Sprzedaż części wspólnej - gruntu

agusia1208

Witam :) proszę o pomoc , od nie dawna jestem ’Zarządcą’ budynku w małej miejscowości. Budynek strasznie zaniedbany, wymaga natychmiastowego remontu , w budynku jest 8 mieszkań z tego 2 stoją puste i nie wiadomo gdzie się podziewają właściciele. Chcielibyśmy wytyczyć działkę i ja sprzedać a pieniądze przeznaczyć w całości na remont. I moje pytanie brzmi jak możemy sprzedać ta działkę bez tych dwóch właścicieli ? Jesteśmy duża wspólnota czy w grę wchodzi tylko postanowienie sądu ? Bo większością nie możemy tego sprzedać ? Proszę konkretnie mi napisać gdzie mam uderzyć żeby to załatwić :) Pozdrawiam

KubaP

[cite] agusia1208:[/cite]Witam proszę o pomoc , od nie dawna jestem ’Zarządcą’ budynku w małej miejscowości.

Wiesz, zostaw tę robotę , bo szkodzisz ludziom ...

koziorozka

Dwaj właściciele nie płacą zaliczek?
Sprzedaż tylko po ustanowieniu kuratora za nieobecnych, czyli bez dobrego prawnika się nie obejdzie.

Zarządca

Do podjęcia decyzji w sprawie podziału geodezyjnego i sprzedaży nie jest konieczna zgoda wszystkich właścicieli z uwagi na to, że czynności te pozostana bez wpływu na wielkość udziałów poszczególnych właścicieli (nie zmieni się powierzchnia użytkowa budynku).

Skoro wystarczy zgoda większości właścicieli lokali, to nie ma znaczenie czy ci dwaj właściciele głosowali, należy ich jednak o tym powiadomić doręczając zawiadomienia o głosowaniu i zebraniu wspólnoty mieszkaniowej (tak jak dotychczas Państwo to robicie).
Jeżeli adres pobytu nie jest znany, to może warto sprawdzic księgi wieczyste nieruchomości lokalowych, albo w inny sposób odszukać właścicieli.

Takie kwestie należałoby ustalić bez względu na wagę spraw poddanych pod głosowanie.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 10 września 2015 r., I ACa 356/15 (Charakter czynności prawnej w postaci podziału nieruchomości wspólnej - gruntowej).

"Wypowiadając się w kwestii podziału nieruchomości wspólnej, w zakresie nieruchomości gruntowej, Gerard Bieniek stwierdził, co następuje: "O podziale nieruchomości wspólnej stanowi art. 5 ust. 1 i 2 oraz art. 22 ust. 3 pkt 6 i 9 ustawy, przy czym trudno uznać, aby przepisy te były precyzyjne. Wyróżnia się tu dwie sytuacje. Pierwsza z nich dotyczy podziału nieruchomości wspólnej, kiedy nieruchomość gruntowa jest większa od powierzchni działki budowlanej, niezbędnej do korzystania z budynku, w którym wyodrębniono własność lokali. Stanowi o tym art. 5 ust. 1 ustawy, stwierdzając, że wówczas współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do tej czynności nawiązuje art. 22 ust. 3 pkt 6, kwalifikując taką czynność jako przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Wymagana jest więc zgoda wspólnoty podjęta większością udziałów, przy czym realizacja tej uchwały należy do zarządu wspólnoty, któremu wspólnota udzieliła pełnomocnictwa (art. 21 ust. 3 ustawy). Skoro zaś chodzi o wszczęcie postępowania administracyjnego o dokonanie podziału geodezyjnego, to wystarczające jest tu nawet udzielenie pełnomocnictwa na piśmie-udzielenie pełnomocnictwa w uchwale."

gab

Do podjęcia decyzji w sprawie podziału geodezyjnego i

Podział geodezyjny a podział prawny nieruchomości to dwie różne sprawy. Po podziale geodezyjnym wciąż to jest jedna nieruchomość składająca z się z działek geodezyjnych ale opisaną jedną KW. Po podzile prawnym powstają ,dwie

nieruchomości opisane dwoma KW. W jednej grunt jest nadal NW (zapisy uwl) , druga to nieruchomość gruntowa, która jest współwłasnością - mają zastosowanie zapisy kodeksu cywilnego.

Kc.
Art. 199.
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Pierwsza z nich dotyczy podziału nieruchomości wspólnej, kiedy nieruchomość gruntowa jest większa od powierzchni działki budowlanej, niezbędnej do korzystania z budynku, w którym wyodrębniono własność lokali. Stanowi o tym art. 5 ust. 1 ustawy, stwierdzając, że wówczas współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do tej czynności nawiązuje art. 22 ust. 3 pkt 6, kwalifikując taką czynność jako przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Wymagana jest więc zgoda wspólnoty podjęta większością udziałów, przy czym realizacja tej uchwały należy do zarządu wspólnoty, któremu wspólnota udzieliła pełnomocnictwa (art. 21 ust. 3 ustawy)

A to jest totalny bełkot.
Skoro zastosowanie ma ugn, nie ma zastosowania uwl.

Podzielić geodezyjnie może wspólnota uchwałą. Ale do podziału prawnego i sprzedaży potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli lub orzeczenie sądu. Dokładnie - zniesienie współwłasności poprzez sprzedaż gruntu.

Zarządca

Ustawa o własności lokali nie wyłącza stosowania ugn, tak jak i nie wyłącza stosowania przepisów innych ustaw.