zarzadzanie i administrowanie
zygmunt10
Użytkownik
Jestem od nie dawna w wspólnocie właścicieli .Okazało się ,że nie ma wybranego zarządu i zarządca robi sobie co chce .Więc na początek mam takie pytanie jaka jest różnica pomiędzy administrowaniem a zarządzaniem nieruchomością
Aspekty prawne ,techniczne i ekonomiczne między tymi pojęciami
Aspekty prawne ,techniczne i ekonomiczne między tymi pojęciami
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
"Art. 185. 1. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
4) bieżące administrowanie nieruchomością;
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość."
Administrowanie to:
"W świetle art. 184 i 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami istnieje podstawa do stwierdzenia, że pojęcie administrowania, jako mające charakter węższy od zarządzania, mieści się w pojęciu zarządzania. W zasadzie obejmuje ono czynności faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji." Wyrok SN z 19.01.2006 IV CK 343/05
Poza tym: prowadzenie ewidencji pozaksięgowej (księgowości wspólnoty), organizowanie przeglądów okresowych budynku, prowadzenie dokumentacji nieruchomości wspólnej, nadzór bieżący nad realizacją umów z dostawcami, sporządzanie i przedkładanie zarządowi sprawozdań finansowych i rozliczeń z właścicielami.
Zarząd dokonuje wyboru dostawców i wykonawców remontów (podejmowanie decyzji) oraz zawiera z nimi umowy i reprezentuje wspólnotę na zewnątrz: przed kontrahentami, urzędami i sądami (dokonywanie czynności prawnych).
Administrator wykonuje zadania, określone w umowie, zgodnie z przyjętymi uchwałami. NIE PODEJMUJE DECYZJI - to jest domena zarządu wspólnoty, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd - ogółu właścicieli.
Podaj więcej szczegółów: czy to jest wspólnota mieszkaniowa, ile jest lokali, na jakiej podstawie prawnej działa zarządca: czy został ustanowiony aktem notarialnym, czy działa na podstawie zawartej ze wspólnotą umowy o zarządzanie, kto jest zarządcą (osoba fizyczna, osoba prawna czy podmiot komunalny)?
- cale zasoby mieszkaniowe składają sie z 24 lokali mieszkaniowych z czego 10 lokali jest wykupionych pozostała częśc
należy do spólki ktora dotychczas była właścicielem tych lokali.
Na zebraniu ogółu Właścicieli które odbędzie się w tym miesiącu mamy przegłosować uchwałę w sprawie upoważnienia Zarządu Wspólnoty do podpisania umowy o zarządzaniu .Ale z tego co wiem od mieszkancow wspolnoty i od pani która pozostała jako jedyna w Zarządzie Wspólnoty ,Zarządca wogóle nie liczy się ze zdaniem Zarządu Wspólnoty. Podejmuje działania które nie maja pokrycia lub ich ogóle nie ma w uchwałach Zarzadu Wspolnoty i ogółu właścicieli. Na przykład: zaciągnął kredyt na remont dachu nie przedstawiając ofert banków w których można takie kredyty zaciągnąć ,stóp oprocentowania, sposobu zabezpieczenia kredytu,wysokości rat miesięcznych. Podjął tą decyzje bez akceptacji Zarzadu. Następny przykład to wybór firmy która ma wykonać remont tego dachu. Początkowo przedstawił kosztorys ofertowy na naprawę pasa przyrynnowego szerokości 2 m, lub wymiane całego pokrycia dachowego Dzięki temu ,że pani która pozostała w Zarządzie Wspólnoty nie znała się na tym i zwrociła sie o pomoc do mnie w ocenie ceny tej usługi nie doszło do podpisania umowy bo cena była strasznie zawyżona . Podjelismy decyzję ,że sami wyłonimy wykonawcę remont. W internecie umieściliśmy ogłoszenie i znalezliśmy firmę która wykona to za połowę ceny i dawała dwa razy dłuższy okres gwarancji. Zarządca nie zaakceptował naszej oferty do tego sam ponownie ogłosił przetarg na wykonanie tej usługi motywując to tym ,że firma którą wybraliśmy jest nie wiarygodna i wysyłał do oferenta pismo w którym powiadomił ,że to Zarząd Wspolnóty odrzucił jego ofertę co nie ma pokrycia w uchwale Zarządu Wspólnoty. Dlatego reasumując chcemy na zebraniu wybrać nowy Zarząd Wspólnoty który upoważnimy do wyboru nowego Administratora albo Zarządce i tu wracam do pytania postawionego na początku.Czy lepiej zatrudnić Zarządcę czy Administratora w naszym przypadku kiedy Zarząd Wspólnoty składa się z właścicieli lokali a praca ta traktowana będzie jako praca społeczna i nie będzie za to pobierane wynagrodzenie. Czy administrator będzie mógł W imieniu Zarządu Wspólnoty otrzymując takie pełnomocnictwo dokonywać czynności prawnych
Po drugie: jeśli zarządca nie jest ustanowiony aktem notarialnym, to zarząd nie potrzebuje pełnomocnictwa do zawierania umów w zakresie zarządu zwykłego, np. umowy o administrowanie. Ale koszt wynagrodzenia administratora musi być przewidziany w planie gospodarczym lub w innej uchwale właścicieli.
Czy przeczytaliście ustawę o własności lokali?
Treść ustawy macie tutaj: http://lex.pl/bap/student/Dz.U.2000.80.903.html
Czy to znaczy ,że Zarządca tylko zarządza/ administruje / Wspólnotą i czy umowa o zarządzanie /administrowanie / musi być podpisana notarialnie jeżeli to jest spółka zo.o . I czy nie pozbawia to Zarządu Wspólnoty jego uprawnien i kompetencji.
Zarządca, działający na podstawie umowy o zarządzanie robi to, co mu zlecicie w umowie. Za zarządzanie odpowiada zarząd wspólnoty.
Umowy nie podpisujcie u notariusza! To nie jest wymagane. Nieważne, jaką formę prawną ma firma zarządzająca. Kompetencji zarządu nie da się uszczuplić uchwałą ani umową o zarządzanie, bo one są zawarte w ustawie o własności lokali.
Żeby ograniczyć uprawnienia zarządu, trzeba by zmienić sposób sprawowania zarządu zgodnie z art. 18 ustawy, czyli albo umową zawartą w formie aktu notarialnego, albo uchwałą, zaprotokołowaną przez notariusza. Tylko po co Wam to? Nie ma sensu wybierać zarządu, któremu następnie obcina się uprawnienia. Wtedy zarządca działa bardziej samodzielnie, a wspólnota de facto traci nad nim kontrolę. Czy tego oczekuje od Was zarządca, żeby to była umowa notarialna?
Jeśli zawrzecie zwykłą umowę cywilnoprawną (bez notariusza), będzie OK.
Jeśli wpakujecie się w umowę notarialną, to zjecie żabę.
Nie rozumię w co się wpakowaliśmy podpisując z Zarządcą wczesniej umowe notarialnie- czym to może skutkować .Ale z tego co wynika z porządku zebrania Wspólnoty umowa o zarzadzaniu musi chyba wygasać bo chcą uchwały upoważniający nowo wybrany Zarząd Wspólnoty do podpisania umowy o zarzadzaniu.W uchwale ktorą mamy przegłosować w punkcie 2 napisano ,że wzor umowy o zarządzaniu stanowi załącznik do uchwały .Ale niestety tego dokumentu mi nie dostarczono.I proszę o wyjasnienie jak jest róznica pomiędzy podpisaniem umowy o zarzadzaniu aktem notarialnym a inna umową cywilnoprwaną
Obecnie macie "zarządcę notarialnego", który sprawuje zarząd powierzony. Zarządca ma wszystkie kompetencje zarządu wspólnoty. Ustawa określa go jako "zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1". Nie ma miejsca na zarząd powołany zgodnie z art. 20 ustawy. Taki zarząd powołuje się wówczas, jeśli właściciele lokali nie skorzystali z art. 18.1 i nie powierzyli zarządzania osobie fizycznej lub prawnej. Wy to zrobiliście, jeśli więc chcecie mieć zarząd wspólnoty, musicie zmienić sposób zarządu zgodnie z art. 18.2a - uchwałą, zaprotokołowaną przez notariusza (pisałem o tym wyżej).
Umowa cywilnoprawna rządzi się przepisami Kodeksu cywilnego. Żeby zmienić zarządcę, wystarczy że zarząd wspólnoty (kiedy już będzie porządnie powołany) złoży mu pisemne wypowiedzenie, z zachowaniem terminu wypowiedzenia, określonym w umowie. Nie jest potrzebna obecność notariusza ani uchwała. Robi się to łatwiej, szybciej i taniej (notariusz za protokołowanie uchwały weźmie ok. 300 zł).