Umowa o administrowanie nieruchomością wspólną
zdzislaw
Użytkownik
Witam
W mojej wspólnocie, zarząd wspólnoty został wybrany, na podstawie art.20 ustawy o w. l.
Zarząd wspólnoty zawarł umowę z osobom prawną o administrowanie nieruchomością wspólną.
Zapisu umowy wynika, że zarząd wspólnoty upoważnił administratora do wykonywania czynności
w zakresie zwykłego zarządu.
Administrator został upoważniony do występowania na drodze postępowania sądowego w imieniu wspólnoty.
W umowie brak jest oświadczenia o posiadaniu ubezpieczenia OC administratora.
Bardzo proszę o informacje, czy takie zapisy w umowie mają moc prawną.
Pozdrawiam
W mojej wspólnocie, zarząd wspólnoty został wybrany, na podstawie art.20 ustawy o w. l.
Zarząd wspólnoty zawarł umowę z osobom prawną o administrowanie nieruchomością wspólną.
Zapisu umowy wynika, że zarząd wspólnoty upoważnił administratora do wykonywania czynności
w zakresie zwykłego zarządu.
Administrator został upoważniony do występowania na drodze postępowania sądowego w imieniu wspólnoty.
W umowie brak jest oświadczenia o posiadaniu ubezpieczenia OC administratora.
Bardzo proszę o informacje, czy takie zapisy w umowie mają moc prawną.
Pozdrawiam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14.09.2005 roku (III CZP 62/05, niepubl.) orzekł, iż ustanowienie zarządcy na podstawie art. 18 wyklucza wybór zarządu.
Zatem zarząd wspólnoty nie był uprawniony do upoważnienia administratora do wykonywania czynności w zakresie zarządu zwykłego.
2. Zarząd mógł natomiast w umowie o administrowanie ustanowić zarządcę (administratora) jako pełnomocnika procesowego. W 2005 roku miała bowiem miejsce nowelizacja k.pc.. Art. 87 par. 1 rozszerzył (w stosunku do poprzedniej regulacji )krąg osób, które mogą występować w postępowaniu cywilnym w charakterze pełnomocnika procesowego. Pełnomocnikiem może być również osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia.
3. Art. 185 2. ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
Zatem złożenie oświadczenia o posiadanym ubezpieczeniu jest konieczne, w przypadku jego braku niewątpliwie umowa jest wadliwa, jednak, co wymaga podkreślenia, nie każda umowa, lecz jedynie taka, o której mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Obowiązek zawarcia umowy wynikającej z tego aktu dotyczy jedynie sytuacji, gdy udziały w nieruchomości posiadają jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa. W pozostałych przypadkach właściciele mogą zawierać umowy innego rodzaju, nawet umowę zlecenia. Wskazywał na to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 lipca 2007 roku (sygn. akt: III CZP 69/07). Więcej na temat na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/472/45/.
Uchwałą, zaprotokołowaną przez notariusza, wspólnota odwołała zarządcę narzuconego przez developera i powierzyła na mocy art.20 uwl zarząd 6 osobom wybranym spośród właścicieli, upoważniając ten zarząd właścicielski "do zlecenia części czynności zarzadzania określonych w oddzielnej umowie Administratorowi wybranemu przez Zarząd". Po tygodniu wszyscy otrzymaliśmy zawiadomienie, że od następnego dnia po podjęciu uchwały "nastąpiła zmiana formy zarządu", "odwołano zarządcę X, a zarząd nieruchomością wspólną powierzono zarządowi wspólnoty". Ponadto "Zarząd Wspólnoty zlecił czynności (już bez "części") administrowania firmie Y".
Ponieważ administrator-firma Y nie posiada własnego biura, Zarząd Wspólnoty także nie, próby wglądu w jakiekolwiek dokumenty wspólnoty są niemożliwe. Członkowie Zarządu proszeni o dokumenty odsyłają do Administratora, a Administrator do Zarządu. Nie można sprawdzić niczego, żadnych faktur, żadnych umów, wszystko jest owiane pełną tajemnicą. W końcu poprosiłam o wgląd w umowę z Administratorem. Niestety nie otrzymałam żadnej odpowiedzi, ani od Zarządu, ani od Administratora, a prawnik zatrudniony przez Wspólnotę, który tę umowę sporządzał, odpowiedział, że zna jej treści. Udało mi się , drogą zupełnie nieoficjalną, zdobyć tę umowę. Okazało się, że została zawarta już w tym samym dniu, w którym podjęto uchwałę o wyborze Zarzadu na mocy art.20 uwl, czyli dzień przed rozpoczęciem działalności Zarządu Wspólnoty oraz, że zlecono firmie Y nie część lecz "wszelkie czynności nie przekraczające zakresu zwykłego zarządu", udzielając wszelkich pełnomocnictw, z pełnym dostępem do kont bankowych wspólnoty, dysponowania środkami na tym koncie, a także do pobierania sobie wynagrodzenia z konta wspólnoty,
Proszę zatem o odpwiedź: kto właściwie rządzi naszą wspólnotą, czy Zarząd wybrany na mocy art.20 uwl, czy Administrator, zarządzający faktycznie na mocy art.18 uwl? Czy zarząd wpisany do księgi wieczystej w formie aktu notarialnego, mógł powierzyć pełen zakres zarządu zwykłego zarządcy licencjonowanemu bez zgody wspólnoty, pomijając formę aktu notarialnego? Jeśli chciałabym zwrócić się z wnioskiem do sądu o powołanie zarządcy przymusowego, kogo mam wskazać jako Zarząd Wspólnoty, ten powołany na mocy art.20 uwl, czy administratora działającego na mocy art.18 uwl?