Rozliczenie kosztów modernizacji pionów wod.-kan. a adaptacja strychu

bewu

Dzień dobry,

Bardzo proszę o pomoc w ocenie sytuacji oraz sposobu postępowania w przypadku jak niżej:
- wspólnota mieszkaniowa podjęła decyzję o przebudowanie pionów wod.-kan (w tym budowa instalacji ciepłej wody), przeprowadzono przetarg, wyłoniono wykonawcę, przebudowa jest w toku
- równocześnie na poddaszu budynku trwa adaptacja jego powierzchni na nowe lokale mieszkalne
- projekt przebudowy pionów uwzględniał już nowo powstające lokale (w tym celu dostosowano parametry urządzeń, przyłączy oraz przebieg pionów), a inwestor poddasza miał wpływ na prace projektowe
- z informacji uzyskanej od zarządcy budynku (miejska spółka będąca także właścicielem kilku lokali w budynku) nie uzyskałem jednoznacznej odpowiedzi ws. tego w jakiej części inwestor poddasza będzie partycypował w kosztach przebudowy, dowiedziałem się tylko, że zobowiązał się do instalacji wywiewek z dachu (co wg mnie jest niewspółmierne do kosztów całego remontu pionów)

I teraz pytania:
- w jaki sposób powinien być rozliczony koszt tej modernizacji? W mojej opinii inwestor strychu powinien partycypować w jej kosztach proporcjonalnie do np. ilości lokali lub ilości przyłączanych pionów tym bardziej, że modernizacja uwzględnia już jego potrzeby
- jak powinno wyglądać rozliczenie podobnych inwestycji w sytuacji, gdy wspólnota dokonuje kosztownych modernizacji części wspólnych a w krótkim czasie dochodzi do wyodrębnienia nowych lokali, które korzystają z tych inwestycji dokonanych na koszt wspólnoty?

KubaP

równocześnie na poddaszu budynku trwa adaptacja jego powierzchni na nowe lokale mieszkalne

Wspólnota już sprzedała te adoptowane lokale ze strychu ?

bewu

Tak, strych został sprzedany ileś lat temu, część strychu została kilka lat temu adoptowana i lokal został włączony/wyodrębniony w ramach wspólnoty, teraz trwa adaptacje pozostałej części struchu o kolejne lokale.

KubaP

[cite] bewu:[/cite]wspólnota mieszkaniowa podjęła decyzję o przebudowanie pionów wod.-kan
Tak, strych został sprzedany ileś lat temu, część strychu została kilka lat temu adoptowana i lokal został włączony/wyodrębniony w ramach wspólnoty,
teraz trwa adaptacje pozostałej części strychu o kolejne lokale.

I teraz pytania:
- w jaki sposób powinien być rozliczony koszt tej modernizacji? W mojej opinii inwestor strychu powinien partycypować w jej kosztach proporcjonalnie do np. ilości lokali lub ilości przyłączanych pionów tym bardziej, że modernizacja uwzględnia już jego potrzeby
- jak powinno wyglądać rozliczenie podobnych inwestycji w sytuacji, gdy wspólnota dokonuje kosztownych modernizacji części wspólnych a w krótkim czasie dochodzi do wyodrębnienia nowych lokali, które korzystają z tych inwestycji dokonanych na koszt wspólnoty?

jak został sprzedany, to ma związany z nim udział w częściach wspólnych , więc w remoncie NW, czyli instalacji wod-kan, ma partycypować do wysokości posiadanego udziału . ( kwota inwestycji X udział % w NW)

bewu

No właśnie nie do końca - ten kawałek strychu adaptowany jakiś czas temu ma udziały w częściach wspólnych, natomiast te aktualnie adoptowane powierzchnie strychu nie (właściciel nie bierze udziału w głosowaniach wspólnoty) - przypuszczam, że stanie się tak dopiero w momencie zakończenia inwestycji i wyodrębnienia lokali.

KubaP

[cite] bewu:[/cite]No właśnie nie do końca - ten kawałek strychu adaptowany jakiś czas temu ma udziały w częściach wspólnych, natomiast te aktualnie adoptowane powierzchnie strychu nie (właściciel nie bierze udziału w głosowaniach wspólnoty) - przypuszczam, że stanie się tak dopiero w momencie zakończenia inwestycji i wyodrębnienia lokali.

Ale motasz ... wszystko co jest sprzedane powinno mieć udział w NW inaczej należy do WM np: dla celów podatkowych
Sprawdź księgę wieczystą macierzystą, jaki tam zapis widnieje ....

bewu

Przepraszam, jestem laikiem i nie do końca znam różne niuanse związane z tematem :) Żeby dokładniej wyjaśnić status:
- strych został sprzedany, jego część została jakiś czas temu adoptowana do celów mieszkaniowych i ma udziały w części wspólnej, zaś druga część jest dopiero teraz adoptowana - podczas głosowań na zebraniach wspólnoty te lokale nie są uwzględnione i nie ma ich wykazanych na liście udziałowców (a ten zaadoptowany już lokal jest)

Nowy doklejony: 30.04.19 11:28
W KW budynku nie ma wpisów dotyczących aktualnie adpopowanych pow. strychu - jest tylko informacja (numer KW) o tym już zaadopotowanym parę lat temu strychu.

KubaP

[cite] bewu:[/cite]Przepraszam, jestem laikiem i nie do końca znam różne niuanse związane z tematem Żeby dokładniej wyjaśnić status:
- strych został sprzedany, jego część została jakiś czas temu adoptowana do celów mieszkaniowych i ma udziały w części wspólnej, zaś druga część jest dopiero teraz adoptowana - podczas głosowań na zebraniach wspólnoty te lokale nie są uwzględnione i nie ma ich wykazanych na liście udziałowców (a ten zaadoptowany już lokal jest)

W KW budynku nie ma wpisów dotyczących aktualnie adpopowanych pow. strychu - jest tylko informacja (numer KW) o tym już zaadopotowanym parę lat temu strychu.

to ten inwestor, co adoptuje strych jest właścicielem czy NIE ?
kto jest właścicielem tej adoptowanej części w zabudowie , z twoich wpisów wynika, że Wspólnota , jak nie ma wzmianki w KW ?

Dziwna jest dla mnie ta Wasza sprzedaż strychu ?

bewu

Właścicielem strychu jest inwestor, przy czym do tej pory powierzchnia strychu nie pełniła funkcji mieszkalnej więc przypuszczam, że wpis do KW będzie uzupełniony dopiero w momencie zakończenia adaptacji i wyodrębnienia lokalu.

KubaP

[cite] bewu:[/cite]Właścicielem strychu jest inwestor, przy czym do tej pory powierzchnia strychu nie pełniła funkcji mieszkalnej więc przypuszczam, że wpis do KW będzie uzupełniony dopiero w momencie zakończenia adaptacji i wyodrębnienia lokalu.

to się wiąże ze zmianą udziałów wszystkich właścicieli lokali tworzących wspólnotę
Jak nie jest jeszcze właścicielem, to Wspólnota może go obciążyć kosztami nowego przyłącza wod-kan i C.O. ; jak tego nie uwzględniono w cenie sprzedaży powierzchni strychu

bewu

dokładnie tak, ale wygląda na to, że na chwilę obecną ten strych nie jest uwzględniony w udziałach nieruchomości, nie wiem czy tak powinno być czy nie, czy to jakiś błąd/zaniedbanie czy tak może być

KubaP

[cite] bewu:[/cite] z informacji uzyskanej od zarządcy budynku (miejska spółka będąca także właścicielem kilku lokali w budynku) nie uzyskałem jednoznacznej odpowiedzi ws. tego w jakiej części inwestor poddasza będzie partycypował w kosztach przebudowy, dowiedziałem się tylko, że zobowiązał się do instalacji wywiewek z dachu (co wg mnie jest niewspółmierne do kosztów całego remontu pionów)

[cite] bewu:[/cite]dokładnie tak, ale wygląda na to, że na chwilę obecną ten strych nie jest uwzględniony w udziałach nieruchomości, nie wiem czy tak powinno być czy nie, czy to jakiś błąd/zaniedbanie czy tak może być

a co na to ten Wasz Zarządca? nie wyjaśnił Tobie ?

bewu

Pytałem go tylko o sposób rozliczenia modernizacji pionów, o KW nawet nie pomyślałem...

KubaP

[cite] bewu:[/cite]Pytałem go tylko o sposób rozliczenia modernizacji pionów, o KW nawet nie pomyślałem...

przecież to są naczynia połączone ,
gostek chce na gotowe za friko dostać przyłącze wod-kan i C.O.?

Wspólnota może go obciążyć kosztami nowego przyłącza wod-kan i C.O. ; jak tego nie uwzględniono w cenie sprzedaży powierzchni strychu

bewu

na to wygląda a ja nie chcę do tego dopuścić :) C.O robi we własnym zakresie, ale kanalizacja oraz zimna i ciepła woda będzie podłączona w ramach modernizowanych pionów. Wg mnie inwestor powinien partycypować w kosztach z ewentualnym uwzględnieniem jego nakładów związanych np. z montażem wywiewek w dachu.

Nowy doklejony: 30.04.19 13:59
a w jaki sposób doprowadzić do tego obciążenia kosztami? Modernizacja jest na ukończeniu, nie wiem jaki wspólnota może mieć wpływ na inwestora i jego zgodę na partycypację w kosztach?

KubaP

[cite] bewu:[/cite]a w jaki sposób doprowadzić do tego obciążenia kosztami? Modernizacja jest na ukończeniu, nie wiem jaki wspólnota może mieć wpływ na inwestora i jego zgodę na partycypację w kosztach?

np wystawić/wysłać mu notę księgowa przez WM - "za koszt przyłącza wod-kan"

bewu

no tak tylko czy to będzie miało jakiś skutek prawny? czy też inwestor może po prostu zignorować ten dokument?

KubaP

[cite] bewu:[/cite]no tak tylko czy to będzie miało jakiś skutek prawny? czy też inwestor może po prostu zignorować ten dokument?

wiesz ... w naszym kraju wszystko jest możliwe

bewu

dziękuję za całość korespondencji. Czy kojarzysz może z tego forum (lub z innych źródeł) opis zbliżonych sytuacji dotyczące podobnych rozliczeń?

gab

Właścicielem strychu jest inwestor, przy czym do tej pory powierzchnia strychu nie pełniła funkcji mieszkalnej więc przypuszczam, że wpis do KW będzie uzupełniony dopiero w momencie zakończenia adaptacji i wyodrębnienia lokalu.

Jeśli jest właścicielem strychu to nie ma znaczenia czy lokal jest mieszkalny czy nie.

Ma mieć wyliczony udział i łożyć na koszty NW wg udziału. W tym na wymianę rur. W jego przypadku nie na wymianę ale na nową instalację.

Nowy doklejony: 02.05.19 08:47

łaścicielem strychu jest inwestor, przy czym do tej pory powierzchnia strychu nie pełniła funkcji mieszkalnej więc przypuszczam, że wpis do KW będzie uzupełniony dopiero w momencie zakończenia adaptacji i wyodrębnienia lokalu.

To jest niezgodne z prawem.
Albo to wciąż jest część wspólna (NW) i wtedy nie ma KW na ten strych. Albo to własność prywatna i musi (!) być KW. Albo to niewyodrębniona własność gminy (SP) ale wtedy gmina ma zwiększony udział i może nie mieć KW na lokal a udział gminy zapisany jest w KW@ gruntowej (budynkowej).

koziorozka

Tak jak gab.
Musisz ustalić stan prawny, czyli czy istnieje księga wieczysta.
jest: - właściciel płaci wg. udziału.
nie ma: - to nadal jest część wspólna lub własność gminy.

bewu

W KW budynku nie ma wzmianki o KW tego adaptowanego aktualnie strychu, na pewno też wspólnota nie jest jej właścicielem, bo istnieje umowa sprzedaży. Rozmawiałem dzisiaj z przedstawicielami zarządcy budynku (nie były to osoby decyzyjne) - porawdopodobnie w przyszłym tygodniu zorganizujemy spotkanie z inwestorem w celu wyjaśnienia sprawy rozliczenia modernizacji. Dodam, że poddasze wcześniej było właśnie częścią wspólną i zostało sprzedane przez wspólnotę a nie przez gminę.
Mam jeszcze pytanie o ten wpis do KW - z czego to wynika (jakaś ustawa, konkretny paragraf)? Myślałem do tej pory, że właściciel poddasza będzie partycypował w kosztach utrzymania części wspólnej dopiero w momencie zakończenia inwestycji.

KubaP

[cite] bewu:[/cite]W KW budynku nie ma wzmianki o KW tego adaptowanego aktualnie strychu, na pewno też wspólnota nie jest jej właścicielem, bo istnieje umowa sprzedaży. Rozmawiałem dzisiaj z przedstawicielami zarządcy budynku (nie były to osoby decyzyjne) - porawdopodobnie w przyszłym tygodniu zorganizujemy spotkanie z inwestorem w celu wyjaśnienia sprawy rozliczenia modernizacji. Dodam, że poddasze wcześniej było właśnie częścią wspólną i zostało sprzedane przez wspólnotę a nie przez gminę.
Mam jeszcze pytanie o ten wpis do KW - z czego to wynika (jakaś ustawa, konkretny paragraf)?
Myślałem do tej pory, że właściciel poddasza będzie partycypował w kosztach utrzymania części wspólnej dopiero w momencie zakończenia inwestycji.

wiesz dla mnie to jest nie pojęte, że taka sprzedaż czegoś co nie można zmierzyć, nie można wyznaczyć udziału, doszła do skutku ...

W KW ujawnia się wszystkich udziałowców ... taka transakcja , według mnie , winna mieć wykonany operat wyodrębnienie powierzchni pod lokal i propozycje zmiany udziałów w NW dla wszystkich udziałów obecnych i przyszłych. W KW winna być wzmianka jaki udział On kupił.

gab

Dodam, że poddasze wcześniej było właśnie częścią wspólną i zostało sprzedane przez wspólnotę a nie przez gminę.

Może jeszcze nie zostało sprzedane tylko została zawarta umowa na adaptacje i umowa przyrzeczenia sprzedaży?

Kodeks cywilny:
Art. 158  Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Art. 35. 1. Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.

Nowy doklejony: 02.05.19 12:12
W tej chwili wnioski o założenie i wpisy KW robią notariusze.

KubaP

[cite] gab:[/cite]

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Art. 35. 1. Właściciel nieruchomości jest [b]obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej[/b].

ta czynność należy do notariusza , za to bierze kasę ....

bewu

No to wygląda na to, że nie wszystko zostało tutaj dopełnione. Dodam jeszcze, że strych przed transakcją stanowił część wspólną. Niestety nie byłem jeszcze wtedy mieszkańcem tego budynku, więc będę się musiał dopytać o szczegóły.

gab

Obowiązek ma właściciel !

Ale w tej chwili przy przeniesieniu własności nieruchomości notariusz wykonuję tę czynność za właściciela.

Ustawa o notariacie:

Art. 7. § 1. Notariusz jako płatnik na podstawie odrębnych przepisów pobiera podatki.

 § 2. Jeżeli wniosek o wpis w księdze wieczystej, o którym mowa w art. 92 § 4, podlega opłacie sądowej, notariusz pobiera od wnioskodawcy tę opłatę oraz wskazuje we wniosku o wpis w księdze wieczystej wysokość pobranej opłaty sądowej. [u]Notariusz uzależnia sporządzenie aktu notarialnego oraz objęcie wnioskiem o wpis w księdze wieczyste[/u]j żądania dokonania w księdze wieczystej także innego wpisu związanego z czynnością notarialną, [u]od uprzedniego uiszczenia przez wnioskodawcę należnej opłaty sądowej[/u]. Pobraną opłatę sądową notariusz przekazuje właściwemu sądowi rejonowemu.

KubaP

Obowiązek ma właściciel !

ta [b]czynność [/b]należy do notariusza , za to bierze kasę ....

Rozróżniasz różnicę i co oznacza słowo .... "czynność" a "obowiązek"

Art. 7. § 1. Notariusz jako płatnik na podstawie odrębnych przepisów pobiera podatki. 

§ 2. Jeżeli wniosek o wpis w księdze wieczystej, o którym mowa w art. 92 § 4, podlega opłacie sądowej, notariusz pobiera od wnioskodawcy tę opłatę oraz wskazuje we wniosku o wpis w księdze wieczystej wysokość pobranej opłaty sądowej.[b] Notariusz uzależnia sporządzenie aktu notarialnego oraz [color=#00f]objęcie wnioskiem o wpis w księdze wieczystej żądania dokonania w księdze wieczystej [/color]także innego wpisu związanego z czynnością notarialną, od uprzedniego uiszczenia przez wnioskodawcę należnej opłaty sądowej.[/b] Pobraną opłatę sądową notariusz przekazuje właściwemu sądowi rejonowemu.

gab

Rozróżniasz różnicę i co oznacza słowo .... "czynność" a "obowiązek"

A nie bierzesz pod uwagę, że nie zawsze notariusze tym się zajmowali?

Napisałem :

[u]W tej chwili [/u]wnioski o założenie i wpisy KW robią notariusze.

Może strych został kupiony w czasach , gdy założeniem KW zajmował się właściciel?

Do dzisiaj w Polsce jest tysiące nieruchomości, dla których właściciele nie założyli KW i dopóki nie chcą sprzedać/podarować/obciążyć hipoteki to KW nie zakładają.

bewu

Ale jak rozumiem, niezależnie od stanu prawnego w momencie sprzedaży strychu (wydaje mi się, że był to 2012 rok), na dzień dzisiejszy mają obowiązek założenia KW?

gab

W 2012 to notariusz powinien złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

A nie jest czasem tak, że ten strych jest pomieszczeniem przynależnym do tego już zaadaptowanego lokalu?

bewu

Nie, to są niezależne od siebie inwestycje - wspólnota w tym samym czasie sprzedała 2 części strychu różnym osobom.

KubaP

[cite] gab:[/cite]

Rozróżniasz różnicę i co oznacza słowo .... "czynność" a "obowiązek"

A nie bierzesz pod uwagę, że nie zawsze notariusze tym się zajmowali?

biorę, kogo obchodzi "archeologia prawna" ?? żyjemy tu i teraz
Biorę , tak jak to, że nie zawsze istniałeś na tej ziemi . Czy było lepiej ? Tego nie wiem , ale było normalniej.

[cite] gab:[/cite] A nie jest czasem tak, że ten strych jest pomieszczeniem przynależnym do tego już zaadaptowanego lokalu?

Uważam, że nie , wspólnota sprzedała najpierw udział w częściach wspólnych o powierzchni XXYZ m2 i na tym powstanie lokal.(brak jest trwałych ścian)