Kompetencje Zarzadu - ochrona i sprzątanie

mariodrab

Witajcie,

Zasiadam w Zarządzie WM. Oprócz Zarządu mieszkańców mamy także podpisaną umowę o zarządzanie z uprawnioną do tego firmą.

Borykamy się teraz z następującym problemem, który opiszę w punktach:

1. Obecnie mamy podpisaną umowę na ochronę nieruchomości 24h , sprzątanie, utrzymanie zieleni. Wszystkie te usługi realizuje ta sama firma.
2. Firma obsługująca ww. czynności zmieniła stawki i teraz żąda dużo wyższego wynagrodzenia niż dotychczas za ten sam zakres usług.
3. Firma ta konsekwentnie nie realizuje postanowień umowy (np. brak regularnych obchodów, brak prac związanych z utrzymaniem zieleni)
4. Mając powyższe na uwadze na zebraniu Zarządu zdecydowaliśmy o zmianie status quo na rzecz zatrudnienia portierów/dozorców do wykonywania ww. prac także w formule całodobowej (bez koncesjonowanej agencji ochrony)

Czy możemy taką zmianę przeprowadzić w ramach zwykłego zarządu?

Z góry dziękuję za odpowiedź.

norbert

Tak w kompetencji Zarządu jest jak najbardziej zawieranie i rozwiązywanie umów natomiast zdecyduj się jak zarządzana jest Wasza WM. Pełnicie zarząd właścicielski czy powierzyliście kompleksowo zarządzanie WM na ręce ZARZĄDCY ? Czy pisząc o umowie o zarządzanie masz na myśli tylko usługi administracyjne (sprzątanie, zieleń, ochrona) ?

mariodrab

Dzieki za odpowiedz!

Generalnie mamy Zarzadce, ktorego zadaniem jest wlasnie bardziej administrowanie, dzialanie w sytuacji zagrozenia obsluga ksiegowa, rozliczenia i nadzor nad firmami. Do tego ma tez odpowiadac za pozyskiwanie ofert na uslugi. My natomiast pelnimy zarzad wlascicielski i decydujemy w grubych sprawach: akceptacja ofert, zmiana podwykonawcy czy zmiana regul prowadzenia kotlowni.

Wlasnie ten Zarzadca ostrzega nas, ze mozemy wyjsc poza kompetencje zwyklego zarzadu, bo zmieniamy zasady ochrony. Z chronionego budynku tworzy sie budynek dozorowany.

Podzielalbys jego obawy czy raczej nie? Szczerze mowiac ja tego kompletnie nie czuje

Haneczka

[cite] norbert:[/cite]Tak w kompetencji Zarządu jest jak najbardziej zawieranie i rozwiązywanie umów natomiast zdecyduj się jak zarządzana jest Wasza WM.

Albo... niepodpisywanie umów, które proponuje zarządca/administrator. :cool:

KubaP

Generalnie mamy Zarzadce, ktorego zadaniem jest wlasnie bardziej administrowanie,

Nie , nie macie Zarządcy TYLKO administratora, bo jest wybrany ZARZĄD WM .

Podzielalbys jego obawy czy raczej nie? Szczerze mowiac ja tego kompletnie nie czuje

to poczytaj sobie Regulaminy Pracy Zarządu WM jakie są dostępne w internecie
http://www.zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/uchwaly/686-regulamin-pracy-zarzadu-wspolnoty-mieszkaniowej

http://ogrodymickiewicza.pl/page21.php

http://arkadiadom.pl/prawa-i-obowiazki-zarzadu-wspolnoty-mieszkaniowej/

itd

blazejh

Zmiana ochrony na dozór to zwykła czynność zarządu. Rezygnacja w ogóle z ochrony co do zasady tak samo. To, że jest to decyzja ważna, nie oznacza że od razu przekracza zakres przekraczający czynności zwykłego zarządu i potrzeba uchwały.

Natomiast jeśliby zmiana ochrony miała spowodować wzrost kosztów i zarazem opłat (z naciskiem na opłat, czyli na bezpośredni wzrost kosztów ponoszonych przez właścicieli) to dopiero wtedy,jak mówi ustawa, potrzebna jest uchwała właścicieli.

Czyli sama zmiana lub rezygnacja z ochrony jest zwykłą czynnością zarządu i nie musi skutkować tym, że zarząd przekroczy swoje kompetencje.

Są wspólnoty które co dwa, trzy lata roku wymieniają firmy sprzątające i nikt samej takiej zamiany nie uchwala.

Mało tego. Co roku zarząd lub administrator może dobrać innego serwisanta jakiejś skomplikowanej instalacji, który wykona usługę przeglądu w innej stawce niż poprzedni i tego też się nie uchwala. Po prostu zleca się przegląd.

Nawet jeśli w aktach notarialnych macie jakąś wzmiankę, że na koszty zarządu składają się m.in koszty ochrony/dozoru, to będzie to tylko zapis informacyjny. Nie znaczy to że zasada istnienia ochrony/dozoru jest tak trwała, że wymaga akceptacji uchwały właścicieli.

Nie ma jeszcze takich przepisów które chroniłyby firmy ochroniarskie przed decyzjami zarządów wspólnoty a np. kominiarzy nie chroniły. :bigsmile:

KubaP

[cite] blazejh:[/cite]Zmiana ochrony na dozór to zwykła czynność zarządu.

I tak i nie . Przecież katalog rzeczy / czynności jest katalogiem otwartym .
Wszystko zależy, czy ochrona został wprowadzano za pomocą uchwały właścicieli czy nie .
Podejmując uchwałę o Planie Gospodarczym to właściciel lokali wyrażaj swoją wolę, a Zarząd jest tylko od WYKONANIA decyzji ( woli większości właścicieli lokali) czy ma byc ta ochrona i chce na nią łożyć

Uważam, że nie jest to czynność zwykła zarządu.

mariodrab

Dziękuję Wam wszystkim za odpowiedzi.

Ochrona została zatrudniona jeszcze przez dewelopera przed zawiązaniem się WM. W sytuacji obecnej firma żąda wyższych stawek, które były nieprzewidziane w przegłosowanym Planie Gospodarczym.

Rozumiem, że to blokuje nas przed podpisaniem z nimi nowej umowy? Wszak będzie to implikować wyższe opłaty dla mieszkańców.

Czyli jestesmy trochę w kropce, bo z jednej strony nie możemy zmienić umów (bo stawki są nieuwzględnione w PG) a z drugiej zgodnie z tym, co pisze KubaP możemy pogwałcić wolę mieszkańców rezygnując z całodobowej ochrony na rzecz całodobowego dozoru. Chociaż ja trochę tego nie czuję - zarząd zwykły zakłada gospodarowanie nieruchomością wspólną w stanie niepogorszonym. Czy dozór może być rozumiany jako jego pogorszenie?

blazejh

Teraz martwisz się na zapas. Chodzi ci przecież o samą podstawę podjęcia tej decyzji. Nie o jej skutki, których jeszcze nie znasz.

Jeśli zarząd ma być wyłączanie wykonawca woli większości właścicieli, jeśli ma sam decydować o sprawach mniejszej wagi, to proszę bardzo. Możecie być zaledwie zarządem od decydowania kiedy skosić trawę.

Dobór kontrahentów co do zasady powinien należeć do decyzji zarządu. Wszystkich bez wyjątku. Nie robimy tu wyjątku dla ochrony tylko dlatego, że to duży kontrahent, ważny i wyłoniony jeszcze przez dewelopera.

Przed podpisaniem umów związanych z dozorem może was blokować tylko wzrost kosztów zarządu. I to znaczny, zmieniający wykonanie planu gospodarczego.

W ustawie masz otwarty katalog spraw wymagających uchwały i tam nie ma słowa o kontrahentach wspólnoty. Są wspólnoty które w ogóle nie mają stałych kontrahentów.

KubaP

Jak macie dobrego dzielnicowego, to wypowiedzcie umowę na ochronę NW.
Zazwyczaj, po takim czynie, nasilają sie "czyny" dewastacji czy kradzieży na terenie WM

koziorozka

Wlasnie ten Zarzadca ostrzega nas, ze mozemy wyjsc poza kompetencje zwyklego zarzadu

Jaki on troskliwy!
Nie widzisz, że was szantażuje?
Przestań nazywać go zarządcą, nawet w rozmowie grzeczny zwrot "ale panie administratorze" pomoże ci i jemu wyznaczyć wasze prawidłowe relacje.
Ty jesteś członkiem zarządu a on administratorem zatrudnionym przez wspólnotę (tak jak firma sprzątająca, ochroniarska, ogrodnicza itp.) do pomocy zarządowi właścicielskiemu.
A różnica między całodobową ochroną a całodobowym dozorem jest tak wielka, że nawet z kosmosu widoczna.
Zwłaszcza wtedy, gdy ta pierwsza jest nienależyta

Prezesod13lat

najbardziej podobają mi się rady KubyP

to poczytaj sobie Regulaminy Pracy Zarządu WM jakie są dostępne w internecie

No to sobie czytamy, i co widzimy w pkt. 1 - Przewodniczący Zarządu??!! To już ni obowiązuje zasada KubyP, wielkiego znawcy problemow WM , że wszyscy w Zarządzie są równi??

II. Posiedzenia i decyzje Zarządu

1. Przewodniczący kieruje pracą Zarządu, dokonuje podziału zadań pomiędzy członków Zarządu, zwołuje posiedzenia jego członków, przechowuje dokumentację z posiedzeń Zarządu, przeprowadza głosowanie nad decyzjami Zarządu.

2. Z ważnych przyczyn posiedzenie Zarządu może zwołać każdy członek Zarządu.

3. Zarząd działa kolegialnie, decyzje podejmuje większością głosów członków Zarządu.

4. Głosowanie odbywa się według zasady, że na każdego członka Zarządu przypada jeden głos. Przy równym rozkładzie głosów decydujące znaczenie ma głos Przewodniczącego Zarządu.

5. Z każdego posiedzenia Zarządu jest sporządzany protokół, podpisywany przez wszystkich członków Zarządu, którzy wzięli w nim udział.

6. Oświadczenia woli w imieniu Wspólnoty w danej sprawie składają łącznie dwaj członkowie Zarządu wskazani w decyzji Zarządu, a w sprawie nie cierpiących zwłoki - Przewodniczący Zarządu z innym członkiem Zarządu.

7. W posiedzeniach Zarządu, w charakterze obserwatorów, mogą uczestniczyć właściciele lokali. [/quote

mariodrab - Wy
nie jesteście żadnym Zarzadem, jesteście FIKCJĄ, kwiatuszkiem do kożucha.

Ochrona została zatrudniona jeszcze przez dewelopera przed zawiązaniem się WM.

To niech im deweloper placi. Na jakiej podstawie im płaciliście?
A jeżeli macie jakąś umowę to dwie strony mają ją przestrzegać.Macie tam okres wypowiedzenia? Jak firma wypowie umowę podpiszecie następną z innym podmiotem.A jak trezba będzie podnieść wysokość zaliczki to przygotujcie uchwałę i poddajcie ją glosowaniu. TO JEST ALFABET DZIAŁANIA WM.

KubaP

(....)
Wszyscy członkowie zarządu są równi i prawo ( jak na razie ) nie przewiduje Prezesów , Przewodniczących i innych funkcyjnych .[/color]

Nowy doklejony: 26.01.20 05:47

1. Przewodniczący kieruje pracą Zarządu, dokonuje podziału zadań pomiędzy członków Zarządu, zwołuje posiedzenia jego członków, przechowuje dokumentację z posiedzeń Zarządu, przeprowadza głosowanie nad decyzjami Zarządu.

tu pewnie chodzi o Przewodniczącego posiedzenia zarządu tak, jak to ma miejsce, gdy odbywa sie zebranie ogółu właścicieli lokali , gdzie w zależności od potrzeb, wybiera się:
Przewodniczącego zebrania ,
protokolanta ,
komisje uchwał i wniosków
czy skrutacyjną.

Prezesod13lat

czy Ty umiesz czytać ze zrozumieniem tekstu?

KubaP

[cite] Prezesod13lat:[/cite]czy Ty umiesz czytać ze zrozumieniem tekstu?

a ty masz problem , bo ja nie ...
Ja nie byłem autorem zacytowanych losowo Regulaminów pracy Zarządu WM , bo i to pewnie mi przypiszesz :bigsmile:

[cite] koziorozka:[/cite]

Wlasnie ten Zarzadca ostrzega nas, ze mozemy wyjsc poza kompetencje zwyklego zarzadu

Jaki on troskliwy!
Nie widzisz, że was szantażuje?

Hmm... nie do końca "szantażuje" ... ma większa wiedzę, co może się stać po "wyrzuceniu" ochrony z terenu WM

mariodrab przedstawia nam to tak jakby przez cały czas była "ofiarą", a nie decydentem jak członek Zarządu WM.

Prezesod13lat

przestań się kompromitować.:bigsmile:

Nowy doklejony: 26.01.20 14:26

Przewodniczącego posiedzenia zarządu

:bigsmile:
ja jestem takim przewodniczącym, nawet jak jestem w sklepie to pełnię taką funkcję.A może tylko jak siedzę? bo przecież chodzi tu o posiedzenie???
KABARET.