powołania zarządu. Miedzy innymi są tez inne uchwały. Po miesiącu oświadcza, ze nie może ich realizować bo nie ma podpisów 50% mieszkańców i ze zbiera podpisy... Zaproponowałam jej pomoc w tym, Odmówiła i powiedziała żebym czekała cierpliwie. Jest koniec kwietnia... Zazadłam rachunków za prąd, bo deweloper oddał nam blok z prądem budowlanym i chcę rozliczyć różnicę pomiędzy normalnym a budowlanym (administracja twierdzi, że to grosze) i Pani mi pisze po kolejnym monicie, ze dziecko w szpitalu, ze choroba itp.... Wiem, ze po moim mailu kontaktowała się z mieszkańcami w bloku, więc chyba nie była tak chora, żeby mi nie wyznaczyć terminu wglądu do dokumentów ani też ich udostępnić. Juz drugi tydzień, posłałam cztery maile i cisza... Dlatego zmierzam nie płacić jej za świadczenie jej usługi administracji ponieważ nie wywiązuje się z niej. Na bloku jest nic nie zrobione, sprawy, które miały być zrobione końcem kwietnia nie zostały nawet ruszone.
Czy ja i mąż możemy sami wypowiedzieć pełnomocnictwo deweloperowi? Ile generalnie osób potrzeba, zeby wypowiedzieć zarząd? wspólnota nasza ma 104 lokal i jeden lokal niemieszkalny tez z udziałami (garaż plus komórki)
Nie chodzi, żeby ktos siedział ale żeby robił. Jest nic nie robione. Jak nie swiadcze usługi nie zarabiam. Zarobek jest tylko za pracę.

gab

Wpis w akcie jest tylko zarządca deweloper lub osoba powierzona przez niego

Jaki jest dokładnie wpis w akcie?

To ważne, bo trzeba ustalić czy macie zarząd powierzony czy nie. Być może mimo wpisów w aktach - nie macie.

Przeczytaj ustawę o własności lokali. Tekst ujednolicony.

http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940850388

Dlatego zmierzam nie płacić jej za świadczenie jej usługi administracji ponieważ nie wywiązuje się z niej

Ty jej nie płacisz bezpośrednio. Umowę ma ze wspólnotą i to wspólnota decyduje czy chce z jej usług zrezygnować czy nie.

Jeśli przestaniesz płacić zaliczki, to skończy się nakazem zapłaty i komornikiem.

Czy ja i mąż możemy sami wypowiedzieć pełnomocnictwo deweloperowi?

Jakie pełnomocnictwo? Do czego?

Jak nie swiadcze usługi nie zarabiam. Zarobek jest tylko za pracę.

Praca zarządcy to nie praca stylistki paznokci, więc nie powtarzaj już takich rzeczy.

https://pl.wikipedia.org/wiki/Umowa_o_zarządzanie_nieruchomością

Roksa

Jaki jest dokładnie wpis w akcie?

To ważne, bo trzeba ustalić czy macie zarząd powierzony czy nie. Być może mimo wpisów w aktach - nie macie.

Sprawowanie zarządu przez Dewelopera lub inną osobę, która będzie sprawowała zarząd nieruchomością Wspólną do czasu sprzedaży przez niego ostatniego lokalu. nie dłużej niż przez 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy.
Ale... ale jest tez uchwała, uchwała pierwsza wspólnoty. Datowana jest na 12 września, wspólnota powstanie jej ma datę 13 września (soc!) w której deweloper powierza zarząd konkretnej osobie (nie jest to zrobione notarialnie).
W księdze wieczystej mam tylko wpis taki:
ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ BĘDZIE SPRAWOWANY PRZEZ OSOBĘ FIZYCZNĄ LUB PRAWNĄ, A DO SPOSOBU WYKONYWANIA TEGO ZARZĄDU BĘDĄ MIAŁY ZASTOSOWANIE PRZEPISY ROZDZIAŁU IV-GO USTAWY Z DNIA 24 CZERWCA 1994 ROKU O WŁASNOŚCI LOKALI Z PÓŹNIEJSZYMI ZMIANAMI.

blazejh

Macie nieprawidłowo ustanowiony zarząd powierzony. Macie w ogólny sposób ustanowiony zarząd powierzony, ale brak tego, co po przecinku w Art. 18.1 czyli "a w szczególności..." czyli wskazania drogą notarialną osoby osoby fizycznej lub prawnej.

Przy rejestracji wspólnoty w GUS-ie akt jest skrupulatnie analizowany, więc prawdopodobnie nie wiesz nic o osobnej uchwale (umowie?) protokołowanej przez notariusza, ustanawiającej panią "administratorkę" zarządcą powierzonym. A te uchwałe zrobili pro forma, bo taka goła uchała nie może być podstawa do wpisu do rejestru GUS.

Względnie w GUS-ie przeszedł ten goły zapis jakimś cudem i macie wspólnotę zarejestrowaną na po japońsku. Jako tako.

Roksa

[cite] blazejh:[/cite]Macie nieprawidłowo ustanowiony zarząd powierzony. Macie w ogólny sposób ustanowiony zarząd powierzony, ale brak tego, co po przecinku w Art. 18.1 czyli "a w szczególności..." czyli wskazania drogą notarialną osoby osoby fizycznej lub prawnej.

Przy rejestracji wspólnoty w GUS-ie akt jest skrupulatnie analizowany, więc prawdopodobnie nie wiesz nic o osobnej uchwale (umowie?) protokołowanej przez notariusza, ustanawiającej panią "administratorkę" zarządcą powierzonym. A te uchwałe zrobili pro forma, bo taka goła uchała nie może być podstawa do wpisu do rejestru GUS.

Względnie w GUS-ie przeszedł ten goły zapis jakimś cudem i macie wspólnotę zarejestrowaną na po japońsku. Jako tako.

Czy uzyskam gdzieś informację czy ona ma umowę notarialną? Jest możliwośc sprawdzenia tego? Wpis do GUS był 10 września a uchwała datowana jest na 12, więc wg mnie nie było.

blazejh

Myślę że jako właścicielka nieruchomości, gdybyś poszła do GUS z aktem notarialnym zakupu mieszkania, to nie przegonią za drzwi.

Może wyjawią na jakiej podstawie zarejestrowano wspólnotę i nadano jej numer REGON.
Tam jest osobna teczka ze wspólnotą z kopiami dokumentów, które przedłożyła ta pani administratorka.

Pani składała RG-OP wraz załącznikami. Tobie chodzi właściwie o załączniki do OP, ale z ich treści wynika sam sposób wypełnienia tego RG-OP.

Odział Głównego Urzędu Statystycznego. Pokój gdzie nadają numery REGON. Datę złożenia znasz.

gab

Macie nieprawidłowo ustanowiony zarząd powierzony.

Z przedstawionych informacji wynika, że mają prawidłowo. To, że nie mają wpisanego w KW konkretnego zarządcy tylko ułatwia sprawę.


Po pierwsze: jest umowa między wszystkimi właścicielami lokali, o tym , że rezygnują z ustawowego sposobu zarządu opisanego w art. 20.1 i dalszych i przechodzą na zarząd umowny. Taka umowa wymaga bezwzględnie formy notarialnej. I to jest wpisane w KW.

Po drugie: jeśli już właściciele dokonają skutecznie zmiany sposobu zarządu to powinni zawrzeć umowę z zarządcą. Umowa z zarządcą dla swej ważności nie wymaga formy notarialnej. Wystarczy pisemna.

Do wypowiedzenia umowy zarządcy wystarczy zwykła uchwała i pełnomocnictwo dla kogoś, kto wypowie umowę zarządcy.

Do zmiany sposobu zarządu z umownego na ustawowy potrzeba jest uchwała protokołowana przez notariusza.

Przy rejestracji wspólnoty w GUS-ie akt jest skrupulatnie analizowany,

W GUS nie analizują tego czy zarząd jest powierzony czy nie . Analizują tylko czy jest wspólnota czy jej nie ma. I wtedy nadają REGON. A wspólnota, przypominam, powstaje z mocy prawa! Nawet jeśli właściciele lokali nie dopełnią obowiązku zdobycia REGON-u i NIP, to wspólnota i tak istnieje. '

Pewnie nadaniem REGON-u wspólnocie zajął się deweloper na podstawie pierwszego aktu notarialnego.

Nie wysyłaj zatem forumowiczki do GUS , bo to bezsensowne działanie i nie wprowadzaj w błąd, że umowa z zarządcą wymaga formy notarialnej.

KubaP

Do wypowiedzenia umowy zarządcy wystarczy zwykła uchwała i pełnomocnictwo dla kogoś, kto wypowie umowę zarządcy.

bzdura

gab

bzdura

Bzdury to ty tutaj wypisujesz od lat.

Twoja opinia mnie nie obchodzi.

Nowy doklejony: 25.04.19 14:22
http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/583-iii-czp-129-08-reprezentowanie-wspolnoty-mieszkaniowej-przed-sadem-przez-zarzadce

Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Umowa w formie aktu notarialnego zawierana jest pomiędzy właścicielami lokali, a nie pomiędzy nimi i zarządcą. Określenie sposobu zarządu może polegać na tym, że właściciele postanowią sprawować zarząd bezpośrednio (dotyczy wspólnot małych, wówczas znajdą zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności), mogą powierzyć sprawowanie zarządu zarządcy, mogą wreszcie ustanowić swój organ w postaci zarządu, który sam będzie zarządzał nieruchomością albo zleci to zarządcy, jakiego sam wybierze. Jeżeli zatem właściciele w umowie postanowili, że powierzą zarząd zarządcy, to tak właśnie określili sposób zarządu.

blazejh

Analizują. W samym momencie złożenia OP jest od razu badane i nie wypuszczają z pokoju dopóki nie upewnią się, czy RG-OP wspólnoty składa właściwy podmiot, który ma prawo reprezentacji wspólnoty i we właściwy sposób. Wczytują się w akt. Jak są dwa, to wczytują się w dwa akty. I jest szukanie palcem po kartce zapisów o zarządzie powierzonym i kto go pełni. Potem przechodzi urzędnik np. do uchwały wspólnoty i najlepiej żeby też w niej był też wskazany zarządca powierzony. Jak nie ma, to proszą o kopię umowy o zarządzanie. Nawet takiej pokracznej zawartej pomiędzy deweloperem i powierzonym z data zawarcia tą samą co wizyta w GUS - ie.
Przechodzi kilka konfiguracji, ale kto pełni zarząd powierzony musi na papierach być. To musi się w GUSie z grubsza zgadzać pomiędzy dokumentami. W niuanse już nie wchodzą i dlatego w tym przypadku mogło przejść nawet OP złożone jako tako, czy jakkolwiek. Zdarzyć się mogło że Np. z umową zawartą dwa dni za wcześnie.

A w tym wypadku OP składał zarządca powierzony. I papiery na podkładkę de facto swoje własne jakoś tam sprokurowane.

Czyli jeśli forumowiczka nie może dotrzeć do dokumentów oryginalnych wspólnoty, to w GUS- ie są ich kopie. Pytanie tylko, czy do wglądu dla właściciela lokalu. Warto spróbować.

Nie grymasić że są przepisy. Przepisy często są tylko dla maluczkich.

Roksa

Po pierwsze: jest umowa między wszystkimi właścicielami lokali, o tym , że rezygnują z ustawowego sposobu zarządu opisanego w art. 20.1 i dalszych i przechodzą na zarząd umowny. Taka umowa wymaga bezwzględnie formy notarialnej. I to jest wpisane w KW.

Kiedy umowa była zawierana był tylko deweloper, on był jedyną osoba we wspólnocie

Po drugie: jeśli już właściciele dokonają skutecznie zmiany sposobu zarządu to powinni zawrzeć umowę z zarządcą. Umowa z zarządcą dla swej ważności nie wymaga formy notarialnej. Wystarczy pisemna.

Dzieki, to ważna informacja

Do wypowiedzenia umowy zarządcy wystarczy zwykła uchwała i pełnomocnictwo dla kogoś, kto wypowie umowę zarządcy.

Pełnomocnictwo dla kogo? Może to zrobić członek wspólnoty? uchwała musi byc na zebraniu z administratorem-zarządca? Musi byc wiekszośc?

Do zmiany sposobu zarządu z umownego na ustawowy potrzeba jest uchwała protokołowana przez notariusza.

Czyli w tej sytuacji nie muszę tak?

Generalnie podczas ostatniego zebrania została przyjęta uchwała o powołaniu zarządu. Wydawało mi sie, ze to nieprawne bo bez notariusza, teraz juz zupełnie nie wiem...

gab

Kiedy umowa była zawierana był tylko deweloper, on był jedyną osoba we wspólnocie

Nie mogło tak być.
Prawdopodobnie umowa została zawarta przy sprzedaży pierwszego lokalu.
Umowę zawarli wszyscy ówczesni właściciele lokali czyli deweloper i pierwszy kupujący. Całkiem prawdopodobne, że zrobiono to w jednym akcie notarialnym.

W jednym akcie notarialnym może być zapisane wiele czynności prawnych.

Pierwsza czynność: sprzedaż/kupno pierwszego lokalu i wtedy powstaje wspólnota. Oczywiście jeśli nie będzie przeszkód, by sąd wieczystoksięgowy założył KW i wpisał nowego właściciela

Druga czynność: umowa między właścicielami lokali o zmianie sposobu zarządu, która będzie ważna pod warunkiem, że sąd wieczystoksięgowy założy KW i wpisze nowego właściciela.

Nowy doklejony: 25.04.19 18:55

Generalnie podczas ostatniego zebrania została przyjęta uchwała o powołaniu zarządu. Wydawało mi sie, ze to nieprawne bo bez notariusza, teraz juz zupełnie nie wiem...

Jeżeli umowa między właścicielami o powierzeniu zarządu deweloperowi miała obowiązywać tylko przez czas określony, to być mogło wydawać się waszej zarządczyni, że ta umowa wygasła.

Niemniej macie w KW wciąż wpisane:
ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ BĘDZIE SPRAWOWANY PRZEZ OSOBĘ FIZYCZNĄ LUB PRAWNĄ czyli wyraźne odniesienie do art. 18.1 uwl.

Roksa

11.09.2018 następuje ujawnienie budynku, wpisane w KW oraz pierwsze wyodrębnienie lokalu, lokal G1czyli lokal niemieszkalny który posłuży jako garaż. Budynek jest własnością dewelopera, a lokal jest własnością osoby fizycznej. Deweloper i osoba fizyczna to te same osoby. Więc dlatego on tylko podpisał uchwałę...

blazejh

Miał prawo. Jako sprzedawca reprezentował dewelopera. A jako osoba fizyczna nabył garaż G1.
Czyli w momencie podjęcia tej pierwszej uchwały było dwóch rożnych właścicieli, ale podpis ten sam.

W ten sposób upiekł dwie pieczenie na jednym ogniu: wybrał zarządcę powierzonego i wybrał moment powstania wspólnoty.

gab

Czyli w momencie podjęcia tej pierwszej uchwały było dwóch rożnych właścicieli, ale podpis ten sam.

Faktycznie Jan Kowalski-firma to inny właściciel niż Jan Kowalski-osoba fizyczna. Czyli tak, jak napisałem w poprzednim poście. Musiało być dwóch właścicieli lokali.

Ale umowy nie uchwały. Umowy między wszystkimi właścicielami lokali o zmianie sposobu zarządu na podstawie art.18.1. uwl. I pewnie było to zapisane w pierwszym akcie notarialnym, tym w którym kupił od swojej firmy garaż (?).
Cena pewnie też była korzystna.
To samodzielny garaż czy udział w hali garażowej? Ma jeszcze ten garaż/udział?

Deweloper-firma ma jeszcze jakis udział?

Roksa

[cite] gab:[/cite]

Czyli w momencie podjęcia tej pierwszej uchwały było dwóch rożnych właścicieli, ale podpis ten sam.

Faktycznie Jan Kowalski-firma to inny właściciel niż Jan Kowalski-osoba fizyczna. Czyli tak, jak napisałem w poprzednim poście. Musiało być dwóch właścicieli lokali.

Ale umowy nie uchwały. Umowy między wszystkimi właścicielami lokali o zmianie sposobu zarządu na podstawie art.18.1. uwl. I pewnie było to zapisane w pierwszym akcie notarialnym, tym w którym kupił od swojej firmy garaż (?).
Cena pewnie też była korzystna.
To samodzielny garaż czy udział w hali garażowej? Ma jeszcze ten garaż/udział?

Deweloper-firma ma jeszcze jakiś udział?

Tutaj jest fajna sytuacja. Najpierw jest zapis w KW o ujawnieniu budynku, potem o wydzieleniu lokalu G1 (to ten garaż). Potem jest pierwsza uchwała z udziałem dewelopera oraz przyszłej administrator i zarządcy. Na uchwale jest napisane: ilość głosujących :1, i pod spodem wymieniony deweloper jako firma i deweloper jako osoba z odpowiednim podziałem na udziały w bloku oraz tym lokalu G1. Zostało to opieczętowane pieczątką wspólnoty, która wg rachunków wynika kupiona była miesiąc później. Zresztą w tym dniu uchwały wspólnota nie miała jeszcze nadanego Regonu, nic, bo poszedł wniosek o jej założenie... Nie widzę nic o kupnie G1 przez niego tylko wpis o wydzieleniu. Jest to lokal, w którym on sprzedaje udziały, czyli miejsca do parkowania a Pani zarządca pobiera opłaty za zarządzanie nim jak nieruchomością wspólną (sic). Deweloper ma jeszcze udziały, chociaż już bardzo mało, mało mieszkań zostało...

gab

Najpierw jest zapis w KW o ujawnieniu budynku, potem o wydzieleniu lokalu G1 (to ten garaż).

To akurat ok.
Lokal G1 wyodrębniono i żałożono KW. Powinnaś mieć tam numer KW lokalu G1 i sprawdzić, kto był pierwszym właścicielem tegoż lokalu i kto pierwszy kupił udział w tym lokalu.

Potem jest pierwsza uchwała z udziałem dewelopera oraz przyszłej administrator i zarządcy.

Czyli masz dostęp do uchwał?
Czego dotyczy ta uchwała?

ilość głosujących :1, i pod spodem wymieniony deweloper jako firma i deweloper jako osoba z odpowiednim podziałem na udziały w bloku oraz tym lokalu G1

Czyli dwóch właścicieli reprezentowanych przez tę sama osobę.

Zostało to opieczętowane pieczątką wspólnoty, która wg rachunków wynika kupiona była miesiąc później.

Mogła być opieczętowana później. To akurat nie ma żadnego znaczenia.

Zresztą w tym dniu uchwały wspólnota nie miała jeszcze nadanego Regonu,

Wspólnota funkcjonuje czy REGON jest czy jeszcze go nie ma. Uchwały można podejmować.

Jeśli na pieczątce jest REGON , to pewne , że uchwała została opieczętowana później. Niepotrzebnie ale nie ma to znaczenia.

Nie widzę nic o kupnie G1 przez niego tylko wpis o wydzieleniu.

W KW budynkowej powinien być numery KW wszystkich wyodrębnionych lokali.
Pisałem wyżej.
A sprzedaje udziały z prawem korzystania z określonego miejsca.

a Pani zarządca pobiera opłaty za zarządzanie nim jak nieruchomością wspólną

Za takie miejsce powinno się ponosić dwa rodzaje opl\łat:
1. Za utrzymanie samej hali wg udziałów w hali
2. Za NW wg iloczynu: udział współwłaściciela w hali x udział hali w NW.




[