Pobieranie przez Dewelopera- Zarządcę zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną
Mordimer
Użytkownik
Szanowni Państwo,
stan faktyczny wygląda następująco. Deweloper, przed powstaniem dwóch wspólnot mieszkaniowych, zamieścił w umowach deweloperskich zawieranych w formie aktu notarialnego z nabywcami lokali, zapis stanowiący, iż nabywca jest zobowiązany aby zwrócić na rzecz dewelopera koszty obejmujące m in. utrzymanie części wspólnych w sprawności i czystości, koszty wspólnej energii, wody etc ustalając wysokość stawki miesięcznej na 3 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu. Zwrot kosztów miał obciążać nabywcę od dnia protokolarnego przekazania lokalu do dnia zawiązania się wspólnoty mieszkaniowej. W umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży (również w formie aktu notarialnego) deweloper zawarł zapis, iż zarząd nieruchomością wspólną został mu powierzony zgodnie z art. 18 ust. 1 uwl i taki sposób zarządu będzie obowiązywał do dnia pierwszego zebrania wspólnoty mieszkaniowej zwołanego w celu ustalenia innego sposobu zarządu. Jednocześnie w umowie wskazano, iż zasady administrowania nieruchomością wspólną określone zostaną każdorazowo w odrębnej umowie zawartej pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a zarządcą (a zatem deweloperem), a ustalenie wysokości zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak również zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną odbędzie się w trybie określonym w uwl oraz we ww. umowie o zarządzanie. Deweloper nie zawarł ww. umowy o zarządzania ze wspólnotą mieszkaniową. Deweloper, będący osobą prawną (sp. z o.o.), którego jak rozumiem należy traktować, jako zarządce powierzonego w trybie art. 18 ust. 1 uwl faktycznie pobiera od nabywców lokali zaliczki w wysokości 3 zł za m2 i wystawia w związku z tym faktury. Kwoty te pobiera na konto spółki i traktuje jako przychód. Deweloper- zarządcą był przez pewien okres równocześnie właścicielem niewyodrębnionych lokali, do czasu zawarcia wszystkich umów z nabywcami lokali. Przez ten okres, za lokale, których był właścicielem nie odprowadzał zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, co sprawiło, że całością kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną obciążone były tylko osoby, które nabyły lokale od dewelopera. W mojej ocenie, zgodnie z art. 4 uwl dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości (a więc w tym stanie faktycznym deweloperowi) przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków. Natomiast art. 15 ust. 1 uwl stanowi, iż na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (a zatem, jak rozumiem jest to obowiązek każdego właściciela lokalu, a zatem również dewelopera w zakresie lokali niewyodrębnionych). Natomiast art. 14 uwl, który zawiera przykładowe wyliczenie tego, co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną, "wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy" wymienia tylko jako jeden z przykładów (w art. 14 pkt 5 uwl).
W tak przedstawionym stanie faktycznym mam następujące wątpliwości:
1) Czy deweloper, będący jednocześnie zarządcą na podstawie art. 18 ust. 1 uwl, a także właścicielem niewyodrębnionych lokali, jest zwolniony z obowiązku uiszczania zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną za niewyodrębnione lokale, których jest właścicielem, z uwagi na to, że przecież sam jest zarządcą, więc dziwnym jest, żeby płacił sam sobie, czy jednak wynagrodzenie dewelopera/zarządcy za sprawowanie zarządu, jest jedynie jednym z elementów składających się na zaliczkę i w związku z tym, że skoro jest właścicielem lokali niewyodrębnionych to również powinien partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej,
2) czy prawidłową praktyką jest kontynuowanie przez dewelopera/zarządcę pobierania zwrotu kosztów zarządu (będącego w mojej ocenie po prostu zaliczkami na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną) nawet po zawiązaniu się wspólnot mieszkaniowych, pomimo, iż z zapisów umowy deweloperskiej wynika jednoznacznie, że kwoty te będą pobierane jedynie do czasu zawiązania się wspólnoty mieszkaniowej.
3) czy w ogóle deweloper/ zarządca mógł samodzielnie narzucić wysokość zaliczki, mając na uwadze art. 22 ust. 2 oraz 22 ust. 3 pkt 10 uwl, które to przepisy ustalenie wysokości zaliczek uiszczanych na pokrycie zarządu nieruchomością wspólną traktuje jako czynność przekraczająca zwykły zarząd rzeczą, wymagającą wyrażenia zgody na podjęcie takiej czynności w formie uchwały właścicieli lokali.
Przepraszam za obszerność tego posta i uprzejmie proszę o podzielenie się swoimi spostrzeżeniami i doświadczeniami, jeśli spotkaliście się Państwo z podobną sytuacją. W mojej ocenie działania dewelopera były nieprawidłowe, bo pobieranie przez dewelopera zaliczek od wszystkich właścicieli lokali tylko nie od lokali będących własnością dewelopera de facto naraziło pozostałych właścicieli lokali na szkodę, bo wyłącznie oni ponosili koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, a takie koszty powinien też ponosić deweloper, jako właściciel lokali niewyodrębnionych. Może jednak coś przeoczyłem i moje rozumowanie jest nieprawidłowe. Zapraszam do dyskusji.
Adam
stan faktyczny wygląda następująco. Deweloper, przed powstaniem dwóch wspólnot mieszkaniowych, zamieścił w umowach deweloperskich zawieranych w formie aktu notarialnego z nabywcami lokali, zapis stanowiący, iż nabywca jest zobowiązany aby zwrócić na rzecz dewelopera koszty obejmujące m in. utrzymanie części wspólnych w sprawności i czystości, koszty wspólnej energii, wody etc ustalając wysokość stawki miesięcznej na 3 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu. Zwrot kosztów miał obciążać nabywcę od dnia protokolarnego przekazania lokalu do dnia zawiązania się wspólnoty mieszkaniowej. W umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży (również w formie aktu notarialnego) deweloper zawarł zapis, iż zarząd nieruchomością wspólną został mu powierzony zgodnie z art. 18 ust. 1 uwl i taki sposób zarządu będzie obowiązywał do dnia pierwszego zebrania wspólnoty mieszkaniowej zwołanego w celu ustalenia innego sposobu zarządu. Jednocześnie w umowie wskazano, iż zasady administrowania nieruchomością wspólną określone zostaną każdorazowo w odrębnej umowie zawartej pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a zarządcą (a zatem deweloperem), a ustalenie wysokości zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak również zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną odbędzie się w trybie określonym w uwl oraz we ww. umowie o zarządzanie. Deweloper nie zawarł ww. umowy o zarządzania ze wspólnotą mieszkaniową. Deweloper, będący osobą prawną (sp. z o.o.), którego jak rozumiem należy traktować, jako zarządce powierzonego w trybie art. 18 ust. 1 uwl faktycznie pobiera od nabywców lokali zaliczki w wysokości 3 zł za m2 i wystawia w związku z tym faktury. Kwoty te pobiera na konto spółki i traktuje jako przychód. Deweloper- zarządcą był przez pewien okres równocześnie właścicielem niewyodrębnionych lokali, do czasu zawarcia wszystkich umów z nabywcami lokali. Przez ten okres, za lokale, których był właścicielem nie odprowadzał zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, co sprawiło, że całością kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną obciążone były tylko osoby, które nabyły lokale od dewelopera. W mojej ocenie, zgodnie z art. 4 uwl dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości (a więc w tym stanie faktycznym deweloperowi) przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków. Natomiast art. 15 ust. 1 uwl stanowi, iż na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (a zatem, jak rozumiem jest to obowiązek każdego właściciela lokalu, a zatem również dewelopera w zakresie lokali niewyodrębnionych). Natomiast art. 14 uwl, który zawiera przykładowe wyliczenie tego, co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną, "wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy" wymienia tylko jako jeden z przykładów (w art. 14 pkt 5 uwl).
W tak przedstawionym stanie faktycznym mam następujące wątpliwości:
1) Czy deweloper, będący jednocześnie zarządcą na podstawie art. 18 ust. 1 uwl, a także właścicielem niewyodrębnionych lokali, jest zwolniony z obowiązku uiszczania zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną za niewyodrębnione lokale, których jest właścicielem, z uwagi na to, że przecież sam jest zarządcą, więc dziwnym jest, żeby płacił sam sobie, czy jednak wynagrodzenie dewelopera/zarządcy za sprawowanie zarządu, jest jedynie jednym z elementów składających się na zaliczkę i w związku z tym, że skoro jest właścicielem lokali niewyodrębnionych to również powinien partycypować w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej,
2) czy prawidłową praktyką jest kontynuowanie przez dewelopera/zarządcę pobierania zwrotu kosztów zarządu (będącego w mojej ocenie po prostu zaliczkami na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną) nawet po zawiązaniu się wspólnot mieszkaniowych, pomimo, iż z zapisów umowy deweloperskiej wynika jednoznacznie, że kwoty te będą pobierane jedynie do czasu zawiązania się wspólnoty mieszkaniowej.
3) czy w ogóle deweloper/ zarządca mógł samodzielnie narzucić wysokość zaliczki, mając na uwadze art. 22 ust. 2 oraz 22 ust. 3 pkt 10 uwl, które to przepisy ustalenie wysokości zaliczek uiszczanych na pokrycie zarządu nieruchomością wspólną traktuje jako czynność przekraczająca zwykły zarząd rzeczą, wymagającą wyrażenia zgody na podjęcie takiej czynności w formie uchwały właścicieli lokali.
Przepraszam za obszerność tego posta i uprzejmie proszę o podzielenie się swoimi spostrzeżeniami i doświadczeniami, jeśli spotkaliście się Państwo z podobną sytuacją. W mojej ocenie działania dewelopera były nieprawidłowe, bo pobieranie przez dewelopera zaliczek od wszystkich właścicieli lokali tylko nie od lokali będących własnością dewelopera de facto naraziło pozostałych właścicieli lokali na szkodę, bo wyłącznie oni ponosili koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, a takie koszty powinien też ponosić deweloper, jako właściciel lokali niewyodrębnionych. Może jednak coś przeoczyłem i moje rozumowanie jest nieprawidłowe. Zapraszam do dyskusji.
Adam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Ad2) Deweloper może dochodzić od właścicieli zwrotu kosztów poniesionych przez niego w okresie od oddania lokali do użytkowania/sprzedaży, do momentu zawiązania się wspólnoty. Czyli pieniędzy, które wyłożył za innych. Może ich dochodzić oczywiści również po momencie zawiązania się wspólnoty. Tak z resztą zwykle się dzieje, taka jest chronologia zdarzeń.
Ad3) Oczywiście nie mógł, bo, jak piszesz kwestię zaliczek tytułem utrzymania nieruchomości wspólnej reguluje ustawa.
Także jeżeli mylisz zaliczki wspólnoty z kosztami dewelopera, to twoje zastrzeżenia są bezpodstawne.
Osobiście sądzę, że mylisz i Twoja ocena charakteru tych opłat prawdopodobnie jest błędna. Sądze, że wcale nie chodzi o zaliczki, ale o zwrot kosztów poniesionych.
Jeżeli jednak nie mylisz tych pojęć, to deweloper, jako zarządca powierzony, po prostu oszukuje ludzi, którym sprzedał mieszkania.
Co do kwestii mylenia zaliczki z kosztami dewelopera to rzecz wygląda następująco. Deweloper sam wskazywał, że to co pobierał to były zaliczki na zarząd nieruchomością wspólną. Dokładny cytat był taki: "Dla nas te zaliczki to była zapłata za prowadzenie zarządu. Dlatego nie rozliczaliśmy tego ze wspólnotą". Deweloper twierdził też, że faktury, które wystawiał właścicielom lokali obejmowały: "Koszty utrzymania części wspólnych i zarządzania. Do tego była opłata za wodę i ścieki". Co istotne, żadne inne zaliczki na poczet zarządu nieruchomością wspólną np na poczet wspólnoty mieszkaniowej nie były wpłacane, tylko te 3 zł/m2 na konto dewelopera-zarządcy powierzonego. W pierwszej chwili też odniosłem wrażenie, że te kwoty to był tylko zwrot kosztów poniesionych przez dewelopera, natomiast, skoro nie było innych zaliczek,a deweloper sam te wpłaty nazywa zaliczkami na zarząd nieruchomością wspólną, to ja się zastanawiam, czy deweloper, jako zarządca powierzony, celowo nie spowodował zamieszania, pobierając od właścicieli lokali de facto zaliczki na poczet zarządu nieruchomością wspólną, traktował je jako wynagrodzenie za sprawowanie zarządu, a w dodatku sam od niewyodrębnionych lokali, których był właścicielem zaliczek nie odprowadzał.
Czy jeśli jest tak, jak piszę powyżej, to można uznać, że wspomniany deweloper oszukał ludzi, którzy zakupili od niego mieszkania?
A zaliczki powinny być wpłacane na podstawie uchwały, nawet jeśli te uchwałę miał podjąć sam deweloper mając większość udziałów.
Wspólnota się nie zawiązuje, wspólnota powstaje z mocy prawa w momencie sprzedaży pierwszego lokalu.
To deweloper jako zarządca powinien wspólnocie załatwić REGON, NIP , konto w banku i podpisać umowy z dostawcami mediów na wspólnotę.
Deweloperowi należało się wynagrodzenie za zarządzanie. Wiec w tych waszych "zaliczkach" było pewnie uwzględnione.
Poza tym za coś wystawiał faktury. Tam powinno być wyszczególnione za co.
Problemem , myślę nie jest to, czy deweloper wpłacał należne zaliczki (gdzie miał wpłacać skoro było konta WM) ale to czy dzielił koszty NW zgodnie z prawem (wg udziałów) i czy dobrze rozliczał koszty lokalowe.
Możecie wystąpić do dewelopera o udokumentowanie faktycznych kosztów ale deweloper nie musi wam ich pokazać . Pozostanie wam tylko sąd .
Mam też świadomość, że za zarządzanie należało się deweloperowi wynagrodzenie, problem z tym, że mam wrażenie, iż deweloper te kwoty 3 zł/m2 od każdego właściciela lokalu traktował tylko jako swoje wynagrodzenie, bo on całość tych kwot z faktur wystawianych właścicielom lokali (nie rozgraniczał np, część za wynagrodzenie, część za zwrot kosztów które musiał ponieść w związku z zarządem etc) traktował jako przychód Spółki. Krótko mówiąc, w mojej ocenie pobierał wynagrodzenie dla siebie pod płaszczykiem zaliczek na zarząd nieruchomością wspólną, całość kwot ujmował jako przychód, a sam nie płacił zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną za lokale niewyodrębnione, których był przecież właścicielem, a jak każdy właściciel był do tego zobowiązany.
Deweloper nie załatwił wspólnotom ani REGON ani NIP, nie założył też kont bankowych. Cały czas tłumaczy się tym (jakkolwiek nie byłoby to absurdalne), że wspólnoty mieszkaniowe nie były odrębnymi podmiotami, a wszystkie koszty ponosiła Spółka, czyli Deweloper i to przez niego było rozliczane. Co do REGON i NIP to się tłumaczył, ze nie założył, bo chciał połączyć dwie działki z tych dwóch wspólnot zrobić jedną.
Deweloper nie prowadził też ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu oraz zaliczek, pomimo obowiązku z art. 29 ust. 1 uwl, ani nie składał właścicielom lokali rocznych sprawozdań ze swojej działalności, jako zarządcy, pomimo obowiązku z art. 30 ust. 1 pkt 2 uwl.
W fakturach deweloper wskazywał, że wystawiane są one za utrzymanie i zarządzanie częściami wspólnymi nieruchomości.
Problem polega na tym, że o ile wspólnoty mieszkaniowe formalnie istniały, bo jak wspomniałeś powstały z mocy prawa w momencie sprzedaży pierwszego lokalu, to faktycznie nie miały ani REGON, ani NIP, ani konta bankowego, ani zarządu, wszystkim zajmował się deweloper, który najpierw ujął w umowie deweloperskiej zawieranej z każdym nabywcą lokalu zapis, nakazujący płatność na jego rzecz kwot 3 zł/ m2 tytułem kosztów zarządu, a później w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży wskazał już jednoznacznie, że jest ustanowiony zarządcą na podstawie art. 18 uwl. Wystawiał faktury nabywcom lokalu jako deweloper- zarządca i pobierane kwoty rozliczał, jako przychód Spółki (bo ów deweloper był właśnie Spółką z o.o.) Wspólnoty w tych czynnościach w ogóle nie były obecne, był tylko deweloper i nabywcy poszczególnych lokali. Co więcej, deweloper w tej umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży jednoznacznie wskazał, że wysokość zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną będzie ustalona "w trybie określonym w ustawie o własności lokali oraz w umowie o zarządzanie zawartej pomiędzy deweloperem a wspólnotą mieszkaniową". Okazało się, że taka umową ze wspólnotą nigdy nie została przez dewelopera zawarta.
W okresie przejściowym koszty utrzymania budynku są kosztami dewelopera, a przychody odpowiadające tym kosztom, są też przychodami dewelopera. Przy czym prawidłowo księgowo deweloper powinien rozróżniać swój przychód związany z wynagrodzeniem za usługi zarządzania, od przychodu związanego z kosztami ubocznymi swojej działalności. Głównie dlatego, że wynagrodzenie jest związane z zyskiem firmy, a zwrot kosztów nie ma wpływu na zysk. a z punktu widzenia włascicieli lokali - z powodu przejrzystości finansów wspólnoty.
Czyli to rozdzielnie powinno leżeć przede wszystkim w interesie dewelopera. Chyba że jest przeciwnie: w interesie dewelopera leży, żeby księgowo ten okres nie był przejrzysty dla nikogo. Wtedy nie ma uchwał ani umów, zwrot kosztów czasem nazywany zaliczkami, zaliczki zwrotem kosztów itp. Oczywistą konsekwencją jest brak umowy o zarządzanie.
Nie uzyskanie podstawowych dokumentów wspólnoty to zaniechanie zwyczajnie niezgodne z prawem. Czy części wspólne nieruchomości korzystają w ogóle z jakiegoś ubezpieczenia? Z jakiego, skoro wspólnota nie posiada nawet NIP i nie ma umowy o zarządzanie?
Powstanie wspólnoty z mocy prawa nie ma tu nic do rzeczy. Wspólnota może powstać z mocy prawa, a nie funkcjonować całymi latami, a jedynie jako przyklejona do dewelopera. Wtedy im ten okres dłuższy, tym gorzej dla wspólnoty.