Kredyt bankowy - mała Wspólnota

renes

Witam,

Prosimy o radę. Jesteśmy małą 4 mieszkaniową wspólnotą. Dotąd na każdą inwestycję musiały zgodzić się wszystkie mieszkania, obecnie po zmianie przepisów wystarczy większość. Rok temu pojawili się dwaj nowi właściciele, którzy zaczęli forsować wzięcie kredytu na wymianę dachu z adaptacją dużego strychu bo chcą go wykorzystać na jakieś własne cele (mieszkają na górze). Dach jest całkiem dobry, chodzi im przede wszystkim o wykorzystanie dla siebie strychu, który nigdy nie został notarialnie podzielony. Nic tam obecnie nie ma. Właśnie teraz wykorzystać chcą zmianę przepisów do przeforsowania wzięcia kredytu i udało im się przekonać trzeciego właściciela. Kasa wspólnoty jest prawie pusta, a z żoną nie chcemy aby nasze mieszkanie było pod hipotekę kredytu. Dwaj nowi właściciele to młodzi ludzie żyjący na kredytach, swoje mieszkania także kupili na kredyt, są mało odpowiedzialni co pokazali już kilka razy.
Czy bank wpisze także nasze mieszkanie pod hipotekę kredytu, nawet jeśli my nie złożymy podpisu na dokumentach bankowych przydzielających kredyt? Czy to możliwe? Czy jesteśmy w tej sytuacji zupełnie bezbronni i decyzją 3 osób nasze mieszkanie też będzie pod hipoteką? Zrobimy wszystko, aby tak się nie stało, ale co możemy zrobić? Dodam, że budynek jest pod konserwatorem zabytków.

Prosimy o radę.
Pozdrawiamy,

KubaP

Dach jest całkiem dobry, chodzi im przede wszystkim o wykorzystanie dla siebie strychu, który nigdy nie został notarialnie podzielony. Nic tam obecnie nie ma.

Po pierwsze strych to cześć wspólna
po drugie zabezpieczeniem będzie nieruchomość, a nie poszczególne lokale

Jak chcą coś robić pod siebie na tym strychu, to zażądaj opłat od nich tzw pożytków np.: w wysokości spłaty raty jaka będzie na Ciebie przypadać

gab

Możecie zaskarżyć uchwałę w terminie 6 tygodni od jej podjęcia na zebraniu lub w terminie 6 tygodni od dnia powiadomienia.

Macie robione roczne przeglądy budowlane? W tych przeglądach powinien być opisany stan dachu.

Nikt wam nie wpisze hipoteki bez waszej zgody.

Kredyt bierze wspólnota - jednostka organizacyjna, która powinna mieć REGON i NIP, a nie poszczególni właściciele.

Zabezpieczeniem kredytu dla wspólnot jest :

- cesja z ubezpieczenia budynku
- odpowiednio wysokie wpłaty na fundusz remontowy.


Jeśli wspólnota zaciągnie kredyt i kredyt nie będzie spłacany , to bank podzieli kwotę kredytu wg udziału i będzie od każdego ściągał jego część.

Jeśli macie puste konto i nie macie odpowiednich wpłat na FR , to żaden szanujący się bank nie udzieli wam kredytu.

blazejh

Hipoteka na Twoim lokalu nie w wchodzi w grę.

Jeśli sąsiedzi was przegłosują, to w grę wchodzi jedynie wzrost opłat na fundusz remontowy. Jeśli go nie macie, to musielibyście go założyć i to w odpowiednio wysoki, tj. wysokość raty kredytu nie powinna być mniejsza niż mniej więcej 70% wysokości miesięcznego przypisu na fundusz. 30% zapasu.

Mniej więcej w ten sposób, bo uwaga!, wy jesteście bardzo małą wspólnotą, chociaż w rozumieniu nowych przepisów już tzw. dużą. I bank może podejść do takiego kredytu zupełnie indywidualnie.

O ile w ogóle. Sąsiedzi już się orientowali że taka wspólnotka w ogóle ma szanse na zdolność kredytową?

bogna

Kilka lat wstecz MW planowała wziąć kredyt w wysokości 80tys.zł - do spłaty 150tys.zł. Sprzeciwiliśmy się i nie podpisaliśmy uchwały. Zainteresowani kredytem podali sprawę do sadu Rejonowego, który uchwałę zatwierdził. Po odwołaniu się przez nas do Sądu Okręgowego sąd przyznał nam rację. W uzasadnieniu sąd między innymi zwrócił uwagę na fakt, że w przypadku konieczności pilnych napraw wspólnota nie będzie miała środków, ponieważ kredyt miał być spłacany przez 20 lat z funduszu remontowego.

W takich wspólnotach należy dokładnie kontrolować sposób wydawania środków na roboty zlecane niesolidnym firmom

Prezesod13lat

bogna - Ty nie myl konieczności brania kredytu na jakiś remont z rzetelnością wydawania tych pieniędzy, To dwie rożne kwestie.

KubaP

[cite] bogna:[/cite]Kilka lat wstecz MW planowała wziąć kredyt w wysokości 80tys.zł - do spłaty 150tys.zł.

a co Wy ten kredyt chcieliście brać .... u Rydzyka czy w PiS-owskim SKOK-u, że taką dużą lichwę Wam naliczyli (80/150).

Myśmy brali kredyt na termomodernizację 1.000.000,00, a spłaciliśmy 1.470.000,00 z odsetkami przez 12 lat.

gab

Myśmy brali kredyt na termomodernizację 1.000.000,00, a spłaciliśmy 1.470.000,00 z odsetkami przez 12 lat.

A premii termomodernizacyjnej nie dostaliście? Mogła pomniejszyć kwotę kredytu o 20 %.


Po drugie: oprocentowanie kredytu udzielanego wspólnotom jest uzależnione od WIBOR-u .

WIBOR przez ostatnie lata spadał i nadal utrzymuje się na niskim poziomie.

WIBOR 3M dzisiaj wynosi 1,71 a np w 2002 r. wynosił 11,05 .

Do tego marża banku 1,5 % lub 2 % i wyliczenie dla rat równych w 2002 wynosiło mniej więcej tak:

kwota kredytowana: 80 000 zł
kwota do wypłaty: 80 000 zł
suma spłat: 224 942,86 zł


Ci co teraz biorą kredyt muszą się liczyć z tym, że stopy procentowe wzrosną a wraz z nimi wzrośnie oprocentowanie kredytu.

KubaP

[cite] gab:[/cite]

Myśmy brali kredyt na termomodernizację 1.000.000,00, a spłaciliśmy 1.470.000,00 z odsetkami przez 12 lat.

A premii termomodernizacyjnej nie dostaliście? Mogła pomniejszyć kwotę kredytu o 20 %.

premie pominąłem, by nie gmatwać.
Koszt inwestycji u nas był 1.942.000,00 (nie tylko termodernizacja była robiona, ale i kilka jeszcze innych robót)

gab

Koszt inwestycji u nas był 1.942.000,00 (nie tylko termodernizacja była robiona, ale i kilka jeszcze innych robót)

Czym innym jest wyliczenie kosztu kredytu przy aktualnym znanym wysokim WIBOR_ze a czym innym realna kwota spłaty, gdy WIBOR systematycznie spadał.

W sądzie pewnie przedstawiono wyliczony koszt kredytu przy aktualnym znanym oprocentowaniu.

bogna

W sadzie przedstawiliśmy symulację kosztów kredytu sporządzoną przez bank.
Banki są komercyjne i w większości z udziałem kapitału zagranicznego. Mamy dorabiać obcych bankierów?
Nie opłaci się zaciągać kredytów, lepiej systematycznie zbierać.

KubaP

[cite] bogna:[/cite]W sadzie przedstawiliśmy symulację kosztów kredytu sporządzoną przez bank.
Banki są komercyjne i w większości z udziałem kapitału zagranicznego. Mamy dorabiać obcych bankierów?
Nie opłaci się zaciągać kredytów, lepiej systematycznie zbierać.[/b

to czekaj Tatka latka ... nigdy niczego "grubego" nie zrobicie

renes

Dziękujemy wszystkim za rady - nie mogłem wcześniej odpowiedzieć z powodu zainfekowanego komputera.
Jutro jest zebranie na którym będzie wybierany Zarząd (z powodu tego, że z nowymi przepisami staliśmy się normalną Wspólnotą, a nie małą).
Jak mamy postąpić, gdy wybrany zostanie Zarząd składający się z dwóch osób, które same już tam widzą i zapewne z trzecim mieszkaniem to przegłosują? Nie będziemy mieć na nic wpływu, przegłosują wszystko co będą chcieli. Czy będziemy mieć jeszcze jakikolwiek wpływ na decyzje Wspólnoty?

renes

KubaP

[cite] renes:[/cite] Jutro jest zebranie na którym będzie wybierany Zarząd (z powodu tego, że z nowymi przepisami staliśmy się normalną Wspólnotą, a nie małą).
Jak mamy postąpić, gdy wybrany zostanie Zarząd składający się z dwóch osób, które same już tam widzą i zapewne z trzecim mieszkaniem to przegłosują?
Nie będziemy mieć na nic wpływu, przegłosują wszystko co będą chcieli. Czy będziemy mieć jeszcze jakikolwiek wpływ na decyzje Wspólnoty? renes

Tam jest taki art. 25 zapoznaj się z nim ...

[b]Art. 25. [/b]1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

[cite] renes:[/cite]Jutro jest zebranie na którym będzie wybierany Zarząd (z powodu tego, że z nowymi przepisami staliśmy się normalną Wspólnotą, a nie małą).

panie kolego... nie "normalną", ale tzw. DUŻĄ wspólnotą mieszkaniową .
Zawsze byliście wspólnotą mieszkaniową tylo do tej pory miało zostawanie prawo kodeksu cywilnego i kpc, a teraz bedzie dodatkowo UoWL ,która ma pierwszeństwo przed kc. i kpc .

Idziesz na wybory członków Zarzadu, a nie znasz treści ustawy o własności lokali ? dla mnie to kuriozum:shocked:

renes

Mieszkamy w budynku 4 lokalowym pierwszy raz, niedawno się przeprowadziliśmy.
Art. 19 i Art. 20 - skoro w budynku są tylko 4 lokale to nie ma obowiązku wyboru zarządu? - tak chyba wynika z tych zapisów.
Ile osób w takiej jak nasza sytuacji powinien mieć najlepiej Zarząd?

KubaP

[cite] renes:[/cite]Mieszkamy w budynku 4 lokalowym pierwszy raz, niedawno się przeprowadziliśmy.
Art. 19 i Art. 20 - skoro w budynku są tylko 4 lokale to nie ma obowiązku wyboru zarządu? - tak chyba wynika z tych zapisów.

czytałeś treść ustawy ?
bo tworzysz własne prawo , tylko po co ?
masz dwa wyjścia UoWL art. 18.1 lub art. 20

Art. 20. 1. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.
2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

[cite] renes:[/cite] Ile osób w takiej jak nasza sytuacji powinien mieć najlepiej Zarząd ?

Uważam, że ... najlepiej 2 ... lub powierzenie zarządzanie NW podmiotowi zewnętrznemu

renes

Ups, czytałem poprzednią ustawę, a nie zaktualizowaną.
Podmiot zewnętrzny to np. obecny administrator?
Niestety, administrator szuka bardziej swojego interesu niż wspólnoty, kilka zdarzeń o tym nas przekonały.

blazejh

Każdy rodzaj administratora czy zarządcy będzie wobec wspólnoty podmiotem zewnętrznym. I kontrahentem.

Od 1 stycznia tego roku waszą wspólnotę obowiązują zasady takie, jak dla wspólnot od siedmiu lokali wzwyż jeszcze w grudniu. Czyli formalnie powinniście już mieć zarząd. Dla was nowela ustawy oznacza dwie zmiany: zniesienie zasady jednomyślności oraz wyłonienie zarządu wspólnoty.*

Teoretycznie zamiast administratora moglibyście mieć zarządcę powierzonego. Tylko, że to wam w ogóle niczego nie załatwia, bo zasada większości głosów nadal by obowiązywała. Powierzony nie rozstrzyga ponad głowami właścicieli, głosowania są takie same jak w przypadku zarządu właścicielskiego (lub jak konkretnie u was przy braku zarządu właścicielskiego).


* Tutaj powstaje zagwozdka czy takiej wspólnotce, która nie posiada wybranego zarządu, a właściciele nie są jednomyślni, bank przyzna kredyt.
Raczej nie przyzna.

Także dopóki Twoi sąsiedzi na to nie wpadną i zarządu nie wyłonią, to sprawa kredytu raczej się będzie odwlekała.
A tym bardziej może się odwlec, a nawet rypnąć, jeśli wyprzedzisz sąsiadów i oświadczysz w tym banku, że jako jeden z zaledwie czterech właścicieli nie widzisz w ogóle tego kredytu. Wtedy bankowcy trzy razy się zastanowią czy przyznać. Pomimo ważnej uchwały pozostałej trójki.

renes

Dzięki.
Zarząd raczej na pewno dzisiaj zostanie wybrany.

Na tronie e-prawnik znalazłem to:

"Nawet w warunkach podejmowania przez większość współwłaścicieli czynności w ramach zwykłego zarządu nie mogą oni arbitralnie wpływać na losy współwłaścicieli pozostających w mniejszości, ignorując zasady prawidłowego zarządu rzeczą wspólną (art. 202 k.c.). Ingerowanie większości w sferę uprawnień do władania rzeczą przez współwłaścicieli pozostających w mniejszości, także w ramach czynności zwykłego zarządu, może uzasadniać wniesienie powództwa posesoryjnego. Będąc natomiast pozwanymi (większość) w takim procesie mogą wówczas zwalczać stanowisko powoda tylko w tym procesie. Inaczej równałoby się to dopuszczeniu do dwóch procesów, których przedmiotem byłoby to samo roszczenie" (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1998 r., sygn. II CKN 641/97).

Nowy doklejony: 27.01.20 17:18
W ustawie są wypisane czynności przekraczające zwykły zarząd, nie ma jednak opisu czynności zwykłego zarządu....- chyba że coś przeoczyłem. Czy zarząd może więc podjąć jakąkolwiek decyzję w ramach zwykłych czynności, która wiąże się z wydatkowaniem środków wspólnoty? Może do jakiejś kwoty?

Prezesod13lat

Te Twoje cytowane wyroki sprzed prawie pół wieku są FASCYNUJĄCE.
Wiesz po co jest ten BEŁKOT PRAWNICZY? Żeby papugi doiły z jeleni pieniążki.:bigsmile:

Nowy doklejony: 27.01.20 18:33
sorry ćwierć wieku.....:bigsmile:

KubaP

[cite] renes:[/cite]
W ustawie są wypisane czynności przekraczające zwykły zarząd, nie ma jednak opisu czynności zwykłego zarządu....- chyba że coś przeoczyłem.

Nie , nie przeoczyłeś .

Takiego spisanego KATALOGU NIE MA . Przyjmuje się, że to co nie mieści się czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu jest katalogiem czynności zwykłego zarządu .

Trzeba jednak uważać, bo katalog czynności przekraczających jest katalogiem otwartym o czym mówi użyte w ustawie stwierdzenie 'w szczególności'.
Właściciele lokali podejmując stosowną uchwała mogą ten katalog rozszerzać .
Tylko sąd jest w stanie stwierdzić czy wolno było właścicielom podjąć taką uchwałę rozszerzającą katalog czynności "zakazanych" dla Zarządu WM.

blazejh

I ten otwarty katalog można poszerzyć własnie o uchwałę kredytową, bo bank bez co najmniej jednej uchwały kredytu nie przyzna.

Czyli jest to akurat czynność przekraczająca zakres czynności zwykłego zarządu niezależnie od woli właścicieli.


Nie cytuj już 202kc. Od początku roku obowiązuje ciebie ustawa o własności lokali. W niej jest odpowiednik tego artykułu, gdzie też masz podstawę w postaci naruszania podstawowych zasad zarządu nieruchomością. Zasada wciąż ta sama, tylko artykuł inny.

koziorozka

Czy zarząd może więc podjąć jakąkolwiek decyzję w ramach zwykłych czynności, która wiąże się z wydatkowaniem środków wspólnoty? Może do jakiejś kwoty?

Możecie uchwalić limit.