Deweloper z długami i hipoteki

Terra

Dobry wieczór,
dwa lata temu kupiłem mieszkanie u dewelopera, a właściwie to nie mieszkanie tylko udział w gruncie, na którym wybudowano budynki. Deweloper też ma swój udział i jest jeszcze około 30 mieszkań.
W lutym mamy wszyscy stanąć do aktu żeby znieść współwłasność i ustanowić własność lokali. Jest jednak problem, ponieważ na udziałach dewelopera wpisano hipoteki, hipotek też są na moim udziale i udziałach sąsiadów. Deweloper ma długi, ja i sąsiedzi wzięliśmy kredyty na te mieszkania. Ponieważ mamy udziały, to na nich banki utworzyły hipoteki. Niestety dowiedzieliśmy się w sądzie ksiąg wieczystych, że w momencie, gdy zniesiemy współwłasność, te hipoteki zostaną wpisane na nasze lokale. Ze mną i sąsiadami nie ma problemu, ale z deweloperem jest i to duży – bo on jest niewypłacalny. Co mamy zrobić. Czy to możliwe?

Zarządca

Czy hipoteki zostały wpisane już po tym jak nabył Pan udziały w nieruchomości?

Terra

Tak, hipoteki na udziałach dewelopera zostały wpisane już po nabyciu przez nas udziałów w ziemi.

Zarządca

W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Taką
zasadę ustanawia art. 76 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. nr 19, poz. 147 ze zm.).
W orzecznictwie i piśmiennictwie pogląd na sprawę ,,przejścia" zobowiązań hipotecznych w wyniku podziału nieruchomości nie jest jednolity.
W postanowieniu z dnia 4.11.1997 r. (sygn. akt: I CKN 291/97) Sąd Najwyższy orzekł, że obciążenie hipoteką łączną wszystkich nieruchomości powstałych w
wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości przez jej podział może nastąpić w świetle art. 76 ust. 1 ukwh tylko, gdy przed podziałem hipoteka obciążała
nieruchomość jako całość a nie jej część ułamkową stanowiącą udział we współwłasności.

Jednak w świetle innego orzeczenia, a to uchwały Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 2003 r., III CZP 1/03 wszystkie obciążenia udziałów obciążą nowopowstałe
nieruchomości. Sąd ten, udzielając odpowiedzi na pytanie prawne orzekł, iż:

,,Po zniesieniu współwłasności nieruchomości przez umowny podział
fizyczny hipoteka na udziale współwłaściciela obciąża nowo powstałe
nieruchomości w części odpowiadającej pierwotnie obciążonemu udziałowi".

Ponadto, w uzasadnieniu tej uchwały czytamy:


,,Jeżeli współwłaściciele nieruchomości dokonują umownego zniesienia współwłasności w sytuacji, w której udział jednego ze współwłaścicieli był obciążony hipoteką, to można przyjąć, że godzą się tym samym na obciążenie ich nowo powstałych nieruchomości hipoteką w części odpowiadającej pierwotnie obciążonemu udziałowi, a więc - na skutki dokonanego podziału określone w art. 76 ust. 1 u.k.w.h." Moim zdaniem, w przypadku umów deweloperskich nie sposób przyjąć domniemania takiej zgody, ponieważ w momencie zawarcia umów deweloperskich i przeniesienia własności udziałów brak było jakichkolwiek hipotek i obciążeń a skierowanie egzekucji do lokali nabywców godzic będzie w zasady państwa prawa. Deweloper będący obecnie dłużnikiem hipotecznym zobowiązał się
przenieść na nabywców własność nowopowstałych nieruchomości bez jakichkolwiek obciążeń (w wyroku z dnia 20.04.06 r. Sąd Apelacyjny w Poznaniu ,
sygn. akt: I ACa 1282/05 orzekł, że umowa deweloperska zobowiązuje do przeniesienia własności mimo niezachowania formy aktu notarialnego).

Nie wiadomo jednak jak postąpi sąd ksiąg wieczystych i na pewno trzeba się już przygotować na ewentualną żmudną drogę sądową.

Zarządca

Tak naprawdę, to należy unikać zakupu udziałów w gruncie, wydawałoby się że nabywca jest bardziej zabezpieczony, jednak tak nie jest. Przede wszystkim po wybudowaniu należy znieść współwłasność - a to może trwać latami, ponieważ wystarczy, że jeden ze współwłaścicieli się nie zgodzi - wówczas pozostaje tylko postępowanie sądowe, ponadto, w międzyczasie deweloper lub inny współwłaściciel gruntu może popaść w tarapaty finansowe i jeżeli wierzycie obciążą jego udział, to w momencie zniesienia współwłasności sąd wpisze hipotekę wszystkim właścicielom lokali.

Terra

spóźnione, ale bardzo dziękuję