Opłata za pomieszczenie przynależne

piki

Witam Wszystkich,

Moje pytanie/problem jest następujący.
Od ok. 2 m-cy należę do wspólnoty mieszkaniowej - mieszkania wykupione - własnościowe z gruntem.
W akcie notarialnym mam wyszczególnione pomieszczenia przynależne do mieszkania tj. piwnica i "komórka"
(tj. część wnękowa klatki schodowej - kiedyś były tam zsypy na śmieci).
W chwili obecnej zarządca budynku żąda ode mnie opłaty na użytkowanie "komórki", tłumacząc się opłatami za prąd (jest tam światło na takiej samej zasadzie jak w piwnicy) i uchwałą zarządu wspólnoty o pobieraniu takiej opłaty.
W momencie podejmowanie przez wspólnotę tej uchwały nie byłem jeszcze jej członkiem ;)

Czy zarządca ma prawo pobierać taką opłatę skoro jest to przecież odrębna własność (potwierdzona Aktem Notarialnym) a nie wspólna. Jeśli ma prawo to jakie przepisy to regulują? Czy mogę zaprzestać płacenia takiej opłaty - czy będę ponosił za to jakieś konsekwencje?
Proszę o pomoc w tej sprawie. Pozdrawiam.

Haneczka

Administrator nie ma prawa pobierać od Ciebie dodatkowych opłat.

tłumacząc się....uchwałą zarządu wspólnoty o pobieraniu takiej opłaty.

Zarząd wspólnoty nie podejmuje żadnych uchwał - nie ma do tego uprawnień. To właściciele podejmują uchwały w czynnościach przekraczających zarząd zwykły.
A jeśli to właściciele podjęli uchwałę, o której piszesz, to na jakiej podstawie prawnej, bo przecież na jakąś powołać się musieli?
Zażądaj (na piśmie) kserokopii tej uchwały i sprawdź, co tam jest napisane.

wwwinyl

A czy Ty płacisz za energię elektryczną, którą oświetlasz komórkę?
Czy też korzystasz z energii klatki schodowej, co oznaczałoby, że wszyscy płacą za Twoją energię?
Uważam, że płacić jakiś ryczałt podobnie jak za światło w piwnicy powinieneś.
Własnością jest Twoja komórka i Twoja piwnica i nikt Ci nie każe za nią płacić czynszu najmu. Natomiast za energię elektryczną płaci wspólnota, z Ty ją podbierasz.

Natomiast faktem jest, że jeśli jest to tylko uchwała zarządu to nie jest ona zgodna z prawem. Zarząd nie ma prawa obciążać właścicielami żadnymi opłatami.

Argumenty pomocne:

Ustawa o własności lokali:

Art. 22. 1. [b][u]Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie[/u][/b].
2. [b][u]Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności [/u][/b]oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
  1)   ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
  2)   przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
 [b][u] 3)   ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu[/u][/b],
  4)   zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
  5)   udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
  5a)  udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
  6)   dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
  6a)  nabycie nieruchomości,
  7)   wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
  8)   ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
  9)   udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
10)  określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Zarządca

[cite] piki:
W chwili obecnej zarządca budynku żąda ode mnie opłaty na użytkowanie "komórki", tłumacząc się opłatami za prąd (jest tam światło na takiej samej zasadzie jak w piwnicy) i uchwałą zarządu wspólnoty o pobieraniu takiej opłaty.

Skoro komórka stanowi odrębną własność, to wspólnota powinna obciążać kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej również jej właściciela.
Nie wymaga to uchwały, ponieważ wynika wprost z przepisów prawa, zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 2. uwl: "Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach."
W prawem własności komórki związany jest udział w nieruchomości wspólnej i stosownie do jego wielkości właściciel ponosi koszty zarządu tą nieruchomością.
Inną kwestią jest pobieranie przez właściciela energii elektrycznej "wspólnej" na własne potrzeby, właściciel powinien zawrzeć umowę z zakładem energetycznym, jeżeli jednak nie jest to możliwe rzeczywiście wspólnota winna dokonać obciążenia.
Celem udzielenia odpowiedzi na postawione pytanie należy ustalić jakimi konkretnie opłatami obciąża zarządca, czy właściciel ponosi koszty zarządu związane z prawem własności komórki.

Haneczka

[cite] wwwinyl:[/cite]A czy Ty płacisz za energię elektryczną, którą oświetlasz komórkę?
Czy też korzystasz z energii klatki schodowej, co oznaczałoby, że wszyscy płacą za Twoją energię?
Uważam, że płacić jakiś ryczałt podobnie jak za światło w piwnicy powinieneś.

Jaki ryczałt?
Tak, jak już wspomniał Zarządca, jedynym wyjściem jest założenie licznika energii. Jeśli jego nie ma, to również nie ma podstaw do ustalenia kwoty opłaty za oświetlenie tej komórki.
W piwnicach też jest oświetlenie i jego koszt jest zaliczany do kosztu nieruchomości wspólnej.

[cite] Zarządca:[/cite]Skoro komórka stanowi odrębną własność, to wspólnota powinna obciążać kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej również jej właściciela.

Dlaczego? Skoro komórka stanowi odrębną własność, to koszty jej utrzymania ponosi właściciel i on powinien sobie założyć licznik energii, chcąc ponosić koszty adekwatne do zużycia.
Wspólnota może podjąć decyzję o ustaleniu opłaty za oświetlenie w kwocie, na którą zgodzi się sam zainteresowany, a wynikać będzie ona z rozliczenia kosztów za energię elektryczną w części nieruchomości wspólnej, której składową obecnie jest opłata energii w piwnicach i komórkach, a następnie pomniejszyć koszty energii NW o tę składową.
Gdy nie ma opomiarowania i trudno wskazać, kto ile zużył energii, należy ją rozliczać udziałem, jako koszt nieruchomości wspólnej.

piki

[cite] Zarządca:[/cite]

[cite]
Nie wymaga to uchwały, ponieważ wynika wprost z przepisów prawa, zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 2. uwl: "Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach."
Inną kwestią jest pobieranie przez właściciela energii elektrycznej "wspólnej" na własne potrzeby, właściciel powinien zawrzeć umowę z zakładem energetycznym, jeżeli jednak nie jest to możliwe rzeczywiście wspólnota winna dokonać obciążenia.
Celem udzielenia odpowiedzi na postawione pytanie należy ustalić jakimi konkretnie opłatami obciąża zarządca, czy właściciel ponosi koszty zarządu związane z prawem własności komórki.

Albo ja tego nie rozumiem albo źle to napisałem.
Ta komórka jest liczona praktycznie na równi z piwnicą - zresztą jest podobna objętościowo - z ta różnicą że nie mieści się na dole budynku lecz na piętrze. Co do prądu to jakoś sobie nie przypominam abym płacił dodatkową opłatę za prąd w piwnicy - takowej niema. Jest to wliczone w "Koszty Zarządu" i pobierane z części wspólnej.
Tak na zdrowy rozsądek ta "komórka" to nie jest pomieszczenie mieszkalne - tam się nie świeci kilka godzin dziennie światło lecz 5-10min. w ciągu tygodnia - przypomnę komórka spełnia rolę dodatkowej piwnicy/graciarni

Skoro komórka stanowi odrębną własność, to wspólnota powinna obciążać kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej również jej właściciela.

Tego zdania nie rozumiem - proszę o rozwinięcie...

W prawem własności komórki związany jest udział w nieruchomości wspólnej i stosownie do jego wielkości właściciel ponosi koszty zarządu tą nieruchomością.

Kolejne zdanie którego nie rozumiem. To znaczy że mimo aktu własności tego pomieszczenia jest ono częścią wspólną? Jak to jest możliwe? To równie dobrze można powiedzieć że moje mieszkanie także jest częścią wspólną...

Zarządca

[cite] Haneczka:

[cite] Zarządca:[/cite]Skoro komórka stanowi odrębną własność, to wspólnota powinna obciążać kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej również jej właściciela.

Dlaczego? Skoro komórka stanowi odrębną własność, to koszty jej utrzymania ponosi właściciel i on powinien sobie założyć licznik energii, chcąc ponosić koszty adekwatne do zużycia.

Tak naprawdę, to z treści zapytania nie wynika jakimi opłatami został obciążony właściciel komórki. Jeżeli kosztami zarządu nieruchomością wspólną (tak jak za udział związany z mieszkaniem) to takie naliczenie jest prawidłowe.

Zarządca

[cite] piki:
Ta komórka jest liczona praktycznie na równi z piwnicą - zresztą jest podobna objętościowo - z ta różnicą że nie mieści się na dole budynku lecz na piętrze. Co do prądu to jakoś sobie nie przypominam abym płacił dodatkową opłatę za prąd w piwnicy - takowej niema. Jest to wliczone w "Koszty Zarządu" i pobierane z części wspólnej.

Czy dobrze się rozumiemy? Problem dotyczy wyłącznie opłat za używanie energii elektrycznej do oświetlenia komórki?
Zarówno piwnice, jak i ta komórka stanowiące odrębne nieruchomości i są podłączone do energii "wspólnej"? Teoretycznie każdy właściciel powinien zawrzeć umowę z zakładem energetycznym.
Zgadzam się z Wwwinylem, że trzeba ustalić jakiś ryczałt, jednak decyzję o sposobie jego naliczania podejmuje wspólnota mieszkaniowa w formie uchwały.

[cite] Haneczka:
Wspólnota może podjąć decyzję o ustaleniu opłaty za oświetlenie w kwocie, na którą zgodzi się sam zainteresowany

Ta zgoda może nastąpić w sposób dorozumiany. Jeżeli wspólnota podjęła uchwałę o kosztach i udostępniła energię a właściciel ją czerpie, to moim zdaniem doszło do zawarcia umowy.

[cite] piki:
Skoro komórka stanowi odrębną własność, to wspólnota powinna obciążać kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej również jej właściciela.

Tego zdania nie rozumiem - proszę o rozwinięcie...Z prawem własności komórki związany jest udział w nieruchomości wspólnej i stosownie do jego wielkości właściciel ponosi koszty zarządu tą nieruchomością.
Kolejne zdanie którego nie rozumiem. To znaczy że mimo aktu własności tego pomieszczenia jest ono częścią wspólną? Jak to jest możliwe? To równie dobrze można powiedzieć że moje mieszkanie także jest częścią wspólną...

Nie, ta komórka stanowi własność właściciela, nie jest częścią wspólną.
Właściciel lokalu, również komórki jest także współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, tj. dachu, gruntu, klatki schodowej, etc. Ponosi więc nie tylko koszty utrzymania tego, co stanowi jego wyłączną własność (np. koszty malowania, oświetlenia mieszkania, czy komórki, etc. ), ale również koszty utrzymania tej wspólnej nieruchomości.
Te koszty utrzymania nieruchomości wspólnej to koszty zarządu nieruchomością wspólną, są dzielone pomiędzy właścicieli lokali według ich udziału w nieruchomości wspólnej. Komórka ma "swój" udział w nieruchomości i właściciel komórki również tym komórkowym udziałem płaci za nieruchomość wspólną.

Wracając do postawionego na wstępie pytania - jeżeli wspólnota podjęła uchwałę o ryczałtowym obciążeniu właścicieli komórek za energię elektryczną "wspólną" zużywaną dla ich potrzeb, to jest obowiązująca, jeżeli nie została zaskarżona w terminie.
Jeżeli to "uchwała" zarządu wspólnoty, to nie obowiązuje właścicieli.
Dlaczego jednak właściciele piwnic nie płacą? Taki stan nie wydaje się być zgodny z prawem.

owner

piki,przeczytaj ustawę o własności lokali: http://lex.pl/bap/student/Dz.U.2000.80.903.html

Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

wwwinyl

Nie znam wspólnoty, któraby miała odrębne liczniki w każdej piwnicy.
Wszyscy posiadający światło w piwnicy płacą ryczałt, u nas najczęściej 1,20/mies.
W przypadku komórek (schowków) zasada powinna być ta sama. Założenie licznika jest nieekonomiczne i właściciele nawet nie myślą o takich kosztach.
Natomiast w przypadku, gdyby koszty en. el. części wspólnej były niespodziewanie wysokie, to należy założyć ograniczniki poboru mocy i wypleni się podbieranie prądu.

Skoro komórka stanowi odrębną własność, to wspólnota powinna obciążać kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej również jej właściciela.

Tego zdania nie rozumiem - proszę o rozwinięcie...

Jeśli Twój udział w nieruchomości wynosi wg aktu notarialnego np. 0,0091 to powinieneś ponosić 0,0091 kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
Jeśli na Twój udział ma wpływ fakt posiadania komórki i piwnicy, to tym samym płacisz wszytkie ww. koszty również od komórki i piwnicy.

piki

To teraz trochę inaczej zapytam. Przypuszczalnie jest "komórka" ale bez elektryczności - nie ma światła etc. - czy nadal jestem zobligowany do ponoszenia jakichś kosztów za ten lokal? Czy zarządca może ode mnie żądać jakiejś opłaty?
Po tych wszystkich komentarzach powyżej mam mały mętlik w głowie. Wychodzi na to że "komórka" jest moją własnością odrębną ale...muszę ponosić koszty jak za część wspólną.
Nie rozumiem tego ponieważ "komórka", piwnica i lokal mieszkalny to jest jakby jedna całość i za to odprowadzam podatek roczny od nieruchomości do UM. Częściami wspólnymi są klatka schodowa, windy, opłaty za prąd z tychże pomieszczeń i urządzeń itp. za które płacę w formie kosztów zarządu.
Niech mi ktoś to wytłumaczy jak prostemu chłopu dlaczego mam płacić za moja własność?

Chciałbym się jeszcze dowiedzieć czy jest jakaś ustawa mówiąca o terminie wpłacania "czynszu" do wspólnoty.
Konkretnie chodzi o to że zarządca każe wpłacać pieniądze do 10 każdego m-ca - znów zasłaniając się jakąś ustawą.

owner

[cite] piki:[/cite]"komórka", piwnica i lokal mieszkalny to jest jakby jedna całość i za to odprowadzam podatek roczny od nieruchomości do UM. Częściami wspólnymi są klatka schodowa, windy, opłaty za prąd z tychże pomieszczeń i urządzeń itp. za które płacę w formie kosztów zarządu.
Niech mi ktoś to wytłumaczy jak prostemu chłopu dlaczego mam płacić za moja własność?

Odrębna własność lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych jest powiązana z udziałem w nieruchomości wspólnej (NW) - im większa powierzchnia użytkowa lokalu i pom. przynależnych (łącznie), tym większy Twój udział w NW i tym samym większy udział w kosztach utrzymania tej NW. W tym sensie, na NW płacisz nie tylko "od lokalu", ale też "od piwnicy" i "od komórki".

[cite] piki:[/cite]Chciałbym się jeszcze dowiedzieć czy jest jakaś ustawa mówiąca o terminie wpłacania "czynszu" do wspólnoty.
Konkretnie chodzi o to że zarządca każe wpłacać pieniądze do 10 każdego m-ca - znów zasłaniając się jakąś ustawą.

To jest ustawa o własności lokali - linka podałem już wcześniej:

Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Czynsz to opłata z tytułu najmu lub dzierżawy, a Ty jesteś właścicielem lokalu. Nie płacisz czynszu, tylko zaliczki na koszty zarządu nieruchomości wspólnej. Dodatkowo, za pośrednictwem wspólnoty właściciele lokali często rozliczają się z kosztów wody, ścieków, śmieci i ciepła. Są to co prawda koszty utrzymania poszczególnych lokali (pomijam tu koszty wody i ciepła w częściach wspólnych), ale umowy z dostawcami zawierane są przez wspólnotę, która też płaci za całość dostaw, a następnie dokonuje wewnętrznych (wewnątrz wspólnoty) rozliczeń z właścicielami lokali. Takie jest polskie prawo.

piki

owner:

Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Czynsz to opłata z tytułu najmu lub dzierżawy, a Ty jesteś właścicielem lokalu. Nie płacisz czynszu, tylko zaliczki na koszty zarządu nieruchomości wspólnej. Dodatkowo, za pośrednictwem wspólnoty właściciele lokali często rozliczają się z kosztów wody, ścieków, śmieci i ciepła. Są to co prawda koszty utrzymania poszczególnych lokali (pomijam tu koszty wody i ciepła w częściach wspólnych), ale umowy z dostawcami zawierane są przez wspólnotę, która też płaci za całość dostaw, a następnie dokonuje wewnętrznych (wewnątrz wspólnoty) rozliczeń z właścicielami lokali. Takie jest polskie prawo.

Wydaje mi się że wreszcie zrozumiałem o co w tym chodzi
Tak na koniec tylko jeszcze jedno - przykładowo:
-lokal mieszkalny 30m2
-piwnica 2m2
-komórka 2m2

Czy koszty zarządu będą/powinny być wyliczone od 30m2 czy od 34m2 ?

Zarządca

Od 34 m 2

owner

Czy koszty zarządu będą/powinny być wyliczone od 30m2 czy od 34m2 ?

Jeżeli zarówno piwnica, jak i komórka są wymienione w akcie notarialnym jako pomieszczenia przynależne do lokalu, to Twoja zaliczka na koszty zarządu będzie naliczana "od 34 m²", a ściślej: od Twojego udziału w nieruchomości wspólnej, czyli od ułamka, jaki ta powierzchnia użytkowa (34m²) stanowi z sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz ze wszystkimi pomieszczeniami przynależnymi do lokali w całej nieruchomości.

piki

Dziękuje wszystkim za wyczerpujące informacje.:bigsmile:
Rozwiało to moje pewne wątpliwości :cool:
Pozdrawiam

wwwinyl

Jeśli komórka nie posiada en. el., a jest pomieszczeniem Ci przynależnym - zgodnie z aktem notarialnym - jej (ewentualne) koszty utrzymania ponosisz tylko Ty. Np. gdybyś chciał sobie ją pomalować, posprzątać w niej itp. Zatem nikt nie może Cię za nią obciążać.

Natomiast Twoja powierzchnia, a w konsekwencji Twój udział w nieruchomości jest miarą Twoich obowiązków do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Im większy Twój udział, tym większe koszty utrzymania musisz ponosić.