Odwołanie administratora

Roksa

Szanowni Państwo, podejmujemy próbę zmiany zarządcy o dowołania dewelopera. Mamy problem z administracją, ponieważ z pierwszej uchwale zarządca powierzył zarząd i administrowanie na okres 1 roku od dnia uchwały, ponadto w razie niewypowiedzenia jej przed 3 miesiącami przekształca się na czas nieoznaczony. Co w takiej sytuacji mamy zrobić z adm. jak mamy zatem zrezygnować z jej usług? Zarzad to wiemy, będzie notariusz itp. ale adm nie za bardzo wiemy co zrobić..

Prezesod13lat

Co w takiej sytuacji mamy zrobić z adm.

Po pierwsze przeczytajcie UoWL. Po drugie rozwiązać umowę z administratorem. A najlepiej pójść z uchwałą o wyborze zarządu do banku i przejąć konto, admin za darmo nie będzie pracował.

KubaP

[cite] Roksa:[/cite]Szanowni Państwo, podejmujemy próbę zmiany zarządcy o dowołania dewelopera.
Mamy problem z administracją, ponieważ z pierwszej uchwale zarządca powierzył zarząd i administrowanie na okres 1 roku od dnia uchwały, ponadto w razie niewypowiedzenia jej przed 3 miesiącami przekształca się na czas nieoznaczony.

Co w takiej sytuacji mamy zrobić z adm. jak mamy zatem zrezygnować z jej usług? Zarzad to wiemy, będzie notariusz itp. ale adm nie za bardzo wiemy co zrobić..

To nie ma znaczenia, jakie są obecnie zapisy.
Normalnie, podejmujecie uchwałę o zmianie sposobu zarządu z art. 18 .1 na art. 20 z udziałem notariusza . Po podjęciu uchwały o zmianie, w tym monecie poprzednie zapisy przestają obowiązywać.

Roksa

To nie ma znaczenia, jakie są obecnie zapisy.
Normalnie, podejmujecie uchwałę o zmianie sposobu zarządu z art. 18 .1 na art. 20 z udziałem notariusza . Po podjęciu uchwały o zmianie, w tym monecie poprzednie zapisy przestają obowiązywać

1. zmiana zarządu
2. zmiana sposobu zarządzania tak?
Czyli rozumiem, ze od tego momentu mamy zarząd właścicielski i nie ma administratora. No to chyba nie jest bezpiecznie?

Prezesod13lat

To nie ma znaczenia, jakie są obecnie zapisy.

To teoria, w praktyce one są decydujące, aż do czynności prawnej je zmieniające.

Po podjęciu uchwały o zmianie, w tym monecie poprzednie zapisy przestają obowiązywać.

Znowu teoria. Uchwala notarialnie potwierdzona jest jedynie wstępem do dokonania wpisu w KW. Dopiero sądowy odpis KW jest PRAWNYM DOWODEM ZMIANY. Osobiście zakładałem konto WM w banku więc znam ( a raczej znalem wtedy obowiązujące) wymogi prawne i konieczne dokumenty. Nie wykluczam jednak ,że obecnie nastąpiły zmiany, które upraszczają te procedury, ale jestem raczej sceptykiem. Bank prawdopodobnie będzie żądał oprócz uchwały o zmianie zarządu również udzielenie pełnomocnictwa osobie/om do obsługi konta. W dużych (np. kilkudziesięciu-lokalowych ) WM może być to trudne i czasochłonne.

Roksa

moment, mnie chodzi po kolei... robie te dwie rzeczy, są zrobione notarialnie, następuje też podjecie uchwały o wyborze zarządu właścicielskiego.. Na razie nie rozmawiam o żadnym banku itp. zadałam pytanie dotyczące zmiany adm i jak to prawnie rozwiązać w przypadku takiej uchwały jaka została zawarta na jej zarządzanie. I co wtedy, czy zosatjemy bez adm w chwili podjęcia uchwały protokołowanej?

gab

http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940850388

Tekst ujednolicony obowiązuje.

Od tego trzeba zacząć.

Nowy doklejony: 15.09.19 11:24

Zarzad to wiemy, będzie notariusz itp. ale adm nie za bardzo

Najpierw uchwała protokołowana przez notariusza o rezygnacji z umownego sposobu zarządu (zarządzania) i przejście na zapisy ustawy o własności lokali ( art. 20 i dalsze).


Potem wybieracie zarząd osobowy (art.20 uwl) i ten wybrany zarząd wypowiada umowę administratorowi. W umowie powinien być okres wypowiedzenia. Szukacie innego administratora , który podpisze z wami umowę od następnego dnia , w którym skończy się umowa poprzednika.

Roksa

Potem wybieracie zarząd osobowy (art.20 uwl) i ten wybrany zarząd wypowiada umowę administratorowi. W umowie powinien być okres wypowiedzenia

ona nie ma umowy, działa na podstwie uchwały powołującej ją do tego działania, pierwsza uchwała po zawiązaniu się wspólnoty. Dlatego teraz wyszedł mi problem. jakby miała umowę to wypowiedzenie i tyle, bez uchwały a tutaj co mamy zrobic?

gab

Uchwała wspólnoty nie wiąże osób trzecich.

Wiąże tylko członków wspólnoty.


Jeżeli podejmiecie uchwałę o zmianie sposobu zarządu, wybierzecie nowy zarząd to ten zarząd może natychmiast wypowiedzieć umowę dotychczasowej admince ze skutkiem na koniec dnia.

Ale mam wątpliwości, że jest tak jak piszesz.

Roksa

[cite] gab:[/cite]Uchwała wspólnoty nie wiąże osób trzecich.

Wiąże tylko członków wspólnoty.


Jeżeli podejmiecie uchwałę o zmianie sposobu zarządu, wybierzecie nowy zarząd to ten zarząd może natychmiast wypowiedzieć umowę dotychczasowej admince ze skutkiem na koniec dnia.

Ale mam wątpliwości, że jest tak jak piszesz.

Generalnie teraz widzę, ze jest problem. Otóż wg mnie na podstawie takiej uchwały gdzie zarządca upoważnia adm do administracji i zarządu, uchwały nie protokołowanej przez notariusza ta Pani nie miała prawa zawierać umów z bankiem, mediami itp. Więc generalnie jeżeli też nie ma umowy nie ma co jej wypowiadać. Tak to rozumiem. Ta uchwała jest wg mnie nieprawna. Ale zarządca miał wtedy we własności wszytskie mieszkania! Wiec był członkiem wspólnoty... ale w sumie jak był jak upoważnił ją do założenia wspólnoty..

gab

Wyciągasz nieuprawnione wnioski.

Ale zarządca miał wtedy we własności wszytskie mieszkania!

Jeśli wszystko do niego należało, to nie mógł być członkiem wspólnoty, bo wspólnota wtedy nie istniała. Wspólnota powstała, gdy sprzedał pierwszy lokal (lub udział w lokalu).

Przeczytaj w końcu ustawę o własności lokali!

Roksa

eśli wszystko do niego należało, to nie mógł być członkiem wspólnoty, bo wspólnota wtedy nie istniała. Wspólnota powstała, gdy sprzedał pierwszy lokal (lub udział w lokalu).

Przeczytaj w końcu ustawę o własności lokali!

Czytam ustawę, naprawdę... Moze do konca nie rozumiem wszystkich spraw i dlatego dopytuję. Naprawdę to dla mnie nowość i wolę być pewna. Chcemy to zrobić prawnie, jest nas dużo i zebranie nas do kupy wszystkich wymagało kilka miesięcy. Czyli wg tego co mówisz uchwała pierwsza moze być obarczona wadą prawną.

gab

Czyli wg tego co mówisz uchwała pierwsza moze być obarczona wadą prawną.

Nie, tego nie mówię ( nie piszę)!

Piszę, że to o czym ty piszesz jest niemożliwe i mam wrażenie , że nie znasz wszystkich zaistniałych faktów.



Deweloper pewnie w pierwszym akcie sprzedaży lokalu zmienił sposób zarządu z ustawowego na umowny. Mógł to zgodnie z prawem zrobić. Jeden akt notarialny , kilka następujących po sobie czynności prawnych.
1. Sprzedaż lokalu - powstaje wspólnota.
2. Umowa między deweloperem a pierwszym kupującym o zmianie sposobu zarządu.


Potem mógł podjąć każda uchwałę.

Roksa

Deweloper pewnie w pierwszym akcie sprzedaży lokalu zmienił sposób zarządu z ustawowego na umowny

W akcie mam zarząd powierzony, deweloperowi więc obowiązuje pewnie powierzony. Uchwała pierwsza powstała jeszcze przed sprzedażą mieszkań bo mam tak napisane głosujących 1, 100%. Ale... właścicielem lokali jest FHU... i osobno jeden lokal garażowy nie firma tylko nazwisko dewelopera. Sprawdzę w pierwszym akcie notarialnym jaka data i co tam jest, ale każdy ma że powierza deweloperowi....

KubaP

[cite] Roksa:[/cite]

To nie ma znaczenia, jakie są obecnie zapisy.
Normalnie, podejmujecie uchwałę o zmianie sposobu zarządu z art. 18 .1 na art. 20 z udziałem notariusza . Po podjęciu uchwały o zmianie, w tym monecie poprzednie zapisy przestają obowiązywać

1. zmiana zarządu
2. zmiana sposobu zarządzania tak?
Czyli rozumiem, ze od tego momentu mamy zarząd właścicielski i nie ma administratora.
No to chyba nie jest bezpiecznie?

źle rozumiesz

Macie Zarząd WM właścicielski i jak sobie wybierzecie i podpiszecie umowę Administratora . Wy podejmujecie decyzje w zakresie zwykłego zarządzania NW , On w je wykonuje

[cite] gab:[/cite]

Ale zarządca miał wtedy we własności wszytskie mieszkania!

Jeśli wszystko do niego należało, to nie mógł być członkiem wspólnoty, bo wspólnota wtedy nie istniała. Wspólnota powstała, gdy sprzedał pierwszy lokal (lub udział w lokalu).

Wyciągasz nieuprawnione wnioski.

Ale jeżeli wyodrębnił dla siebie (choćby jeden lokal) to wspólnota istniała

gab

Ale jeżeli wyodrębnił dla siebie (choćby jeden lokal) to wspólnota istniała

KubuP ty nawet nie wiesz kiedy powstaje wspólnota! Podstawowych rzeczy nie znasz .

Wyodrębnienie lokalu to za mało , by powstała wspólnota. Musi być drugi , inny niż deweloper, właściciel.

Deweloper może wyodrębnić wszystkie lokale , a wspólnota i tak nie postanie.

W akcie mam zarząd powierzony, deweloperowi więc obowiązuje pewnie powierzony

Jeśli masz tak w akcie, to tak jest .

Nowy doklejony: 15.09.19 16:09

Uchwała pierwsza powstała jeszcze przed sprzedażą mieszkań bo mam tak napisane głosujących 1, 100%

Uchwała musi mieć datę. Datę mają też akty notarialne . Należy dotrzeć do pierwszego.

Nowy doklejony: 15.09.19 16:29
Nie sugerowałbym się tym , że tam jest napisane 100 %. Mogli mieć na myśli obecnych albo napisali nie wiedząc co czynią.

KubaP

[cite] gab:[/cite]

Ale jeżeli wyodrębnił dla siebie (choćby jeden lokal) to wspólnota istniała

KubuP ty nawet nie wiesz kiedy powstaje wspólnota! Podstawowych rzeczy nie znasz .

Wyodrębnienie lokalu to za mało , by powstała wspólnota. Musi być drugi , inny niż deweloper, właściciel.

Deweloper może wyodrębnić wszystkie lokale , a wspólnota i tak nie postanie.

*****

Deweloper "Kowalski" sprzedaje Kowalskiemu właścicielowi firmy deweloperskiej lokal . Czy są to dwa odrębne podmioty ? wspólnota istnieje ? czy nie ?

Roksa

Uchwała pierwsza jest zawarta 12.09, jest wyodrębniony deweloper jako firma i 1 lokal na osobę fizyczną, czyli osobę dewelopera. Udział głosujących jest 100%.
W KW jest wyodrębnienie lokalu 10.09, ale jest tylko wyodrębnianie a nie przeniesienie praw, bo był to lokal garaż, bez wyodrębnienie którego nie można było sprzedawać garaży. Księga wieczysta dla tego lokalu ma datę 14.09.
Uchwała o tym, ze adm ma pełnić funcje zarządcy jest z 12.09 bez udziału notariusza, przy czym w akcie jest napisane, ze deweloper pełni te funkcję oraz może wskazać taka osobę.
Jest tez taki zapis w KW
INNY WPIS
2. Treść wpisu 1. 119 --- ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ BĘDZIE SPRAWOWANY PRZEZ OSOBĘ FIZYCZNĄ LUB PRAWNĄ, A DO SPOSOBU WYKONYWANIA TEGO ZARZĄDU BĘDĄ MIAŁY ZASTOSOWANIE PRZEPISY ROZDZIAŁU IV-GO USTAWY Z DNIA 24 CZERWCA 1994 ROKU O WŁASNOŚCI LOKALI Z PÓŹNIEJSZYMI ZMIANAMI.
W akcie natomiast jest ze bedzie deweloper...

blazejh

Trochę rozprostujmy.

1. macie zarządcę (zarząd powierzony), który jest deweloperem oraz macie administrację (ADM)

2. adm administruje na podstawie uchwały wspólnoty

3. zmiana sposobu zarządu z powierzonego na ustawowy (właścicielski) nie będzie miała wpływu na obowiązywanie umowy o administrowanie z adm-em

4. czyli najpierw notarialna zmiana sposobu zarządu wspólnoty - znika zarządca powierzony czyli deweloper

5. potem wypowiedzenie przez zarząd właścicielski (albo lepiej nawet - uchwałą właścicieli) umowy o administrowanie

W czasie te czynności mogą (i raczej będą) rozciągnięte, więc lepiej jest założyć , że ADM mieć będziecie dłużej niż zarządcę powierzonego. Nie zakładajcie, że obydwa podmioty znikną równocześnie. Paradoksalnie trudniej wam będzie rozstać się z ADM-em , niż z deweloperem jako zarządzą. Zwłaszcza, gdy ten zarządca był tylko na papierze, a nic nie robił.

Roksa

macie zarządcę (zarząd powierzony), który jest deweloperem oraz macie administrację (ADM)

W akcie notarialnym jest wpisany deweloper w kw nie ma go tylko ten zapis o zarządzie nieruchomością częścią wspólną

zmiana sposobu zarządu z powierzonego na ustawowy (właścicielski) nie będzie miała wpływu na obowiązywanie umowy o administrowanie z adm-em

nie ma umowy, jest uchwała, wg ns jest niewiążąca, bo nie spełnia wymogów prawnych

potem wypowiedzenie przez zarząd właścicielski (albo lepiej nawet - uchwałą właścicieli) umowy o administrowanie

nie ma umowy, więc nie można jej wypowiedzieć

blazejh

Jest umowa jak najbardziej. Na tym polega błąd w Twoim rozumowaniu, że uznałaś, że jej nie ma.

Uchwała podjęta przez FHU i prezesa była wystarczającą podstawą do rozpoczęcia współpracy wspólnoty z ADM-em.
Pisemna umowa na pewno jest. Jeśli nie znasz jej treści bo jest ukrywana, to musisz po prostu przyjąć założenie, że jest w niej najdłuższy zwyczajowo termin dla wypowiedzenia, czyli termin 3-miesięczny.

To, czy dewelopera wpisano z nazwy w kw nie ma dla was żadnego znaczenia. Miałoby, gdybyście wymieniali zarządcę powierzonego na innego. Ale wy nie wymieniacie, lecz rezygnujecie w ogóle z tego sposobu zarządu, więc bardzo proszę nie zawracaj sobie głowy wpisem nazwy do KW lub jego brakiem.

Ważne żebyś ogarnęła, że zmiana sposobu zarządu nie ma związku z ciągłością obowiązywania umowy o administrowanie. To są dwa odrębne postanowienia umowne. Jedno może obowiązywać niezależnie od tego, że drugie już wygasło. Nawet jeśli uznajesz, że wszyscy oni to jedna i ta sama banda nierobów.